<nr>1</nr>De procesgang

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Groningen Zaak\rolnummer: 9382438 VV EXPL 21-79 Vonnis in kort geding d.d. 12 oktober 2021 inzake Stichting Acantus, statutair gevestigd te Veendam, eiseres, hierna Acantus te noemen, gemachtigde mr. H.G.E. Klatter, tegen [gedaagden] , beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres] , gedaagden, hierna [gedaagden] te noemen, gemachtigde mr. W. Dwars.

<nr>1</nr>De procesgang 1.1. Op de in de inleidende dagvaarding genoemde gronden heeft Acantus (samengevat) gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening: [gedaagden] worden veroordeeld om Acantus en/of door haar ingeschakelde derden toegang te verlenen tot de door [gedaagden] van Acantus gehuurde woning in verband met het verrichten van de in de dagvaarding genoemde werkzaamheden; [gedaagden] op straffe van verbeurte van een dwangsom worden veroordeeld om in verband met die werkzaamheden een aantal zelf aangebrachte voorzieningen weg te halen; Acantus voor het geval [gedaagden] niet meewerken aan de vordering sub A. wordt gemachtigd om zich met behulp van de sterke arm van justitie en politie toegang tot de woning te verschaffen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom wanneer [gedaagden] niet voldoende meewerken; [gedaagden] worden veroordeeld tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van de woning voor het geval zij weigeren om de onder A bedoelde werkzaamheden te gedogen; [gedaagden] worden veroordeeld in de (na)kosten van de procedure vermeerderd met rente. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 september 2021. [gedaagde] , Acantus (deugdelijk vertegenwoordigd) en de gemachtigden van partijen zijn ter zitting verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet, mede aan de hand van de door de gemachtigden opgestelde en voorgelezen pleitaantekeningen. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden. 1.3. Beide partijen hebben voorafgaand aan de zitting (nadere) producties in het geding gebracht. 1.4. Het vonnis is bepaald op heden.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast. 2.2. [gedaagden] huren sinds 20 september 2013 van Acantus de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Op de huurovereenkomst zijn de door Acantus gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing. 2.3. [gedaagden] hebben kort na aanvang van de huurovereenkomst de bij de woning behorende berging voorzien van isolatie en een radiator. Verder hebben zij in de loop van de tijd achter de woning een overkapping en op de berging twee schotelantennes geplaatst. 2.4. In het complex waarin de woning zich bevindt (in totaal 71 woningen) en in de woning zelf wil Acantus dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden verrichten. Het gaat om verwijdering van asbest, vervanging van buitendeuren, vervanging van de kozijnen door kunststof kozijnen met HR++-glas, vervanging van het dak door een geïsoleerd dak, vervanging van de berging door een geïsoleerde berging, herstel van scheurvorming, vervanging van het voegwerk, het aanbrengen van spouwmuurisolatie, isolatie van de vloer op de begane grond, het aanbrengen van een nieuw ventilatiesysteem en plaatsing van zonnepanelen op het dak van de woning. 2.5. Het voorstel daarover heeft Acantus bij brieven van 16 april 2020 aan [gedaagden] en de andere huurders van het complex toegezonden. Een akkoordverklaring was daarbij gevoegd. In de brieven en het voorstel werd verwezen naar het van toepassing verklaarde Sociaal Statuut waarin onder meer de verschillende vergoedingen zijn opgenomen waarop de huurders aanspraak kunnen maken. [gedaagden] zijn de enige huurder die niet met het voorstel hebben ingestemd. De overige huurders zijn daar wel mee akkoord gegaan. Gezien de 71 woningen van het complex, heeft dus meer dan 70% met het voorstel ingestemd. Acantus heeft [gedaagden] daarover bij brieven van 14 en 16 juli 2020 geïnformeerd. In de brief van 16 juli 2020 zijn [gedaagden] er (samengevat) op geattendeerd dat zij op grond van artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) binnen acht weken na dagtekening van die brief een beslissing van de rechter kunnen vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel en dat zij op grond van de wet (alsnog) hebben ingestemd met het voorstel wanneer zij dat nalaten. [gedaagden] zijn een dergelijke procedure niet gestart. 2.6. Onderdeel van het voorstel was dat de huurprijs na de renovatie met € 24,- per maand zou worden verhoogd. Als tegemoetkoming aan [gedaagden] heeft Acantus dit bedrag verlaagd tot € 1,21 per maand. 2.7. De planning is thans dat genoemde renovatiewerkzaamheden in het blok waar [gedaagden] wonen zullen plaatsvinden vanaf vier à zes weken na de datum van de mondelinge behandeling van dit kort geding. 2.8. Gedurende de tijd dat [gedaagden] de woning huren, is er herhaaldelijk sprake geweest van scheurvorming in de woning. Herstelwerkzaamheden door Acantus bleken geen soelaas te bieden. [gedaagden] hebben op 14 april 2021 bij de huurcommissie een verzoekschrift ingediend strekkende tot vermindering van de huurprijs op grond van onderhoudsgebreken. Daarin wordt gewag gemaakt van eerdergenoemde scheurvorming. De huurcommissie heeft daar nog niet op beslist.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. Het gaat in deze procedure om de vraag of [gedaagden] dienen mee te werken aan de bij de feiten genoemde renovatiewerkzaamheden. Acantus meent dat dit wel het geval is, [gedaagden] denken daar anders over. 3.2. Waar nodig zal de kantonrechter bij de beoordeling nader op de standpunten van partijen ingaan.

