<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Enschede Zaaknummer : 9508303 CV EXPL 21-4261 Vonnis van 19 juli 2022 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CAMELOT TRANSFORMATIE II B.V.,gevestigd te Eindhoven, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen Camelot, gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk, advocaat te Amsterdam, tegen [X] ,wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen [X] , gemachtigde: mr. D.J. Ruessink, Groningen.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 23 september 2021; - de akte houdende overlegging producties van Camelot van 26 oktober 2021; - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, van 21 december 2021; - het tussenvonnis van 15 februari 2022; - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overlegging producties; - de behandeling ter zitting op 23 juni 2022, samen met 22 zaken van andere huurders in het [complex] te [woonplaats] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>Het geschil In conventie 2.1. Camelot vordert in de dagvaarding om: I te verklaren voor recht dat de servicekosten over het jaar 2019, zoals door Camelot in rekening zijn gebracht, verschuldigd zijn en door gedaagde moeten worden voldaan; II gedaagde te veroordelen tot betaling aan Camelot van € 504,24 binnen vijf dagen na dit vonnis; III gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure. Camelot heeft aan gedaagde een eindafrekening voor de servicekosten over 2019 gestuurd. Gedaagde heeft bij de huurcommissie tegen die afrekening bezwaar gemaakt en een verzoek ingediend om de eindafrekening te beoordelen. De huurcommissie heeft een onderzoek laten doen en uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft de aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren kennelijk gegrond verklaard. Camelot is het niet eens met deze uitspraak en heeft daarom deze procedure aanhangig gemaakt. De huurcommissie heeft in de uitspraak berekend dat de betalingsverplichtingen van [X] over 2019 € 396,16 bedragen. Camelot is het daar niet mee eens omdat de servicekosten € 1.254,33 bedragen. Camelot verwijst ter onderbouwing naar productie 4 bij de dagvaarding, het rapport van onderzoek van de huurcommissie. Bij de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overlegging producties, heeft Camelot een productie in het geding gebracht, waarin is gespecificeerd hoe de verschillende bedragen voor de eindafrekening servicekosten zijn berekend. Het bedrag voor stookkosten is € 575,46; dat bedrag is berekend door alle kosten van de leverancier voor het hele gebouw voor het hele jaar op te tellen, zowel geleverde warmte als vastrechtkosten voor alle aansluitingen in het gebouw. Vervolgens is berekend het percentage dat het individuele gebruik van [X] uitmaakt van het totale verbruik in het gebouw. Aan [X] is vervolgens toegerekend een deel van de totale rekening, corresponderend met zijn percentage, vermeerderd met € 30,78 voor vastrecht. Bij de specificatie zijn facturen terzake onder meer warmtenet, elektriciteit, water, internet, schoonmaak, klein onderhoud, afval, glasbewassing, verzekering en de huismeester in het geding gebracht. Gedaagde heeft volgens Camelot over het jaar 2019 € 750,10 aan voorschotten betaald voor de servicekosten die zijn afgerekend, en niet € 1.500,00 zoals hij stelt. [X] heeft voor zijn berekening ook de bedragen meegeteld die hij heeft voldaan voor meubilering/stoffering op basis van artikel 4.4 van de overeenkomst, maar daarvoor gaat Camelot op een later tijdstip nog afrekenen en dan worden die bijdragen in de eindrekening betrokken. [X] moet daarom -aldus Camelot - nog € 504,24 betalen. 