Procesverloop

Overwegingen Inleiding 1.1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2004. 1.2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende is de WOZ-waarde van de woning maximaal € 750.000. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde van € 879.000. Toetsingskader van de rechtbank 1.3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. 1.4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. 1.5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 1.6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. Onderbouwing WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 1.7. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd opgemaakt op 18 maart 2020 door [taxateur 2] . Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de woning wordt getaxeerd op € 937.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een nieuwe waardematrix overgelegd en zich op het standpunt gesteld dat deze nieuwe matrix als onderbouwing van de gehanteerde WOZ-waarde van € 879.000 dient te gelden (hierna: de waardematrix). De heffingsambtenaar heeft daarbij verklaard dat in de waardematrix van 18 maart 2020 is gerekend met een te grote inhoud. 1.8. Naar belanghebbende meent is de nieuwe gehanteerde inhoud van de woning door de heffingsambtenaar echter nog steeds te groot. Belanghebbende voert ter onderbouwing aan dat uit een controle op basis van het systeem ‘Woningweter’ is gebleken dat de inhoud van de woning 943 m3 bedraagt, in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 985 m3. De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat de inhoud van 985 m3 is berekend op basis van de bouwtekening die bij het verweerschrift is overgelegd. De rechtbank acht de nauwkeurigheid van een berekening aan de hand van bouwtekeningen groter dan die van het systeem ‘Woningweter’. De heffingsambtenaar is terecht uitgegaan van een inhoud van 985m3. 1.9 Belanghebbende heeft zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling een te grote inhoud als uitgangspunt heeft genomen. Alhoewel door de heffingsambtenaar is erkend dat de eerder gehanteerde inhoud van de woning te hoog was, leidt dit, zoals belanghebbende bepleitte, niet automatisch tot een gegrond beroep. Daarvoor is het antwoord op de vraag van belang of de waarde van de woning daardoor beïnvloed wordt. 1.10 De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix de vastgestelde waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de volgende referentiewoningen, alle gelegen te [woonplaats 1] : [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (hierna: de referentiewoningen). Dit zijn dezelfde referentiewoningen als gebruikt bij de eerdere waardematrix van 18 maart 2020. De heffingsambtenaar heeft beeldmateriaal overgelegd van de buitenkant van zowel de woning als de referentiewoningen. 1.11 Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen geschikt zijn als referentiewoningen. Wel heeft hij aangevoerd dat ten onrechte het object [adres 7] niet is meegenomen als referentieobject. In de eerste waardematrix van 18 maart 2020 was dit referentieobject wel meegenomen. Volgens belanghebbende was dit referentieobject het best vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank mocht de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde van de woning, het object [adres 7] buiten beschouwing laten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd onderbouwd dat [adres 7] niet is meegenomen in de vergelijking omdat dit object wat betreft inhoud onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank acht dat aannemelijk gelet op de inhoud van [adres 7] van 1209 m3 ten opzichte van de inhoud van de woning van 985 m3. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar vrij is om de waarde van de woning in iedere fase van de procedure opnieuw te onderbouwen waarbij hij ook nieuwe referentiepanden mag aandragen, dan wel bepaalde referentiepanden buiten beschouwing mag laten. 1.12 De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De gebruikte referentiewoningen zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en de rechtbank acht deze wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning? 1.13 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. De woning is dicht bij de snelweg gelegen waardoor er sprake is van geluidsoverlast. Deze stelling slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Het klopt dat de woning dichtbij de snelweg is gelegen. Hetzelfde geldt echter voor de referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] , die nog dichter bij de snelweg gelegen zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging door deze referentieobjecten mee te nemen bij de waardebepaling. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft aangevoerd dat de woning is gelegen achter een grote geluidswal waardoor de geluidsoverlast meevalt. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. 1.14 De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank handhaaft de vastgestelde waarde van € 879.000. 1.15 Gelet op hetgeen is overwogen is het beroep ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.