<nr>1</nr> [eiser sub 1] ,

vonnis RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch zaaknummer / rolnummer: C/01/371452 / HA ZA 21-370 Vonnis van 18 januari 2023 in de zaak van

<nr>1</nr> [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [eiser sub 2], wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. F.P.G.F. de Moel MSc. te Eindhoven, tegen

<nr>1</nr> [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] , 2. DE GEZAMELIJKE ERFGENAMEN VAN DE HEER [erflater], wonende te [woonplaats] , gedaagden, advocaat mr. H.H.T. Beukers te Eindhoven. Partijen zullen hierna [eisers] . en [gedaagden] genoemd worden.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 12 oktober 2022; - het tussenvonnis van 9 november 2022 waarbij geen tussentijds hoger beroep is toegestaan; de akte uitlaten n.a.v. tussenvonnis, met verzoek terug te komen op een bindende eindbeslissing van de zijde van [gedaagden] ; de akte uitlaten n.a.v. tussenvonnis, met voorwaardelijk verzoek terug te komen op een bindende eindbeslissing en verzoek ambtshalve tussentijds appel van de zijde van [eisers] . 1.2. Ten slotte is wederom een datum vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De verdere beoordeling 2.1. De rechtbank blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in de tussenvonnissen van 12 oktober 2022 en 9 november 2022. In het vonnis van 12 oktober 2022 is een deskundigenbericht aangekondigd en partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Partijen hebben vervolgens verzocht om toestemming om tussentijds in hoger beroep te mogen gaan van het vonnis van 12 oktober 2022. Bij vonnis van 9 november 2022 is beslist dat geen tussentijds hoger beroep wordt toegestaan. 2.2. [gedaagden] heeft vervolgens bij akte, samengevat, het volgende aangevoerd. De rechtbank wordt verzocht om terug te komen op een bindende eindbeslissing. In randnummer 4.22 van het tussenvonnis van 12 oktober 2022 is sprake van een kennelijke juridische misslag. Hoofdelijkheid in de zin van art. 6:102 BW kan slechts bestaan indien twee of meer personen verplicht zijn om dezelfde schade te vergoeden. Daarvan is in dit geval geen sprake. Ten eerste omdat de vergoedingsplicht die volgens de rechtbank op [gedaagden] rust uit hoofde van nadeelcompensatie geen schadevordering is. Ten tweede omdat geen sprake is van dezelfde schade omdat het te compenseren nadeel gelijk is aan de helft van de koopprijs die [eisers] . zonder wederzijdse dwaling zou hebben betaald. Dit is een geheel andere grondslag en bedrag dan van de eventueel aansprakelijke aannemer te vorderen schadevergoeding. Voor geval de rechtbank vasthoudt aan het voornemen om een deskundige te benoemen geldt dat bij de vraag aan de deskundige geen rekening gehouden moet worden met omstandigheden die pas na het sluiten van de koopovereenkomst bekend zijn geworden. De vraag die aan de deskundige gesteld zou moeten worden, moet daarom zijn; Welke hypothetische koopprijs zou [eisers] . hebben kunnen bedingen als beide partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met het bestaan van problemen aan de gevel van [appartementencomplex]? Wat betreft de persoon van de te benoemen deskundige geldt dat deze ervaring moet hebben op het gebied van onroerend goed in de omgeving van [plaats] . Een aantal personen kan niet benoemd worden vanwege de banden die er zijn met [eisers] . 2.3. [eisers] . heeft bij akte, samengevat, het volgende aangevoerd. Voor zover de rechtbank mee zou gaan in het verzoek van [gedaagden] om terug te komen op een bindende eindbeslissing dan geldt dat de rechtbank ook terug moet komen op de beslissing die genomen is over de non-conformiteit van het appartement. Deze beslissing rust volgens [eisers] . op een onjuiste feitelijke grondslag die gebaseerd is op een verkeerde interpretatie van de stukken. De aan het appartementencomplex getroffen veiligheidsmaatregelen bevestigen juist dat een veilig en duurzaam gebruik van het appartement niet mogelijk is zonder deze maatregelen. Dit brengt met zich dat het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit berust op een kennelijke feitelijke