<nr>1</nr>de besloten vennootschap N2 FACILITY B.V.,

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11103900 \ CV EXPL 24-2500 Vonnis van 30 juli 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats] aan het [adres 2] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. dr. J.J.A. Braspenning, advocaat te Tilburg, tegen

<nr>1</nr>de besloten vennootschap N2 FACILITY B.V., statutair gevestigd te Venray, zaakdoende te (5405 BJ) Uden aan het adres Mandenmakersstraat 11, gedaagde partij sub 1, hierna te noemen: N2 Facility, gemachtigde: mr. A. Looijmans, werkzaam ten kantore van Looijmans Juristen te Son, en

<nr>2</nr> <?linebreak?>2. [gedaagde sub 2] h.o.d.n. [bedrijf] , zaakdoende te [adres 1] , gedaagde partij sub 2, hierna te noemen: [gedaagde sub 2] , niet verschenen.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 14 augustus 2024 met de daarin genoemde stukken; - de mondelinge behandeling van 29 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de ter mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen van [eiser] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>Waar gaat de zaak over? [eiser] heeft zijn woning via [gedaagde sub 2] verhuurd aan N2 Facility. Hij stelt dat N2 Facility de woning niet in goede staat heeft opgeleverd en vordert schadevergoeding. N2 Facility wijst erop dat er geen beschrijving is gemaakt van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode. De door [eiser] overgelegde foto’s zijn onvoldoende om de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode en bij oplevering te onderbouwen. Ook is er geen inboedellijst opgemaakt bij aanvang van de huurperiode, zodat niet vast te stellen is of en in hoeverre roerende goederen zijn beschadigd of weggenomen. Tot slot voert zij verweer tegen de hoogte van de gevorderde schadevergoeding. De kantonrechter overweegt dat de staat bij aanvang van de huurperiode niet is vast te stellen, zodat ook niet is vast te stellen of N2 Faciltiy het gehuurde niet correct heeft opgeleverd. Daar komt bij dat de begroting van de schade niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Al met al leidt het voorgaande ertoe dat aan het bewijsaanbod voorbij wordt gegaan en de vordering wordt afgewezen. Met betrekking tot [gedaagde sub 2] stelt [eiser] dat zij zich niet als goed opdrachtnemer heeft gedragen, zodat zij aansprakelijk is voor de geleden schade. [gedaagde sub 2] is niet in de procedure verschenen, zodat de stellingen van [eiser] onweersproken zijn gebleven. De vordering wordt ten opzichte van [gedaagde sub 2] toegewezen.

<nr>3</nr>De feiten Tussen partijen staat het volgende vast: [eiser] is de eigenaar van de woning staande en gelegen te [plaats] aan het [adres 2] (verder: het gehuurde); N2 Facility exploiteert een onderneming in facility management, verhuur van overige woonruimte en beheer van onroerend goed; [gedaagde sub 2] exploiteert een eenmanszaak in onder andere de bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed; op 10 februari 2023 heeft [eiser] twee overeenkomsten met [gedaagde sub 2] gesloten, waarin is opgenomen dat zij een huurder zal zoeken voor het gehuurde en het beheer over het gehuurde zal voeren gedurende de huurperiode; op 20 februari 2023 is een huurovereenkomst gesloten tussen [eiser] en N2 Facility met betrekking tot het gehuurde voor de duur van zes maanden; gedurende de huurperiode zijn regelmatig klachten gemeld aan N2 Facility met betrekking tot drugsgebruik, overlast en het gebruik van de woning; op 26 november 2023 heeft mr. J.N. Reijn een proces-verbaal van constatering opgemaakt, waarin is opgenomen: “Dat in de woning en achtertuin aan [adres 2] [plaats] diverse beschadigingen aan de muren, vloeren en roerende zaken zichtbaar zijn. Daarnaast zijn op een schilderij en kast teksten aangebracht. Ter verduidelijking van mijn bevindingen heb ik een 36 tal foto’s aan dit proces-verbaal gehecht.”;

