Beoordeling van het taxatierapport van makelaar/taxateur [B]

Geschil <?linebreak?> 1. Primair is in geschil of het met de verkoop van de gronden behaalde voordeel geheel onder de landbouwvrijstelling valt. Eiser beantwoordt deze vraag in bevestigende zin. Verweerder beantwoordt deze vraag in ontkennende zin en stelt zich op het standpunt dat een deel van de verkoopwinst groot € 130.000 moet worden aangemerkt als belaste bestemmingswijzigingswinst. 2. Subsidiair is in geschil of de gronden op de beginbalans van het onderhavige jaar voor een te hoog bedrag zijn opgenomen en, zo ja, of het bedrag waarvoor dit het geval is met de toepassing van de foutenleer tot de belastbare winst van het onderhavige jaar moet worden gerekend. Verweerder beantwoordt beide vragen in bevestigende en eiser in ontkennende zin. Beoordeling van het geschil 1. Alvorens wordt toegekomen aan de vraag of het met de verkoop van de gronden behaalde voordeel geheel of gedeeltelijk onder de landbouwvrijstelling valt, zal op grond van artikel 3.8 in verbinding met artikel 3.25 van de Wet IB 2001 (tekst 2009) de hoogte van dat voordeel moeten worden bepaald (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/03102, ECLI:NL:HR:2015:1780, V-N 2015/34.15). Dat voordeel is – kort gezegd – gelijk aan de verkoopprijs van de gronden verminderd met de boekwaarde daarvan. Nu het door verweerder subsidiair betrokken standpunt de hoogte van het met de verkoop van de gronden behaalde voordeel als zodanig (dat wil zeggen: nog afgezien van de toepassing van de landbouwvrijstelling) ter discussie stelt, zal de rechtbank dit subsidiaire standpunt als eerste behandelen. Foutenleer 2. De rechtbank verstaat dat standpunt van verweerder als volgt. Reeds vóór 2000 dreef eiser een onderneming aangezien hij toen een zogenoemde startende agrariër was. De gronden had eiser derhalve reeds destijds tot zijn ondernemingsvermogen moeten rekenen en te boek moeten stellen voor de historische kostprijs van € 108.075. Door dat na te laten en de gronden eerst in 2000 voor de waarde in het economische verkeer op dat moment van € 234.230 in de balans op te nemen, is sprake van een fout in de zin van de foutenleer die in het onderhavige jaar moet worden hersteld door het verschil tussen de inbrengwaarde in 2000 ten belope van € 234.230 en de historische kostprijs van € 108.075, derhalve € 126.155, tot de winst te rekenen. Op dit bedrag is, aldus verweerder, de landbouwvrijstelling niet van toepassing omdat deze waardeaangroei is ontstaan gedurende een periode waarin eiser niet zelf het landbouwbedrijf op de gronden uitoefende. 3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen ter onderbouwing van zijn standpunt dat de verhuur van de gronden en eventuele overige activiteiten van eiser reeds vóór 2000 konden worden aangemerkt als het drijven van een onderneming in de zin van het toentertijd geldende artikel 6 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. In het verlengde hiervan bestaat evenmin grond voor het oordeel dat de aankoop van de gronden in 1988, zoals verweerder bepleit, als een eerste ondernemershandeling van eiser kon worden aangemerkt. Over de aard en omvang van de activiteiten van eiser alsmede over het bestaan van een winststreven dan wel een reële winstverwachting in 1988 heeft verweerder niets gesteld terwijl dit wel op zijn weg ligt. Ook de enkele uitlating van eiser in een brief aan de behandelaar van het bezwaar dat hij, eiser dus, zichzelf reeds vóór 2000 als startend agrariër zag, voert de rechtbank niet tot een ander oordeel aangezien deze uitlating niets zegt over de aanwezigheid van het ondernemerschap van eiser ten tijde van de verwerving van de gronden in 1988. Daarbij komt dat de rechtbank deze uitlating van eiser niet opvat als een stelling die erop neer komt dat eiser reeds vóór 2000 een onderneming dreef. Een dergelijke stelling zou namelijk op gespannen voet staan met de door eiser steevast gehuldigde en ook jegens verweerder kenbaar gemaakte opvatting dat zijn activiteiten zich tot 2000 in de hobbysfeer afspeelden en dat die activiteiten normaal vermogensbeheer toen niet te boven gingen (verwezen zij onder meer naar de motivering van eisers bezwaarschrift tegen de aanslag ib/pvv voor het jaar 2000). Maar ook indien het ondernemerschap van eiser wel zou zijn aangevangen op enig moment gedurende de periode die is