<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11238779 \ VV EXPL 24-67 Vonnis in kort geding van 2 oktober 2024 in de zaak van Stichting Leystromen, gevestigd in Rijen , eisende partij, hierna te noemen: Leystromen, gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, advocaat in Tilburg, tegen [de bewindvoerder] , handelend onder de naam [handelsnaam 1], tevens handelend onder de naam [handelsnaam 2], zaakdoende in [plaats 1] ,in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aande heer [rechthebbende], wonende in [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder en [rechthebbende] , gemachtigde: mr. T. Möller, advocaat in Tilburg.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 18; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4; - de mondelinge behandeling op 10 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. De zaak is vervolgens aangehouden om te bekijken of partijen tot een minnelijke beëindiging van het geschil konden komen. Op 19 september 2024 heeft de griffie van beide partijen bericht ontvangen dat dit niet is gelukt en is door hen om vonnis gevraagd.

<nr>2</nr>De feiten De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten: a. De rechtsvoorgangster van Leystromen, WonenBreburg, is met ingang van 29 oktober 2019 met [rechthebbende] voor onbepaalde tijd een huurovereenkomst aangegaan voor de sociale huurwoning (verder: de woning of het gehuurde) in [plaats 2] aan het [adres 1] . b. In artikel 2.1 van deze huurovereenkomst is het volgende bepaald: Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, enkel voor huurder en de leden van zijn huishouden. c. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (verder: AHV) van toepassing. Daarin zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen: 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in (delen van de) de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien […]. 6.5. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. 6.6. Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven […]. 6.15. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. d. Gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst voor de woning, is ook een huurovereenkomst voor een parkeerplaats gesloten. Het betreft de parkeerplaats [adres 2] . e. Op 27 juli 2022 heeft Leystromen (in de persoon van de consulent Sociaal Beheer [naam 1] ) aan (de toenmalige bewindvoerder van) [rechthebbende] een brief gestuurd waarin onder meer het volgende is vermeld: “Op 26 juli 2022 ben ik samen met de BRP controleur van de gemeente Gilze-Rijen bij u thuis geweest. In deze brief ziet u waarover we spraken en welke afspraken we maakten. OverlastU bent als huurder verantwoordelijk voor de overlast die uw bezoekers verooorzaken in en rondom de woning. Al vaker bent u aangesproken op het ontvangen van bezoek. Dit bezoek zorgt voor onveilige situaties door mensen op een agressieve wijze te benaderen om onder andere geld. (…)We maakten de volgende afsprakenU stopt met het binenlaten van overlastgevend bezoek. (…)”.f. Bij brieven van 10 november 2022 en van 21 juni 2023 heeft Leystromen (de toenmalige bewindvoerder van) [rechthebbende] naar aanleiding van meldingen nogmaals aangesproken op het veroorzaken van overlast door hem en zijn bezoek. In de brief van 21 juni 2023 is daarbij nog het volgende vermeld: “De situatie is voor Leystromen onhoudbaar. Al vaak bent u aangesproken op uw gedrag. Ik heb u vandaag in het bijzijn