<nr>1</nr>De zaak in het kort

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11155293 \ CV EXPL 24-1857 WD Vonnis van 20 november 2024 (bij vervoeging) in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TRIFORCE VASTGOED B.V., te Heerhugowaard, eisende partij, hierna te noemen: Triforce Vastgoed B.V., gemachtigde: mr. M. Heimensem, tegen 1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DE JUISTE VASTGOEDONTWIKKELING B.V., (hierna: De Juiste Vastgoedontwikkeling), te Schagen,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidADELINA BEHEER B.V., (hierna: Adelina Beheer), te Schagen, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: De Juiste Vastgoedontwikkeling c.s., voor wie zijn verschenen: de heer [naam 1] en de heer [naam 2] .

<nr>1</nr>De zaak in het kort In deze zaak gaat het erom of gedaagde partijen tekort zijn geschoten in de uitvoering van een met Triforce Vastgoed gesloten koopovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat alleen De Juiste Vastgoedontwikkeling, maar niet Adelina Beheer contractspartij is. De juiste Vastgoedontwikkeling is tekortgeschoten en moet daarom een boete van € 22.300,00 betalen. De door haar ingestelde tegenvordering tot vergoeding van schade wordt afgewezen, omdat zij de schade niet heeft onderbouwd.

<nr>2</nr>De procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding;- het mondeling en schriftelijk antwoord; - het tussenvonnis van 3 juli 2024;- de door de griffie op 9 oktober 2024 ontvangen nadere productie van Triforce Vastgoed; - de mondelinge behandeling van 22 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de op 30 oktober 2024 ontvangen akte vermindering van eis van Triforce Vastgoed.

