<nr>1</nr>De procedure

<nr>3</nr>De beoordeling 3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten: a. WonenBreburg is een woningcorporatie en beschikt over een licentie van Stichting OpMaat wat betreft het gebruik van het concept Koopgarant. Onder toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen heeft WonenBreburg woningen in erfpacht uitgegeven, waaronder het appartement aan de [adres] te Tilburg (hierna: het appartement). b Op 14 september 2007 heeft [eiseres] zich bij WonenBreburg laten inschrijven als geïnteresseerde in een Koopgarantwoning. c. Bij brief van 6 maart 2008 heeft WonenBreburg [eiseres] uitgenodigd voor een kijkdag van, onder meer, het appartement. In deze brief wordt voor meer informatie over het appartement verwezen naar de website www.wonenbreburg.nl. d. Met het oog op de uitgifte heeft Meeús Makelaars te Tilburg in opdracht van WonenBreburg op 18 februari 2008 het appartment getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 170.000,= e. Bij brief van 2 april 2008 heeft WonenBreburg [eiseres] een ontwerp ‘koopovereenkomst koopgarant’ met bijlagen toegezonden, waaronder de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’. f. Bij ‘koopovereenkomst koopgarant’ tevens ‘overeenkomst tot vestiging erfpacht’ van 18 april 2008 (hierna: de koopovereenkomst) heeft WonenBreburg het appartement aan [eiseres] verkocht voor een bedrag van € 127.500,= (hierna:de Uitgifteprijs). De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt: “- verkoper en koper komen overeen aan deze koop bijzondere voorwaarden te verbinden, hierna te noemen: Koopgarant-bepalingen; de tekst van de Koopgarant-bepalingen (versie WonenBreburg, aug. 2006) is aan deze overeenkomst gehecht; de Koopgarant-bepalingen betreffen onder meer een zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een terugkoopregeling met winst- en/of verliesdeling en een regeling omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning; tot zekerheid voor de nakoming van de Koopgarant-bepalingen geeft verkoper het betreffende appartementsrecht aan koper in erfpacht uit. (…) Toepassing Koopgarant: koperskorting en aandeel in de waardeontwikkeling De koopsom is berekend en samengesteld als volgt: - de huidige onderhandse verkoopwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik en inclusief de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van de erfpacht, ofwel € 170.000,- verminderd met 25% koperskorting ofwel € 42.500,-. (…) Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%. (vijftig procent)”. g. De van de koopovereenkomst deel uitmakende ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’ luidt – voor zover van belang – als volgt: “ Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming In dit hoofdstuk is in lid 2 een ingewikkelde formule opgenomen over prijsvorming van de woning. De formule komt er op neer, dat buiten de ten gunste van u komende verbeteringen de prijsstijging of daling van de woning tussen u en WonenBreburg wordt gedeeld. In de brochure zijn rekenvoorbeelden opgenomen. (…) Hoofdstuk I. Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed In dit hoofdstuk wordt aangegeven voor welk percentage de erfpachter deelt in de stijging of daling van de waardeontwikkeling bij terugkoop. Het kortingspercentage op de koopprijs waarvoor bij aankoop is gekozen is hierop van invloed”. h. De op de koopovereenkomst toepasselijke Koopgarantbepalingen luiden – voor zover van belang – als volgt: “ Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming 1. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; (…) De prijs waarvoor de Woningcorporatie het Registergoed verkoopt aan Erfpachter – hierna te noemen de uitgifteprijs – is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting),(…) 2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht – wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule: U + S + (T2 – S – T1) x X% Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt: - U: de in lid 1 van dit hoofdstuk F bedoelde uitgifteprijs. - S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c; - T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning; - T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van het Registergoed door de Woningcorporatie; - X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I”. i. Bij notariële akte van 15 mei 2008 is