<nr>1. </nr> [gedaagde 1] ,

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 8232652 \ CV EXPL 19-54026 uitspraak: 1 mei 2020 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres, gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam, tegen

<nr>1. </nr> [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2], beiden wonende op een geheim adres in [plaatsnaam] , gedaagden, procederend in persoon. Partijen worden hierna verder aangeduid als “Woonfonds” en “ [gedaagden] ”.

<nr>1. </nr>Het verloop van de procedure 1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen. het exploot van dagvaarding van 17 december 2019, met producties; het schriftelijke verweer van [gedaagden] op de rolzitting van 7 januari 2020, met producties; de conclusie van repliek, met producties; de brief van [gedaagden] van 13 maart 2020, waarmee zij producties in het geding hebben gebracht ten behoeve van de rolzitting van 2 april 2020. 1.2. De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

<nr>2. </nr>De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast. 2.1. [gedaagden] huren van Woonfonds de woning gelegen te [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 676,03, bij vooruitbetaling te voldoen. 2.2. De incassogemachtigde van Woonfonds heeft [gedaagden] bij brief van 22 juli 2019 medegedeeld dat Woonfonds een vordering inzake achterstallige huurpenningen ter incasso aan haar heeft overgedragen en heeft [gedaagden] in de gelegenheid gesteld, binnen een termijn van veertien dagen vanaf de dag nadat de brief is bezorgd, een bedrag van € 1.933,43 te voldoen, bij gebreke waarvan het laatstgenoemde bedrag wordt verhoogd met buitengerechtelijke kosten. 2.3. [gedaagden] hebben op 19 juli 2019 een betaling van € 676,00 verricht. De incassogemachtigde van Woonfonds heeft [gedaagden] per e-mail van 26 juli 2019 medegedeeld dat de huurachterstand, rekening houdend met de betaling van 19 juli 2019, op dat moment nog € 1.257,43 bedroeg. Voorts is medegedeeld dat de buitengerechtelijke kosten zijn verlaagd naar een bedrag van € 188,61, vermeerderd met een bedrag van € 39,61 aan BTW.

<nr>3. </nr>Het geschil 3.1. Woonfonds heeft gevorderd bij vonnis [gedaagden] te veroordelen tot betaling aan Woonfonds van de door Woonfonds genoemde bedragen, waarin begrepen € 1.282,10 aan achterstallige huur met betrekking tot het gehuurde, berekend tot en met de maand december 2019. 3.2. Aan haar vordering legt Woonfonds - kort en zakelijk weergegeven - ten grondslag dat [gedaagden] , ondanks aanmaning, in gebreke zijn gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huurtermijnen. 3.3. [gedaagden] hebben de vordering betwist en hebben daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. In de door Woonfonds in het geding gebrachte specificatie van de huurachterstand mist een aantal betalingen. [gedaagden] hebben meerdere malen betalingsbewijzen aan de gemachtigde van Woonfonds gezonden, doch hier wordt niet op gereageerd. Woonfonds heeft voorts een verhuurdersverklaring, gedateerd 21 maart 2019, aan [gedaagden] verstrekt, waarin is aangegeven dat er op laatstgenoemde datum geen achterstand in huurbetalingen bestaat. Daarnaast is er sprake van veel achterstallig onderhoud, ten aanzien waarvan een procedure bij de Huurcommissie loopt. Er is sprake van houtrot, schimmel en er staat een laag water van minimaal 20 centimeter in de kelder. Tevens zijn er ramen met enkel glas in de woning aanwezig en wordt de cv-installatie niet onderhouden. [gedaagden] willen dat Woonfonds te dien aanzien passende ingrepen doet. 3.4. Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, zal - voor zover relevant - hierna nader worden ingegaan.

