<nr> 1 </nr> De procedure

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10124313 \ CV EXPL 22-300 55 datum uitspraak: 24 februari 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Vereniging Van Eigenaars [straatnaam01] [huisnummer X01] En [huisnummer Y01] Te Rotterdam , vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: BoitenLuhrs Incasso Gerechtsdeurwaarders, tegen [naam01] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: de heer S. Mulder. De partijen worden hierna ‘de VvE’ en ‘ [naam01] ’ genoemd.

<nr> 1 </nr> De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 27 september 2022, met bijlagen; de aantekeningen van het mondelinge verweer; het bezwaarschrift c.q. conclusie van antwoord, tevens inhoudende eis in reconventie, met bijlagen; de conclusie van antwoord in reconventie, met bijlagen. 1.2. Op 24 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

<nr> 2 </nr> De feiten 2.1. [naam01] is eigenaresse van het appartementsrecht [adres01] te Rotterdam. Als zodanig is zij van rechtswege lid van de VvE. 2.2. In de notulen van de vergadering van de VvE van 2 december 2020 is onder meer het volgende vermeld: “De vergadering besluit met een gekwalificeerde meerderheid in te stemmen met de begroting ‘Eenmalige bijdrage opdracht SG Onderhoud’ met een totaal bedrag van € 78.086,21.” 2.3. De VvE heeft [naam01] op 15 december 2020 een factuur gestuurd voor een bedrag van € 7.808,62. [naam01] heeft de factuur betaald op 23 februari 2021. 2.4. In de notulen van de vergadering van de VvE van 13 september 2021 is onder meer het volgende vermeld: “ 2. vaststellen aantal aanwezige stemmen Er zijn 3 van de 8 maximaal uit te brengen stemmen aanwezig, hetgeen voldoende is om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen over de geagendeerde onderwerpen aangezien dit een tweede reglementaire vergadering betreft. In deze vergadering kunnen er besluiten worden genomen ongeacht het aantal aanwezige stemmen. […]

<nr> 8 </nr> Bespreken, besluiten en financiering werkzaamheden balkons Tijdens de werkzaamheden voor het renoveren van de huidige balkons is gebleken dat schades (roestvorming, etc) in het verleden zijn gemaskeerd. Met name onder het metselwerk en in het metselwerk (in de muur) is de staat van de stalen liggers erg slecht. Naar aanleiding van deze constatering is een constructeur ingeschakeld om te bekijken of er nog kan worden volstaan met normaal onderhoud. Dit bleek niet het geval. Een en ander vormde een omslagpunt met betrekking tot de kosten. De werkzaamheden die nodig zijn voor het opknappen van de huidige balkons zijn niet meer rendabel ten opzichte van het vervangen door lichtgewicht en onderhoudsvrije balkons met een constructie die 50 jaar mee gaat. […] Voor het laten plaatsen van nieuwe lichtgewicht balkons is een offerte uitgebracht door SG Onderhoud. De leden hebben deze offerte bij de vergaderstukken ontvangen. Wanneer de VvE akkoord gaat met het plaatsen van deze nieuwe balkons zullen enkele posten uit ‘Offerte 1 – Achtergevel, balkons en terrassen’ komen te vervallen. Een en ander levert het volgende kostenplaatje op: Offerte 1 – Achtergevel, balkons en terrassen € 58.387,50 inclusief btw Offerte 2 – Voorgevel en dak € 21.588,73 inclusief btw Offerte 3 – Vernieuwen balkons € 68.198,50 inclusief btw Vervallen posten uit offerte 1 - €12.916,40 inclusief btw Met het vernieuwen van de balkons met nieuwe, lichtgewicht balkonvloeren komen de totale kosten van de groot onderhoudswerkzaamheden derhalve op € 135.258,33 inclusief btw. Dit houdt in dat de totale kosten stijgen met een bedrag van € 55 .282,10 inclusief btw. […] De VvE heeft niet de middelen om de extra kosten van € 55 .282,10 inclusief btw te voldoen. Wanneer de vergadering besluit akkoord te gaan met het aanpassen van de balkons zal er een eenmalige extra bijdrage nodig zijn. […] De vergadering besluit unaniem akkoord te gaan met ‘Offerte 3 – Vernieuwen balkons’ van SG Onderhoud ad € 68.198,50 inclusief btw. Tevens besluit de vergadering unaniem akkoord te gaan met de eenmalige bijdrage van in totaal € 55 .000,- conform het vergaderstuk ‘566 – agendapunt 8 – eenmalige bijdrage’ waarbij wordt besloten dat de eenmalige bijdrage voor 15 oktober 2021 dient te worden voldaan.” 2.5. De VvE heeft [naam01] op 15 september 2021 een factuur gestuurd voor een bedrag van € 5.500,00. [naam01] heeft de factuur niet betaald.

