<nr>1. </nr> [eiser 1] en

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 8345143 CV EXPL 20-6245 uitspraak: 28 augustus 2020 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van

<nr>1. </nr> [eiser 1] en 2. [eiser 2] , beiden wonende te [woonplaats eisers] , eisers bij exploot van dagvaarding van 12 februari 2020, gemachtigde: mr. W.G.H. van de Wetering te Rijswijk, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Jay Holding B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de heer [naam] (hierna: [naam] ), gevestigd te Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar te ’s-Gravenhage.

<nr>1. </nr>Het verloop van de procedure 1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen. het exploot van dagvaarding van 12 februari 2020, met producties; de conclusie van antwoord, met producties; de conclusie van repliek, met producties; de conclusie van dupliek. 1.2. De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

<nr>2. </nr>De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast. 2.1. Eisers en [naam] zijn een “tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte ex artikel 15 Leegstandwet” aangegaan met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen: “(..) In aanmerking nemende: - Dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders (B&W) van Gemeente R’dam aan verhuurder vergunning met nr. kenmerk 2014/1034/86/01 d.d. is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet; - Dat de vergunning van B&W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 26-11-2014 en behoudens verlenging lopende tot 26-11-2019 - Dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikel 206 lid 3, 232,242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn; - Dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden verkocht; - Dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15, zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet; (..) 3.1 De overeenkomst wordt met ingang van 22-09-2014 aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. 3.2 Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B&W haar geldigheid definitief verliest. 3.3. Huurder en verhuurder kunnen te allen tijde de overeenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen op een door hen daartoe te bepalen datum. 3.4 Opzegging geschiedt bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. 3.5 De huurder dient een opzegtermijn van een maand in acht te nemen. 3.6 De verhuurder dient een opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen. 3.7 In verband met de voorgenomen verkoop van het gehuurde bedingt verhuurder uitdrukkelijk dat de huurder het gehuurde na afloop van de huurperiode per direct ontruimt en leeg en schoon aflevert aan verhuurder. (..)” 2.2. Bij brief van 26 november 2014 heeft Gemeente Rotterdam het volgende aan eisers bericht: “Op 6 november 2014 heeft u een aanvraag ingediend om de woning aan de [adres] tijdelijk te mogen verhuren op grond van artikel 15, lid 1 sub b van de Leegstandwet. Genoegzaam gebleken is dat de woning te koop wordt aangeboden en leeg staat, dat u de woning tenminste twaalf maanden voorafgaand aan het tijdstip waarop deze leeg is komen te staan als eigenaar heeft bewoond, dat de woning in redelijkheid niet op reguliere wijze kan worden verhuurd en dat de woning in voldoende mate zal worden bewoond. Gelet op bovenstaande en artikel 15 lid 1 van de Leegstandwet besluiten wij u vergunning te verlenen voor het tijdelijk verhuren van woonruimte op het adres [adres] . Aan deze vergunning zijn de volgende voorwaarden verbonden: er mag geen sprake zijn van ernstige hinder en/of gevaarlijke situaties; de verhuurder is verplicht de woning te beheren, ook wanneer deze niet verhuurd wordt; onder beheer wordt begrepen dat bij glasschade een nieuwe ruit wordt geplaatst en de betreffende raamopeningen niet geblindeerd worden; het huurcontract heeft een geldigheidsduur van ten minste zes maanden; de opzegtermijn van de huurder is gesteld op één maand; de opzegtermijn van de verhuurder is niet korter dan drie maanden; de huurprijs bedraagt maximaal het bedrag dat resulteert uit de berekening krachtens de in de artikelen 10, eerste lid, en 12, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gestelde regels. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan, waarbij melding moet worden gemaakt van: deze vergunning; het tijdvak waarvoor deze vergunning is verleend; de genoemde opzegtermijnen; dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het moment dat deze vergunning haar geldigheid verliest. (..)” 2.3. Bij beschikking van 29 juni 2018 is [naam] onder beschermingsbewind gesteld en is gedaagde tot bewindvoerder benoemd. 2.4. Bij brief van 4 april 2019 hebben eisers het volgende aan [naam] bericht: “Geachte heer [naam] , Zoals u weet gaat per 26 november uw vergunning van de leegstandswet aflopen. Dan is de 5 jaar voorbij. Zoals in de vergunning staat loopt dit automatisch af en dient u op 26-11-2019 de woning te hebben verlaten. Wij geven u dit even door ter geheugen steun, al is uw begeleider die ik aan de telefoon hebt gesproken al druk voor u aan het zoeken. Een paar weken voor 26 november zullen wij de woning komen inspecteren en op 26 november is het de eindinspectie. Wij hopen u voldoende en ruim op tijd te hebben geinformeerd. Met vriendelijke groet, [eiser 2] en [eiser 1]”