<nr>4</nr>Het geschil 4.1. [eiser] vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: N2 Facility en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 36.891,33, te vermeerderen met de wettelijke rente; N2 Facility te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.900,00, te vermeerderen met € 50,00 per dag vanaf 1 mei 2024 tot de dag waarop dit vonnis is gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente; N2 Facility en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 314,61 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente; N2 Facility en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.143,91 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente; N2 Facility en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te betalen de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. [eiser] stelt dat [gedaagde sub 2] via een tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] gesloten bemiddelingsovereenkomst het gehuurde mocht verhuren namens [eiser] . Afgesproken tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] was dat het gehuurde aan maximaal vijf nette mensen zou worden verhuurd. Een jaar voor het afsluiten van de huurovereenkomst met N2 Facility had [gedaagde sub 2] het gehuurde ook al voor [eiser] verhuurd. Dat was naar tevredenheid verlopen, zodat [eiser] , toen N2 Facility werd voorgedragen als huurder door [gedaagde sub 2] , er vertrouwen in had dat N2 Facility een betrouwbare huurder zou zijn. Het gehuurde was in goed onderhouden staat toen de huurperiode van N2 Facility aanving. Er ontbreekt een beschrijving, zodat het erop lijkt dat [gedaagde sub 2] niet heeft zorggedragen voor een gedegen vooropname, maar er zijn wel foto’s beschikbaar van het gehuurde van een paar maanden voor de aanvang van de huurperiode, waaruit volgt dat het gehuurde in goede staat was op dat moment. Tijdens de huurperiode van N2 Facility ontving [eiser] signalen van buren dat de door N2 Facility in het gehuurde gehuisveste personen zich niet als goed huurder gedroegen en zorgden voor (parkeer)overlast. Dit heeft hij gemeld aan [gedaagde sub 2] , die hem steeds geruststelde en aangaf dat zij strenger zou gaan monitoren en de klachten zouden worden opgelost. Bovendien werden in strijd met de gemaakte afspraken tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] arbeidsmigranten in het gehuurde gehuisvest. Na afloop van de huurperiode heeft [eiser] geconstateerd dat N2 Facility het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd. [gedaagde sub 2] had, als beheerder voor [eiser] , onderzoek moeten doen naar de personen die in het gehuurde zouden worden gevestigd en toezicht moeten houden op het juiste gebruik en de juiste oplevering van het gehuurde. Gedurende de huurperiode zijn er (grote) beschadigingen aangebracht aan het gehuurde, zijn diverse roerende zaken beschadigd of weggenomen, is stevig gerookt in het gehuurde en hebben de huurders zich de toegang verschaft tot kasten en ruimten die afgesloten waren. Door de gebrekkige oplevering heeft [eiser] schade geleden, die N2 Facility en [gedaagde sub 2] moeten vergoeden. Nu zij daar niet toe overgaan zijn zij rente en kosten verschuldigd geworden. Op het verweer van N2 Facility voert [eiser] aan dat de door hem gemaakte foto’s weldegelijk zijn gemaakt op de dag van de oplevering door N2 Facility. Hij heeft die dag ook geklaagd bij N2 Facility en [gedaagde sub 2] , maar zij stonden niet voor overleg open. Hij moest maar een lijst aanleveren met de schade en herstelkosten. Dat heeft hij gedaan. Vervolgens kreeg hij bericht van N2 Facility dat zij geen mogelijkheid zag nader tot elkaar te komen. Hieruit had [eiser] mogen opmaken dat N2 Facility zelf niet tot herstel zou overgaan. [eiser] heeft offertes overgelegd, omdat hij onvoldoende financiële middelen heeft om de herstelkosten te voldoen. Dit is voldoende. Onvoldoende wordt door N2 Facility toegelicht in hoeverre de aangevoerde herstelposten te hoog zijn en in hoeverre een ‘nieuw voor oud’-correctie moet worden toegepast. 