misslag. Indien er niet overgegaan wordt tot heroverweging van het vonnis is [eisers] . van mening dat de rechtbank alsnog ambtshalve over moet gaan tot het toestaan van tussentijds hoger beroep. Wat betreft de vraagstelling aan de deskundige geldt dat deze als volgt aangepast moet worden: “Tegen welke prijs zou het appartementsrecht waaronder begrepen Penthouse gelegen op de 31 en 32e verdieping met bijbehorende berging en parkeerplaats in de kelder van het gebouw, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement plaatselijk bekend (mcl. postcode): [adres] , verkocht zijn als op 29 januari 2020 (a) de ernst van de gebreken aan de gevel duidelijk zou zijn geweest, als (b) duidelijk was geweest dat de herstelkosten € 127.665,65 zouden bedragen, als (c) bekend zou zijn geweest hoeveel overlast kopers van de gebreken en het herstel van de gebreken zouden hebben? Om de objectiviteit te waarborgen wordt gevraagd om twee deskundigen te benoemen. Bij voorkeur een taxateur van buiten de regio [plaats] en [provincie] om te voorkomen dat de deskundige belangen zou hebben ten aanzien van partijen. De kosten van het deskundigenbericht zouden over beide partijen verdeeld moeten worden. 2.4. De rechtbank overweegt als volgt. Verzoek van [gedaagden] om terug komen op bindende eindbeslissing 2.5. De rechtbank heeft over de standpunten ten aanzien van de claim op de aannemer in het tussenvonnis van 12 oktober 2022 in rechtsoverweging 4.22 een bindende eindbeslissing genomen. Als blijkt dat een bindende eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, is de rechtbank in het kader van de eisen van een goede procesorde bevoegd tot heroverweging van die eindbeslissing (HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800). Dit om te voorkomen dat de rechter op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen. De rechtbank is van oordeel dat van een kennelijke juridische misslag in dit geval echter geen sprake is. Naar het oordeel van de rechtbank is art. 6:102 BW ook in dit geval, waar sprake is van een vordering tot nadeelcompensatie naast een vordering tot schadevergoeding, van toepassing. Er is sprake van schulden die hun oorsprong hebben in hetzelfde gebrek. De rechtbank is van oordeel dat de schuld ter compensatie van het nadeel kan worden aangemerkt als dezelfde in de zin van art. 6:102 BW, als de schuld ter vergoeding van de schade. Dat de rechtbank aanleiding ziet om het nadeel bij helfte te verdelen tussen [eisers] . en [gedaagden] en de aannemer dus voor een hoger bedrag aangesproken kan worden, maakt niet dat ten aanzien van dit deel (de helft) geen sprake is van dezelfde schade in de zin van art. 6:102 BW. De rechtbank wijst er verder op dat voor toepassing van art. 6:102 BW niet vereist is dat de aansprakelijkheid dezelfde rechtsgrond heeft (TM, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 354). De rechtbank ziet dus geen aanleiding om op haar beslissing terug te komen. Voorwaardelijk verzoek van [eisers] . om terug te komen op bindende eindbeslissing 2.6. Nu hiervoor is overwogen dat er niet meegegaan wordt in het verzoek van [gedaagden] wordt de door [eisers] . gestelde voorwaarde niet vervuld en komt de rechtbank niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek van [eisers] . Ten overvloede merkt de rechtbank op dat ook wat betreft het door [eisers] . aangevoerde geen sprake is van een feitelijke misslag. Het plaatsen van de hekken en het treffen van de andere veiligheidsmaatregen zijn feiten die door de rechtbank zijn meegenomen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van non-conformiteit. De rechtbank heeft dus de juiste feiten meegewogen maar weegt deze op een andere manier mee in het non-conformiteits-oordeel dan dat [eisers] . doet. Ook als de rechtbank zou toekomen aan de beoordeling van dit verzoek ziet de rechtbank hierin dus geen aanleiding om op deze beslissing terug te komen. Tussentijds hoger beroep 2.7. [eisers] . heeft de rechtbank verzocht om alsnog tussentijds hoger beroep toe te staan. Dit is een herhaald verzoek en de rechtbank heeft reeds bij vonnis van 9 november 2022 beslist op