<nr>4. </nr>De beoordeling 4.1. Partijen verschillen van mening over de vraag of de bij dagvaarding gestelde huurachterstand juist is. [gedaagden] hebben een groot aantal betalingsbewijzen in het geding gebracht over de periode van 20 december 2017 tot en met 20 december 2019 en stellen dat er betalingen missen in de door Woonfonds in het geding gebrachte specificaties. Woonfonds heeft bij conclusie van repliek een actueel overzicht van de huurachterstand, berekend tot en met de maand maart 2020, overgelegd. Woonfonds heeft haar vordering echter niet met de na dagvaarding vervallen huurtermijnen vermeerderd. De kantonrechter gaat dan ook uit van de huurachterstand tot en met december 2019. 4.2. [gedaagden] hebben bij alle door hen verrichte betalingen een betalingskenmerk vermeld, in die zin dat zij bij elke betaling hebben vermeld op welke maand deze betrekking heeft. Artikel 6:43 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat toerekening van een betaling geschiedt op de verbintenis die de schuldenaar bij de betaling aanwijst. De huurbetalingen van [gedaagden] dienen dan ook toegerekend te worden aan de maand, welke [gedaagden] bij de betaling hebben vermeld. De kantonrechter concludeert daaruit dat met de 12 betalingen van 20 december 2017 tot en met 20 december 2018 de maandelijkse huur over het jaar 2018 volledig is voldaan en er over die periode géén sprake was van een huurachterstand. 4.3. Woonfonds daarentegen heeft in haar bij repliek overgelegde specificatie niet alle betalingen toegerekend aan de door [gedaagden] bij de betalingen vermelde maanden. Uit de specificatie volgt immers dat Woonfonds de betaling van 20 april 2018 - bij welke betaling als kenmerk ‘maand mei’ is vermeld - ten onrechte heeft toegerekend aan de maand april 2018. De huur van de maand april 2018 was echter reeds voldaan door middel van de betaling van 20 maart 2018, bij welke betaling als kenmerk ‘maand april’ is vermeld. Uit de specificatie blijkt niet dat Woonfonds met laatstgenoemde betaling rekening heeft gehouden. Hierdoor gaat Woonfonds er ten onrechte van uit dat er in het jaar 2018 sprake is van een huurachterstand van één maand. 4.4. Ook de huur van de maanden januari 2019 tot en met november 2019 is - middels de 11 betalingen in de periode 19 januari 2019 tot en met 20 november 2019 - volledig voldaan, waarbij wel wordt opgemerkt dat de huur van de maand mei 2019 eerst op 25 oktober 2019 is voldaan. Dit betekent dat er ook tot en met de maand maart 2019 geen sprake was van een huurachterstand. Dit vindt steun in het feit dat Woonfonds, althans MVGM namens haar, op 21 maart 2019 een verhuurdersverklaring heeft afgegeven aan [gedaagden] , waarin is aangegeven dat er op laatstgenoemde datum geen achterstand in huurbetalingen bestaat. Gelet op het bovenstaande gaat de kantonrechter voorbij aan de stelling van Woonfonds dat de verhuurdersverklaring ‘per abuis’ is verzonden. 4.5. Het bovenstaande leidt ertoe dat op de datum van dagvaarding, 17 december 2019, slechts de huur van december 2019 onbetaald was gelaten. [gedaagden] hebben de huur van december 2019 vervolgens op 20 december 2019 voldaan, hetgeen impliceert dat er, berekend tot en met de maand december 2019, geen sprake meer is van een huurachterstand. 4.6. [gedaagden] hebben verder nog aangevoerd dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan het gehuurde en hebben verzocht dat Woonfonds te dien aanzien passende ingrepen doet. [gedaagden] hebben geen rechtsgevolgen verbonden aan de door hen in de onderhavige procedure genoemde gebreken aan het gehuurde en zij hebben in dat kader ook geen concrete vorderingen ingesteld, zodat aan deze stelling van [gedaagden] voorbij wordt gegaan. 4.7.Aan de stelling van [gedaagden] , dat er een procedure bij de Huurcommissie loopt, wordt eveneens voorbij gegaan, nu een en ander, als die procedure al gaande is, in deze procedure niet relevant is. 4.8. Nu er, berekend tot en met de maand december 2019, geen huurachterstand meer bestaat, zal de gevorderde hoofdsom worden afgewezen. De gevorderde wettelijke rente van € 20,34 deelt hetzelfde lot, temeer daar Woonfonds steeds is uitgegaan van een onjuiste huurachterstand. 4.9. Woonfonds maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Woonfonds is echter zowel in haar aanmaning van 22 juli 2019 als in haar e-mail van 26 juli 2019 uitgegaan van een onjuist en hoger bedrag aan huurachterstand dan op dat moment was verschuldigd. Op dat moment was immers slechts nog sprake van een huurachterstand van één maand, te weten de maand mei 2019. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen. 4.10. Ten aanzien van de proceskosten oordeelt de kantonrechter als volgt. Zoals hiervoor reeds overwogen was op de dag der dagvaarding - 17 december 2019 - nog slechts de huur van de maand december 2019 onbetaald gelaten. [gedaagden] betalen de maandelijkse huur al ruim anderhalf jaar rond de 20e van de betreffende maand, zodat het in de lijn der verwachting lag dat ook de huur van december 2019 eveneens rond 20 december voldaan zou worden, hetgeen ook geschiedde. Bovendien had het - zeker nu er van andere achterstallige huurtermijnen geen sprake meer was - op de weg van Woonfonds gelegen [gedaagden] ten aanzien van de huur van december 2019 eerst een aanmaning te sturen alvorens eventueel tot dagvaarding over te gaan. Van een dergelijke aanmaning is niet gebleken. In dit licht bezien is Woonfonds te lichtvaardig tot dagvaarding overgegaan, zodat zij zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op nihil.

<nr>5. </nr>De beslissing De kantonrechter: wijst de vorderingen af; veroordeelt Woonfonds in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 44487