2.2. [X] voert verweer. In de procedure bij de huurcommissie heeft Camelot niet gereageerd op het verzoek van de huurcommissie om facturen die betrekking hebben op servicekosten toe te sturen. Daarom is de huurcommissie voor gas, elektra en water uitgegaan van de gemiddelde tarieven zoals deze door het Nibud zijn gehanteerd. Het is vaste rechtspraak dat een verhuurder die niet verschijnt in de procedure bij de huurcommissie niet tegen die uitspraak op kan komen. De huurcommissie kon in redelijkheid tot het door haar gegeven oordeel komen. Dit is ook het criterium dat ten grondslag ligt aan een procedure ex art. 7:262 BW. Indien wordt geoordeeld dat Camelot wel kan opkomen tegen de uitspraak van de huurcommissie wordt het volgende verweer naar voren gebracht. Camelot heeft alleen een afrekening opgesteld over het bedrag dat volgt uit artikel 4.3 van de overeenkomst. Over het voorschot dat volgt uit artikel 4.4 wordt niet afgerekend, ondanks dat dat ook servicekosten zijn in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW. Camelot moet over het hele voorschot afrekenen. Onder meer omdat Camelot slechts over een deel van het voorschot afrekent moet de huurder flink bijbetalen. Dat komt ook omdat de kosten die worden doorberekend exorbitant hoog zijn. Voor het appartement van 24,18 m2 € 57,55 per maand voor alleen stookkosten gerekend. De afrekening is evident onjuist. Naar aanleiding van de produkties die bij akte in het geding zijn gebracht wordt het volgende naar voren gebracht. Camelot komt in de akte met 140 pagina’s aan onderbouwing van de vordering. Dit is veel te laat in de procedure, het had al bij de huurcommissie moeten worden toegelicht. Nu heeft gedaagde onvoldoende gelegenheid verweer te voeren. Inhoudelijk voert [X] het volgende aan: Bij de stookkosten is bij de verdeling geen onderscheid gemaakt tussen vaste en variabele kosten; de verdelingsmethode heeft tot gevolg dat iemand de meer verbruikt ook meer voor vaste kosten betaalt. Bovendien blijkt niet hoe de kosten van de verschillende onderdelen van het gebouw worden verdeeld. Bovendien blijkt uit de data dat in sommige units in het gebouw kennelijk veel moet worden gestookt terwijl andere units vrijwel zonder te stoken behaaglijk warm worden. De verschillen zijn zodanig groot dat moet worden geconstateerd dat er warmte van de ene unit naar de andere lekt. De individuele meters geven dus geen goed beeld. Voor elektriciteit wordt de huurders gemiddeld een tarief van € 0,28 per kWh in rekening gebracht terwijl Camelot zelf € 0,1165 per kWh betaalt. Ook hier worden de kosten dus niet op juiste wijze doorberekend. In beide gevallen is de berekening van Camelot nadelig voor de huurder. Wat betreft de huismeester stelt Camelot dat deze in loondienst is maar zij laat geen loonspecificaties zien, slechts facturen waaruit blijkt dat Camelot transformatie II B.V. diensten afneemt van Camelot Vastgoedbeheer en beveiliging. Dit is onvoldoende om te stellen dat dit de daadwerkelijke kosten zijn geweest. Voor klein onderhoud betaalt iedere huurder € 10,00 per maand. In 2019 bedraagt het fonds € 53.280,00 terwijl voor dat jaar € 936,15 aan kosten is gemaakt, wat neerkomt op € 0,16 per huurder per maand. De administratiekosten zijn berekend als percentage over de andere kostenposten; de bedragen zijn dus te hoog. Alleen al voor het fonds klein onderhoud wordt over het bedrag van € 10,00 per maand ook weer € 0,50 per maand gerekend, terwijl de feitelijke kosten € 0,16 zijn. De administratiekosten zijn dus drie keer hoger dan de daadwerkelijke kosten. de vordering in reconventie 2.3. [X] vordert in reconventie om: I te verklaren voor recht dat de betalingsverplichting van huurder over de periode 1 maart 2019 tot 1 januari 2020 voor alle servicekosten tezamen bedraagt € 396,16; II voor zover de vastgestelde betalingsverplichting voor huurder lager is dan het door verhuurder betaalde voorschot van € 1.500,00 Camelot te veroordelen tot betaling binnen veertien dagen na dit vonnis aan huurder van het teveel betaalde voorschot, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 december 2021; III Camelot te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis aan huurder te betalen € 100,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 december 2021. IV Camelot te veroordelen in de kosten van deze procedure, en in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover indien niet binnen veertien dagen na vonnis betaald. Op grond van de uitspraak van de huurcommissie is [X] voor 2019 een bedrag van € 396,16 verschuldigd voor de overeengekomen servicekosten. Hij heeft over die periode € 1.500,00 betaald aan voorschotten, zodat hij € 1.103,84 teveel heeft betaald. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is € 100,00 betaald voor schoonmaakkosten. De rechtbank Amsterdam heeft in een vonnis van 29 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4205) geoordeeld dat deze kosten gelden als een niet-redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW. 2.4. Camelot voert verweer. Het aan voorschotten betaalde bedrag is € 750,10 en niet € 1.500,00; [X] heeft ten onrechte ook de maandelijkse bijdrage voor meubilering/stoffering meegeteld. Daarvoor heeft Camelot nog geen afrekening opgemaakt en dat zal te zijner tijd gebeuren. Dat Camelot tot nu toe alleen de servicekosten als bedoeld in artikel 4.3 (energie, water, verwarming, bijdrage afvalverwerking, huismeester, glazenwassen, internet, verzekeringen, klein onderhoud, tuinonderhoud, administratiekosten) van de huurovereenkomst heeft afgerekend en niet de kosten als bedoeld in artikel 4.4 (gebruik van meubilair en stoffering), doet niet af aan de verschuldigdheid voor servicekosten op grond van artikel 4.3. De schoonmaakkosten van € 100,00 zijn naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam al aan veel huurders bij wie niet is schoongemaakt terugbetaald. Indien daartoe aanleiding is zal dit bedrag bij het einde van de huur worden terugbetaald of verrekend. Huurder heeft nu dus geen belang bij deze vordering. Omdat de vordering voor het eerst is gedaan in de vordering in reconventie is de rente bovendien niet toewijsbaar. 2.5. In reactie op het verweer wijst huurder er op dat alle bedragen die verschuldigd zijn naast de kale huur servicekosten zijn. De bedragen op grond van artikel 4.3 en 4.4 samen hebben dus te gelden als het voorschot servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. Door alleen af te rekenen over artikel 4.3 houdt Camelot de helft van het voorschot buiten beschouwing. Camelot zegt zelf dat de afrekening van die kosten op een later moment zal worden gedaan en erkent daarmee dat bij de afrekening servicekosten 2019 slecht een deel van de voorschotten is meegenomen. Bij de huurcommissie en in deze procedure is echter aan de orde de vaststelling van de betalingsverplichting voor alle servicekosten en niet alleen die door Camelot voor 2019 zijn afgerekend. Het voorschot dat de huurders hebben betaald is twee maal zo hoog als dat waarmee Camelot rekent. Nu Camelot ook in deze procedure nog steeds geen inzicht geeft in de door haar berekende kosten, verzoekt huurder de kosten vast te stellen gelijk aan het bedrag dat de huurcommissie heeft bepaald. De schoonmaakkosten zijn in rekening gebracht op grond van een nietig beding. Camelot is niet bevoegd om te besluiten dat zij dit bedrag nu nog niet hoeft terug te betalen, zonder toestemming van de huurders. De uitspraak van de rechtbank Amsterdam dateert van 29 maart 2019 en Camelot had meteen moeten stoppen met het in rekening brengen van die kosten en de bedragen zelf terug moeten betalen. Het beroep op verrekening moet niet worden toegestaan omdat de gegrondheid van dat verweer niet eenvoudig is vast te stellen.

<nr>3</nr>De beoordeling In conventie 3.1. De kantonrechter wenst eerst het volgende op te merken. De manier van procederen door Camelot kan niet door de beugel. Bij de huurcommissie heeft zij geen gegevens verstrekt, waardoor de huurcommissie de hoogte van de kosten heeft bepaald aan de hand van landelijke normen van Nibud. In de onderhavige dagvaarding bespreekt zij het verweer van de gedaagde partij niet in de dagvaarding, hoewel dit haar wel bekend is en ontbreekt iedere onderbouwing van haar eigen vordering. 3.2. Gedaagde wijst er terecht op dat een verhuurder die in de procedure bij de huurcommissie – hoewel in de gelegenheid gesteld - geen gegevens heeft verstrekt, niet ontvankelijk kan worden verklaard indien deze verhuurder daarna bij de kantonrechter vraagt om over dezelfde vraag te oordelen die aan de huurcommissie was voorgelegd. Camelot stelt dat zij door de huurcommissie niet is aangeschreven en dat zij door de uitspraak is verrast, zonder in de gelegenheid te zijn gesteld informatie aan te leveren. Uit de diverse dossiers volgt echter dat de huurcommissie op meerdere momenten gegevens heeft opgevraagd bij Camelot. Op de vraag aan Camelot of haar verweer dat zij geen bericht met verzoek om gegevens aan te leveren heeft ontvangen, geldt voor al deze verzoeken van de