<nr>4</nr>De beoordeling 4.1. Voldoende staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat Acantus een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Dat wordt door [gedaagden] overigens ook niet betwist. 4.2. In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van Acantus in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt. 4.3. Niet in geschil is dat de door Acantus voorgenomen werkzaamheden een renovatie betreffen in de zin van artikel 7:220 BW. In lid 3 van dit artikel is bepaald dat indien een renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen, betreft, een renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, zo is in lid 3 bepaald, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. Is de termijn van acht weken verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 23). 4.4. Vast staat dat de renovatie betrekking heeft op een complex van 71 woningen. Gesteld noch gebleken is dat deze woningen geen bouwkundige eenheid vormen, zodat moet worden aangenomen dat dit wel het geval is. Omdat meer dan 70% van de huurders met het renovatievoorstel van Acantus heeft ingestemd, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. [gedaagden] , die daar niet mee hebben ingestemd, zouden daar op zich tegenbewijs van kunnen leveren, maar op grond van artikel 7:220 lid 3 BW ligt het procesinitiatief niet alleen bij hen, ook moet een dagvaarding ter zake binnen acht weken na de betreffende kennisgeving van Acantus worden uitgebracht. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] na de brief van Acantus van 16 juli 2020 een dagvaarding hebben uitgebracht als bedoeld in de vorige alinea, laat staan dat dit is gebeurd binnen acht weken na die brief. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is er daarom thans geen sprake meer van een weerlegbaar vermoeden, zodat het renovatievoorstel (thans) definitief wordt geacht redelijk te zijn. 4.5. Bovendien noemt het renovatievoorstel niet alleen de uit te voeren werkzaamheden, ook blijkt uit zowel dat voorstel als uit de begeleidende brief van 16 april 2020 dat het Sociaal Statuut van Acantus daarop van toepassing is verklaard. In dat statuut worden onder meer de verschillende vergoedingen genoemd waarop de huurders aanspraak kunnen maken. Uit de stellingen van [gedaagden] blijkt dat zij het op zich met de renovatiewerkzaamheden eens zijn alsook met het Sociaal Statuut. [gedaagden] hebben alleen niet met het renovatievoorstel ingestemd omdat zij van mening zijn dat zij een vergoeding moeten krijgen voor de door hen zelf aangebrachte voorzieningen. Artikel 6.4 van het Sociaal Statuut biedt de mogelijkheid voor een dergelijke vergoeding wanneer een huurder voor de zelf aangebrachte voorzieningen schriftelijke toestemming van Acantus heeft gekregen. Volgens Acantus hebben [gedaagden] geen recht op vergoeding, omdat de voorzieningen volgens haar zonder (schriftelijke) toestemming zijn aangebracht. Het meningsverschil van partijen betreft derhalve enkel de vraag of artikel 6.4 van het Sociaal Statuut op [gedaagden] van toepassing is. Die omstandigheid rechtvaardigt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet de weigering van [gedaagden] om mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden. Dat geldt temeer omdat de renovatiewerkzaamheden, waar [gedaagden] het op zich mee eens zijn, door deze opstelling van [gedaagden] ook niet kunnen worden verricht bij de huurders die in hetzelfde huizenblok wonen. Als niet weersproken staat namelijk vast dat deze werkzaamheden bloksgewijs dienen plaats te vinden. Daar komt bij dat [gedaagden] het geschil over de verlangde vergoeding niet alleen aan de rechter kunnen voorleggen, ook is in 7.2 van het Sociaal Statuut bepaald dat wanneer een huurder en Acantus het onderling niet eens zijn, het geschil kan worden voorgelegd aan de Geschillencommissie van Acantus. Ook daarom kan het meningsverschil over de vergoeding naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs geen reden zijn om niet mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden. 4.6. Op grond van voorgaande overwegingen komt de kantonrechter tot de conclusie dat er een gerede kans bestaat dat de vorderingen van Acantus in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Daarop vooruitlopend liggen de vorderingen in dit kort geding voor toewijzing gereed met inachtneming van het volgende. 4.7. Met betrekking tot de vordering sub A en B acht de kantonrechter de termijn van drie dagen te kort. Deze termijn zal worden bepaald op een week. Verder ziet de kantonrechter aanleiding om de sub B gevorderde dwangsom te beperken en te matigen zoals bij de beslissing is vermeld. Met betrekking tot de vordering sub C zal geen dwangsom worden opgelegd omdat aan Acantus machtiging zal worden verleend voor het geval [gedaagden] niet meewerken en bovendien de voorwaardelijke ontruiming zal worden toegewezen. Omdat die ontruiming pas in beeld komt wanneer [gedaagden] niet voldoen aan de vordering (en veroordeling) sub A, zal in plaats van drie dagen tien dagen na betekening worden toegewezen. 4.8. [gedaagden] zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Aan nakosten zal het hierna te noemen, in kantonprocedures gebruikelijke forfaitaire bedrag worden toegewezen. De over de proces- en nakosten gevorderde rente zal worden toegewezen.