gelegen tussen het moment van aanschaf van de gronden in 1988 en de inbreng daarvan in het ondernemingsvermogen in het jaar 2000, kan een beroep op de foutenleer niet slagen reeds omdat verweerder noch heeft gesteld op welk tijdstip dat ondernemerschap dan zou zijn aangevangen, noch wat de waarde in het economische verkeer van de gronden op dat tijdstip was. Landbouwvrijstelling 4. Ingevolge artikel 3.12 van de Wet IB 2001 behoren niet tot de winst de voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeverandering van gronden – daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen – voor zover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf. 5. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de door [I] voor het bedrijfserf (in bouwblok) met een oppervlakte van 8725 m² betaalde prijs de zogenoemde waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (hierna: de wevab) daarvan te boven gaat en, zo ja, of in zoverre sprake is van een belaste bestemmingswijzigingswinst. Ter beantwoording van deze vraag zal eerst moeten worden vastgesteld welk deel van de totale koopsom van € 800.000 aan genoemd oppervlak dient te worden toegerekend. Eiser stelt zich onder verwijzing naar het rapport van [B] op het standpunt dat € 174.500 aan dit oppervlak moet worden toegerekend; verweerder daarentegen meent dat daaraan € 230.000 van de totale koopsom moet worden toegerekend. 6. Voorop moet worden gesteld dat, nu sprake is van een transactie tussen onafhankelijke derden, de voor de onroerende zaken overeengekomen totale koopsom van € 800.000 gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaken. Dit is tussen partijen overigens ook niet in geschil. Wat betreft de toerekening van die koopsom aan de verschillende onroerende zaken is de rechtbank van oordeel dat daarbij in beginsel aansluiting moet worden gezocht bij de toerekening zoals die door de bij de koopovereenkomst betrokken partijen is overeengekomen (vgl. HR 3 januari 1996, nr. 30890, ECLI:NL:HR:1996:AA1902, BNB 1996/110). Dit betekent dat het op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat aan het bedrijfserf een groter deel van de totale koopsom moet worden toegerekend dan door eiser en [I] is overeengekomen. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. 7. Aan het woonhuis heeft verweerder een deel van de koopsom groot € 80.000 toegerekend. Eiser daarentegen stelt zich, zo begrijpt de rechtbank gelet op de uitsplitsing zoals die door [B] is gemaakt, op het standpunt dat aan het woonhuis een bedrag van € 109.200 vermeerderd met € 6.500 voor de aanbouw, derhalve € 115.700 valt toe te rekenen. Het verschil tussen de door eiser en verweerder bepleite bedragen wordt verklaard door het feit dat (i) eiser van een iets grotere inhoud van het woonhuis is uitgegaan aangezien hij – anders dan verweerder – rekening heeft gehouden met een aanbouw en (ii) verweerder is uitgegaan van een prijs per m³ van iets minder dan € 250 terwijl eiser is uitgegaan van een prijs per m³ van € 325. 8. Verweerder heeft de door hem gekozen prijs van iets minder dan € 250 per m³ onderbouwd door te verwijzen naar prijzen die regelmatig zouden worden gehanteerd bij de bepaling van de waarde van niet gemoderniseerde oudere woningen in de kop van Noord-Holland. Deze stelling, die niet nader is onderbouwd, acht de rechtbank te algemeen om verweerder in het van hem verlangde bewijs geslaagd te achten. Nu de door eiser voorgestane prijs van € 325 per m³ de rechtbank niet zonder meer onredelijk voorkomt, zal de rechtbank eiser op dit punt volgen. Hetzelfde geldt voor de inhoud van de woning nu de iets grotere inhoud waarvan eiser is uitgegaan door verweerder niet is weersproken. De conclusie luidt dus dat van de overeengekomen koopsom van € 800.000 een deel groot € 115.700 aan het woonhuis met inbegrip van de aanbouw moet worden toegerekend. 9. Wat betreft de vraag welk deel van de koopsom kan worden toegerekend aan het land met een oppervlakte van 95.855 m² geldt het volgende . Eiser stelt dat dit een bedrag van € 337.410 is, hetgeen neerkomt op een prijs per m² van € 3,52. Verweerder daarentegen stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van een prijs per m² van € 2,70, hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 260.000. 