van uw begeleidster van [organisatie 1] , [naam 2] , laten weten dat er al dossieropbouw was en dat Leystromen een procedure gaat starten. Dit kan tot gevolg hebben dat u uw woning moet verlaten. Samen met uw begeleiding heeft u aangegeven intakegesprekken te hebben staan voor een vorm van begeleid wonen bij [organisatie 2] Breda en bij [organisatie 3] in Eindhoven. U geeft hierbij aan dat de voorkeur uitgaat naar Breda. We maakten de volgende afsprakenLeystromen is bereid af te wachten of u daadwerkelijk begeleid gaat wonen. Indien duidelijk zal zijn of u vrijwillig gaat opzeggen en daarmee gaat verhuizen naar Breda of Eindhoven zal Leystromen wachten met het starten van de procedure. Is er op 10 juli 2023 nog geen duidelijkheid dan ziet Leystromen zich genoodzaakt om de zaak uit handen te geven en de procedure te starten.” g. Op 16 augustus 2023 en op 30 april 2024 heeft Leystromen nieuwe meldingen van overlast van omwonenden over [rechthebbende] ontvangen. h. Op 9 juli 2024 heeft de politie prostitutie in de woning van [rechthebbende] geconstateerd. i. Bij brief van 10 juli 2024 heeft Leystromen aan (de bewindvoerder van) [rechthebbende] onder meer het volgende gemeld: “(…) Al lange tijd zorgt u voor overlast. Op 9 juli 2024 is er een inval in uw woning geweest in verband met prostitutie vanuit uw woning. Hierover gaat deze brief. VoorgeschiedenisIn de afgelopen jaren vanaf 2021 heeft u veelvuldig contact met Leystromen gehad over de overlast die u en uw bezoek veroorzaakte. Deze overlast was veelal het gevolg van overmatig drugsgebruik door uzelf en uw bezoek. Uw woning werd gebruikt door vele anderen om drugs te gebruiken. Hierover is veelvuldig overleg geweest met uzelf maar ook uw begeleiding. Ook is er sprake geweest van illegale inwoning. Huidige situatieOp 24 juni 2024 heeft u contact gezocht met Leystromen aangezien u uw sleutels kwijt zou zijn. Op dat moment ben ik naar u toegekomen om de situatie te bekijken. Tijdens het bezoek liet u mij binnen en bleken er 2 slaapkamers te zijn ingericht voor naar het leek prostitutie-activiteiten. Bedden waren opgedekt en ruim voorzien van condooms en andere zaken. De lamp in de kamer was ingepakt met rood plastic. U verklaarde dat u niet in de slaapkamers kwam en dat u nog steeds op de bank sliep in de woonkamer. U bent toen zeer duidelijk aangesproken dat er vermoedens waren en dat de gevolgen groot zouden zijn als er daadwerkelijk prostitutie zou worden aangetroffen. Op 8 juli 2024 komt een man met sleutels uw woning binnen. Deze man brengt koffers naar binnen en vervolgens een dame. Zelf bent u ook in de woning. Op 9 juli 2024 is er gedurende de middag gepost rondom uw woning en zijn er meerdere personen gezien die naar binnen gegaan. Deze blijven maximaal 30 minuten in de woning. Voor Leystromen reden om gemeente en politie in te schakelen (…).Voor Leystromen staat hiermee vast dat er prostitutie heeft plaatsgevonden. Dit is in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Gevolgen huurovereenkomstZoals al vele malen eerder aan u is aangegeven is Leystromen de overlast vanuit uw woning beu. U bent op 24 juni 2024 al duidelijk aangesproken op wat de gevolgen zouden zijn. Om een procedure bij de kantonrechter te voorkomen dient u de huurovereenkomst voor 17 juli 2024 zelf op te zeggen. (…)”. j. De gemachtigde van [rechthebbende] heeft Leystromen op 15 juli 2024 laten weten dat [rechthebbende] de huurovereenkomst niet zelf zal opzeggen.

