<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11444408 VV EXPL 24-611 datum uitspraak: 12 februari 2025 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , handelend onder de naam [handelsnaam], vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] , eiseres, gemachtigde: mr. M.M. Wester, tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , woonplaats: [woonplaats] , en [gedaagde 3] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] , gedaagden, gemachtigden: mr. S.W. van Zijl en mr. J.E. Eikelenboom. De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘gedaagden’ genoemd.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 14 december 2024, met producties 1 tot en met 25; de akte overlegging producties van [eiseres] , met producties 26 tot en met 31; de akte overlegging producties van [eiseres] , met productie 32; de akte overlegging producties van gedaagden, met producties 1 tot en met 6; de spreekaantekeningen van [eiseres] ; de spreekaantekeningen van gedaagden. 1.2. Op 29 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres] met mr. M.M. Wester en namens gedaagden [persoon A] (van [gedaagde 3] ) met mr. S.W. van Zijl en mr. J.E. Eikelenboom. De gemachtigden van gedaagden gaven te kennen dat [gedaagde 1] op 17 januari 2025 is overleden. In verband met dat overlijden was [gedaagde 2] niet aanwezig op de zitting.

<nr>2</nr>Waar gaat de zaak over? 2.1. [eiseres] huurt sinds 1 februari 2020 via makelaar [gedaagde 3] een bedrijfspand van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Het pand wordt gebruikt als kinderopvang/kinderdagverblijf. In de huurovereenkomst is een koopoptie opgenomen. [eiseres] heeft gedaagden laten weten dat zij het pand wil kopen, maar partijen zijn het niet eens over de koopprijs. [eiseres] heeft conservatoir beslag laten leggen op het pand, omdat zij vreest dat de eigenaars het pand op de markt zullen aanbieden wanneer [eiseres] hun bod niet tijdig aanvaardt. 2.2. [eiseres] vindt dat gedaagden tekortschieten in de nakoming van de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie door geen koopsom vast te stellen conform de koopoptie. [eiseres] eist daarom dat de kantonrechter haar machtigt om de koopsom vast te stellen op € 245.000,-, gedaagden veroordeelt om mee te werken aan de verkoop en overdracht van het pand en bepaalt dat dit vonnis in de plaats zal treden van de geëiste medewerking als gedaagden deze medewerking niet verlenen. [eiseres] eist ook dat gedaagden de proceskosten betalen, waaronder de kosten van het beslag. De eis van [eiseres] wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

<nr>3</nr>De beoordeling 3.1. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagden als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. 3.2. [eiseres] heeft onvoldoende spoedeisend belang bij haar eis. Partijen hebben tijdens de zitting aangegeven dat zij het erover eens zijn dat de huurovereenkomst per 1 februari 2025 met vijf jaar is verlengd omdat de opzegging niet op tijd aangetekend is verzonden. [eiseres] kan dus voorlopig in het pand haar bedrijf voortzetten. Daarnaast ligt er conservatoir beslag op het pand en het pand kan niet worden verkocht zolang er conservatoir beslag op ligt. Er is dus geen reden waarom van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht. 3.3. Daar komt bij dat deze zaak zich ook niet goed leent voor een beslissing in kort geding. Partijen hebben een geschil over de koopprijs van het pand. In het koopoptiebeding is een prijsindicatie van € 365.000,- (voor 1 januari 2020) opgenomen. [eiseres] vindt deze prijsindicatie geen goede reflectie van de werkelijke (toenmalige) waarde van het pand. Volgens [eiseres] is het pand nu maar € 245.000,- waard omdat sprake is van een ernstige lekkages en schimmelvorming. Dit bedrag is onderbouwd met een taxatierapport van Hofstede Bedrijfshuisvesting van 30 oktober 2024. Ook is er een taxatie van Ooms Makelaardij van 17 januari 2025 overgelegd, waarin het pand is getaxeerd op een marktwaarde van € 275.000,- in onverhuurde staat en € 270.000,- in verhuurde staat. Gedaagden hebben de kooprijs vastgesteld op € 475.000,-. Zij vinden het niet meer dan logisch dat de huidige marktwaarde van het pand sinds 1 januari 2020 is gestegen, gezien de economische ontwikkelingen en trends in de vastgoedsector. Zij zijn van mening dat de eigenaren op basis van het koopoptiebeding de prijs (eenzijdig) mogen vaststellen en dat de taxatiewaarde daarbij niet bepalend is. Een inhoudelijke beoordeling van het geschil moet dus ook betrekking hebben op de uitleg van het koopoptiebeding in de huurovereenkomst. Daarnaast speelt een discussie over het al dan niet aanwezig zijn van ernstige gebreken aan het pand. Dat vergt nader onderzoek naar de feiten. Daarvoor leent een kort geding zich niet goed, maar is een bodemprocedure bij uitstek geschikt. 3.4. Slotsom is dat de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden onvoldoende aanleiding ziet om in deze kort geding procedure vooruit te lopen op het oordeel van de bodemrechter. 3.5. De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan gedaagden moet betalen op € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 949,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 3.6. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat gedaagden dat eisen en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

<nr>4</nr>De beslissing De kantonrechter: 4.1. wijst de eis af; 4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van gedaagden worden begroot op € 949,-; 4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 26975