<nr>3</nr>De feiten 3.1. Partijen zijn actief in de vastgoedbranche. 3.2. Bestuurders van De Juiste Vastgoedontwikkeling zijn [B.V. 1] en Adelina Beheer B.V.. De respectieve (middelijk) bestuurders van de laatstgenoemde vennootschappen zijn de heren [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ). 3.3. Bestuurder van Triforce Vastgoed is de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). 3.4. Op of omstreeks 10 januari 2024 heeft Triforce Vastgoed een schriftelijke (ver)koopovereenkomst gesloten waarbij zij tegen een koopsom van € 223.000,00 het kantoorgebouw aan [adres] te [plaats] heeft verkocht.De schriftelijke overeenkomst bevat op de eerste pagina de volgende passage: “De ondergetekende(n): A. Verkoper Triforce Vastgoed B.V., (…) vertegenwoordigd door bestuurder: [naam 3] , (…) hierna te noemen ‘verkoper’, En B. Koper De Juiste Vastgoedontwikkeling B.V., (…), te dezen vertegenwoordigd door haar bestuurders: B.1. [B.V. 1] , (…), te dezen vertegenwoordigd door haar bestuurder: [B.V. 2] , (…), te dezen vertegenwoordigd door haar bestuurder: [naam 1] , (…) B.2. Adelina Beheer B.V., (…), te dezen vertegenwoordigd door haar bestuurder: [naam 2] , (…), hierna tezamen te noemen ‘koper’, Verkoper en koper worden hierna gezamenlijk ook wel aangeduid als ‘partijen”. Betreft: [adres] , [postcode] [plaats] Paraaf verkoper(s): Paraaf koper(s):” [naam 3] , [naam 1] en [naam 2] hebben de overeenkomst op iedere pagina geparafeerd en op de laatste pagina van een handtekening voorzien. 3.5. De overeenkomst omvat in artikel 5 een bepaling op grond waarvan ten behoeve van Triforce Vastgoed uiterlijk op 1 februari 2024 een bankgarantie moet zijn afgegeven voor een bedrag van € 22.300,00 dan wel een waarborgsom ter hoogte van dit bedrag op de derdenrekening van de notaris moet zijn betaald. 3.6. De overeenkomst omvat in artikel 11 een regeling over de gang van zaken indien één van de partijen de verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt. Deze regeling komt erop neer dat aan de nalatige partij een ingebrekestelling moet worden verzonden, met een termijn van acht dagen om alsnog na te komen, waarna bij niet nakoming de andere partij de koopovereenkomst kan ontbinden en de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom verschuldigd wordt. 3.7. In artikel 24 van de overeenkomst is bepaald dat de koper de eerste etage van het verkochte pand huurt van Triforce Vastgoed voor een bedrag van € 750,00 per maand. 3.8. In artikel 9 van de overeenkomst is een regeling opgenomen over “Hoofdelijkheid”. Dit artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:“Indien verkoper en/of koper twee of meer (rechts)personen zijn, geldt het volgende: (…)” 3.9. Op 23 december 2023 heeft De Juiste Vastgoedontwikkeling het pand (voor een deel) in gebruik genomen tegen betaling van de in artikel 24 gemelde huursom. 3.10. Op 8 februari 2024 heeft de door Triforce Vastgoed ingeschakelde makelaar aan De Juiste Vasgtoedontwikkeling en Adelina Beheer het volgende bericht gestuurd: “Geachte heren [naam 1] en [naam 2] , Inzake de verkoop van de bovenvermeld onroerend goed bent u op 10 januari 2024 met verkoper een schriftelijke koopovereenkomst aangegaan (…). In deze koopovereenkomst is overeengekomen dat u als koper uiterlijk op 1 februari 2024 een bankgarantie diende af te geven of een waarborgsom diende te storten. Na meerdere herinneringen door zowel ons als de notaris (CC) heeft u dit tot op heden nagelaten. Aangezien u de afspraken uit de koopovereenkomst niet nakomt, maken wij gebruik van artikel 11 uit de koopovereenkomst, de ingebrekestelling. (…) Indien de bankgarantie danwel waarborgsom onverhoopt niet binnen de in artikel 11.1 gestelde termijn van 8 dagen wordt voldaan, dan zal verkoper de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming ontbinden waarbij terstond een opeisbare boete van 10% van de koopovereenkomst kan worden gevorderd. Namens de verkoper stel ik u derhalve met ingang van morgen, vrijdag 9 februari 2024, uitdrukkelijk in gebreke (volgens artikel 11 van de koopovereenkomst) (…). Mocht binnen uiterlijk 8 dagen na de bovengenoemde ingebrekestelling de bankgarantie danwel waarborgsom nog niet zijn voldaan, dan heeft de verkoper de keus om de koopovereenkomst te ontbinden met de mogelijkheid om de genoemde boete op te eisen (volgens artikel 11.2) of nakoming te verlangen (volgens artikel 11.3).” 3.11. De Jonge Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer hebben geen bankgarantie gesteld en evenmin een waarborgsom betaald. 3.12. Op 23 februari 2024 heeft de door Triforce Vastgoed ingeschakelde makelaar aan De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer bericht dat Triforce Vastgoed de koopovereenkomst ontbindt en dat de gehuurde kantoorruimte uiterlijk 31 maart 2024 moet zijn ontruimd.

<nr>4</nr>De geschillen de vordering van Triforce Vastgoed 4.1. Triforce Vastgoed vordert, na vermindering van eis, dat de kantonrechter:(i) voor recht verklaart dat De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;(ii) voor recht verklaart dat Triforce Vastgoed de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden;(iii) De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer veroordeelt tot betaling van een boete van € 22.300,00, te vermeerderen met rente en kosten. 4.2. Triforce Vastgoed voert daartoe, kort gezegd, aan dat De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen ook na ontvangst van de op 8 februari 2024 verzonden ingebrekestelling niet zijn nagekomen. 4.3. De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer voeren verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. Triforce Vastgoed heeft de koopovereenkomst gesloten met De Juiste Vastgoedontwikkeling. Adelina Beheer is geen partij bij de koopovereenkomst. Wegens financiële problemen heeft De Juiste Vastgoedontwikkeling niet tijdig een bankgarantie kunnen stellen of waarborgsom kunnen betalen. Triforce Vastgoed heeft daarna een andere koper gevonden voor het pand. De werkelijke reden dat Triforce Vastgoed deze procedure heeft opgestart, is dat deze nieuwe koper ook is afgehaakt. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan. de tegenvordering van De Juiste Vastgoedontwikkeling 4.5. De Juiste Vastgoedontwikkeling vordert dat Triforce Vastgoed wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 25.000,00. 4.6. De Juiste Vastgoedontwikkeling voert daartoe aan dat Triforce Vastgoed de cilinders van de sloten heeft vervangen waardoor De Juiste Vastgoedontwikkeling niet meer de beschikking had over haar inventaris, die zich in het pand bevond. De Juiste Vastgoedontwikkeling heeft hierdoor schade geleden van € 25.000,00. Triforce Vastgoed dient dit bedrag aan De Juiste Vastgoedontwikkeling te vergoeden. 4.7. Triforce Vastgoed voert verweer. 4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