<nr>3</nr>De vordering en het verweer 3.1. Leystromen vordert samengevat - ontruiming van de woning en de bijbehorende parkeerplaats. 3.2. Leystromen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [rechthebbende] is op meerdere wijzen ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen. Door overlast te (doen) veroorzaken, maar bovenal door het gehuurde - kennelijk bij herhaling en ondanks duidelijke waarschuwing - onbevoegd aan derden onder te verhuren dan wel in gebruik te geven en door hiermee in de woning prostitutie te laten plaatsvinden. 3.3. De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Leystromen, met veroordeling van Leystromen in de proceskosten. 3.4. Daartoe wordt, samengevat, het volgende aangevoerd. De bewindvoerder betwist allereerst het spoedeisend belang. Het gaat volgens de bewindvoerder om één recent incident van prostitutie. Dit heeft begin juli 2024 plaatsgevonden. Een dergelijk incident heeft zich daarvóór of daarna niet meer voorgedaan. Er is volgens de bewindvoerder dan ook geen sprake van een situatie waarin een uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Bovendien is toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar de mening van de bewindvoerder niet waarschijnlijk. De bewindvoerder erkent de tekortkoming, maar is van mening dat deze niet een ontbinding rechtvaardigt. Er zijn persoonlijke problemen bij [rechthebbende] , waarvoor de nodige hulpverlening is ingezet. Wellicht moet een voorziening voor begeleid of beschermd wonen gevonden worden, maar daar is tijd voor nodig. Gevreesd wordt voor de fysieke en geestelijke veiligheid en gezondheid van [rechthebbende] als de vorderingen worden toegewezen. Hij heeft geen netwerk waar hij op terug kan vallen. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna (in onderdeel 4, De beoordeling), voor zover van belang, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling 4.1. Leystromen vordert in deze procedure ontruiming van de woning en de parkeerplaats die [rechthebbende] van haar huurt.Voorop wordt gesteld dat een eventuele veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming ook door [rechthebbende] moet worden nageleefd. Toetsingskader 4.2. Toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Spoedeisend belang 4.3. De kantonrechter is van oordeel dat het vereiste spoedeisend belang aanwezig is, gelet op de stelling van Leystromen dat in de woning van [rechthebbende] prostitutie heeft plaatsgevonden en dat hij (al dan niet met zijn bezoek) al langere tijd overlast veroorzaakt. Of de vordering van Leystromen in dit kort geding vervolgens toewijsbaar is, zal afhangen van de hierna door de kantonrechter te verrichten beoordeling van de stellingen van Leystromen en het verweer van [rechthebbende] . Beoordeling of toewijzing in een bodemprocedure voldoende aannemelijk is 4.4. [rechthebbende] heeft erkend dat hij de - illegale - prostitutie in zijn woning heeft laten plaatsvinden. Hij heeft ook niet betwist dat Leystromen hem nog maar twee weken daarvoor, op 24 juni 2024, gewaarschuwd had dat prostitutie in de woning niet was toegestaan, waarbij hij ook is gewezen op de gevolgen, namelijk het verlies van de woning. Dat [rechthebbende] de waarschuwing mogelijk niet heeft begrepen, zoals de bewindvoerder heeft aangevoerd, vindt de kantonrechter niet aannemelijk. Verder had [rechthebbende] uit zichzelf overigens ook al moeten begrijpen dat prostitutie in de woning niet was toegestaan. Door het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in zijn (sociale) huurwoning, zeker als gewaarschuwd mens, is [rechthebbende] ernstig tekort geschoten in zijn contractuele en wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen en de woning niet aan derden in gebruik te geven. 4.5. Daar komt bij dat uit de overgelegde stukken voldoende blijkt dat [rechthebbende] al langere tijd, ondanks waarschuwingen, zelf of door zijn bezoek tevens overlast veroorzaakt. Zo zijn er verklaringen van omwonenden die klagen over het herhaaldelijk (midden in de nacht) aanbellen en aankloppen door [rechthebbende] bij hun woning en het verhandelen en gebruiken van drugs in en rondom de woning. Zij hebben verklaard dat zij zich hierdoor onveilig voelen en alleen de politie durven bellen om hier iets tegen te doen. Verder zijn er berichten uit 2022, 2023 en 2024 van en met de Procesregisseur Zorg Overlast en Veiligheid ABG gemeenten, waaruit blijkt dat in verband met de overlast en de inwoning door derden meerdere keren afspraken zijn gemaakt met [rechthebbende] , maar ook dat hij zich daaraan niet houdt. 