<nr> 3 </nr> Het geschil in conventie 3.1. De VvE eist samengevat: [naam01] te veroordelen aan haar te betalen € 6.383,72, te vermeerderen met wettelijke rente over € 5.500,00 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; [naam01] te veroordelen in de proceskosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 5.500,00, kosten kadastrale recherche t.b.v. bewijs van € 6,05, verschenen rente van € 91,01 (berekend tot en met de dag van dagvaarding) en buitengerechtelijke kosten van € 786,66, inclusief btw. 3.2. De VvE baseert de eis – samengevat – op het volgende. Tijdens de algemene ledenvergadering van 13 september 2021 heeft de VvE een besluit genomen tot het betalen van een extra/eenmalige bijdrage. [naam01] heeft haar bijdrage ten bedrage van € 5.500,00 niet betaald en is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de VvE. De kosten van het kadastrale uittreksel zijn gemaakt ten behoeve van de bewijslast, die wettelijk aan de VvE is opgelegd, en komen voor rekening van [naam01] . Aangezien [naam01] met de voldoening van haar bijdrage in verzuim is, is zij wettelijke rente hierover verschuldigd. Ten slotte is [naam01] een vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten verschuldigd omdat zij ondanks aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW niet heeft betaald. 3.3. [naam01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De betaling van het eerste factuurbedrag van € 7.808,62 betrof een eenmalige bijdrage. Dan kan de VvE niet vervolgens nog een extra bedrag in rekening brengen. Verder heeft [naam01] twijfels over de hoogte van het totale offertebedrag van € 135.258,33. Een door haar benaderd bouwbedrijf heeft een offerte opgemaakt, waarin is opgenomen dat zij het maken van zes balkons op de achtergevel kan uitvoeren voor een bedrag van € 67.800,00. in reconventie 3.4. [naam01] eist dat de VvE wordt veroordeeld om € 10.867,35 aan haar te betalen. Zij baseert die eis op het volgende. [naam01] heeft kosten gemaakt voor werkzaamheden aan het riool en de waterleiding ten bedrage van € 2.426,65, welke kosten voor rekening komen van de VvE. Daarnaast heeft zij twee offertes laten opstellen voor werkzaamheden die eveneens voor rekening van de VvE komen, te weten een offerte voor het herstellen van lekkage door de balkons ten bedrage van € 1.573,95 en een offerte voor het herstellen van het achterterras en het renoveren van een latei ten bedrage van € 6.866,75. 3.5. De VvE is het niet eens met die eis en voert het volgende aan. De werkzaamheden aan het riool en de waterleiding zijn zonder toestemming van de VvE uitgevoerd en de vordering is op dit punt ook niet voldoende gespecificeerd. Betwist wordt dat er waterschade is ontstaan en dat het terras is beschadigd door de werkzaamheden aan de balkons. De renovatie van de latei maakt onderdeel uit van groot onderhoud. De VvE heeft op dit moment niet het geld om dit onderhoud te laten uitvoeren.