<nr>3. </nr>Het geschil 3.1. Eisers hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen hen en [naam] van rechtswege is geëindigd met ingang van 26 november 2019 en gedaagde te veroordelen tot ontruiming, wat [naam] betreft met al het zijne en de zijnen en al degenen die van de woning gebruik maken en oplevering van de woning in de overeengekomen staat onder afgifte van de sleutels binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag dat hij nalaat aan de veroordeling gevolg te geven met een maximum van € 6.000,- en tot betaling van de kosten van de gedwongen ontruiming indien gedaagde niet tot vrijwillige ontruiming overgaat, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure en de nakosten van € 100,-. 3.2. Aan hun vordering hebben eisers - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. In verband met de afloop van de vergunning voor het tijdelijk verhuren van de woning (hierna: de vergunning) is het eisers niet toegestaan de woning nog langer krachtens artikel 15 van de Leegstandwet te verhuren. De huurovereenkomst is derhalve geëindigd per 26 november 2019. Eisers hebben daarom geen huurbetalingen meer geaccepteerd. Ondanks herhaald verzoek aan [naam] en zijn hulpverleners weigert [naam] de woning te ontruimen. [naam] verblijft aldus zonder recht of titel in de woning. 3.3. Gedaagde heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van eisers in hun vordering dan wel de vordering af te wijzen, met veroordeling van eisers in de kosten van de procedure. 3.4. Hij heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. [naam] verblijft niet zonder recht of titel in de woning. De brief van 4 april 2019 is niet in overeenstemming met artikel 7:271 lid 1 BW, omdat de brief eerder dan drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst aan [naam] is verstuurd. De huurovereenkomst is daarom voortgezet voor onbepaalde tijd. Gedaagde heeft de huur willen voldoen, echter eisers hebben deze betalingen geweigerd en teruggestort. Voor het geval de huurovereenkomst geëindigd is, geldt dat [naam] huurbescherming toekomt omdat eisers op onjuiste gronden de vergunning hebben verkregen en [naam] daarom op onjuiste gronden geen huurbescherming geniet. De woning is namelijk nimmer te koop aangeboden. Verder heeft de makelaar van eisers, Nu Wonen Rotterdam, [naam] bij aanvang van de huurovereenkomst toegezegd dat wanneer hij uit de woning zou moeten vertrekken hij bij Nu Wonen in aanmerking zou komen voor een woning. Nu Wonen Rotterdam is die toezegging echter niet nagekomen. Thans is aan [naam] een urgentieverklaring verstrekt. Ondanks die verklaring en de inspanningen van [naam] en gedaagde heeft [naam] nog geen woning gevonden. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid om [naam] de woning te laten ontruimen.

<nr>4. </nr>De beoordeling 4.1. Vooropgesteld wordt dat de vergunning een vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 sub b Leegstandwet betreft. Ingevolge het bepaalde in artikel 15 lid 8 Leegstandwet wordt een dergelijke vergunning voor vijf jaren verleend en kan de vergunning niet worden verlengd. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergunning liep tot 26 november 2019 en dat vanaf die datum dus geen sprake meer was van een geldige vergunning. Overeenkomstig de inhoud van de vergunning en het bepaalde in artikel 16 lid 8 Leegstandwet zijn eisers en [naam] in artikel 3.2 van de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst in elk geval eindigt op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest, zonder dat daarvoor een opzegging is vereist. Dit betekent dat de huurovereenkomst op 26 november 2019 is geëindigd. Het verweer van gedaagde dat de brief van 4 april 2019 waarin eisers [naam] erop hebben gewezen dat hij de woning op 26 november 2019 moet hebben verlaten in verband met het aflopen van de vergunning niet voldoet aan de eisen van artikel 7:271 lid 1 BW, kan hem daarom niet baten. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. 4.2. Het voorgaande heeft tot gevolg dat [naam] sinds 26 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarom zal hij de woning moeten ontruimen. Het verweer van gedaagde dat [naam] huurbescherming toekomt omdat eisers de vergunning op onjuiste gronden zouden hebben verkregen, treft geen doel. Het is niet aan de kantonrechter om te oordelen over de vraag of eisers oneigenlijk gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om een vergunning krachtens de Leegstandwet te verkrijgen. Uit artikel 15 lid 15 sub a Leegstandwet blijkt immers dat Burgemeester en wethouders de vergunning kunnen intrekken indien de eigenaar onjuiste gegevens heeft verstrekt bij de aanvraag voor de vergunning. Burgemeester en wethouders hebben van deze mogelijkheid kennelijk geen gebruik gemaakt. Daarom gaat de kantonrechter in deze procedure uit van het besluit tot verlening van de vergunning zoals dat is genomen op 26 november 2014. Ook het verweer dat ontruiming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid kan gedaagde niet baten. In dit kader dient vooropgesteld te worden dat de maatstaf van de redelijkheid en billijkheid (als bedoeld in artikel 6:248 BW) met terughoudendheid moet worden toegepast. Het enkele feit dat de makelaar van eisers, Nu Wonen Rotterdam, zich niet aan haar toezegging heeft gehouden en [naam] nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden brengt, mede gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, niet mee dat ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Dat geldt temeer, nu eisers niet gebonden zijn aan toezeggingen van Nu Wonen Rotterdam en eventuele tekortkomingen van Nu Wonen dus niet aan hen kunnen worden toegerekend. Voorts weegt mee dat voor [naam] pas op 18 december 2019 urgentie is aangevraagd terwijl eisers [naam] reeds bij brief van 4 april 2019 hebben gewezen op het eindigen van de huurovereenkomst op 26 november 2019. De ontruimingstermijn zal op 14 dagen worden gesteld. 4.3. Gesteld noch gebleken is dat aanleiding bestaat om aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom te verbinden, zodat de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. 4.4. Gedaagde zal, als de in deze procedure in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van eisers vastgesteld op € 189,47 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde. 4.5. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

<nr>5. </nr>De beslissing De kantonrechter: 5.1. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen eisers en [naam] op 26 november 2019 van rechtswege is geëindigd; 5.2. veroordeelt gedaagde om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [naam] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van eisers te stellen; 5.3. veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers vastgesteld op: - € 189,47 aan verschotten (waarvan € 83,00 aan griffierecht en € 106,47 aan dagvaardingskosten) - € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde; en indien gedaagde niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 90,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 32109