10. Beide partijen hebben de door hun voorgestane prijzen per m² onderbouwd onder verwijzing naar een aantal onroerendgoedtransacties in 2008 en 2009 die naar hun mening min of meer vergelijkbaar zijn met de onderhavige transactie. Op pagina 3 van zijn rapport van 30 juli 2014 plaatst [K] evenwel een aantal kanttekeningen bij de op pagina 14 van het taxatierapport van [B] genoemde transacties waarbij een prijs van meer dan € 3,30 per m² is overeengekomen. Zo merkt [K] op dat één van de transacties ziet op de verkoop van grond aan een vennootschap waarvan de echtgenoot van de verkoopster bestuurder is. Een andere transactie blijkt de verkoop te betreffen van meerdere onroerende zaken (huis, recreatiewoningen en weiland) waarbij ter bepaling van de prijs van de desbetreffende grond een uitsplitsing van de koopsom is gemaakt. Een tweetal andere transacties betreffen niet louter de verkoop van agrarische grond. Wanneer de door [K] besproken transacties buiten beschouwing worden gelaten, leidt de taxatie van [B] , aldus [K] in zijn rapport, tot een prijs per m² van € 2,90 in plaats van € 3,52. 11. Ter zitting heeft eiser in reactie op het door [K] opgestelde taxatierapport gesteld dat de daarin ter onderbouwing van het standpunt van verweerder opgenomen transacties geen licht werpen op de aan het land toe te rekenen prijs per m². Daartoe heeft eiser aangevoerd dat de kwaliteit van de grond aanzienlijk beter is dan die van de door [K] aangevoerde vergelijkingsobjecten. In dat kader wijst eiser onder meer op het feit dat zijn grond op het hoogste punt (althans, één van de hoogste punten) van [C] is gelegen alsmede op de dientengevolge betere afwateringsmogelijkheden. Dit vertaalt zich, aldus eiser, in een hogere prijs per m². Ter onderbouwing van dit laatste wijst hij erop dat een deel van de grond (namelijk de zogenoemde veldkavel van ongeveer 40.000 m²) een jaar later door [I] aan een derde is verkocht voor een prijs van € 3,50 per m². De nieuwe eigenaar wendt, aldus nog steeds eiser, de grond aan in zijn landbouwbedrijf. 12. Nu verweerder het voorgaande onvoldoende heeft weersproken, zal de rechtbank eiser volgen in zijn standpunt dat voor de bepaling van de aan het land toe te rekenen deel van de totale koopsom moet worden uitgegaan van een prijs van € 3,52 per m². De rechtbank acht hiertoe redengevend dat de zo-even genoemde prijs van € 3,50 per m² een tussen onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs is. Een zodanige koopprijs moet worden geacht in het algemeen niet af te wijken van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed (vgl. HR 24 januari 1990, nr. 25884, ECLI:NL:HR:1990:BH7729, BNB 1990/83). Verweerder heeft niet aangevoerd waarom dit laatste in het onderhavige geval anders is. De stelling van verweerder dat aan de prijs van de verkochte grond € 3,50 per m² gelet op de ruimere gebruiksmogelijkheden van die grond geen betekenis toekomt bij de bepaling van de prijs per m² voor de gehele oppervlakte van 95.855 m², schuift de rechtbank als onvoldoende onderbouwd ter zijde. Dit een en ander leidt ertoe dat van de totale koopsom een deel groot 95.855 m² x € 3,52, derhalve € 337.410, aan het land dient te worden toegerekend. 13. Wanneer van de totale koopsom van € 800.000 de aan het woonhuis en het land toe te rekenen delen worden afgetrokken, resteert een bedrag van € 346.890 (€ 800.000 minus € 115.700 minus € 337.410). Eiser stelt zich op het standpunt dat van dit bedrag 45% kan worden toegerekend aan de ondergrond van de woning van 1275 m² en 55% aan het bedrijfserf van 8725 m². Verweerder stelt zich daarentegen op het standpunt dat aan beide delen de helft kan worden toegerekend. 14. Omdat de keuze van verweerder om aan beide delen de helft toe te rekenen voor eiser gunstiger is dan de keuze van [B] in zijn taxatierapport, zal de rechtbank verweerder op dit punt volgen. Dit leidt ertoe dat aan de gewraakte oppervlakte van 8725 m² een deel van de koopsom ten belope van 50% van € 346.890, derhalve € 173.445 moet worden toegerekend. De vraag die dan resteert, is of dit bedrag de wevab van die oppervlakte te boven gaat en, zo ja, in zoverre moet worden aangemerkt als niet onder de landbouwvrijstelling vallende bestemmingswijzigingswinst. Het bewijsrisico dienaangaande ligt bij verweerder (zie HR 18 februari 1998, nr. 33170, ECLI:NL:HR:1998:AA2449, BNB 1998/152 alsmede HR 28 oktober 1998, nr. 33601, ECLI:NL:HR:1998:AA2562, BNB 1999/34). 