<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11355553 \ CV EXPL 24-3408 Vonnis van 25 juni 2025 in de zaak van de besloten vennootschap HEIMSTADEN NEDERLANDEN 8A B.V., te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Heimstaden , gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt, tegen de besloten vennootschap DE BEWINDVOERDER ALKMAAR E.O. B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] te Alkmaar, gedaagde partij, hierna ieder afzonderlijk te noemen: de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] gemachtigde: mr. I.C. Andréa.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 11 oktober 2024 - de conclusie van antwoord - de aanvullende producties van de bewindvoerder van 28 april 2025 - de e-mail van 1 mei 2025 van Heimstaden met daarbij een actueel overzicht van de huurachterstand - de mondelinge behandeling van 2 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. - de door Heimstaden op de zitting overgelegde stukken 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. [onderbewindgestelde] huurt vanaf 15 februari 2016 van (de rechtsvoorvanger van) Heimstaden de woning aan de [adres] te Alkmaar. Bij aanvang van de huur bedroeg de maandelijkse kale huurprijs € 313,50 zijnde € 404,33 inclusief service/warmtekosten en overige bijkomende kosten. De huidige huurprijs inclusief service/warmtekosten en overige bijkomende kosten bedraagt op dit moment € 499.56. Op basis van de huurovereenkomst is de huur maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd. 2.2. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. ‘7.2. 'In tegenstelling tot hetgeen bepaald is in de algemene huurvoorwaarden, artikel 4.2. geldt het volgende. De huurprijs van het gehuurde zal telkens per 1 juli worden aangepast met een door de verhuurder vast te stellen percentage. Het percentage is niet hoger dan het wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs, verhoogd met 2%. Indien de minister dat percentage niet meer vaststelt, of indien de minister dat percentage vaststelt beneden de procentuele wijziging van de prijsindexcijfers (A/B), wordt de huurprijs per 1 juli aangepast met een percentage dat maximaal gelijk is aan de procentuele wijziging van het consumentenprijsindexcijfer (Alle huishoudens, 2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verhoogd met een door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage van maximaal 2%. De huurprijs zal echter nimmer lager kunnen zijn dan de laatst geldende huurprijs.(…)’ 2.2. [onderbewindgestelde] heeft de huur niet tijdig en volledig aan Heimstaden voldaan, waardoor een betalingsachterstand is ontstaan welke tot het moment van dagvaarden € 3.277,42 bedroeg. 2.3. In verband met de na het uitbrengen van de dagvaarding gedane betalingen is de huurachterstand tot en met april 2025 afgenomen tot € 1.343,87.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. Heimstaden vordert, nadat zij op de zitting haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft ingetrokken, veroordeling van [onderbewindgestelde] tot betaling van € 3.916,02, vermeerderd met verdere rente en kosten. Naast de huurachterstand van € 3.277,42 bestaat het gevorderde bedrag uit € 185,86 aan vervallen rente en € 452,74 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw. 3.2. Heimstaden legt aan de vordering ten grondslag, kort weergegeven, dat [onderbewindgestelde] op grond van de huurovereenkomst gehouden is iedere maand huur aan Heimstaden te betalen. [onderbewindgestelde] heeft dit nagelaten waardoor een huurachterstand is ontstaan. Vanwege het uitblijven van betaling heeft Heimstaden haar vordering uit handen moeten geven. [onderbewindgestelde] is daardoor ook buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente verschuldigd. 3.3. [onderbewindgestelde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hij voert aan dat deze is ontstaan doordat hij in december 2023 een hoge afrekening stookkosten van Heimstaden heeft ontvangen. Inmiddels heeft hij hulp gezocht bij het aflossen van zijn schulden en is hij onder bewind gesteld. De lopende huur en extra aflossingen worden inmiddels door de bewindvoerder betaald. Voor de buitengerechtelijke incassokosten geldt dat hierover in de algemene voorwaarden die van toepassing zijn een oneerlijk beding is opgenomen. De buitengerechtelijke incassokosten moeten daarom worden afgewezen.