dit verzoek. De rechtbank ziet geen aanleiding om nu tot een andere beslissing te komen en zal geen tussentijds hoger beroep toestaan. Vraag die aan de deskundige voorgelegd moet worden 2.8. Zowel [eisers] . als [gedaagden] heeft een wijziging aan de vraag van de deskundige voorgesteld. Wat betreft de door [eisers] . voorgestelde wijziging is de rechtbank van oordeel dat deze niet overgenomen wordt omdat dit al besloten ligt in de vraagstelling van de rechtbank. Bij de “ernst van de gebreken” die de deskundige moet betrekken bij zijn onderzoek, moet ook de overlast meegenomen worden en het is niet nodig om dit apart te vermelden. Wat betreft het schadebedrag van € 120.000,00 is de rechtbank uitgegaan van het (afgeronde) bedrag dat [eisers] . zelf noemt in zijn stellingen. Dit bedrag zal dan ook niet aangepast worden. 2.9. Wat betreft de door [gedaagden] voorgestelde wijziging geldt het volgende. De rechtbank zal ter verduidelijking van de vraag aan de deskundige overnemen dat beide partijen op de hoogte zouden zijn geweest van de gebreken aan de gevel. Het bezwaar van [gedaagden] tegen het opnemen van de herstelkosten in de vraagstelling wordt gepasseerd. Hierbij verwijst de rechtbank naar hetgeen reeds is overwogen in rechtsoverweging 4.17 van het tussenvonnis van 12 oktober 2022. De gebreken aan de gevel stonden op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst reeds vast. De herstelkosten hangen samen met deze op het moment van de koopovereenkomst reeds bestaande gebreken. Dat de kosten in de toekomst betaald moeten worden maakt dit niet anders. 2.10. Gelet op het voorgaande zullen de volgende vragen aan de deskundige voorgelegd worden: Tegen welke prijs zou het appartementsrecht waaronder wordt begrepen Penthouse gelegen op de 31e en 32e verdieping met bijbehorende berging en parkeerplaats in de kelder van het gebouw, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] (vermoedelijk) verkocht zijn als op 29 januari 2020 voor beide partijen de ernst van de gebreken aan de gevel duidelijk zou zijn geweest en als voor beide partijen duidelijk was geweest dat de herstelkosten € 120.000,00 zouden bedragen voor de kopers? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? Het aantal te benoemen deskundige en de persoon van de deskundige 2.11. [gedaagden] heeft een aantal personen opgesomd die niet tot deskundige benoemd kunnen worden vanwege de band die zij hebben met [eisers] . De rechtbank zal hier rekening mee houden bij het zoeken naar een geschikte deskundige. [eisers] . heeft op zijn beurt aangevoerd dat er niet één maar twee deskundigen benoemd moeten worden bij voorkeur niet uit de regio [plaats] dan wel [provincie] . De rechtbank is van oordeel dat volstaan kan worden met de benoeming van één deskundige. Bij het benoemen van een deskundige door de rechtbank is objectiviteit van die deskundige het uitgangspunt. Om die objectiviteit te waarborgen is het benoemen van meerdere deskundigen niet noodzakelijk. Daarbij is het wenselijk dat de deskundige kennis heeft van de vastgoedmarkt in [plaats] (en omgeving) omdat het appartement hier gelegen is. De rechtbank gaat daarom vooralsnog niet mee in het verzoek van [eisers] . dat het een deskundige van buiten deze regio moet zijn. Op grond van het dossier lijkt het nog niet aan de orde dat er geen deskundige gevonden kan worden binnen deze regio die geen banden heeft met een van partijen. Mocht blijken dat dit anders is, dan zal naar bevind van zaken gehandeld worden. Het voorschot 2.12. Zoals reeds aangegeven in rechtsoverweging 4.27 van het tussenvonnis van 12 oktober 2022 ziet de rechtbank ziet geen redenen om af te wijken van het uitgangspunt dat het voorschot op de kosten voor de deskundige door eisende partij moet worden gedeponeerd. Hetgeen [eisers] . in zijn akte op dit punt aangevoerd heeft maakt niet dat de rechtbank daar nu anders over denkt. De omstandigheden waar [eisers] . naar verwijst waren ten tijde van het vonnis van 12 oktober 2022 ook al bekend en zijn toen ook meegewogen. 2.13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