<nr> 4 </nr> De beoordeling in conventie Hoofdsom 4.1. [naam01] is op grond van artikel 23 lid 3 van het (model)reglement van splitsing van eigendom in combinatie met de splitsingsakte verplicht om voor twee/twintigste deel bij te dragen in de schulden en kosten van de VvE. Tijdens de vergadering van de VvE op 13 september 2021 is onder meer besloten om akkoord te gaan met een eenmalige bijdrage van in totaal € 55 .000,00. Dit besluit is rechtmatig genomen. [naam01] is dan ook in beginsel jegens de VvE verplicht om voor twee/twintigste deel (en dus voor een bedrag van € 5.500,00) hierin bij te dragen. 4.2. De kantonrechter begrijpt dat [naam01] door de bewoording van de VvE zich op het verkeerde been gezet voelt, aangezien de bijdrage van € 5.500,00 een tweede eenmalige bijdrage betreft, hetgeen het woord ‘eenmalig’ juist lijkt uit te sluiten. De VvE heeft uitgelegd dat het begrip ‘eenmalige bijdrage’ erop ziet dat naast de maandelijkse bijdragen een extra, op dat moment eenmalige bijdrage in rekening gebracht kan worden. Dat besluit wordt genomen op basis van de feiten die op dat moment bekend zijn. Het kan voorkomen dat de kosten toch (nog) hoger blijken uit te vallen, zoals in dit geval toen bekend werd dat de balkons er slechter aan toe waren dan aanvankelijk gedacht. Er kan dan vervolgens nogmaals een extra (wederom) eenmalige bijdrage in rekening worden gebracht. Kortom: de term ‘eenmalige bijdrage’ is wellicht wat onduidelijk, maar dit betekent niet dat [naam01] die bijdrage niet moet betalen. 4.3. Daarnaast betekent ook de stelling van [naam01] dat het offertebedrag te hoog is niet dat zij de bijdrage niet hoeft te betalen. De kantonrechter merkt op dat het bedrag in de door [naam01] overgelegde offerte (€ 67.800,00 exclusief btw) niet in hoge mate afwijkt van het door de VvE gerekende bedrag voor het vervangen van de balkons (€ 68.198,50 inclusief btw). Het totaalbedrag van € 135.258,33 ziet daarnaast op meer werkzaamheden dan alleen die ter vervanging van de balkons. Bovendien is, zoals reeds genoemd, het besluit rechtmatig genomen. [naam01] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van € 5.500,00 aan hoofdsom. Kosten kadastraal uittreksel 4.4. De VvE vordert tevens een bedrag van € 6,05, bestaande uit kosten die de VvE heeft gemaakt voor het vaststellen van het eigendomsrecht in de vorm van het opvragen van een kadastraal uittreksel. Deze kosten zullen worden afgewezen, omdat de deurwaarder deze kosten niet noodzakelijkerwijs heeft hoeven maken voor een goede ambtsverrichting. Heeft de deurwaarder deze kosten gemaakt als incassogemachtigde, dan vallen ze onder de buitengerechtelijke incassokosten. Buitengerechtelijke incassokosten en rente 4.5. De VvE maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De VvE is in haar aanmaning van 25 januari 2022 uitgegaan van een hoger bedrag aan hoofdsom dan op dat moment was verschuldigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen. 4.6. De gevorderde rente wordt wel toegewezen, omdat de VvE genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [naam01] dat niet heeft betwist. Proceskosten 4.7. [naam01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van de VvE tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 330,00). Dit is totaal € 1.303,74. Voor kosten die de VvE maakt na deze uitspraak moet [naam01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). in reconventie Werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen 4.8. [naam01] stelt dat zij werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen heeft laten uitvoeren die voor rekening van de VvE horen te komen. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden in februari tot april 2021 en waren onderdeel van een renovatie van de woning van [naam01] . Vast staat dat de VvE niet in de gelegenheid is gesteld om de oorzaak van de te herstellen schade te onderzoeken, dan wel om te beoordelen of de reeds uitgevoerde werkzaamheden noodzakelijk waren. Hiertoe was [naam01] wel gehouden op grond van de splitsingsakte en het (model)reglement dat daarop van toepassing is. Omdat [naam01] de werkzaamheden zonder overleg en zonder toestemming heeft laten uitvoeren, kan nu bijna twee jaar later niet meer vastgesteld worden dat deze kosten voor rekening van de VvE moeten komen. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen. Kosten herstel waterschade en achterterras 4.9. [naam01] stelt dat door de werkzaamheden aan de balkons bij haar waterschade is ontstaan en het achterterras is beschadigd. Als dit inderdaad het geval is dan zal [naam01] de aannemer hiervoor aan moeten spreken. Zij heeft in april 2022 ook de gelegenheid gehad om hiervoor een inspectie in te plannen, maar hiervan geen gebruik gemaakt. Op de zitting is afgesproken dat zij alsnog een melding zal doen bij (de beheerder van) de VvE. Renoveren latei 4.10. Vast staat dat de latei beschadigd is en gerenoveerd of vervangen moet worden. De VvE heeft onbetwist gesteld dat dit onderdeel is van groot onderhoud en dat de VvE hiervoor momenteel geen geld heeft. Als [naam01] vindt dat de latei in verband met de veiligheid direct vervangen of gerenoveerd moet worden, zal ze dit bij de beheerder moeten melden. Dit punt kan dan op de agenda van de vergadering van de VvE gezet worden. De vergadering kan dan besluiten dat de latei direct vervangen of gerenoveerd moet worden. [naam01] moet er wel rekening mee houden dat er in dat geval weer een eenmalige bijdrage in rekening zal worden gebracht. Op dit moment is er geen grond om dit onderdeel van de vordering toe te wijzen. Conclusie 4.11. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [naam01] in deze procedure niet toegewezen kunnen worden. Proceskosten 4.12. [naam01] krijgt in reconventie ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de VvE tot vandaag vast op € 396,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 396,00). in conventie en in reconventie Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.13. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

<nr> 5 </nr> De beslissing De kantonrechter: in conventie 5.1. veroordeelt [naam01] om aan de VvE te betalen € 5.591,01 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 5.500,00 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [naam01] in de proceskosten die aan de kant van de VvE tot vandaag worden vastgesteld op € 1.303,74; 5.3. wijst al het andere af. in reconventie 5.4. wijst de vorderingen af; 5.5. veroordeelt [naam01] in de proceskosten die aan de kant van de VvE tot vandaag worden vastgesteld op € 396,00; in conventie en in reconventie 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken. 48637