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagden] om Acantus en/of de door Acantus ingeschakelde derden uiterlijk binnen een week na betekening van dit vonnis toegang tot de door [gedaagden] gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] te verschaffen en Acantus en/of de door haar ingeschakelde derden te gedogen en in de gelegenheid te stellen tot: een technische opname en het uitvoeren van een asbestinventarisatie en, indien nodig, het inmeten van ramen en deuren; het verwijderen van asbest conform de asbestinventarisatie; het vervangen van de voor- en achterdeur; het vervangen van alle kozijnen door kunststofkozijnen, waarbij de nieuwe kozijnen zullen worden voorzien van HR++-glas en ventilatieroosters, waarbij de binnenzijde netjes zal worden afgewerkt; het aandringen van een nieuw en goed geïsoleerd dak, waarbij de schoorstenen tot onder het dak verwijderd worden en het aanwezige dakraam wordt vervangen door een goed geïsoleerd dakraam en nieuwe dakgoten en verstekken worden aangebracht; de vervanging van de gehele berging welke berging geïsoleerd wordt; het vervangen van het voegwerk van de gehele woning; het herstellen van de scheurvorming in de woning, het aanbrengen van spouwmuurisolatie; het isoleren van de begane grondvloer; het aandringen van het CO2- en vochtgestuurd ventilatiesysteem; het plaatsen van acht zonnepanelen op de woning; het verrichten van alle andere werkzaamheden die nodig zijn conform het voorstel woningrenovatie en verbetering; 5.2. veroordeelt [gedaagden] om zelf aangebrachte voorzieningen, zoals de overkapping achter de woning en twee schotelantennes, die aangebracht zijn op de berging, te verwijderen en binnen een afstand van anderhalve meter rondom de woning vrij te maken van grote obstakels (zoals o.a. auto, plantenbakken e.d.) zodat de steigers geplaatst kunnen worden ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden en alle raamdecoratie weg te halen en tevens de schutting aan de achterzijde van de woning los te koppelen van de berging zodat deze afgebroken kan worden, zulks uiterlijk binnen een week na betekening van dit vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 1.000,- voor het geval [gedaagden] in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen; 5.3. machtigt Acantus om bij gebreke van voldoening aan de veroordeling onder 5.1. zich toegang tot de door [gedaagden] gehuurde woning te verschaffen en de onder 5.1. genoemde werkzaamheden te (laten) verrichten met behulp van de sterke arm van politie en justitie, indien en voor zover [gedaagden] weigeren om de uitvoering van voornoemde werkzaamheden te gedogen, Acantus daartoe toegang te verlenen tot de woning en daaraan alle noodzakelijke medewerking te verlenen; 5.4. veroordeelt [gedaagden] , voor zover zij weigeren de onder 5.1. genoemde werkzaamheden te gedogen, om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen, dieren en zaken en onder afgifte van de sleutels ter algehele beschikking van Acantus te stellen, dit gedurende de periode dat eerdergenoemde werkzaamheden verricht dienen te worden aan de woning, en machtigt Acantus om deze werkzaamheden uit te (doen laten) voeren; 5.5. veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, aan de zijde van Acantus tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 123,57 aan explootkosten, € 126,00 aan griffierecht en € 747,00 voor salaris van de gemachtigde, alsmede op een bedrag van € 124,00 aan nakosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis voor het geval deze kosten alsdan niet zullen zijn betaald; 5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en op 12 oktober 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier. c688