<nr>1</nr> [eiser 1] ,

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11410959 \ CV EXPL 24-3863 TB Vonnis van 14 mei 2025 in de zaak van

<nr>1</nr> [eiser 1] , te [woonplaats] ,2. [eiser 2], te [woonplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] gemachtigde: mr. A. Glijnis, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema. De zaak in het kort In deze zaak heeft de huurder in de afgelopen jaren meerdere zaken bij de huurcommissie aangebracht ter zake van vermeende gebreken en afrekeningen van de servicekosten, waarvan de eerste zaak vanwege vermeende gebreken in 2021 heeft gespeeld. De huurcommissie heeft in de eerste procedure een huurprijs vastgesteld en vanwege gebreken de huurprijs tijdelijk verlaagd. De verhuurders hebben verzet ingesteld, maar zijn na de uitspraak in de verzetsprocedure geen procedure bij de kantonrechter gestart. In 2023 en 2024 is de huurder nog een aantal procedures gestart bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft in die procedures uitspraak gedaan en de servicekosten vastgesteld op € 0,00 en de huurprijs tijdelijk verlaagd vanwege gebreken. Eind 2024 starten de verhuurders een procedure bij de kantonrechter en vragen de verhuurders een verklaring voor recht dat sprake is van een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Daarnaast vordert de verhuurder achterstallige huur. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurders ten aanzien van de in 2021 door de huurcommissie gedane uitspraak niet tijdig een procedure zijn gestart bij de kantonrechter. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs zoals deze door de huurcommissie is vastgesteld geldt en dat sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs. Ten aanzien van de overige procedures zijn de verhuurders wel tijdig een procedure gestart. De verhuurders hebben tegen het oordeel van de huurcommissie ter zake van de gestelde onderhoudsgebreken en de vaststelling dat de servicekosten op € 0,00 moeten worden gesteld, echter geen zelfstandige gronden ontwikkeld. De kantonrechter beslist daarom overeenkomstig hetgeen de huurcommissie heeft gedaan. De vorderingen van de verhuurders worden daarom afgewezen. De vorderingen van de huurder tot terugbetaling van betaalde servicekosten en terugbetaling van te veel betaalde huur vanwege tijdelijk door de huurcommissie verlaagde huurprijs worden toegewezen.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 november 2025 - de conclusie van antwoord en eis in reconventie van 29 april 2025 - het tussenvonnis van 12 februari 2025 - de conclusie van antwoord in reconventie, akte overleggen producties en akte wijziging/aanvulling van eis van 26 maart 2025- het bericht ontvangen op 1 april 2025 met producties alsmede akte uitlating eiswijziging van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 9 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. [gedaagde] huurt vanaf 15 februari 2019 van [eisers] een woning aan het adres [adres] in [woonplaats] . 2.2. In de huurovereenkomst van 8 februari 2019 is een kale huurprijs opgenomen van € 700,00 per maand, bij vooruitbetaling per maand te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 31 juli 2003 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. 2.3. Op 8 februari 2019 hebben partijen een aanvullende overeenkomst gesloten waarin is opgenomen dat [gedaagde] aan [eisers] een vergoeding voor gebruik van meubilair zal betalen van € 100,00 per maand en dat deze vergoeding telkens per jaar (€ 1.200,-) vooruit wordt betaald door [gedaagde] aan [eisers] . 2.4. Op 25 maart 2021 heeft [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om de huurprijs te verlagen vanwege gebreken aan de woning (hierna: de eerste procedure). De voorzitter van de huurcommissie heeft hierover op 19 juli 2021 uitspraak gedaan. Hij heeft geoordeeld dat er ernstige gebreken (categorie C, nummer Nc3 en categorie C, nummer Nb3) zijn en de geldende huurprijs van € 735,00 van 1 maart 2021 tot en met 30 juni 2021 tijdelijk verlaagd tot € 294,00 per maand. Vanaf 1 juli 2021 wordt de geldende huurprijs tijdelijk verlaagd tot € 441,00 per maand. 2.5. Op 30 juli 2021 zijn [eisers] in verzet gegaan tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 19 juli 2021. De huurcommissie heeft op 19 oktober 2021 uitspraak gedaan. Het verzet van [eisers] is hierbij gegrond verklaard, zodat de uitspraak van 19 juli 2021 is komen te vervallen. De huurcommissie heeft geoordeeld dat er ernstige gebreken zijn (categorie C, nummers Nb3; D8, en D4). De geldende huurprijs van € 735,00 is vanaf 1 maart 2021 tot en met 30 juni 2021 tijdelijk verlaagd tot € 294,00, en vanaf 1 juli 2021 tot € 441,00. 2.6. Op 18 oktober 2021 heeft [eisers] een brief aan de huurcommissie gezonden. [eisers] schrijft – voor zover van belang – het volgende: ‘Vorige week vrijdag ontving ik uw uitspraak nav het verzetschrift wat door mij eerder is ingediend. (…) Mijns inziens is er – ondanks de splitsing van het huurbedrag – echter evengoed sprake van een ‘vrije sector’ woning en valt deze woning niet onder de sociale huurwoningen.’