<nr>1</nr> [eiser 1] , en<?linebreak?>2. [eiser 2] , <?linebreak?>wonende in [plaats 1] ,

<nr>4</nr>De beoordeling Dwaling 4.1 De kantonrechter ziet aanleiding om eerst het beroep van [eisers] op dwaling te behandelen. [eisers] stelt zich op het standpunt (zie onder andere zijn brief van 7 mei 2023 aan de gemachtigde van [gedaagden] ) dat er op het punt van de verwarming en het schilderwerk sprake is van dwaling. Twee radiatoren in de woonkamer verwarmden niet, dan wel volstrekt onvoldoende en voor wat betreft het schilderwerk stelt [eisers] dat de woning in 2022 niet geschilderd is, terwijl er bovendien sprake is van ernstige houtrot. 4.2 Artikel 6:228 lid 1 en onder a. BW bepaalt: “Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar: a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; […]” 4.3 [gedaagden] heeft op het punt van de verwarming en het schilderwerk de vragenlijst ingevuld, zoals hierboven (in onderdeel 2c.) is weergegeven. De koopovereenkomst bepaalt in artikel 19 dat de ingevulde vragenlijst tot de koopovereenkomst behoort. Die medede-lingen op de vragenlijst beschouwt de kantonrechter als concrete mededelingen van [gedaagden] over de staat van de verwarming en het schilderwerk. 4.4 Vast staat dat de mededeling over de verwarming onjuist was. Twee van de vier in de woonkamer aanwezige radiatoren in de convectorputten bereiken ook volgens het deskundigenrapport niet de gewenste temperatuur. Verder staat voor de kantonrechter voldoende vast dat [gedaagden] bij het invullen van de vragenlijst van dit probleem op de hoogte was. [eisers] heeft een offerte van de [bedrijf 2] van 5 december 2021 overgelegd om de radiatoren van de verwarming bij [gedaagden] te laten reinigen. [eisers] heeft daarbij aangevoerd dat het bedrijf dat de cv-ketel van [gedaagden] in onderhoud had, aan [gedaagden] geadviseerd had om er een gespecialiseerd bedrijf bij te halen omdat er sprake was van een doorstroomprobleem. [gedaagden] heeft dat niet of onvoldoende weersproken. [gedaagden] heeft nog gesteld dat de datum van de offerte niet juist is, omdat deze uit 2019 zou stammen, maar hij heeft deze stelling verder niet onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Los daarvan zou een offerte uit 2019 de onjuistheid van de door [gedaagden] op de vragenlijst gedane mededeling overigens ook niet wegnemen. 4.5 Verder staat vast staat dat ook de mededeling over het schilderwerk in ieder geval gedeeltelijk onjuist is. In deze procedure is namelijk niet komen vast te staan dat het schilderwerk is gedaan door een erkend schildersbedrijf. Gebleken is dat de door [gedaagden] op de vragenlijst genoemde “ [naam] uit [plaats 2] ” zelf geen erkend schildersbedrijf heeft, terwijl onduidelijk is gebleven of deze [naam] wel in dienst was van een erkend schildersbedrijf. [gedaagden] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat hij via via bij [naam] terecht is gekomen, dat die mondeling een offerte heeft uitgebracht voor een bedrag van € 3.300,- en dat hij hem zwart heeft betaald. Bij gebrek aan bewijsstukken is naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure ook niet komen vast te staan dat het schilderwerk in 2022 is uitgevoerd. In het deskundigenrapport staat hierover het volgende vermeld: “Van de verkopers hebben wij vernomen dat de gehele woning recentelijk (in ieder geval voor overdracht van de woning aan de kopers) is voorzien van een nieuwe verflaag. De kopers betwijfelen dit en zij stellen dat het schilder-werk aan de woning minimaal 7-8 jaar geleden voor het laatst is uitgevoerd. Tijdens onze rondgang hebben wij aan de staande delen van de kozijnen geconstateerd dat er aannemelijk recent -maximaal 2-3 jaar geleden- schilderwerk is verricht.” 4.6 De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] af mocht gaan op de juistheid van de mededelingen van [gedaagden] in de vragenlijst over de verwarming en het schilderwerk. Op basis van die mededelingen van [gedaagden] hoefde [eisers] de problemen met de radiatoren en het houtrot niet te verwachten. [gedaagden] heeft nog gesteld dat de problemen met de radiatoren en het houtrot bij enig onderzoek voorafgaand aan de koop door [eisers] eenvoudig vast te stellen zouden zijn geweest, maar op deze punten rustte naar het oordeel van de kantonrechter – gelet op de expliciete mededelingen van [gedaagden] – in dit geval geen onderzoeksplicht op [eisers] . 