Procesverloop

Overwegingen Feiten 1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. 1.1. De onroerende zaak is een agrarisch object met in totaal een oppervlakte van 9.840 m². De onroerende zaak omvat onder andere een bedrijfswoning met erf en tuin, diverse varkensstallen, mestkelders en een werktuigenberging. 1.2. Eiser heeft de onroerende zaak op 21 december 2012 gekocht. In de akte van levering staat voor zover hier van belang het volgende: “Heden, éénentwintig december tweeduizend twaalf, verschenen voor mij, [notaris], notaris gevestigd in de gemeente [gemeente]: 1. (…), (…), die bij het verlenen van de volmacht handelde in zijn hoedanigheid van - aanvankelijk als curator in het faillissement van - en later als bewindvoerder in de schuldsanering van: (…) hierna te noemen “verkoper”en 2. a. [eiser] (…) hierna tezamen te noemen “koper”. (…) KOOPSOM EN KWIJTING De koopsom van het verkochte en voormelde varkenseenheden bedraagt vijfhonderd vijfentwintig duizend euro (€ 525.000,00) , (…) Partijen zijn met betrekking tot de koopsom de volgende splitsing overeengekomen: - bedrijfswoning met tussenlid zonder ondergrond: éénhonderd twintig duizend euro (€ 120.000,00); - twintig are ondergrond en erf woning: vijftigduizend euro (€ 50.000,00); - bedrijfsgebouwen zonder ondergrond: éénhonderd vijftig duizend euro (€ 150.000,00); - één hectare zevenenzestig are zeventig centiare ondergrond en erf bedrijfsgebouwen: éénhonderd twintig duizend euro (€ 120.000,00); - negentig are de cultuurgrond: vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,00); - roerende zaken: tienduizend euro (€ 10.000,00); - éénduizend vijfhonderd vier (1.504) varkenseenheden: vijftigduizend euro (€ 50.000,00). (…) Artikel 3 (…) Het is koper bekend dat een indicatief bodemonderzoek heeft plaats gevonden. Koper verklaarde een kopie van het betreffende rapport te hebben ontvangen. De in het rapport geconstateerde met asbestdelen vervuilde puinverharding wordt momenteel voor rekening van verkoper casu quo de hypotheekhouder gesaneerd. (…)” 1.3. De waarde van de onroerende zaak is door verweerder vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B, Agrarische gebouwen (Taxatiewijzer agrarische gebouwen) per waardepeildatum 1 januari 2012. In deze taxatiewijzer staat - voor zover hier van belang - het volgende: “(…) 3.2 Marktanalyse De gehanteerde verkoopcijfers komen uit de periode 2005 t/m 2011.(…)” 1.4. In de Taxatiewijzer agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2013 staat - voor zover hier van belang - het volgende: “3.3 Intensive veehouderij varkens & pluimvee Het gaat al een aantal jaren (sinds ca. 2008) slecht in de markt voor (vlees)varkens. (…) Tot en met 2011 was van deze situatie in de marktgegevens (transacties) vrijwel niets terug te vinden. Dit wellicht omdat er weinig werd verkocht, er waren toen wel signalen dat het moeilijk was om objecten te verkopen. Ook naar aanleiding van de WOZ-beschikkingen begin 2012 is het aantal bezwaren van (vlees)varkensbedrijven beperkt geweest. Blijkbaar sloot de WOZ-waarde toen voldoende aan op het verwachte, wellicht gewenste, marktniveau. In de loop van 2012 zien we lage tot zeer lage transactiecijfers ontstaan. Door de gewijzigde economische situatie willen banken, bij het verstrekken van een (hypothecaire) lening meer zekerheden. Voor het verstrekken van kredieten zijn banken al helemaal niet scheutig. De varkensbranche draait al een aantal jaren slecht, de banken zien hier dan ook al snel te weinig zekerheden. (…) Indien een agrariër in de varkens-/pluimveesector door wil met zijn bedrijf, dan moet er vaak worden geïnvesteerd. Dit moet omdat het bedrijf dient te voldoen aan de nieuwste dierwelzijn- en milieueisen. Als de agrariër nu extern geld nodig heeft en de gesprekken met de bank lopen vast, dan wordt dit een moeilijk (onhaalbaar) verhaal. Mogelijk moet hij dan alsnog besluiten te gaan stoppen. Hij mag dan zijn bedrijf nog tot 2020 uitvoeren. Hij kan ook besluiten te proberen het bedrijf te verkopen. Het zal duidelijk zijn dat de markt hierop reageert. Er is sprake van een verslechterde markt. Het aanbod neemt toe en de vraag stabiliseert of neemt zelfs af. Voor moderne bedrijven is er nog enige markt. Minder rendabele bedrijven zijn al helemaal niet aan de straatstenen te slijten. Een bedrijf is minder rendabel indien er sprake is van verouderde stallen, vaak ook nog met asbesthoudende dakbeplating. Een modern bedrijf heeft een compact erf met nieuwe(re) stallen en geen verouderde/oude stallen. Toch wordt er wel verkocht maar dan tegen “afbraakprijzen”. (…) In de kengetallen die zijn gebruikt voor de waardering per 1-1-2012 was dus nog geen rekening gehouden met deze problematiek. In de kengetallen per 1-1-2013 wel. (…)” Geschil en beoordeling 2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 360.000 en verweerder staat een waarde voor van € 846.000. 