4.6. De kantonrechter komt op grond van het bovenstaande tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van [rechthebbende] zo ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat de belangen van [rechthebbende] onvoldoende zwaarwegend zijn om van de ontbinding af te zien. Dat [rechthebbende] belang heeft bij behoud van zijn woning is evident. Als hij bij een ontruiming op straat zou komen te staan, bestaat bovendien de kans dat zijn persoonlijke problemen verergeren. Daartegenover staat echter het belang van Leystromen om te zorgen voor een rustige en veilige woonomgeving voor de omwonenden en op te treden tegen herhaalde ernstige overlast zoals waarvan hier sprake is en gebruik van sociale huurwoningen voor prostitutie. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat Leystromen [rechthebbende] herhaaldelijk heeft gewaarschuwd en eerder al de tijd heeft geven om op zoek te gaan naar een passende plek voor begeleid wonen. [rechthebbende] heeft daar echter zelf vanaf gezien. Nu ook op geen enkele manier is gebleken van (structurele) positieve veranderingen in het gedrag van [rechthebbende] , weegt het belang van Leystromen naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [rechthebbende] . De kantonrechter wijst de vorderingen tot ontruiming toe 4.7. De kantonrechter is verder van oordeel dat van Leystromen in de gegeven omstandigheden, gezien de ernst van de overlast en de kans op recidive door [rechthebbende] , niet verlangd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Met betrekking tot de kans op recidive staat op grond van de stukken immers ook voldoende vast dat [rechthebbende] een kwetsbare man is, wiens leven momenteel en in het verleden beheerst wordt door drugsgebruik, waarbij dealers hem thuis opzoeken en misbruik maken van zijn kwetsbaarheid 4.8. Gelet op al het bovenstaande zal de vordering tot ontruiming van de woning en de daarbij behorende parkeerplaats dan ook worden toegewezen. De kantonrechter zal de bewindvoerder echter niet veroordelen om, zoals gevorderd, het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. De bewindvoerder zal daarvoor een langere termijn worden gegund, namelijk een termijn van eenentwintig dagen na betekening van dit vonnis om [rechthebbende] en de bij hem betrokken hulpverleningsinstanties zodoende iets meer tijd te geven om waar mogelijk vervangende huisvesting te vinden. Uitvoerbaar bij voorraad 4.9. Hoewel [rechthebbende] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering van Leystromen om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en deze vordering alleen al daarom toegewezen kan worden, zal de kantonrechter op verzoek van Leystromen de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren en wel als volgt. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het belang van Leystromen om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van om dat niet te doen. Leystromen, die heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn, heeft er een groot belang bij dat er geen overlast meer voor omwonenden ontstaat. Gelet op de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning heeft Leystromen er verder ook belang bij om haar woning zo spoedig mogelijk te verhuren aan iemand op de wachtlijst die geen overlast veroorzaakt/doet veroorzaken en de woning niet voor prostitutie laat gebruiken. 4.10. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking. Proceskosten 4.11. De bewindvoerder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Leystromen. Die kosten worden vastgesteld op: - kosten van de dagvaarding € 139,30 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 543,00 Totaal € 812,30 4.12. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de door Leystromen gevraagde nakosten een executoriale titel op. Dit betekent dat als Leystromen na deze uitspraak ook nog daadwerkelijk kosten zou moeten maken (de nakosten), de bewindvoerder daarvoor nog een bedrag zal moeten betalen van € 135,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de eventuele betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie ook de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR: 2022:853).

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [handelsnaam 1] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder om binnen eenentwintig dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] en de bijbehorende parkeerplaats [adres 2] [adres 2] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Leystromen zijn, en deze ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen; 5.2. veroordeelt [handelsnaam 1] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder in de proceskosten van € 812,3‬0, aan Leystromen te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst af wat meer of anders is gevorderd. Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op2 oktober 2024.

De ABG-organisatie levert alle producten en diensten voor de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau en Gilze en Rijen .