<nr>1</nr>De procedure

<nr>3</nr>De verdere beoordeling in reconventie 3.1. In het tussenvonnis van 19 februari 2020 heeft de rechtbank [betrokkene] benoemd tot deskundige die de rechtbank dient te informeren over de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna ook: de woning) ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen, teneinde de vraag te kunnen beantwoorden of [gedaagde] jegens [eiser] op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aanspraak kan maken op naar rato vermindering van de koopprijs. Aan de deskundige zijn de volgende vragen voorgelegd: 1. Wat is de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2] gemeten conform de NEN-2580 norm? 2. Kunt u vaststellen of de door u gemeten (binnen)woonoppervlak als bedoeld onder 1 hetzelfde was vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing? Zo ja; is het (binnen)woonoppervlak na deze verbouwing hetzelfde gebleven? 3. Kunt u vaststellen of er tijdens de onder vraag 2 bedoelde verbouwing voorzetwanden en/of andere objecten zijn geplaatst die van invloed zijn op de uitkomst van de meting? 4. Indien het (binnen)woonoppervlak na de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing niet hetzelfde is gebleven; kunt u vaststellen wat de grootte was van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2], vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing? 5. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn? 3.2. Op 19 april 2022 heeft de deskundige een meetrapport uitgebracht. In de bijlage bij dit rapport heeft de deskundige de hiervoor genoemde vragen beantwoord. Hierin staat onder meer vermeld: “Zoals gebruikelijk bij juridische kwesties voor Object&co is het object door twee deskundige en ervaren medewerkers van Object&co ingemeten. Dit is op de klassieke manier gedaan met een lasermater en op een moderne manier middels een zogenaamde Lidar scanner. Beide manieren van inmeten zijn samengevoegd en geven een gemiddelde meetnauwkeurigheid dan van 1 mm. Voor het berekenen van de gebruiksoppervlakten is gebruik gemaakt van de Meetinstructies zoals geldig op de datum verkoop object (4 juli 2017) zijnde versiedatum januari 2016. Deze meetinstructies zijn afgeleid van de NEN 2580 (NEN 2580:2007 JL, inzake ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden’, inclusief het correctieblad C1:2008 en voor zover relevant conform de NTA 2581 ‘Opstellen van meetrapporten volgens NEN 2580’) en feitelijk een branche specifieke vereenvoudigde versie voor de woningmarkt en in gebruik bij de navolgende organisaties en hun leden: (…) Op verzoek van de rechtbank is er tevens een berekening gemaakt op basis van de NEN 2580 zonder gebruik te maken van de Meetinstructies. Tussen de NEN 2580 en de Meetinstructies bestaan immers wel enige verschillen. De Meetinstructies wijken op twee aspecten af van NEN 2580: 1. De Meetinstructies verdelen de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De NEN 2580 kent deze onderverdeling niet. 2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaan de Meetinstructies uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. De NEN 2580 gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden. (…) De beantwoording: 1. Wat is de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres] [adres], [postcode] [plaats 2] gemeten conform de NEN-2580 norm? Conform de verplichte Meetinstructies welke gangbaar waren voor makelaars op dat moment is het vastgestelde gebruiksoppervlakte wonen 91,6 m2. Indien de NEN 2580 zou gehanteerd is hetzelfde gebruiksoppervlakte 0,4 m2 minder, zijnde 91,2 m2. 2. Kunt u vaststellen of de door u gemeten (binnen)woonoppervlak als bedoeld onder 1 hetzelfde was vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing? Zo ja; is het (binnen)woonoppervlak na deze verbouwing hetzelfde gebleven? Voor de destijds gangbare Meetinstructies maakt e.e.a. geen verschil en blijft het vastgestelde gebruiksoppervlakte wonen 91,6 m2. Doordat de dragende muur bij de keuken is weggehaald komt er bij de hetzelfde gebruiksoppervlakte conform de NEN 2580 0,4 m2 bij en daarmee is het gebruiksoppervlakte gelijk aan de Meetinstructies. 