4.3. N2 Facility voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover. 4.4. N2 Facility voert ter onderbouwing van haar verweer aan dat er geen verdere afspraken tussen partijen zijn overeengekomen dan die zijn opgenomen in de huurovereenkomst. Het was voor partijen duidelijk dat N2 Facility arbeidsmigranten in het gehuurde zou huisvesten. Ook is er niets afgesproken over afgesloten kasten of ruimtes in het gehuurde. Het gehuurde is dus niet in strijd met de afspraken tussen partijen gebruikt. Bovendien betwist N2 Facility dat de gehuisveste mensen de afgesloten kasten en ruimten hebben opengebroken. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie volgt dat [eiser] zijn buren en tuinman, die zonder vooraf gevraagde toestemming van N2 Facility, iedere maand langskwam heeft gevraagd op de gehuisveste mensen te letten, zodat het te verwachten was dat hij daarover berichten zou ontvangen. Bovendien zijn het veelal klachten die niet zien op de naleving van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met betrekking tot de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode voert N2 Facility aan dat er geen inboedellijst bij de huurovereenkomst is overgelegd. Ook al staat dit vermeld in artikel 1.3 van de huurovereenkomst. Ook heeft er geen vooropname van het gehuurde plaatsgevonden. De door [eiser] overgelegde foto’s kunnen niet als uitgangspunt gelden voor de staat van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst. Op de foto’s staat geen datum vermeld van het moment dat ze zijn genomen. Als wordt uitgegaan van de stellingen van [eiser] zijn deze van ten minste zes maanden voor aanvang van de huurovereenkomst, zodat deze ook dan onvoldoende zijn om de staat van het gehuurde voor aanvang van de huurovereenkomst te onderbouwen. Daarbij zijn de foto’s vooral van de inboedel en persoonlijke eigendommen van [eiser] , zodat deze niet kunnen bijdragen aan de staat van het gehuurde. De foto’s, die [eiser] heeft overgelegd met betrekking tot de staat van het gehuurde bij einde huurovereenkomst, zijn niet gemaakt bij de oplevering, althans niet in aanwezigheid van N2 Facility. Er staat geen datum bij, zodat niet verifieerbaar is op welk moment deze zijn genomen. N2 Facility betwist dat dit een correcte weergave is van de staat van het gehuurde bij oplevering. Zij wijst erop dat in de Whatsappcorrespondentie richting [gedaagde sub 2] in die periode nog niet wordt geklaagd over (grote) beschadigingen aan het gehuurde. Daarbij hebben [eiser] en/of [gedaagde sub 2] er niet voor gekozen een gezamenlijke staat van het gehuurde op te maken bij de oplevering. Dit had voor de hand gelegen als er daadwerkelijk zoveel schade was aan het gehuurde. Voor zover het gehuurde niet correct was opgeleverd had het op de weg van [eiser] gelegen N2 Facility concreet te informeren over de punten die niet juist zijn opgeleverd en om N2 Facility in de gelegenheid te stellen het gehuurde te herstellen. [eiser] heeft dit niet gedaan, maar alleen gevraagd om schadevergoeding. Het uiteindelijke schadebedrag is niet onderbouwd met bewijsstukken, maar bestaat enkel uit een lijst met vermeende vermiste goederen en herstelkosten. Voor zover al bewijsstukken zijn overgelegd, zien de overgelegde offertes niet alleen op herstel, maar gaan veel verder. Ook met betrekking tot de goederen wordt geen rekening gehouden met de ‘nieuw voor oud’-correctie. Bovendien is niet onderbouwd dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Hooguit is N2 Facility bereid een kast te vergoeden, die zij heeft afgevoerd. [eiser] heeft de borg niet terugbetaald, zodat daarmee die kosten meer dan vergoed zijn. De vorderingen van [eiser] ten opzichte van N2 Facility moeten dan ook worden afgewezen, aldus N2 Facility. 4.5. [gedaagde sub 2] is, hoewel behoorlijk gedagvaard met inachtneming van de voorgeschreven termijn en formaliteiten, niet ter terechtzitting verschenen en heeft ook anderszins niet gereageerd of om uitstel verzocht; daarop is tegen deze haar verstek verleend. Gelet op het bepaalde in artikel 140 lid 3 Rv geldt dit vonnis niettemin als een vonnis op tegenspraak tegen beide gedaagden.