. De huurcommissie heeft in reactie op die brief op 9 december 2021 onder meer aan [eisers] geschreven: ‘De commissie stelt vast dat de verhuurder zich uitsluitend tot de kantonrechter kan wensen indien hij het niet eens is met de uitspraak van de commissie. Dit is zowel in de uitspraak als in de begeleidende brief bij de uitspraak beschreven. De commissie is niet bevoegd om opnieuw een geschil te beoordelen waarover zij al een oordeel heeft gegeven.’. 2.7. Op 2 oktober 2023 heeft [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om een oordeel te geven over de afrekening servicekosten 2021 (hierna: de tweede procedure). 2.8. Op 27 maart 2024 heeft [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om een oordeel te geven over de afrekening servicekosten 2022 (hierna: de derde procedure). 2.9. Op 27 maart 2024 heeft [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om de huurprijs te verlagen vanwege ernstige onderhoudsgebreken aan de woning (hierna: de vierde procedure). De huurcommissie heeft op 16 september 2024 uitspraak gedaan. In deze procedure is aan de orde gesteld of de huurcommissie wel bevoegd is omdat volgens verhuurder sprake is van een huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs. De commissie heeft geoordeeld dat sprake is van een huurwoning met een gereguleerde huurprijs en daarom bevoegd is om uitspraak te doen. Verder heeft de huurcommissie geoordeeld dat sprake is van ernstige gebreken (categorie C, nummer V2 en nummer Na10). De op 29 februari 2024 geldende kale huurprijs wordt vanaf 1 maart 2024 tot en met 31 mei 2024 verlaagd tot 80 procent per maand en vervolgens van 1 juni 2024 tot en met 31 juli 2024 tot 90 procent van de geldende kale huurprijs. 2.10. De huurcommissie heeft op 7 oktober 2024 uitspraak gedaan in de tweede en de derde procedure en de betalingsverplichting van de servicekosten 2021 en 2022 van [gedaagde] vastgesteld op € 0,00. 2.11. Op 30 september 2024 heeft [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om een oordeel te geven over de afrekening servicekosten 2023 (hierna: de vijfde procedure). De huurcommissie heeft op 31 januari 2025 uitspraak gedaan deze procedure en de betalingsverplichting van de servicekosten 2023 van [gedaagde] vastgesteld op € 0,00.

<nr>3</nr>Het geschil in conventie 3.1. [eisers] vorderen – samengevat en na wijziging en aanvulling van eis – een beslissing van de kantonrechter over de punten waarover de huurcommissie door [gedaagde] om een uitspraak was verzocht, een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de woonruimte aan het adres [adres] in [woonplaats] een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur over de periode juli 2023 tot en met april 2025 (totaal € 798,43), met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.2. [eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] kunnen zich niet vinden in de inhoud van de uitspraken van de huurcommissie. Zij vorderen daarom een beslissing van de kantonrechter over de punten waarover de huurcommissie door [gedaagde] om uitspraak was verzocht. Partijen zijn bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs overeengekomen van € 800,00 per maand. De woning is volledig leeg en zonder meubilair verhuurd. Op verzoek van [gedaagde] is een splitsing toegepast omdat [gedaagde] dan in aanmerking zou komen voor huurtoeslag. Dit betrof € 700,00 per maand aan huur, bij vooruitbetaling per maand te voldoen en € 100,00 per maand voor (niet aanwezig) meubilair, bij vooruitbetaling per jaar. De feitelijke aanvangshuurprijs betrof dus € 800,00 per maand, zodat daarmee sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. 3.3. In de eerste plaats heeft [gedaagde] hierop gesteld dat de termijn voor het instellen van beroep tegen de uitspraken van de huurcommissie is verstreken, omdat niet binnen acht weken een beslissing van de rechter is gevorderd. Daarnaast stelt [gedaagde] dat [eisers] bij dagvaarding geen beoordeling hebben gevorderd over verzoeken waarover bij de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Verder is [gedaagde] van oordeel dat sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs van € 700,00 per maand en een voorschot op de servicekosten bestaande uit een vergoeding voor meubilering van € 100,00 per maand. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [gedaagde] vordert – samengevat – [eisers] te veroordelen tot betaling van € 2.400,00 (€ 1.200,00 + € 1.200,00) ter zake van onverschuldigd betaalde servicekosten 2021 en 2022, en € 601,52 ter zake van onverschuldigde betaling wegens de tijdelijke huurprijsverlagingen in verband met gebreken, met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij heeft in het boekjaar 2021 en 2022, gelet op de uitspraken van de huurcommissie, te veel aan servicekosten betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] , gelet op de uitspraak van de huurcommissie, aan kale huur een deel onverschuldigd betaald omdat door de huurcommissie de kale huurprijs tijdelijk was verlaagd met 20 procent over de periode 1 maart 2024 tot en met 31 mei 2024 en vervolgens met 10 procent over de periode 1 juni 2024 tot en met 31 juli 2024. 