<nr>5</nr>De beoordeling de vordering van Triforce Vastgoed 5.1. Deze zaak draait om de vraag of De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en om die reden betaling van een contractuele boete verschuldigd zijn. De kantonrechter is van oordeel dat alleen De Juiste Vastgoedontwikkeling als koper bij de koopovereenkomst is betrokken. Zij is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en betaling van een contractuele boete verschuldigd. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarop deze oordelen zijn gebaseerd. wie is als koper bij de koopovereenkomst betrokken? 5.2. Partijen verschillen van mening wie als koper moet worden beschouwd. Triforce Vastgoed stelt dat De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer het aan Triforce Vastgoed toebehorende pand gezamenlijk hebben aangekocht. De Juiste Vastgoedontwikkeling c.s. brengen hiertegen in dat Adelina Beheer geen partij is bij de koopovereenkomst. 5.3. De kantonrechter overweegt als volgt. De vraag die partijen verdeeld houdt, moet worden beantwoord door uitleg van de overeenkomst. Uitgelegd moet worden welke partijen in welke hoedanigheid bij de koopovereenkomst zijn betrokken. Bij de uitleg van de op schrift gestelde overeenkomst gaat het niet zozeer om een zuiver taalkundige uitleg. Het komt immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 5.4. Het is aan Triforce Vastgoed om omstandigheden aan te voeren dat zij er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat Adelina Beheer zich samen met De Juiste Vastgoedontwikkeling als koper jegens Triforce Vastgoed heeft verbonden. De kantonrechter stelt vast dat Triforce Vastgoed geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waar zij deze conclusie redelijkerwijs uit heeft mogen trekken. Dat Adelina Beheer zich voor, tijdens of na de contractsluiting als (aspirant) koper jegens Triforce Vastgoed heeft gemanifesteerd, heeft Triforce Vastgoed niet gesteld en is evenmin gebleken. 5.5. Bij gebrek aan feiten en omstandigheden die op het tegendeel duiden, leidt de kantonrechter uit pagina 1 van de overeenkomst af dat De Juiste Vastgoedontwikkeling B.V exclusief als koper mag worden beschouwd en dat de andere genoemde rechtspersonen, waaronder Adelina Beheer, enkel als bestuurder van De Juiste Vastgoedontwikkeling hebben te gelden. Dit volgt uit de zinsnede op pagina 1 waar onder B staat geschreven: “B. KoperDe Juiste Vastgoedontwikkeling B.V., te dezen vertegenwoordigd door haar bestuurders (onderstreping door de kantonrechter):B1. [B.V. 1] (…)B.2. Adelina Beheer B.V.,”. De hiervoor door de kantonrechter onderstreepte passage laat op zichzelf aan duidelijkheid niets te wensen over. 5.6. De kantonrechter vindt daarbij van belang dat de schriftelijke koopovereenkomst is opgesteld door een medewerker van het door Triforce Vastgoed ingeschakelde makelaarskantoor. Aangenomen mag worden dat de opsteller van dit document bij de redigering van de hiervoor geciteerde passage de belangen van Triforce Vastgoed voor ogen heeft gehad. Daarom ligt het in de lijn der verwachtingen dat, als het de partijbedoeling was geweest dat ook Adelina Beheer als koper zou worden aangemerkt, dit op enigerlei wijze in de bewoording van pagina 1 van het contract tot uiting zou zijn gekomen. 5.7. Op de mondelinge behandeling heeft Triforce Vastgoed erop gewezen dat op de eerste pagina van de koopovereenkomst staat geschreven: “hierna tezamen te noemen ‘koper’”

. Triforce Vastgoed leidt daaruit af dat alle onder B. genoemde rechtspersonen, waaronder De Juiste Vastgoedontwikkeling en Adelina Beheer, als koper moeten worden beschouwd.