<nr>5</nr>De beoordeling 5.1. De kantonrechter overweegt dat de onderhavige zaak uiteenvalt in vier onderwerpen: de gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door N2 Facility tijdens de looptijd van de huurovereenkomst; de staat van het gehuurde bij oplevering; de schade aan en vermissing van de roerende goederen in het gehuurde; het handelen van [gedaagde sub 2] . De kantonrechter zal de zaak beoordelen aan de hand van deze onderwerpen. a. de gestelde tekortkomingen: 5.2. Tussen partijen is discussie over de vraag welke afspraken tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] zijn overeengekomen, welke verplichtingen besloten liggen in de huurovereenkomst en of N2 Facility tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Onder andere wordt gesteld dat er meer personen dan afgesproken in het gehuurde verbleven, dat de in het gehuurde gehuisveste personen in strijd met de gemaakte afspraken zich de toegang hebben verschaft tot afgesloten kasten en ruimten en dat zij zorgden voor (parkeer)overlast. Ook wordt gesteld dat in strijd met de gemaakte afspraken tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] arbeidsmigranten in het gehuurde werden gehuisvest. 5.3. Voor de vorderingen zijn deze stellingen echter niet van belang. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst is geëindigd en de gestelde schade ziet op het niet op correcte wijze opleveren van het gehuurde. De kantonrechter gaat aan deze stellingen voorbij. b. de staat van het gehuurde bij oplevering: 5.4. [eiser] doet een beroep op artikel 7:218 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hij stelt dat er schade is veroorzaakt aan het gehuurde, waarvoor de huurder (conform lid 1 van dat artikel) aansprakelijk is. Tevens doet hij een beroep op het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW. 5.5. De kantonrechter overweegt dat tussen partijen vaststaat dat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurperiode van N2 Facility, zodat het voornoemde bewijsvermoeden op grond van artikel 7:218 lid 3 BW niet opgaat. In dat geval wordt verondersteld, behoudens tegenbewijs, dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (zie artikel 7:224 lid 2 BW). 5.6. [eiser] heeft ter onderbouwing van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst als productie 7 diverse foto’s overgelegd van het gehuurde. Tussen partijen staat echter vast dat deze foto’s in het kader van de eerdere verhuurperiode zijn gemaakt, zodat deze minimaal zes maanden voor aanvang van de huurperiode van N2 Facility zijn gemaakt. Daarbij zijn de foto’s met name van de inboedel, die op dat moment aanwezig was in het gehuurde. Als productie 9 heeft [eiser] vervolgens foto’s overgelegd, die volgens hem op de dag van de oplevering zijn gemaakt. Het voorgaande wordt betwist door N2 Facility. Er is geen tijdscodering op de foto’s aangebracht, zodat niet kan worden nagegaan wanneer deze zijn gemaakt. Daarbij is een groot deel van die foto’s gericht op de inboedel en niet op de staat van het gehuurde. Voor zover er gestelde schade aan het gehuurde in beeld wordt gebracht zijn er geen vergelijkbare foto’s in productie 7, zodat de kantonrechter niet vast kan stellen dat dit schade is die bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet bestond. 5.7. Het door [eiser] als productie 12 overgelegde proces-verbaal is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. De daarin opgenomen constatering en de bijgevoegde foto’s zeggen niets over de stand van zaken bij aanvang van de huurovereenkomst, zodat ook met het proces-verbaal niet kan worden vastgesteld dat de staat bij aanvang een andere was dan de staat bij oplevering. 5.8. De kantonrechter oordeelt gelet op het voorgaande dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de staat bij aanvang van de huurovereenkomst een andere was dan de staat bij einde van de huurovereenkomst. