<nr>1. </nr>De procedure

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 9663735 CV EXPL 22-3178 datum uitspraak: 15 juli 2022 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van George Vastgoed 1 B.V., vestigingsplaats: Amsterdam, eiseres, gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt, tegen [gedaagde], woonplaats: [woonplaats gedaagde], gedaagde, gemachtigde: mr D.R.D. van Lenningh. De partijen worden hierna ‘George Vastgoed’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

<nr>1. </nr>De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 26 januari 2022, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald; de nadere bijlagen van George Vastgoed. 1.2. Op 13 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de gemachtigde van George Vastgoed en [gedaagde] en zijn gemachtigde besproken.

<nr>2. </nr>De feiten 2.1. [gedaagde] huurde vanaf 1 december 2019 een woning van George Vastgoed aan de [adres] tegen een huurprijs van € 1.500,- per maand. De tussen partijen bestaande huurovereenkomst is beëindigd op 1 februari 2021. 2.2. Op 16 december 2019 heeft [gedaagde] een e-mail aan de beheerder van de woning ([naam beheerder]) gestuurd waarin hij verwijst naar door hem geconstateerde gebreken aan de woning. 2.3. [gedaagde] heeft de huur over de maanden december 2019 en januari 2020 voldaan. [gedaagde] heeft de huur vanaf februari 2020 opgeschort vanwege de door hem geconstateerde gebreken. 2.4. In opdracht van [naam beheerder] is een incassobureau ingeschakeld om de huurpenningen over de maanden februari 2020 tot en met april 2020 te innen. 2.5. Op 9 april 2020 stuurt [naam] van [naam beheerder] een e-mail aan [gedaagde] ten aanzien van de incassoprocedure. Daarin staat - voor zover van belang - het volgende: “(…) Via deze weg wil ik u melden dat de incasso procedure met onmiddellijk ingang geannuleerd is. Het verbaasd mij net als u dat dit nog niet verwerkt is in ons systeem. Ons excuus hiervoor. Ik zal nogmaals onze TM op de hoogte brengen van deze situatie en het feit dat er nog steeds niemand contact met u heeft opgenomen. Wat betreft de compensatie wil ik het na gereedkomen van uw woning over hebben. Schroom vooral niet om contact met mij op te nemen indien de werkzaamheden wederom niet worden opgepakt. (…)” 2.6. Op 9 april 2020 stuurt de gerechtsdeurwaarder aan [gedaagde] per mail: “(…) Vanmorgen hebben wij bericht ontvangen van [naam beheerder] dat het dossier gesloten kan worden. Wij zijn dan ook overgegaan tot sluiting van uw dossier. (…)” 2.7. Op 9 april 202 stuurt de gerechtsdeurwaarder per brief aan [gedaagde]: “(…) Hierbij delen wij u mede dat bovengenoemde zaak is afgerekend. Let op! Dit dossier is waarschijnlijk niet voldaan. (…)”

<nr>3. </nr>Het geschil 3.1. George Vastgoed eist samengevat: [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 14.086,23 met rente over een bedrag van € 12.991,29 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 12.991,29 aan huur vanaf februari 2020 tot en met januari 2021 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.094,94. 3.2. George Vastgoed baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. [gedaagde] moet deze achterstand van € 12.991,29 aan George Vastgoed betalen. Daarnaast is [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 3.3. [gedaagde] is het niet eens met de eis en voert verweer. Daarop zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.