3.6. [eisers] voeren verweer. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling in conventie 4.1. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] tegen de uitspraak van de huurcommissie in de eerste procedure van 19 juli 2021 niet tijdig een vordering hebben ingesteld. Tegen de uitspraken van de vierde procedure van 16 september 2024, de tweede en derde procedure op 7 oktober 2024 en de vijfde procedure op 31 januari 2025 hebben zij wel tijdig een vordering ingesteld als bedoeld in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Daartoe is het volgende redengevend. 4.2. Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 4.3. In de eerste procedure is de uitspraak verzonden op 19 juli 2021. [eisers] zijn vervolgens in verzet gegaan tegen de uitspraak. De uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie komt, indien het verzet gegrond wordt geacht, daarmee te vervallen zodat de zaak door de voltallige huurcommissie inhoudelijk wordt behandeld. Op de uitspraak van de voltallige huurcommissie is artikel 7:262 BW van toepassing. De huurcommissie heeft op 19 oktober 2021 de uitspraak verzonden in de verzetprocedure. De dagvaarding is op 6 november 2024 betekend en daarmee is de vordering, voor zover hiermee wordt beoogd het oordeel van de huurcommissie in de eerste procedure aan te tasten, niet tijdig ingesteld. 4.4. [eisers] stellen in dat kader dat er in 2021 door [gedaagde] geen oordeel is gevraagd over de aanvangshuurprijs, maar enkel over gebreken in de woning en een daaraan verbonden verlaging van haar huur. Zij stellen dat het hen daarom vrij staat thans (nog) van de kantonrechter een oordeel te vragen of al dan niet sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. De huurcommissie heeft in 2021 eerst haar bevoegdheid moeten toetsen. Dit omdat de huurcommissie anders op grond van artikel 7:247 en 7:257 lid 2 BW niet bevoegd zou zijn een oordeel te geven over de gevraagde huurverlaging. De huurcommissie was dus van oordeel dat sprake was niet-geliberaliseerde huur. Voorts heeft de huurcommissie, om de aan de door haar geconstateerde gebreken verbonden nieuwe huurprijs te kunnen vaststellen, overwogen dat de huurprijs op 28 februari 2021 € 735,00 bedroeg. 4.5. Niet alleen waren [eisers] het toen al niet eens met deze overweging, maar uit de door hen overgelegde correspondentie blijkt dat zij zich meteen schriftelijk tot de huurcommissie hebben gewend, in een poging een ander oordeel te verkrijgen over de huurprijs. De huurcommissie heeft vervolgens aan [eisers] geschreven dat niet nogmaals in verzet kon worden gegaan omdat al in verzet uitspraak was gedaan door de huurcommissie. Het had vervolgens dus op de weg van [eisers] gelegen om binnen acht weken een procedure bij de kantonrechter te starten zoals bedoeld in artikel 7:262 BW, maar dat hebben zij niet gedaan. Het gevolg is dat de kantonrechter thans moet uitgaan van een kale huurprijs van € 735,00 op 23 februari 2021. 4.6. In de overige procedures is uitspraak gedaan in de vierde procedure op 16 september 2024, in de tweede, in de derde procedure op 7 oktober 2024 en in de vijfde procedure op 31 januari 2025. De dagvaarding ten aanzien van de tweede, derde en vierde procedure is op 6 november 2024 betekend aan [gedaagde] . [eisers] hebben bij dagvaarding een vordering ingesteld en een verklaring voor recht gevraagd dat sprake is van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs en een vordering ingesteld tot betaling van achterstallige huur. Bij wijziging van eis van 26 maart 2025 hebben [eisers] gevorderd dat de kantonrechter een beslissing neemt over de punten waarover de huurcommissie een oordeel heeft gegeven, ook over de uitspraak van de huurcommissie in de vijfde procedure waar [eisers] [gedaagde] nog voor hebben gedagvaard. 4.7. [gedaagde] voert aan dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding geen vordering is ingesteld over een punt waarover bij de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, alleen een verklaring voor recht over de vaststelling dat de huurprijs geliberaliseerd is. De termijn bij de akte eiswijziging om beroep in te stellen tegen de uitspraken van de huurcommissie was op dat moment verstreken en [eisers] zijn niet tijdig opgekomen tegen de uitspraken van de huurcommissie. 