het tussen partijen overeengekomen erfpachtsrecht gevestigd. j. In verband met haar voornemen om het appartement terug te verkopen aan WonenBreburg heeft [eiseres] in juli 2014 WonenBreburg verzocht het appartement te laten taxeren en een berekening voor de terugkoopprijs op te maken. k. Op 25 juli 2014 heeft Hart van Brabant Makelaardij BV te Tilburg in opdracht van WonenBreburg het appartement getaxeerd op een marktwaarde van € 143.000,=, inclusief de door [eiseres] zelf aangebrachte verbeteringen. De terugkoopprijs is op basis van deze taxatie berekend op € 114.500,=. l. Bij brief van 6 augustus 2014 heeft WonenBreburg onder toezending van onder meer het taxatierapport van Hart van Brabant Makelaardij BV en de berekening van de terugkoopprijs [eiseres] bericht dat zij het appartement terugkoopt voor € 114.500,= k.k. m. In november 2014 heeft [eiseres] het appartement terugverkocht aan WonenBreburg voor € 114.500,=. n. Bij brief van 9 augustus 2017 heeft [eiseres] WonenBreburg – kort en zakelijk weergegeven – bericht dat WonenBreburg heeft gehandeld in strijd met hetgeen zij bij de aankoop aan [eiseres] heeft toegezegd, waarna [eiseres] WonenBreburg aansprakelijk heeft gesteld voor de door haar geleden schade, waaronder een restschuld van € 13.000,=. WonenBreburg heeft de aansprakelijkheid betwist. 3.2. [eiseres] stelt dat zij schade heeft geleden, bestaande tenminste uit een restschuld van € 13.000,=, doordat bij de berekening van de terugkoopprijs van het appartement niet de Uitgifteprijs van € 127.500,= als uitgangspunt is genomen, maar de (niet betaalde) marktwaarde bij uitgifte, te weten € 170.000,=. Daardoor is bovendien de aan haar bij de aankoop van het appartement toegezegde korting van 25% verrekend. Onder aanvoering van verschillende rechtsgronden (dwaling, toerekenbare tekortkoming en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid) stelt [eiseres] dat WonenBreburg aansprakelijk is voor vergoeding van de door haar geleden schade. Dwaling 3.3. [eiseres] stelt primair dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald en dat deze dwaling te wijten is aan WonenBreburg. Zo heeft WonenBreburg ten onrechte het begrip ‘korting’ gehanteerd in de op de koopovereenkomst toepasselijke Koopgarantbepalingen, waardoor zij in de – achteraf gebleken onjuiste – veronderstelling verkeerde dat zij daadwerkelijk een korting op de aankoopsom zou krijgen. Dat daarvan geen sprake was, wist WonenBreburg. Bij terugkoop verrekent WonenBreburg de korting immers op grond van de terugkoopformule. WonenBreburg heeft haar daarover echter niet geïnformeerd. Evenmin heeft zij haar uitgelegd dat op grond van de terugkoopformule niet de Uitgifteprijs, maar de marktwaarde van het appartement bij uitgifte als uitgangspunt wordt genomen. Bij een juiste voorstelling van zaken had zij de koopovereenkomst niet gesloten. Omdat zij het appartement al in 2014 aan WonenBreburg heeft verkocht heeft zij geen belang meer bij vernietiging van de koopovereenkomst. [eiseres] verzoekt de rechtbank daarom op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de schade die zij leidt als gevolg van de koopovereenkomst op te heffen door WonenBreburg te verplichten deze schade aan haar te vergoeden. 3.4. WonenBreburg voert als meest verstrekkend verweer dat de primaire vordering gegrond op dwaling is verjaard. Dat verweer slaagt. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. 3.5. Ingevolge artikel 3:52 lid 1 sub c BW verjaart een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling wegens dwaling drie jaar nadat de dwalende daadwerkelijk bekend is met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond. Vast staat dat WonenBreburg bij brief van 6 augustus 2014 de berekening van de terugkoopprijs en het daaraan ten grondslag liggende taxatierapport aan [eiseres] heeft toegezonden. WonenBreburg stelt daarom terecht dat [eiseres] vanaf dat moment bekend was met de wijze waarop de terugkoopprijs tot stand is gekomen. Ter comparitie heeft [eiseres] aangevoerd dat de terugkoopformule onduidelijk en ingewikkeld is en daarmee – zo begrijpt de rechtbank – de wijze van berekening van de terugkoopprijs. Echter, gesteld noch gebleken is dat [eiseres] daarover vragen aan WonenBreburg heeft gesteld of dat zij WonenBreburg heeft verzocht om een nadere uitleg en verduidelijking van de berekening. Dit had wel van [eiseres] mogen worden verwacht. De gevolgen van dit nalaten komen dan ook voor haar rekening en risico. Ook de stelling van [eiseres] ter comparitie dat zij zich pas na een uitzending van het televisieprogramma De Monitor in 2017 realiseerde dat de aan haar verleende korting was verrekend bij terugkoop, leidt niet tot een ander oordeel. 