4.7 De kantonrechter komt tot het oordeel dat [eisers] op deze punten heeft gedwaald over de eigenschappen van de woning en dat dit te wijten is aan de mededeling hierover van [gedaagden] . De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [eisers] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten, als hij kennis had gehad van de mogelijke problemen met de verwarming en de houtrot. De kantonrechter acht het wel aannemelijk dat partijen in dat geval een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen, vanwege de verwachte toekomstige kosten voor herstel daarvan. In zoverre slaagt het beroep van [eisers] op dwaling. Gevolgen van de dwaling 4.8 Anders dan bij ontbinding (artikel 6:270 BW) is voor de vernietigbaarheid op grond van dwaling niet wettelijk geregeld dat een overeenkomst die vernietigbaar is, ook slechts gedeeltelijk vernietigd kan worden. De koopprijsvermindering die [eisers] vordert, is wel mogelijk op grond van artikel 6:230 BW. De kantonrechter zal daarom de vordering van [eisers] op de voet van dit artikel beoordelen. Toepassing van artikel 6:230 BW betekent dat de overeenkomst wordt gewijzigd, maar niet (ook niet gedeeltelijk) wordt vernietigd. De vordering dat de kantonrechter de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt, is daarom niet toewijsbaar. 4.9 Vervolgens is de vraag aan de orde in hoeverre de koopprijs verminderd moet worden. [eisers] heeft voor herstel van de verwarming een bedrag van € 1.350,00 (inclusief btw) gevorderd. Dit bedrag komt overeen met de prijs genoemd in de offerte van de [bedrijf 2] van 5 december 2021 en kan worden toegewezen, nu [gedaagden] de hoogte daarvan niet heeft betwist. 4.10 Voor het herstel van het houtrot heeft [eisers] een bedrag van € 5.000,00 (inclusief btw) gevorderd op basis van een offerte van de [bedrijf 3] van 5 juli 2023. [gedaagden] heeft deze offerte betwist. Die is volgens [gedaagden] niet gebaseerd op het vastgestelde houtrot, maar op een aanname dat er overal wel houtrot zal zitten. [gedaagden] vindt het bedrag dan ook buitenproportioneel. In het deskundigenrapport wordt het herstel van de vastgestelde aantasting van het hout begroot op een bedrag van maximaal € 750,00 (inclusief btw). 4.10.1 De kantonrechter oordeelt hierover het volgende. 4.10.2 De kantonrechter stelt vast dat [eisers] in de e-mail van 10 december 2022 aan [gedaagden] het volgende heeft bericht: “(…) Het andere probleem betreft het schilderwerk (…) We hebben inmiddels min of meer bij toeval op drie plaatsen in de kozijnen houtrot geconstateerd. De kans is groot dat dit probleem ook elders in het houtwerk speelt. We kunnen niet zien hoe de situatie op de eerste en tweede verdieping is (…)”.Het in het deskundigenrapport genoemde bedrag van € 750,00 is kennelijk gebaseerd op de in de e-mail genoemde drie plaatsen. In deze procedure is niet gebleken dat er op meer plaatsen houtrot is geconstateerd. [eisers] heeft dat wel gesteld, maar heeft dat niet dan wel onvoldoende onderbouwd. De offerte van [bedrijf 3] geeft daarover ook geen duidelijkheid. Integendeel, in die offerte wordt immers opgemerkt “dat het in de offerte om een schatting gaat, het is vooraf niet vast te stellen wat er te zien is als de schade wordt geopend, het is onbekend hoeveel plekken er nieuwe houten onderdelen nodig zijn.”Nu [eisers] het in het deskundigenrapport genoemde bedrag van € 750,00 voor de drie in deze procedure vastgestelde plaatsen niet heeft betwist, zal dit bedrag worden toegewezen. 