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen, zodat het bewijsaanbod van [eiser] wordt gepasseerd. De vordering met betrekking tot de herstelkosten wordt ten opzichte van N2 Facility afgewezen. Ook de gevorderde dwangsom is niet toewijsbaar. c. de schade aan en vermissing van de roerende goederen in het gehuurde: 5.9. Tussen partijen staat vast dat er bij aanvang van de huurperiode geen inboedellijst is opgesteld. Ook is de staat van de goederen niet vastgelegd. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen in welke mate goederen zijn verdwenen, dan wel welke beschadigingen in de huurperiode zijn veroorzaakt en in hoeverre de schade volgt uit normale slijtage. Ook dit deel van de vordering is in beginsel niet toewijsbaar ten opzichte van N2 Facility. 5.10. Uit de e-mailcorrespondentie tussen [eiser] en N2 Facility volgt dat N2 Facility heeft erkend een kast te hebben verwijderd uit het gehuurde en dat zij ook bereid is de kosten daarvoor te vergoeden (zie onder andere productie 8 bij de dagvaarding, het e-mailbericht van 15 september 2023 van N2 Facility). N2 Facility heeft gesteld dat de niet uitgekeerde borg voldoende moet zijn om de kosten daarvan te vergoeden. Onvoldoende is door [eiser] onderbouwd dat de schade hoger zou zijn, ook rekening houdende met de ‘nieuw voor oud’-correctie, zodat de kantonrechter geen (hoger) bedrag aan [eiser] kan toekennen. 5.11. Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter dat [eiser] in zijn stukken en op de mondelinge behandeling heeft aangevoerd dat het beroep van N2 Facility op de ‘nieuw voor oud’-correctie een blote stelling is en de kantonrechter daaraan voorbij zou moeten gaan. Zij miskent daarmee dat de kantonrechter ook ambtshalve moet beoordelen of een vordering (deels) onrechtmatig of ongegrond is. De ‘nieuw voor oud’-correctie valt daaronder. d. het handelen van [gedaagde sub 2] : 5.12. [gedaagde sub 2] heeft geen verweer gevoerd tegen de stellingen van [eiser] , zodat de hoofdsom van € 36.891,33 jegens haar toewijsbaar is. De afwijzing van de vordering ten opzichte van N2 Facility doet hier niet aan af, omdat [eiser] feitelijk stelt dat [gedaagde sub 2] zich niet als goed opdrachtnemer heeft gedragen, waardoor hij de schade niet kan verhalen op N2 Facility. Zij moet dan ook die schade vergoeden. 5.13. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 1.143,91 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. 5.14. De gevorderde deskundigenkosten van € 314,61 worden eveneens toegewezen. 5.15. De wettelijke rente wordt, als gegrond op de wet, toegewezen. Proceskosten: 5.16. [eiser] is in het ongelijk gesteld ten opzichte van N2 Facility en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van N2 Facility betalen. De proceskosten worden begroot op: - salaris gemachtigde € 1.630,00 (2 punten × € 815,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.765,00 5.17. [gedaagde sub 2] is in het ongelijk gesteld ten opzichte van [eiser] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser] betalen. De proceskosten worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 118,69 - griffierecht € 706,00 - salaris gemachtigde € 1.630,00 (2 punten × € 815,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.589,69 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

<nr>6</nr>De beslissing De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 36.891,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 16 oktober 2023, tot de dag van de volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.143,91 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 22 april 2024 tot de dag van de volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 314,61 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 22 april 2024 tot de dag van de volledige betaling, 6.4. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van N2 Facility van € 1.765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van [eiser] van € 2.589,69, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.6. veroordeelt [eiser] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.