3.6. De conclusie dient dan ook te luiden, dat de verjaringstermijn in augustus 2014 is aangevangen. Op het moment van dagvaarden (30 november 2017) was de verjaringstermijn van drie jaar reeds verlopen. Verjaring van de rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling op grond van dwaling brengt met zich dat ook de mogelijkheid om wijziging van de overeenkomst te vorderen op grond van artikel 6:230 lid 2 BW niet meer bestaat. De primaire vordering ligt daarom voor afwijzing gereed. Aan een inhoudelijke beoordeling van de vraag of sprake is van dwaling wordt daarom niet toegekomen. Toerekenbare tekortkoming 3.7. [eiseres] stelt subsidiair dat WonenBreburg jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten door niet te blijven bij de overeengekomen korting van 25%, door bij de aankoop na te laten essentiële mededelingen te doen, zoals over het verhuurverbod, en door bij de aankoop geen officiële taxatie uit te voeren. [eiseres] stelt dat WonenBreburg ter zake in verzuim verkeert. 3.8. WonenBreburg voert als verweer dat overeenkomstig de tussen partijen overeengekomen Koopgarantbepalingen de terugkoopprijs is berekend volgens de daarin opgenomen systematiek. In de brochure ‘Koopgarant: kopen met zekerheid’ met bijbehorend inlegvel ‘De terugkoopprocedure en de koopgarant-prijsvorming’ is met rekenvoorbeelden verduidelijkt hoe de terugkoopprijs wordt bepaald aan de hand van de terugkoopformule. Deze brochure heeft zij aan alle geïnteresseerden in Koopgarant, waaronder [eiseres] , uitgereikt. Daarnaast lag de brochure op haar kantoor en op de locaties waar zij toelichting gaf over Koopgarant. Bovendien was deze te raadplegen via de website www.wonenbreburg.nl. Bij brief van 2 april 2008 heeft zij de ontwerp koopovereenkomst met bijlagen, waaronder de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’, aan [eiseres] toegezonden. Ook in deze toelichting is verwezen naar de brochure. WonenBreburg stelt tot slot dat in het gesprek voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst steeds op begrijpelijke wijze aan kopers uiteen wordt gezet hoe de terugkoopformule werkt. Ter onderbouwing van haar stelling dat haar medewerkers op verschillende momenten informatie over de Koopgarantregeling verstrekken en daarover uitleg geven, heeft WonenBreburg verwezen naar de door haar als productie 14 overgelegde ‘werkwijze van de (senior)makelaars bij de verkoop van een Koopgarant-woning’. 3.9. Vooropgesteld wordt, dat [eiseres] in de koopovereenkomst heeft getekend voor onder meer de ontvangst van de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’. Daarnaast heeft zij in die overeenkomst verklaard dat zij de aan haar overhandigde stukken heeft gelezen en begrepen. De stelling van [eiseres] ter comparitie dat zij de brochure en het inlegvel waaraan WonenBreburg refereert niet heeft ontvangen en ook overigens geen informatiemateriaal van WonenBreburg heeft ontvangen is hiermee niet te rijmen. Daar komt bij dat [eiseres] al een half jaar stond ingeschreven als geïnteresseerde in een Koopgarantwoning en dat de informatie over het product Koopgarant voldoende voorhanden was, zowel in de vorm van folders als digitaal. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, valt daarom niet in te zien waarom [eiseres] ervan heeft afgezien de beschikbare informatie te bestuderen. WonenBreburg stelt terecht dat van [eiseres] mocht worden verwacht dat zij zich had verdiept in het product Koopgarant, alvorens zij tot aankoop van een Koopgarantwoning zou overgaan. Bovendien wordt in Hoofdstuk F van de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’ verwezen naar de brochure met rekenvoorbeelden. Het had dan ook op de weg van [eiseres] gelegen om naar de brochure te vragen voor zover zij daarvan nog geen kennis had genomen. Dat [eiseres] dat heeft nagelaten, komt voor haar risico. 