huurcommissie, moest zij het antwoord schuldig blijven. Het lijkt er op dat Camelot hier de organisatie niet voor elkaar heeft. Van Camelot had bovendien mogen worden verwacht dat zij dan in de dagvaardingsprocedure die zij vervolgens aanhangig maakt, wel direct de bij de huurcommissie ontbrekende gegevens waar zij haar vordering op grond, in het geding brengt. Zij heeft dat echter nagelaten. Hierdoor was het voor de huurders niet duidelijk waar zij precies hun verweer op moesten richten. Pas 9 dagen voor de zitting (wederom te laat dus) heeft zij de stukken waarop zij haar vordering berust in het geding gebracht. Zij heeft huurders hiermee onnodig op kosten gejaagd. De kantonrechter ziet hierin evenwel geen aanleiding om Camelot niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering nu zij van oordeel is dat ook de huurders belang hebben bij een inhoudelijke beoordeling van het geschil. 3.3. Hoewel de procedure bij de huurcommissie als ook de onderhavige procedure gaat over de afrekening van de volledige service kosten over 2019, legt Camelot slechts verantwoording af over een deel. Voor het voorschot servicekosten stoffering en meubilair heeft Camelot ook in deze procedure geen stukken ter verantwoording overgelegd. Zij neemt hierover ook geen standpunt in. Zij is van plan dat later nog te doen. Camelot miskent hierbij dat deze procedure de afrekening van alle servicekosten omvat. Ook uit de beslissing van de huurcommissie volgt duidelijk dat kosten stoffering en meubilair onderdeel uitmaakt en ook heeft uitgemaakt van de afrekening en de beslissing van de huurcommissie. Ook de vordering in reconventie is daarop gericht. Onbegrijpelijk is dan ook het standpunt dat Camelot hierin inneemt. 3.4. De kernvraag die voorligt is of de huurcommissie in redelijkheid tot haar oordeel heeft kunnen komen. De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Zij motiveert dat als volgt. Met betrekking tot de specificatie van de stookkosten is het voornaamste bezwaar dat Camelot onvoldoende heeft toegelicht dat de toedeling per individuele huurder correct, redelijk en eerlijk is. De energieleverancier stuurt een rekening voor het gehele [complex] , maar vervolgens is niet duidelijk welk gebruik naar de algemene ruimtes gaat en of het juist is dat het totale gebruik van de algemene ruimtes wordt omgeslagen over de kamer huurders. Zo bevat het complex ook algemene ruimten zoals een hotel, restaurant en conferentieruimtes, en het ligt voor de hand dat energiegebruik daarvoor wordt doorberekend aan de huurders daarvan en niet aan de kamerhuurders. Ook heeft gedaagde erop gewezen dat de wijze van berekening ertoe leidt dat mensen die een relatief hoger individueel gebruik hebben ook meer betalen voor vastrecht, en tegen dat verweer heeft Camelot niets ingebracht. Zij heeft ook niet kunnen toelichten waarom over 2020 een andere verdeelmethode is gebruikt, maar de methode voor 2019 toch juist is. Verder is op geen enkele wijze toegelicht hoe het kan dat de berekende stookkosten zo hoog zijn, terwijl Camelot tegelijk stelt dat het pand in 2019 geheel was gerenoveerd en goed geïsoleerd was. Wat betreft de energiekosten is geen adequaat verweer gevoerd tegen de constatering dat de berekening ertoe leidt dat huurders € 0,28 per kWh betalen terwijl Camelot zelf € 0,1165 betaalt. De kosten voor de huismeester zijn onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd met slechts een interne factuur. Ook is niet onderbouwd waarom het redelijk zou zijn maandelijks € 10,00 te rekenen voor het fonds klein onderhoud en daar bij de afrekening niets van te compenseren, terwijl blijkt dat voor het gehele gebouw in 2019 € 936,15 is uitgegeven. 