<nr>4. </nr>De beoordeling 4.1. Het verweer van [gedaagde] dat de dagvaarding nietig is omdat George Vastgoed niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht en de bewijsaandraagplicht wordt verworpen. In artikel 111 lid 3 Rv is weliswaar bepaald dat het exploot van dagvaarding de verweren tegen de vordering vermeldt en de bewijsmiddelen aandraagt, maar de wet verbindt geen consequenties aan het niet voldoen aan deze vereisten (artikel 120 Rv lid 4). De kantonrechter ziet in deze zaak ook geen aanleiding om hieraan consequenties te verbinden. 4.2. Vast staat dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. [gedaagde] voert aan dat hij de betaling van de huurpenningen heeft mogen opschorten wegens gebreken aan het gehuurde (reeds bij oplevering en daarna). De vraag of [gedaagde] terecht heeft opgeschort kan hier in het midden blijven. Vast staat dat de huur beëindigd is op 1 februari 2021. Na huurbeëindiging heeft de huurder geen recht meer om de huur op te schorten. Het opschortingsrecht is bedoeld als prikkel om de vereiste werkzaamheden af te dwingen. Na huurbeëindiging kan dit doel niet meer worden bereikt en vervalt het recht tot opschorting van de huur (zie ook gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:3927). 4.3. [gedaagde] voert aan dat hij het gehuurde nooit in gebruik heeft genomen. Dit wordt door George Vastgoed betwist, maar ook als dit juist zou zijn komt dit voor rekening en risico van [gedaagde]. Niet betwist is dat het gehuurde aan hem ter beschikking is gesteld en gelaten (artikel 7:203 BW). Als er gebreken zijn aan het gehuurde wil dat niet zeggen dat er in het geheel geen huur verschuldigd is. De wet biedt een huurder in dat geval andere mogelijkheden, zoals huurprijsvermindering of (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] doet nog een beroep op non-conformiteit. Non-conformiteit ziet echter op koopovereenkomsten en is niet van toepassing op een huurovereenkomst. ontbinding? 4.4. [gedaagde] voert aan dat zijn opzegging van de huur op 29 december 2020 dient te worden gezien als een buitengerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie. De kantonrechter begrijpt niet hoe die stelling valt te rijmen met zijn stelling dat is opgezegd per 1 februari 2021. [gedaagde] heeft dit standpunt ook niet nader toegelicht of onderbouwd. Dit verweer wordt daarom verworpen. rechtsverwerking? 4.5. [gedaagde] stelt dat George Vastgoed voor de maanden februari 2020 tot en met april 2020 haar recht heeft verwerkt. [gedaagde] voert daartoe het volgende aan. [naam] van [naam beheerder] heeft op 9 april 2020 aangegeven dat het ingezette incassoproces foutief en automatisch in gang was gezet en dat de incassoprocedure zou worden geannuleerd. Door de gerechtsdeurwaarder werd vervolgens bevestigd dat het dossier werd gesloten en is “afgerekend”. Bij [gedaagde] is een gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat George Vastgoed geen aanspraak meer zou maken op de huur over deze periode. 4.6. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is terughoudendheid bij toepassing van dit leerstuk op haar plaats. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop onvoldoende. Daartoe is volgens de vaste formule van de Hoge Raad de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. 4.7. Dat de incassoprocedure is geannuleerd betekent niet automatisch dat George Vastgoed afziet van het aanspraak maken op de huurpenningen. Vast staat dat [gedaagde] de huur had opgeschort wegens de door hem geconstateerde gebreken. [naam] van [naam beheerder] geeft in zijn mail over het annuleren van de incassoprocedure aan: “ik zal nogmaals onze TM op de hoogte brengen van deze situatie en het feit dat er nog steeds niemand contact met u heeft opgenomen” en “Schroom vooral niet om contact met mij op te nemen indien de werkzaamheden wederom niet worden opgepakt”. Gelet op die bewoordingen moest [gedaagde] er rekening mee houden dat de procedure werd geannuleerd omdat hij de huur terecht had opgeschort. Opschorting leidt echter niet tot het vervallen van een betalingsverplichting. Bij [gedaagde] is wellicht de indruk gewekt dat hij op basis van het woord “afgerekend” niet meer hoefde te betalen, maar tegelijkertijd staat in de brief van de deurwaarder ook vermeld “Let op! Dit dossier is waarschijnlijk niet voldaan”. [gedaagde] heeft te weinig aangevoerd om een beroep op rechtsverwerking te rechtvaardigen. Zijn verweer wordt daarom verworpen. conclusie 4.8. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] gehouden om de huur vanaf 1 februari 2020 tot en met 1 januari 2021 aan George Vastgoed te voldoen. [gedaagde] moet aan George Vastgoed betalen € 12.991,29. buitengerechtelijke incassokosten 4.9. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. proceskosten 4.10. [gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van George Vastgoed tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 932,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 373,- tarief). Dit is totaal € 2.446,24. uitvoerbaarheid bij voorraad 4.11. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

<para /> <para> <emphasis role="italic">opschorting?</emphasis> </para> </section> <section role="beslissing"> <title> <nr>5. </nr>De beslissing De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan George Vastgoed te betalen € 14.086,23 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 12.991,29 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van George Vastgoed tot vandaag vastgesteld op € 2.446,24; 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken. 47636