3.10. [eiseres] heeft voorts betoogd, dat ook wanneer zij de brochure wel zou hebben ontvangen, dan nog niet duidelijk was dat de korting zou worden verrekend en dat zij ervan uit mocht gaan dat bij toepassing van de overeengekomen terugkoopformule voor ‘T1’ een bedrag van € 127.500,= (de Uitgifteprijs) zou gelden in plaats van € 170.000,= (de marktwaarde bij uitgifte). De rechtbank volgt haar niet in dit betoog. Uit de brochure, maar ook uit Hoofdstuk F en I van de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’ volgt evident dat een prijsstijging of een prijsdaling van de woning wordt gedeeld tussen de koper van de Koopgarantwoning en WonenBreburg. Ook blijkt duidelijk dat het kortingspercentage op de koopprijs waarvoor bij aankoop is gekozen van invloed is op de verdeling. In een omkaderd gedeelte van de brochure is immers aan de hand van voorbeelden toegelicht wat de relatie is tussen het verleende kortingspercentage op de marktwaarde van de woning en het percentage van de waardeontwikkeling dat bij verkoop ten goede komt aan de eigenaar van de Koopgarantwoning. Zo komt bij een gekozen kortingspercentage van 25% op de marktwaarde van de woning een percentage van 50% van de waardeontwikkeling ten goede aan de eigenaar van de Koopgarantwoning. Daarnaast is de werking van de aan de korting gerelateerde waardedeling in een voorbeeld uitgelegd, zowel voor de situatie dat er op het moment van terugkoop sprake is van een stijging van de marktwaarde als van daling ten opzichte van de marktwaarde op het moment van aankoop Met deze toelichting en voorbeelden is naar het oordeel van de rechtbank voldoende verduidelijkt dat de gegeven korting op de marktwaarde doorwerkt in de hoogte van het bedrag dat bij terugkoop wordt ontvangen. Het feit dat dat het woord ‘korting’ wellicht niet een geheel juiste benaming is voor de gehanteerde constructie, maakt dat niet anders. Dat [eiseres] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat bij toepassing van de terugkoopformule voor ‘T1’ de Uitgifteprijs zou gelden, vindt voorts bevestiging in het feit dat wanneer de formule op die wijze zou worden ingevuld WonenBreburg bij terugkoop 25% van de aankoopwaarde bij [eiseres] zou laten, zonder dat daarvoor enige rechtvaardiging bestaat. Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de stelling van [eiseres] dat WonenBreburg jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten door niet te blijven bij de overeengekomen korting van 25%, als onvoldoende gemotiveerd dient te worden verworpen. 3.11. De stelling van [eiseres] dat WonenBreburg bij de aankoop heeft nagelaten essentiële mededelingen te doen, zoals over het verhuurverbod, wordt als rechtens niet relevant verworpen. Voor zover van de juistheid van die stelling al kan worden uitgegaan – WonenBreburg heeft dat immers gemotiveerd betwist – valt zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet in te zien dat [eiseres] als gevolg daarvan schade heeft geleden. [eiseres] heeft dat ook niet gesteld. 3.12. De stelling van [eiseres] dat WonenBreburg bij de aankoop heeft nagelaten een officiële taxatie uit te voeren, wordt als onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd verworpen. Onder randnummer 19 van haar dagvaarding stelt [eiseres] immers dat niet lang voor de koopovereenkomst werd gesloten door Meeús Makelaars te Tilburg een taxatierapport is uitgebracht, welk rapport [eiseres] als productie 3 in het geding heeft gebracht. Beperkende werking redelijkheid en billijkheid 3.13. [eiseres] heeft zich meer subsidiair beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en zich in dit kader beroepen op argumenten die ook voor de andere rechtsgronden door haar zijn aangevoerd. Geen van de argumenten is toereikend geweest om een vordering van [eiseres] toe te wijzen. Aanvullende feiten en omstandigheden heeft [eiseres] niet aangevoerd. Voorts geldt ook hier dat wanneer het standpunt van [eiseres] zou worden gevolgd, [eiseres] een kleine winst op haar appartement zou maken, terwijl de gehele waardedaling, geheel in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst voor rekening van WonenBreburg zou komen. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit een onaanvaardbaar resultaat zijn. Proceskosten 3.14. De vorderingen worden op grond van het vorenstaande afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van WonenBreburg gevallen. Deze kosten worden begroot op - griffierecht € 618,= - salaris advocaat € 1.086,= (2 punten x tarief € 543,=) Totaal € 1.704,=