4.8. De kantonrechter oordeelt als volgt. De zinsnede in artikel 7:262 BW ‘een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht’ moet niet zo eng worden uitgelegd zoals [gedaagde] dat voorstaat. Zoals door de Hoge Raad meermaals is herhaald is de rechtsgang van artikel 7:262 BW bedoeld als een laagdrempelige procedure, waarbij het stellen van formele eisen niet past. Het gaat er in essentie om dat tijdig wordt opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie en dat voldoende duidelijk is tegen welke onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie wordt opgekomen. [eisers] hebben in zowel het lichaam als het petitum van de dagvaarding reeds voldoende duidelijk gemaakt met welke onderdelen van de uitspraken van de huurcommissie zij het niet eens zijn. 4.9. Zo hebben [eisers] in het lichaam van de dagvaarding reeds aangegeven dat zij zich niet kunnen vinden in de inhoud van de betreffende uitspraken en dat met deze dagvaardingsprocedure een beslissing ex artikel 7:262 BW wordt gevorderd over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Zij zijn het niet eens met het oordeel van de huurcommissie over de vermeende gebreken en de afrekeningen servicekosten 2021 en 2022, maar met name over de vastgestelde huurprijs van € 735,00. De vordering in het petitum van de dagvaarding van [eisers] sluit hier gedeeltelijk op aan. 4.10. Omdat de dagvaarding tijdig is uitgebracht, zijn [eisers] ontvankelijk in hun vordering. Dit betekent dat de binding aan de uitspraken van de huurcommissie zijn komen te vervallen en dat het geschil tussen partijen opnieuw moet worden beoordeeld. Op het moment dat bij de kantonrechter slechts een beslissing gevraagd wordt over een deel van het aan de huurcommissie voorgelegde, vervalt tòch de gehele uitspraak van de huurcommissie. De kantonrechter kan in dat geval de niet betwiste posten vaststellen conform hetgeen de huurcommissie daarover inhoudelijk heeft beslist. Omdat de gehele uitspraak van de huurcommissie vervalt moet de rechter het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang beoordelen. De vordering [eisers] richt zich tegen vaststelling van de huurcommissie dat sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs. Deze vordering sneuvelt echter op grond van wat hiervoor is overwogen onder 4.5. [eisers] hebben voorts tegen het oordeel van de huurcommissie ter zake van de gestelde onderhoudsgebreken en de vaststelling dat de servicekosten op € 0,00 moeten worden gesteld, geen zelfstandige gronden ontwikkeld. De kantonrechter zal daarom beslissen overeenkomstig hetgeen de huurcommissie heeft gedaan. Dit betekent dat de verklaring voor recht zoals gevorderd zal worden afgewezen. 4.11. [eisers] hebben verder nog een vordering tot betaling van achterstallige huur van € 798,43 ingesteld over de periode vanaf 1 juli 2023 tot en met april 2025. Gelet op wat hiervoor is overwogen hebben [eisers] de huurverhogingen over een te hoge huurprijs gerekend. Nog los van de vraag of de huurverhogingen tijdig zijn aangezegd door [eisers] . Dit betekent dat de vordering zal worden afgewezen. 4.12. [gedaagde] heeft in conventie gevraagd om voor recht te verklaren dat er sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs, en de uitspraken van de huurcommissie te bekrachtigen. Dit is niet mogelijk omdat de uitspraken van de huurcommissie zijn komen te vervallen. Bovendien kan deze vordering alleen bij eis in reconventie worden ingesteld. 4.13. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 677,00 4.14. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 4.15. Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vorderingen in reconventie van [gedaagde] tot betaling van € 2.400,00 (€ 1.200,00 + € 1.200,00) volgend uit de onverschuldigde betaling op basis van de servicekosten 2021 en 2022 en € 601,52 volgend uit de onverschuldigde betaling op basis van de tijdelijke huurprijsverlaging in verband met gebreken moeten worden toegewezen. Hoewel in reconventie niet gevorderd, geldt dit ook ten aanzien van de betaalde servicekosten voor 2023. 4.16. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 135,00 (2 punten × 0,5 x € 135,00) Totaal € 135,00 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [eisers] af, 5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 5.3. veroordeelt [eisers] tot betaling van € 1.200,00 (servicekosten 2021), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 5.4. veroordeelt [eisers] tot betaling van € 1.200,00 (servicekosten 2022), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 5.5. veroordeelt [eisers] tot betaling van € 601,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 5.6. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 135,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 5.7. veroordeelt [eisers] tot betaling van de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.9. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 t/m 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.

Productie 35 van de zijde van [eisers] Zie HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657 en HR 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:53. Zie T&C Huurrecht 9e druk, artikel 7:262 BW, aantekening 3. Artikel 7:252 BW. Artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.