3. Kunt u vaststellen of er tijdens de onder vraag 2 bedoelde verbouwing voorzetwanden en/of andere objecten zijn geplaatst die van invloed zijn op de uitkomst van de meting? Daar zijn geen verschillen door ontstaan. 4. Indien het (binnen)woonoppervlak na de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing niet hetzelfde is gebleven; kunt u vaststellen wat de grootte was van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2], vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing? Zie punt 2. Het verwijderen van de muur tussen de eetkamer en de keuken heeft indien de Meetinstructies worden gevolgd geen invloed. Indien de NEN 2580 wordt gehanteerd zonder de Meetinstructies komt er 0,4 m2 in mindering op het gebruiksoppervlakte wonen van 91,6 m2 en levert dat dan 91,2 m2 aan gebruiksoppervlakte wonen op. 5. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn? De voorgaande inmetingen door makelaar en Soo Media zijn allemaal uitgevoerd conform de Meetinstructies daar dit voor partijen de verplichting is om te gebruiken. Dat de NEN 2580 minder aan mutaties onderhevig is, dat is een gegeven, echter de mutaties in de Meetinstructie versies hebben vooral een verduidelijking als oorzaak en ook een uitleg voor complexere situaties welke niet in de NEN 2580 worden behandeld. De gangbare norm in de markt is dus om het werk uit te voren conform de Meetinstructies. Deze zijn uiteraard gebaseerd op de NEN 2580 en deze norm is ook altijd het “naslagwerk” indien de Meetinstructies niet tot een bevredigend antwoord kunnen leiden.” 3.3. De rechtbank constateert dat beide partijen geen inhoudelijke bezwaren tegen de totstandkoming en inhoud van het deskundigenrapport van 19 april 2022 naar voren hebben gebracht. 3.4. [eiser] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht van 15 juni 2022 (nrs. 2 tot en met 7) opnieuw (eerder gevoerde) verweren naar voren gebracht die zien op de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen. Dit onderwerp is echter een gepasseerd station. Bij tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank daarover in rechtsoverweging 4.1. reeds bij bindende eindbeslissing het volgende beslist: “4.1. Partijen zijn het erover eens dat in gezamenlijk overleg aanpassing van artikel 6.11 van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden. De onder 2.2 van dit vonnis opgenomen handgeschreven toevoeging is aldus rechtsgeldig. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het voor [eiser] als verkoper duidelijk had moeten zijn dat [gedaagde] als koper van de woning veel belang hechtte aan een accurate meting van het aantal vierkante meters (bewoonbare) gebruiksoppervlakte van de woning en dat de handgeschreven toevoeging niet opzij gezet kan worden met een verwijzing naar artikel 7:17 lid 6 Burgerlijk Wetboek waarin is bepaald dat bij koop van een onroerende zaak een vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak aan die vermelding behoeft te beantwoorden. Een redelijke uitleg van de koopovereenkomst brengt mee dat [gedaagde] jegens [eiser] aanspraak kan maken op naar rato vermindering van de koopprijs indien het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 is. Partijen verschillen van mening over de grootte van dit gebruiksoppervlak. Dat eventueel de verkopend makelaar jegens [gedaagde] aansprakelijk kan worden gehouden voor een eventuele fout in het opgegeven woonoppervlak doet aan aansprakelijkheid van [eiser] jegens [gedaagde] op grond van artikel 6.11 van de koopovereenkomst niet af.” De rechtbank volstaat met een verwijzing naar de hierboven geciteerde rechtsoverweging en ziet gelet op het partijdebat geen reden om op haar bindende eindbeslissing terug te komen. 3.5. Ook aan het verweer van [eiser] dat [gedaagde] – ondanks de door de deskundige vastgestelde kleinere gebruiksoppervlakte van de woning – geen schade heeft geleden, gaat de rechtbank voorbij. [gedaagde] kan jegens [eiser] aanspraak maken op een naar rato vermindering van de koopprijs omdat partijen dit in de koopovereenkomst zijn overeengekomen. In het tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank immers in rechtsoverweging 4.1 bepaald dat de bij artikel 6.11 van de koopovereenkomst handgeschreven toevoeging “indien binnen gebruikersoppervlak minder dan 94 m2 is, zal koopprijs in verhouding worden verminderd” rechtsgeldig is. De vermindering van de koopprijs is aldus gebaseerd op nakoming van door partijen gemaakte afspraken en ziet niet op een schadevergoeding. De door [eiser] onder 10 van de conclusie na deskundigenbericht opgenomen verwijzing naar jurisprudentie en in productie 15 weergeven huidige waarde van de woning zijn in dit kader dan ook niet relevant. 