<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11850123 \ CV EXPL 25-5569 Vonnis van 8 april 2026 in de zaak van [eiser] , te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: mr. Y. Sasson, tegen STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN, te IJmuiden, gedaagde partij, hierna te noemen: Woningbedrijf Velsen, gemachtigde: mr. M. van den Oord. De zaak in het kort [eiser] huurt van Woningbedrijf Velsen een woning in [plaats]. Zij stelt dat zich in het gehuurde gebreken voordoen die de verhuurder moet verhelpen. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] af, omdat zij haar stellingen onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd. Zij heeft geen objectieve gegevens in het geding gebracht waaruit blijkt dat sprake is van een gebrek in het gehuurde dat te veel fijnstof en/of vervuild drinkwater tot gevolg heeft.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 19 augustus 2025, met 11 producties, - de conclusie van antwoord van 24 september 2025, - het vonnis van 15 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de mondelinge behandeling van 17 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de akte vermeerdering van eis. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. [eiser] huurt sinds 5 april 2023 van Woningbedrijf Velsen de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats]. 2.2. [eiser] heeft op 3 juli 2023 bij Woningbedrijf Velsen geklaagd over de kwaliteit van het water. Er zou zand in het water zitten waardoor het niet gebruikt kan worden voor consumptie. 2.3. Woningbedrijf Velsen heeft op 7 juli 2023 haar technisch adviseur hier onderzoek naar laten doen. Er zijn toen geen gebreken aan het leidingwater geconstateerd. 2.4. Op 30 november 2023 heeft [eiser] melding gemaakt van fijnstof in het gehuurde. Ook heeft zij nogmaals geklaagd over de kwaliteit van het leidingwater. 2.5. In 2023 en 2024 heeft Woningbedrijf Velsen de mechanische ventilatie in het gehuurde laten controleren. Er zijn toen geen gebreken geconstateerd. 2.6. Op 4 december 2023 heeft Woningbedrijf Velsen laten weten geen nader onderzoek te zullen verrichten naar de vermeende aanwezigheid van fijnstof en naar de waterkwaliteit. 2.7. [eiser] heeft op 24 januari 2025 de huurcommissie verzocht om de huurprijs te verlagen vanwege de vermeende gebreken. 2.8. De huurcommissie heeft het gehuurde op 8 april 2025 bezocht. In het rapport van de huurcommissie van 13 mei 2025 staat daarover: “(…) Klacht 1: Zand in het tapwater. Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd: Volgens de huurder is het water uit de kraan niet rein en zuiver. De verhuurder heeft deze klacht behandeld maar er is volgens de verhuurder geen indicatie dat het kraanwater niet goed/ vervuild zou zijn. De verhuurder geeft aan de volgende onderdelen te hebben gecontroleerd: “Kwaliteit van het drinkwater: Wij zijn hiervoor meerdere keren langs geweest en hebben onderstaande onderdelen nagekeken: De navolgende acties hebben wij uitgevoerd tijdens de inspectie: Alle perlators nagekeken op zandresten, Schone gewassen handdoeken gecontroleerd op zandresten. Filter wasmachine gecontroleerd op zandresten. Water ter plaatse gecontroleerd. Watermonster genomen. Tijdens deze inspectie zijn door mij, noch door mijn collega zandresten gevonden. Het watermonster hebben wij een weekend laten bezinken. In het watermonster zijn geen zandresten aangetroffen.” Huurder dient zelf met een rapport van een waterlaboratorium (waarbij een watermonster geanalyseerd is) aan te tonen dat er sprake is van een gebrek aan het tapwater. (…) Klacht 4: Fijnstof in de woning. Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd: Volgens de huurder is er sprake van fijnstof in de woning. De fijnstof zou de woning binnenkomen via het balansventilatiesysteem. In de woning zijn in de badkamer, de keuken en de toiletruimte afzuigventielen aanwezig en zijn er inblaasventielen in de woonkamer en de slaapkamers. In de warmtewisselaar (waar de uitgaande lucht de binnenkomende lucht verwarmd) zijn filters aanwezig die de binnenkomende lucht filteren op stofdeeltjes. De verhuurder geeft aan wij hebben 3x (18-12-2024 / 08-04-2024 / 13-09-2023) de mechanische ventilatie na laten kijken en o.a. nieuwe fijnstoffilters aangeleverd. Volgens de huurder zou dit systeem niet goed functioneren. Er is op oog geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het systeem niet goed zou functioneren. Huurder dient een gebrek aan een technische installatie aan te tonen met een rapport van een erkend installateur. (…)” 2.9. Bij uitspraak van 24 juni 2025 (zaaknummer 2500706) heeft de huurcommissie geoordeeld dat het verzoek van [eiser] niet redelijk is. Er zijn geen gebreken geconstateerd die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. [eiser] vordert: Primair: herstel van gebreken, te weten fijnstof in het gehuurde en de slechte waterkwaliteit, binnen vier weken na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom; Subsidiair: een deskundigenbericht op grond van artikel 186 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), zodat (nader) onderzoek kan worden gedaan naar de hiervoor genoemde gebreken; - Primair en subsidiair: o huurprijsvermindering van 60% vanaf 19 maart 2025; o veroordeling van Woningbedrijf Velsen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat het gehuurde een aantal gebreken vertoont. Woningbedrijf Velsen heeft nagelaten om de gebreken – ondanks herhaalde verzoeken – te onderzoeken en te herstellen. [eiser] wordt door de gebreken ernstig in haar woongenot aangetast. Om die reden is (onder meer) huurprijsvermindering gerechtvaardigd tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen. 3.3. Woningbedrijf Velsen voert verweer. Woningbedrijf Velsen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling 4.1. De vorderingen van [eiser] worden als niet voldoende gemotiveerd en/of onderbouwd afgewezen. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij hiertoe is gekomen. Uitspraak van de huurcommissie 4.2. De kantonrechter stelt voorop dat partijen niet meer aan de uitspraak van de huurcommissie zijn gebonden, omdat [eiser] door middel van de dagvaarding tijdig een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over de punten waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Het is aan de kantonrechter om te beslissen over de geschilpunten die partijen aan haar hebben voorgelegd. Relevant toetsingskader huurprijsvermindering 4.3. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een – in dit geval – goed onderhouden woning. 4.4. Of een dergelijk gebrek aan het gehuurde zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder. 4.5. Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. 4.6. Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot. Stelplicht en bewijslast vordering huurprijsvermindering 4.7. Op de huurder rust de stelplicht en de bewijslast van: (i) het gebrek, (ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en (iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. Dit zijn cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen. Er kan niet worden vastgesteld dat sprake is van gebreken in het gehuurde 4.8. Om vast te kunnen stellen of sprake is van gebreken in het gehuurde is in de eerste plaats nodig dat objectieve gegevens, te weten bruikbare onderzoeken en metingen, voorhanden zijn op basis waarvan kan worden beoordeeld of er gebreken zijn die voor rekening van de verhuurder komen. Die stukken zijn niet door [eiser] in het geding gebracht. Weliswaar heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling haar situatie uitgebreid toegelicht, maar – hoe vervelend het ook is dat zij dit zo ervaart – haar subjectieve beleving is niet voldoende om vast te stellen dat sprake is van de gestelde gebreken in het gehuurde. Ook het door [eiser] op de zitting getoonde wasgoed kan niet tot die vaststelling leiden. Zelfs als het wasgoed vervuild was (wat de kantonrechter niet kon vaststellen), was dat onvoldoende geweest om daaruit af te kunnen leiden dat dit door een gebrek in het gehuurde komt. 4.8. De kantonrechter heeft zoals gezegd objectieve gegevens nodig. [eiser] had op zijn minst een watertest (te beginnen met een eenvoudige en goedkope thuistest) kunnen doen om zo de kwaliteit van het water inzichtelijk te maken en een erkend installateur het ventilatiesysteem kunnen laten nakijken en hiervan een kort verslag laten maken. Overigens heeft de huurcommissie [eiser] hier ook op gewezen (zie rechtsoverweging 2.8). Desondanks heeft [eiser] geen nader onderzoek laten verrichten. 4.9. Er is al met al geen enkel aanknopingspunt om aan te nemen dat zich in het gehuurde gebreken voordoen. Dit wordt ook bevestigd door de onderzoeken die Woningbedrijf Velsen in het verleden heeft uitgevoerd (zie rechtsoverwegingen 2.3 en 2.5). Dat Woningbedrijf Velsen niet tot nader onderzoek is overgegaan vindt de kantonrechter, in het licht van het voorgaande en gezien het feit dat andere medebewoners geen melding hebben gedaan van gebreken, begrijpelijk. Van haar kon in de gegeven omstandigheden niet meer worden verwacht. Bewijslevering niet aan de orde 4.10. Omdat [eiser] haar vordering niet (voldoende) heeft onderbouwd, is voor bewijslevering of een deskundigenonderzoek geen plaats. Conclusie: de vorderingen zijn niet toewijsbaar 4.11. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat [eiser] haar stelling dat sprake is van gebreken onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. Proceskosten 4.12. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningbedrijf Velsen worden begroot op: - salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten × € 288,00) - nakosten € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 720,00

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.

Artikel 7:262 lid 1 BW. Hoge Raad 23 april 2021 ECLI:NL:HR:2021:657. Artikel 7:204 lid 2 BW. Hof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2335 en Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9880. Artikel 7:207 lid 1 BW. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr. 162 p.15. Artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.