De kantonrechter gaat hierin niet mee, nu zij ervan uitgaat dat deze zinsnede louter ziet op de wijze van noemen in de overeenkomst en niet ziet op de juridische duiding zoals hiervoor is beschreven onder ‘B’. 5.8. Ook heeft Triforce Vastgoed erop gewezen dat artikel 9 van de overeenkomst een regeling over de hoofdelijke aansprakelijkheid van kopers bevat. Dit vindt de kantonrechter ook geen doorslaggevend argument. Een dergelijke bepaling maakt standaard deel uit van contractmodellen en wordt niet altijd verwijderd ingeval er slechts één (ver)koper is en de regeling om die reden niet van toepassing is. Om die reden begint het artikel dan ook met de woorden: “Indien (onderstreping door de kantonrechter) verkoper en/ of koper twee of meer (rechts)personen zijn”. 5.9. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat vaststaat dat de overeenkomst is gesloten tussen Triforce Vastgoed als verkoper en De Juiste Vastgoedontwikkeling als koper en dat Adelina Beheer daarbij geen partij is. Dit brengt mee dat de tegen Adelina Beheer ingestelde vorderingen voor afwijzing gereed liggen. Is De Juiste Vastgoedontwikkeling tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en om die reden een boete verschuldigd? 5.10. Niet in geschil is dat De Juiste Vastgoedontwikkeling tekort is geschoten in de contractuele verplichting om ten behoeve van Triforce Vastgoed zekerheid te stellen door het stellen van een bankgarantie of het betalen van een waarborgsom. Evenmin is in geschil dat De Juiste Vastgoedontwikkeling sinds 18 februari 2024 in verzuim is. Op dat moment was de in de ingebrekestelling van 8 februari 2024 gestelde termijn verstreken. 5.11. Triforce Vastgoed heeft daarom op goede gronden op 23 februari 2023 de koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden. De gevorderde verklaringen voor recht zullen worden afgegeven. 5.12. De Juiste Vastgoedontwikkeling heeft nog als verweer gevoerd dat partijen op 25 februari 2024 mondeling zijn overeengekomen om de koopovereenkomst te ontbinden en dat Triforce Vastgoed daarbij geen aanspraak zou maken op betaling van de contractuele boete. De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer op grond van het volgende. 5.13. Triforce Vastgoed betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Daarbij komt dat uit verschillende eigen stellingen van De Juiste Vastgoedontwikkeling – in onderlinge samenhang gelezen - blijkt dat partijen niet zijn overeengekomen dat de verbeurde boete zou vervallen. Uit de schriftelijke toelichting bij het mondeling antwoord valt af te leiden dat [naam 3] in een persoonlijk onderhoud met [naam 1] zou hebben aangegeven akkoord te zijn met ontbinding van de overeenkomst (waaronder de boetebepaling), indien De Juiste Vastgoedontwikkeling uiterlijk 15 maart 2024 zou ontruimen. [naam 1] zou, blijkens dezelfde schriftelijke toelichting, daarop [naam 3] hebben meegedeeld deze voorwaarde eerst met [naam 2] , te moeten bespreken voordat hij daarmee namens De Juiste Vastgoedontwikkeling akkoord kon gaan. Dat [naam 2] niet met deze voorwaarde heeft ingestemd en dat hij dit aan [naam 3] heeft meegedeeld, heeft [naam 2] verklaard op de mondelinge behandeling van 22 oktober 2024.Al met al hebben partijen geen overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder de koopovereenkomst, inclusief boetebepaling, tussen beide met wederzijds goedvinden zou worden ontbonden. 5.14. De tegen De Juiste Vastgoedontwikkeling ingestelde vordering tot betaling van de contractuele boete zal worden toegewezen. Dat, zoals De Juiste Vastgoedontwikkeling aanvoert, Triforce Vastgoed een andere koper had gevonden, die uiteindelijk ook is afgehaakt, doet niet ter zake. de overige vorderingen van Triforce Vastgoed 5.15. Triforce Vastgoed vordert wettelijke rente over de verschuldigde boete. Omdat Triforce Vastgoed geen verzuimdatum noemt met ingang waarvan zij betaling van rente vordert, zal de kantonrechter de gevorderde rente toewijzen met ingang van de dag van de dagvaarding. 5.16. De door Triforce Vastgoed gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 998,00, kan als zijnde onweersproken worden toegewezen. Triforce Vastgoed vordert wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten. Omdat Triforce Vastgoed geen verzuimdatum noemt met ingang waarvan zij betaling van rente vordert, zal de kantonrechter de gevorderde rente toewijzen met ingang van de dag van de dagvaarding. 5.17. De Juiste Vastgoedontwikkeling is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Juiste Vastgoedontwikkeling worden begroot op:- dagvaarding € 115,22 - griffierecht € 1.409,00 - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2,0 punt x tarief € 543,00) - nakosten € 135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.745,22 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).De over deze kosten gevorderde rente is toewijsbaar als na te melden. 5.18. De Juiste Vastgoedontwikkeling vordert ook vergoeding van de executiekosten. Deze vordering ligt voor afwijzing gereed. Op grond van artikel 237 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering levert de gerechtelijke uitspraak waarin is bepaald dat de schuldenaar een bepaald bedrag dient te betalen, ook voor de executiekosten een executoriale titel op. Een afzonderlijke veroordeling is niet nodig. 5.19. In de zaak tussen Triforce Vastgoed en Adelina Beheer zal Triforce Vastgoed als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Adelina Beheer worden veroordeeld. Omdat laatstgenoemde bij haar bestuurder in persoon is verschenen, worden de reis-, verblijf- en verletkosten tot en met vandaag aan haar kant vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 100,00 (2 x € 50,00). de tegenvordering van De Juiste Vastgoedontwikkeling 5.20. De Juiste Vastgoedontwikkeling vordert dat Triforce Vastgoed wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 25.000,00. De vordering zal worden afgewezen, omdat De Juiste Vastgoedontwikkeling dit gevorderde schadebedrag niet heeft onderbouwd. 5.21. De Juiste Vastgoedontwikkeling zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Triforce Vastgoed worden veroordeeld. Gelet op de eenvoud van de zaak, begroot de kantonrechter deze kosten op nihil.