3.6. Omdat partijen over de grootte van het gebruiksoppervlak van de woning van mening verschillen, is de deskundige met het oog op een objectieve berekening hiervan benoemd en gevraagd de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning te meten conform de NEN-2580 norm. De rechtbank heeft – in lijn met hetgeen partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen – bepaald dat de koopprijs van de woning naar rato verminderd dient te worden indien het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 zou blijken te zijn. 3.7. Nu van gegronde bezwaren tegen de wijze van totstandkoming of de inhoud van het deskundigenbericht naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is, zal de rechtbank de conclusies van de deskundige overnemen. Hoewel een berekening conform de NEN 2580 normen het door beide partijen geaccepteerde uitgangspunt van het deskundigenonderzoek is, zal de rechtbank de door de deskundige eveneens in het rapport opgenomen meetresultaten conform de Meetinstructies gebruiken voor de beantwoording van de vraag of het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 is. Redengevend hiervoor is dat de deskundige heeft verklaard dat ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst de Meetinstructies voor makelaars gangbaar waren. Bovendien is gesteld noch gebleken dat partijen bij de in artikel 6.11 van de koopovereenkomst overeengekomen toevoeging specifiek zijn uitgegaan van de NEN 2580 normen. Bij deze stand van zaken gaat de rechtbank ervan uit dat partijen bij het maken van hun afspraken zijn uitgegaan van de alstoen gangbare meetnormen. Weliswaar is in deze procedure in de (uiteindelijke) vraagstelling aan de deskundige gekozen voor een meting conform de NEN 2580 normen, doch dit hield verband met het gegeven dat de Meetinstructies sinds de totstandkoming van de koopovereenkomst twee keer waren gewijzigd, terwijl de NEN 2580 normen vaststaande normen zijn. De wijzigingen van de Meetinstructies zijn evenwel niet relevant omdat de deskundige voor het berekenen van de gebruiksoppervlakten gebruik heeft gemaakt van de Meetinstructies zoals geldig op de datum van de totstandkoming van de koopovereenkomst. 3.8. De deskundige heeft geconstateerd dat het (binnen)woonoppervlak van de woning vóór de door en/of in opdracht van [gedaagde] uitgevoerde verbouwing 91,6 m2 bedroeg. Het (binnen)woonoppervlak van de woning is dus 2,4 m2 kleiner dan [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (94 m2 minus 91,6 m2 = 2,4 m2). Een naar rato vermindering van de koopprijs van de woning (€ 225.000,-), komt neer op een bedrag van € 5.744,68, zoals door [gedaagde] ook meer subsidiair is gevorderd. De rechtbank zal deze vordering dan ook toewijzen. Buitengerechtelijke kosten, proceskosten en kosten deskundige 3.9. De rechtbank constateert verder dat [gedaagde] na de verandering/verduidelijking van zijn eis geen buitengerechtelijke kosten meer vordert. 3.10. In het tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank reeds overwogen de vorderingen van [gedaagde] ten aanzien van de lekkage en het grofvuil op zolder af te wijzen. Daaruit volgt dat elk van partijen ten aanzien van de vorderingen in reconventie op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen. De proces- en nakosten zullen daarom worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. 3.11. De kosten van het deskundigenonderzoek komen voor rekening van [eiser]. Het deskundigenonderzoek concentreerde zich immers op het deelgeschil met betrekking tot de berekening van het (binnen)woonoppervlak van de woning en op dat punt is [eiser] in het ongelijk gesteld. Het ten laste van 's Rijks kas aan de deskundige betaalde bedrag is € 520,24.