4.11 Voor buitenschilderwerk heeft [eisers] een bedrag van € 4.915,49 (inclusief btw) gevorderd op basis van een offerte van [bedrijf 3] van 27 juli 2023. Uit deze offerte blijkt dat het gaat om het buitenschilderwerk van de gehele woning. Met [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat onduidelijk is wat de grondslag hiervoor is. Want uit het deskundigen-rapport, dat op dit punt door [eisers] niet dan wel onvoldoende is weersproken, blijkt dat het buitenschilderwerk wel gedaan is. Misschien niet in 2022, maar volgens de deskundige wel in 2021 of ten minste in 2020. Naar het oordeel van de kantonrechter is buiten-schilderwerk daarmee op dit moment nog niet noodzakelijk, laat staan van de gehele woning. [eisers] heeft die noodzaak in deze procedure ook niet aangetoond. Dit punt kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet leiden tot een koopprijsvermindering. 4.12 Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter de overeenkomst wijzigen door de koopprijs met een bedrag van € 2.100,00 te verminderen (€ 1.350,00 voor de verwarming en € 750,00 voor het houtrot). Non-conformiteit 4.13 [eisers] stelt zich op het standpunt (zie onder andere de al eerder genoemde brief van 7 mei 2023 aan de gemachtigde van [gedaagden] ) dat er op het punt van de riolering sprake is van non-conformiteit. Direct nadat hij eigenaar is geworden, werd [eisers] geconfronteerd met ernstige verstoppingen in de riolering. Zo ernstig, dat een normaal gebruik van de woning onmogelijk was. Naast de al gemaakte kosten ziet [eisers] zich geconfronteerd met een ingrijpende renovatie van de riolering in de nabije toekomst. Volgens [eisers] is er duidelijk sprake van non-conformiteit. 4.14 [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij nooit problemen heeft gehad met de riolering gedurende de 25 jaar dat hij de woning heeft bewoond. 10 jaar geleden heeft hij een enkele keer een verstopping gehad. [gedaagden] heeft toen een ontstoppingsbedrijf uit [plaats 3] ingeschakeld die de riolering heeft doorgespoeld. Daarmee was de ontstopping verholpen. Er zijn bij die gelegenheid ook geen gebreken vastgesteld aan de riolering. Verder is [gedaagden] van mening dat het geconstateerde gebrek aan de riolering een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. Ook heeft [gedaagden] bezwaar gemaakt tegen de door [eisers] gevorderde onderzoekskosten van € 4.812,22 waarvoor de noodzaak en de onderbouwing volgens [gedaagden] ontbreekt. Hetzelfde geldt voor de door [eisers] gevorderde kosten voor nog uit te voeren renovatiewerkzaamheden aan de riolering. Met het aanbrengen van een glasvezelkous is het probleem in de riolering verholpen, aldus [gedaagden] . 4.15 De kantonrechter oordeelt hierover het volgende. Het beoordelingskader 4.16 Tussen partijen is in geschil of de woning op het punt van de riolering aan de koopovereenkomst beantwoordt. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. 4.17 Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL: HR:2005:AU2414). 4.18 Uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die [eisers] niet kende, maar die hij had moeten ontdekken zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal moeten (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.4.19 Kijkend naar het rioleringsprobleem stelt de kantonrechter vast dat in het deskundigenrapport het volgende is opgenomen: “De kopers hebben op 3 december 2022 een verstopping gehad in de riolering onder de begane grondvloer. Hiertoe heeft een ontstoppingsbedrijf ( [bedrijf 4] te [plaats 3] ) het rioleringsstelsel gereinigd en is door een lekdetectiebedrijf ( [bedrijf 5] ) op 4 juli 2022

het rioleringsstelsel in kaart gebracht. Hierbij is geconstateerd dat het aangebrachte rioleringsstelsel op een andere wijze aangebracht zou zijn dan op tekening was aangegeven, het rioleringsstelsel buiten de woning gedeeltelijk is verzakt en dat een gedeelte van het rioleringsstelsel niet of op onjuiste wijze is aangesloten.” Op basis hiervan is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek dat het duurzame genot van de woning negatief beïnvloedt. De kantonrechter acht het onaannemelijk dat deze gebreken na levering van de woning zijn ontstaan. Het feit dat [gedaagden] , zoals hij stelt, er geen last van heeft gehad, betekent niet dat de gebreken niet reeds aanwezig waren op het moment van levering.