3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2012 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). 4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur [taxateur] op 7 november 2013 opgemaakt taxatierapport. 5. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2012. Naar het oordeel van de rechtbank voert eiser terecht aan dat verkoopcijfers van zowel vóór als na de waardepeildatum kunnen dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde. De in de Taxatiewijzer agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2012 gehanteerde verkoopcijfers stammen uit de periode 2005 t/m 2011 (zie 1.3.), dus enkel uit de periode van (ruim) vóór de waardepeildatum. Daarnaast blijkt uit de Taxatiewijzer agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2013 dat de markt voor (vlees)varkens sinds 2008 sterk was verslechterd en dat objecten in deze branche in 2012 voor afbraakprijzen werden verkocht (zie 1.4.). Verder vermeldt deze taxatiewijzer dat voor de waardering van agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2012 nog geen rekening werd gehouden met deze specifieke brancheproblematiek. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, door zich bij de waardevaststelling alleen op de Taxatiewijzer agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2012 te baseren, de waarde per 1 januari 2012 niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft bij de waardevaststelling van de onroerende zaak weliswaar correcties aangebracht ten opzichte van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2012, onder andere wegens ouderdom en asbest, maar dat is naar het oordeel van de rechtbank gezien de specifieke marktomstandigheden in de varkensbranche in dit geval onvoldoende. De rechtbank hecht daarbij overigens mede belang aan de omstandigheid dat eiser de onroerende zaak, inclusief roerende zaken, varkensrechten en cultuurgronden, op 21 december 2012 heeft aangekocht voor € 525.000 (zie 1.2.), dus voor een aanzienlijk lager bedrag dan de door verweerder vastgestelde waarde. 6. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 7. Eiser heeft de waarde van € 360.000 berekend door de aankoopprijs van € 525.000 ( zie 1.2) te verminderen met de waarde van de roerende zaken van € 10.000, varkensrechten van € 50.000, cultuurgronden van € 25.000 en bodemverontreiniging van € 80.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder deze waarde echter niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft onder verwijzing naar punt 1 van de akte (zie 1.2) gesteld dat er sprake was van een verkoop uit een faillissement, dan wel als bewindvoerder in een schuldsanering en dat de koopprijs daarmee niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. 8. De rechtbank overweegt dat uit de enkele omstandigheid dat de onroerende zaak uit een failliete boedel dan wel in verband met een schuldsanering is verkocht niet de conclusie kan worden getrokken dat de tot stand gekomen koopprijs niet de toenmalige waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Indien dit door verweerder wordt betwist, ligt het echter in zo’n situatie wel op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op de gebruikelijke manier op de vrije markt is aangeboden, bijvoorbeeld door aanbieding via een makelaar. Nu hiervan uit de stukken van het geding niets blijkt en de gemachtigde van eiser hierover desgevraagd ter zitting niets heeft kunnen verklaren, is eiser niet in deze bewijslast geslaagd. Gelet hierop, is de rechtbank van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de door eiser betaalde prijs in overeenstemming is met de toenmalige waarde in het economische verkeer. De rechtbank acht bovendien de door eiser toegepaste aftrek van € 80.000 vanwege de bodemverontreinig onterecht, nu deze kosten volgens artikel 3 van de leveringsakte (zie 1.2.) voor rekening van de verkoper zijn gekomen en dus niet op eiser drukken 9. Gelet op het voorgaande is eiser er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen. De rechtbank stelt deze waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 600.000. 10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de waarde tot een bedrag van € 600.000. 11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).