<nr>4</nr>De beoordeling Onderbewindstelling 4.1. Als sprake is van een procedure over een onder bewind gesteld goed – zoals de rechten voortvloeiend uit een huurovereenkomst – moet de bewindvoerder en niet de rechthebbende zelf in rechte worden betrokken. Dit volgt uit de beslissing van de Hoge Raad van 7 maart 2014. [onderbewindgestelde] is pas na het uitbrengen van de dagvaarding, namelijk op 16 december 2024, onder bewind gesteld. Daarbij is De Bewindvoerder Alkmaar E.O. B.V. tot bewindvoerder benoemd. Uit het hiervoor genoemde arrest volgt ook dat de bewindvoerder die vervolgens in rechte verschijnt als formele procespartij te gelden heeft en het geding kan overnemen. Dat is hier gebeurd. Dit is in de kop van dit vonnis verwerkt. Ambtshalve toetsing van: de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden voor woonruimte van Mooiland 1 september 2012 (hierna: de algemene voorwaarden) 4.2. Heimstaden heeft haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de zitting ingetrokken. Dit betekent dat het in deze zaak alleen nog gaat om de vraag of de bewindvoerder de huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en rente moet betalen. In dat kader is het volgende van belang. 4.3. Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van sociale huur. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 4.4. Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 4.5. Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het servicekostenbeding getoetst en deze is niet oneerlijk. Huurprijswijzigingsbeding 4.6. Artikel 7.2 bevat een huurprijswijzigingsbeding. Voor niet-geliberaliseerde huur geldt sinds 2003 echter een wettelijk systeem voor verhoging van de huur. Bepalingen die de verhuurder recht geven op een hogere verhoging of die suggestie wekken, zullen vrijwel altijd oneerlijk zijn, omdat zij in strijd zijn met (eenzijdig) dwingend recht. Artikel 7.2 biedt de verhuurder de mogelijkheid een hogere verhoging toe te passen dan wettelijk is toegestaan, aangezien de huur bovenop de wettelijke verhoging met nog 2% extra kan worden verhoogd. Dit maakt het beding oneerlijk. Dat Heimstaden op de zitting heeft betoogd dat zij de huur altijd alleen maar heeft geïndexeerd op basis van de CPI, doet daaraan niet af. Of Heimstaden de consument ook daadwerkelijk aan de bedongen afspraken houdt, is namelijk voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding niet relevant. Het beding moet immers worden beoordeeld naar het moment waarop de overeenkomst is aangegaan en beslissend is daarom niet of en hoe de handelaar het beding heeft toegepast, maar hoe het zou kunnen worden toegepast. Daar komt bij dat de doorgevoerde huurverhogingen op basis van de CPI niet in overeenstemming zijn met artikel 7.2. van de huurovereenkomst. Dat artikel gaat immers voor het vaststellen van de huurverhoging uit van de wettelijke regeling verhoogd met een extra percentage. De CPI en de wettelijk toegestane huurverhoging zijn echter niet gelijk aan elkaar en niet uit te sluiten is dat de CPI gedurende een aantal jaar hoger is geweest dat de wettelijk toegestane verhoging. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat ook de wijze waarop Heimstaden uitvoering heeft gegeven aan het beding oneerlijk is. 4.7. Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Op de zitting is Heimstaden in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Zij heeft in dat kader betoogd dat het beding in dat geval moet worden gesplitst in een oneerlijk en eerlijk deel, zoals dat ook geldt voor niet-geliberaliseerde huur. Die stelling volgt de kantonrechter niet. Anders dan bij niet-geliberaliseerde huur geldt er voor sociale huur namelijk een wettelijk systeem voor huurverhoging. Van dit wettelijk systeem mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het splitsen van het beding zou dit wettelijke systeem doorkruisen en is daarom in dit geval niet mogelijk. Aangepaste berekening van de huurachterstand 4.8. De conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding uit artikel 7.2. van de huurovereenkomst oneerlijk is en daarom wordt vernietigd. Vernietiging heeft tot gevolg dat het beding geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dit betekent voor de vordering dat alleen de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen kan worden gevorderd. Om vast te kunnen stellen of er, indien er wordt uitgegaan van de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs, nog sprake is van een huurachterstand, moet Heimstaden een aangepaste berekening van de huurachterstand overleggen. De zaak zal hiervoor worden verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door Heimstaden. Buitengerechtelijke incassokosten en rente 4.9. Op de zitting heeft Heimstaden erkent dat het in artikel 7.3 van de algemene voorwaarden opgenomen rentebeding en het in artikel 17.2 opgenomen incassokostenbeding oneerlijk zijn. Ook deze bedingen zullen daarom worden vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat de door Heimstaden gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking komen. 4.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 23 juli 2025 voor het nemen van een akte door Heimstaden, houdende de overlegging van een aangepaste berekening van de huurachterstand naar aanleiding van rov. 4.8, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.

ECLI:NL:HR:2014:525 Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2.