3.5. Alles bij elkaar lijkt Camelot bij de eindafrekening bij tal van posten zodanig gerekend en geredeneerd te hebben dat het leidt tot niet te verklaren voordeel voor Camelot en tot niet goed onderbouwde kosten voor de huurder. De kantonrechter kan dan ook niet anders dan concluderen dat de huurcommissie in redelijkheid tot haar oordeel heeft kunnen komen. De vorderingen van Camelot zullen daarom worden afgewezen en, omdat tegen deze uitspraak geen rechtsmiddel openstaat, wordt de uitspraak van de huurcommissie dus definitief. in reconventie vordering onder I 3.6. Omdat de vorderingen van Camelot worden afgewezen is de uitspraak van de huurcommissie over de servicekosten 2019 onherroepelijk; de servicekosten zijn vastgesteld op € 396,16. De onder I gevorderde verklaring voor recht kan dus worden toegewezen. vordering onder II 3.7. Onder II vordert [X] te veel betaalde servicekosten terug. Partijen verschillen van mening over hoeveel er is betaald voor servicekosten, volgens Camelot is dat 750,10 en volgens [X] 1.500,00. Het verschil zit hem in de vraag of de maandelijkse bijdrage voor stoffering/meubilering ook moet worden meegenomen in de berekening. De kantonrechter stelt vast dat uit het rapport van onderzoek (produktie 4 bij de dagvaarding) dat ten grondslag ligt aan de uitspraak van de huurcommissie, blijkt dat bij de berekening alle kostenposten zijn betrokken; onder overige servicekosten op pagina 4 staat ook vermeld stoffering/meubilering. Ter zitting heeft Camelot niet betwist dat de maandelijkse bijdrage voor dat onderdeel ook een voorschot is dat valt onder de servicekosten en waarover Camelot nog een eindafrekening moet opmaken. In een brief aan de huurders heeft Camelot ook bevestigd dat de bijdrage een voorschot is en dat te zijner tijd een afrekening zal worden gemaakt. Dat Camelot de eindafrekening voor meubilering/stoffering nog niet heeft gemaakt betekent niet dat het betaalde voorschot buiten beschouwing kan worden gelaten bij de berekening van de jaarafrekening 2019. Bij de huurcommissie lagen ook die servicekosten ter vaststelling en beoordeling voor. En in deze procedure wordt in reconventie gevorderd te verklaren voor recht dat de betalingsverplichting voor huurder voor alle servicekostenposten tezamen € 396,16 bedraagt. 3.8. De conclusie is daarom dat moet worden uitgegaan van het betaalde bedrag van € 1.500,00 en dat is dus € 1.103,84 te veel. Camelot zal worden veroordeeld om dat bedrag terug te betalen, vermeerderd met de rente vanaf 21 december 2021 tot aan het moment van betalen. Vordering onder III 3.9. Camelot heeft niet betwist dat de Rechtbank Amsterdam al in een uitspraak van 29 maart 2019 heeft beslist dat de bij aanvang de huur betaalde € 100,00 voor schoonmaakkosten moesten worden beschouwd als een niet redelijk voordeel voor Camelot. Dat [X] meer dan drie jaar later geen belang zou hebben bij deze vordering vanwege de toezegging van Camelot dat zij het te zijner tijd wel zou terugbetalen of verrekenen, volgt de rechtbank niet. Camelot heeft niet het recht om het verschuldigde onder zich te houden indien om terugbetaling wordt gevraagd. Camelot zal worden veroordeeld tot terugbetaling, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2021 tot aan het moment van betalen. In conventie en in reconventie 3.10. Veroordeelt Camelot in de kosten van de procedure. Voor salaris gemachtigde worden twee punten toegekend; één voor de regiezitting en de mondelinge behandeling samen, en één voor de conclusie van antwoord en eis in reconventie. De kantonrechter ziet aanleiding om in alle voorliggende zaken hetzelfde liquidatietarief toe te passen vanwege de samenhang. De kantonrechter sluit aan bij het tarief van € 124,00 per punt, omdat zij dit passend vindt. De kosten tot op heden aan de zijde van [X] worden begroot op € 248,00. Begroot de nakosten op € 62,00.

<nr>4</nr>De beslissing De kantonrechter: In conventie 4.1. wijst de vorderingen af. In reconventie I verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van huurder over de periode 1 maart 2019 tot 1 januari 2020 voor alle servicekosten tezamen bedraagt € 396,16; II veroordeelt Camelot om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [X] te betalen € 1.103,84 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 december 2021 tot aan het moment van betalen; III veroordeelt Camelot om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [X] te betalen € 100,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 december 2021 tot aan het moment van betalen. 4.3. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. In conventie en in reconventie 4.4. Veroordeelt Camelot in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 248,00. Begroot de nakosten op € 62,00. 4.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022. (SL(O)