4.20 [gedaagden] heeft nog gesteld dat het rioleringsprobleem voor rekening en risico van [eisers] dient te blijven omdat hij bij aankoop geen enkel onderzoek heeft gedaan. Dat standpunt volgt de kantonrechter niet. In de vragenlijst heeft [gedaagden] de vraag“Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc ?” negatief beantwoord. Gelet hierop hoefde [eisers] naar het oordeel van de kantonrechter geen twijfel te hebben over de conditie van het riool en hoefde hij hier bij aankoop geen specifiek onderzoek naar te (laten) verrichten. 4.21 Op grond van het bovenstaande concludeert de kantonrechter dat op het moment van de eigendomsoverdracht de woning op het punt van de riolering niet geschikt was voor het normaal gebruik als woning en daarom non-conform was. [eisers] heeft [gedaagden] bij brief van 1 september 2023 deugdelijk in gebreke gesteld. [gedaagden] is vervolgens niet overgegaan tot herstel of vergoeding van enige schade waardoor hij in verzuim is geraakt. Gelet op het ingetreden verzuim van [gedaagden] heeft [eisers] recht op (vervangende) schadevergoeding. De hoogte van de schade 4.22 [eisers] heeft allereerst een bedrag van € 2.178,58 gevorderd dat ziet op reparatie van de grondleiding met behulp van een glasvezelkous, gebaseerd op een offerte van [bedrijf 6] van 11 juli 2023. Dit bedrag is toewijsbaar. 4.23 [eisers] heeft verder een bedrag van € 400,00 gevorderd in verband met “Werkzaamheden ophogen ontstoppingsput en terugleggen bestrating”.De kantonrechter is met [gedaagden] van oordeel dat [eisers] deze post onvoldoende onderbouwd heeft. Onduidelijk is waar het bedrag van € 400,00 op gebaseerd is. [eisers] heeft in deze procedure ook geen offerte overgelegd waaruit dit bedrag blijkt. Daarom zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen. 4.24 [eisers] heeft ook een bedrag van € 4.812,22 gevorderd in verband met “Reeds uitgegeven aan riool”. De kantonrechter is van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 6.3 van de koopovereenkomst met zich meebrengt dat de noodzakelijke kosten die [eisers] heeft gemaakt om het rioleringsprobleem vast te kunnen stellen ook onder de in dat artikel genoemde herstelkosten vallen. Maar vervolgens stelt de kantonrechter vast dat [eisers] in deze procedure alleen betalingsbewijzen aan [bedrijf 4] heeft overgelegd tot een bedrag van € 1.119,25. Voor het overige heeft [eisers] zijn vordering niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Daarmee is uitsluitend het bedrag van € 1.119,25 toewijsbaar. Conclusie 4.25 Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] aan hoofdsom een bedrag zal moeten betalen van € 5.397,83 (€ 2.100,00 + € 2.178,58 + € 1.119,25). De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen, met dien verstande dat dit alleen geldt voor het bedrag van € 1.119,25. Immers alleen voor dat bedrag heeft [eisers] in deze procedure betalingsbewijzen overgelegd. 4.26 Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking. De door [eisers] gevorderde verklaring van recht, inhoudende dat [gedaagden] jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, wordt afgewezen. Niet gesteld of gebleken is bovendien welk belang [eisers] bij die verklaring heeft. Buitengerechtelijke incassokosten 4.27 [eisers] heeft in verband met buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 969,62 gevorderd. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat [eisers] aan [gedaagden] een brief heeft gezonden die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde vereisten. Proceskosten 4.28 [gedaagden] zal op basis van het toe te wijzen bedrag van € 5.397,83 aan hoofdsom in de proceskosten van [eisers] worden veroordeeld. Die kosten van [eisers] worden vastgesteld op het bedrag van € 1.063,47 (bestaande uit € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht en € 678,00 (2 punten van € 339,00 per punt) aan salaris gemachtigde).5. De beslissing De kantonrechter: 5.1 veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eisers] een bedrag te betalen van € 5.397,83, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 1.119,25 vanaf 1 januari 2023 tot de dag van de volledige betaling; 5.2 veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van [eisers] , vastgesteld op € 1.063,47; 5.3 verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.4 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.