<nr>1</nr>De beoordeling

<nr>1</nr>De beoordeling Waar gaat de zaak over? 1.1. [eiser] is onderhuurder van de onzelfstandige woonruimte aan [adres 1] is hoofdhuurder en onderverhuurder. Bij vonnis van 8 maart 2024 van de kantonrechter te Rotterdam is de huurovereenkomst tussen MC Makelaardij en R3fund als hoofdverhuurder ontbonden. In dat vonnis is het volgende opgenomen: “Omdat de huurovereenkomsten worden ontbonden, moet MC de panden (behalve [adres 2] ) ontruimen met alle personen die zich daar vanwege MC bevinden. Daar vallen ook alle onderhuurders van de onzelfstandige woonruimtes onder. Die hebben namelijk geen huurbescherming. MC heeft tijdens de zitting verklaard dat het gaat om ongeveer vijfentwintig onderhuurders. R3fund heeft toegezegd dat zij niet de wens heeft om al deze mensen uit hun huis te zetten, maar dat zij met hen redelijke afspraken wil maken. De kantonrechter gaat ervan uit dat zij zich aan die toezegging houdt” R3fund heeft de ontruiming aangezegd tegen 23 april 2024. [eiser] vindt dat R3fund misbruikt maakt van recht door zich niet aan de toezegging te houden om redelijke afspraken te maken. Hij vordert daarom R3fund te verbieden tot ontruiming over te gaan, met een dwangsom van € 25.000,- als R3fund daar niet aan voldoet. Spoedeisend belang 1.2. Het spoedeisend belang in deze zaak staat niet ter discussie. De ontruiming van de woning van [eiser] is aangezegd op 23 april 2024. Geen huurbescherming 1.3. In het vonnis van 8 maart is de huurovereenkomst met de onderverhuurder ontbonden en deze is veroordeeld tot ontruiming van de drie panden. [eiser] heeft geen huurbescherming, want er is sprake van onzelfstandige woonruimte. Toezegging 1.4. Echter, uit voornoemde overweging in het vonnis van 8 maart 2024 blijkt dat R3fund heeft verklaard dat zij niet de wens heeft om de circa 25 onderhuurders ‘uit hun huis te zetten, maar dat zij met hen redelijke afspraken wil maken’. Van redelijke afspraken met [eiser] is niets gebleken; hij ontving op 10 april 2024 een deurwaardersexploot waarin aan hem werd meegedeeld dat de ontruiming van het pand aan [adres 1] op 23 april 2024 zou plaatsvinden. De kantonrechter is van oordeel dat R3fund hiermee in strijd heeft gehandeld met de mededeling gedaan ter zitting bij de kantonrechter dat zij redelijke afspraken met de onderhuurders wilde maken. Wederzijdse belangen 1.5. Van betekenis is ook dat [eiser] een groot belang heeft om voorlopig in zijn woning te kunnen blijven wonen, zodat hij langer de mogelijkheid heeft om te zoeken naar vervangende woonruimte. De toezegging van R3fund in de bodemprocedure dat zij redelijke afspraken wilde maken houdt verband met die omstandigheden en die toezegging heeft de kantonrechter betrokken in het oordeel. Door die toezegging nu niet na te komen, ontstaat voor [eiser] een problematische situatie (noodtoestand), waar de kantonrechter in de bodemprocedure geen rekening mee heeft gehouden. R3fund op haar beurt heeft geen specifiek belang bij snelle ontruiming gesteld. Het pand gaat gerenoveerd worden, maar op welke termijn dit moet gaan gebeuren is niet gesteld of gebleken. Verbod op executie 1.6. De kantonrechter is van oordeel, gelet op de wederzijdse belangen en de verstrekkende gevolgen die de executie van een ontruimingsvonnis voor [eiser] heeft, dat R3fund in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van recht met de tenuitvoerlegging van het vonnis van 8 maart 2024. De kantonrechter zal bepalen dat R3fund niet tot ontruiming van de woning over mag gaan in de periode tot en met 31 juli 2024. R3fund moet de proceskosten betalen 1.7. R3fund moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. Daarom zullen de proceskosten worden toegewezen tot een bedrag van € 86,00 aan griffierecht en € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde, totaal € 900,00. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 1.8. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en R3fund daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.