<nr>6</nr>De beslissing De kantonrechter de vordering van Triforce Vastgoed 6.1. verklaart voor recht dat De Juiste Vastgoedontwikkeling toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op of omstreeks 10 januari 2024 met Triforce Vastgoed gesloten koopovereenkomst, strekkende tot koop van het onroerend goed gelegen aan [adres] te [plaats] , tegen betaling van een koopsom van € 223.000,00; 6.2. verklaart voor recht dat de voornoemde koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk door Triforce Vastgoed is ontbonden; 6.3. veroordeelt De Juiste Vastgoedontwikkeling tot betaling van een bedrag van € 22.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 5 juni 2024 tot aan de dag van betaling; 6.4. veroordeelt De Juiste Vastgoedontwikkeling tot betaling van een bedrag van € 998,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 5 juni 2024 tot aan de dag van betaling; 6.5. veroordeelt De Juiste Vastgoedontwikkeling tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Triforce Vastgoed worden vastgesteld op een bedrag van € 2.745,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als De Juiste Vastgoedontwikkeling niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.6. veroordeelt Triforce Vastgoed tot betaling van de proceskosten van Adelina Beheer, te begroten op een bedrag van € 100,00; 6.7. wijst af het anders of meer gevorderde; de tegenvordering van De Juiste Vastgoedontwikkeling 6.8. wijst de vordering af; 6.9. veroordeelt De Juiste Vastgoedontwikkeling in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van Triforce Vastgoed zijn te begroten op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024 (bij vervoeging).

Zie HR 13 maart 1981, 11.647, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981, 635 (Haviltex) Zie r.o. 3.4. Hoge Raad, 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, rov. 3.5