<nr>3</nr>De beslissing De rechtbank 3.1. beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen: 1. Tegen welke prijs zou het appartementsrecht waaronder wordt begrepen Penthouse gelegen op de 31e en 32e verdieping met bijbehorende berging en parkeerplaats in de kelder van het gebouw, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] (vermoedelijk) verkocht zijn als op 29 januari 2020 voor beide partijen de ernst van de gebreken aan de gevel duidelijk zou zijn geweest en als voor beide partijen duidelijk was geweest dat de herstelkosten € 120.000,00 zouden bedragen voor de kopers? 2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 3.2. bepaalt dat de deskundige bij afzonderlijk vonnis zal worden benoemd, het voorschot 3.3. bepaalt het volgende met betrekking tot de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige: de deskundige dient, binnen twee weken na ontvangst van het verzoek van de rechtbank om als deskundige op te treden, een begroting van de kosten op te geven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten; de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen; partijen kunnen desgewenst binnen twee weken na dagtekening van de brief van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting; indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag; indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de rechter worden vastgesteld, 3.4. bepaalt dat het voorschot op de kosten van de deskundige door [eisers] . moet worden betaald, het onderzoek 3.5. bepaalt dat [eisers] . binnen twee weken na een verzoek van de deskundige een afschrift van zijn volledige procesdossier aan de deskundige moet opsturen, 3.6. bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats, 3.7. wijst de deskundige erop dat: de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of op te vragen bij de griffie); de deskundige pas met het onderzoek kan beginnen ná het bericht van de griffier over de betaling van het voorschot, en dat een eerder begin van het onderzoek voor eigen rekening en risico van de deskundige geschiedt; de deskundige het onderzoek onmiddellijk moet staken en contact moet opnemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn. Laat de deskundige dit na, dan geschiedt dit voor eigen rekening en risico, de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan, indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd, 3.8. bepaalt dat partijen: nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken indien deze daarom verzoekt. Partijen moeten de eventueel aan de deskundige te verschaffen gegevens ook in afschrift aan elkaar toesturen; de deskundige gelegenheid moeten geven tot het verrichten van het onderzoek onder andere door de deskundige toegang te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, het schriftelijk rapport 3.9. draagt de deskundige op om, binnen een nader vast te stellen termijn, een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud bij de griffie van de rechtbank in te leveren, met daarbij een gespecificeerde declaratie, 3.10. wijst de deskundige erop dat: uit het schriftelijke rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd; de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, en partijen de gelegenheid moet geven om binnen vier weken na verzending van het rapport daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden. Dit met het oog op het fundamentele recht van hoor en wederhoor, 3.11. bepaalt dat partijen binnen vier weken nadat het conceptrapport van de deskundige aan hen is toegezonden, daarop schriftelijk kunnen reageren, en dat zij elkaar een afschrift van deze reactie moeten toezenden. Partijen krijgen bij de deskundige geen gelegenheid om op elkaars vragen en opmerkingen naar aanleiding van het conceptrapport te reageren. Deze gelegenheid krijgen zij bij de conclusie na deskundigenbericht, overige bepalingen 3.12. bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 4 oktober 2023, 3.13. draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen zodra een deskundige bereid is gevonden de benoeming als deskundige te aanvaarden, 3.14. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.