15. Naar het oordeel van de rechtbank is ter bepaling van de wevab van de onderhavige grond met een oppervlakte van 8725 m² beslissend de agrarische gebruiksmogelijkheden die deze grond had onmiddellijk voorafgaand aan een eventuele bestemmingswijziging ten gevolge van de verkoop van de grond aan [I] (vgl. HR 20 februari 2009, nr. 43285, ECLI:NL:HR:2009:BH3339, BNB 2009/106). Bij de bepaling van die waarde moet worden veronachtzaamd de mogelijkheid dat de grond buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf wordt aangewend. Voor zover die mogelijkheid in de waarde in de overeengekomen koopsom van € 173.445 tot uitdrukking komt, vormt zij dus geen onderdeel van de wevab (vgl. HR 8 februari 2002, nr. 37196, ECLI:NL:HR:2002:AD9106, BNB 2002/151). 16. De rechtbank kent in dit verband, zoals ook verweerder bepleit, geen beslissende betekenis toe aan het geldende bestemmingsplan alsmede mogelijke verplichtingen uit hoofde van publiekrechtelijke regelingen omtrent de aanwending van de grond. Dat plan dan wel die verplichtingen staan er op zichzelf immers niet aan in de weg dat de koopsom voor een perceel grond kan worden beïnvloed door andere factoren dan de voortzetting van de aanwending van die grond in het kader van een landbouwbedrijf in de zin van artikel 3.12 van de Wet IB 2001. 17. Met het overleggen van het taxatierapport dat is opgesteld door [K] acht de rechtbank door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de wevab is gelegen beneden de waarde in het economische verkeer van de grond. Als aannemelijk maken kan in ieder geval niet gelden het volstaan met het verwijzen naar een compromis dat met een andere [C] belastingplichtige is gesloten en waarbij [B] namens die belastingplichtige is opgetreden. Evenmin kan als bewijs dienen de blote stelling op pagina 2 van het taxatierapport dat de door verweerder bepleite wevab in overeenstemming is met de uitkomst van andere taxaties binnen de agrarische sfeer. 18. Ook op grond van hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de totstandkoming van de voor meergenoemde grond overeengekomen (of beter gezegd: de aan die grond toe te rekenen) prijs van € 173.445 mede is beïnvloed door andere factoren dan de voortzetting van de aanwending van die grond in het kader van een landbouwbedrijf. Weliswaar heeft verweerder in zijn verweerschrift erop gewezen dat [J] in 2010 een agrarische onderneming heeft gestaakt en dat in 2011 [I] een agrarische onderneming heeft gestaakt, maar in reactie op de opmerking van eiser ter zitting dat [I] nog steeds verschillende gronden bezit op [C] waarop door hem agrarische activiteiten worden ontplooid, heeft verweerder erkend dat [I] bij de Belastingdienst ook nog steeds als agrarisch ondernemer bekend is. Aan de door verweerder in zijn verweerschrift betrokken stelling dat sprake is van een belaste bestemmingswijzigingswinst omdat, zo begrijpt de rechtbank, [I] om privéredenen (namelijk het wonen op een mooie plek op [C] ) meer heeft betaald dan de wevab, gaat de rechtbank voorbij nu voor die stelling geen begin van bewijs is geleverd. 19. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep gegrond is, de aanslag moet worden verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil en dat het verlies uit werk en woning moet worden vastgesteld op een bedrag van € 4.250. Proceskosten De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in het kader van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van de door eiser ingeschakelde taxateur komen in aanmerking voor vergoeding als kosten van een deskundige als bedoeld in artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Met betrekking tot de hoogte van de kosten heeft eiser aangevoerd dat [B] in totaal acht uur aan de zaak heeft besteed tegen een uurtarief van € 135 (exclusief BTW). De rechtbank stelt het aantal uren dat [B] aan de zaak heeft besteed in redelijkheid vast op acht. Volgens artikel 2, lid 1, aanhef en letter b van het Bpb, gelezen in samenhang met artikel 8:36, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is gelet op artikel 3, lid 1, aanhef en letter a van die wet uiteindelijk te vinden in artikel 6 van Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 116,09 per uur. De rechtbank zal gelet op de aard van de taxatie uitgaan van dit maximale tarief. In totaal komt daarom voor vergoeding van de kosten voor het inschakelen van [B] in aanmerking een bedrag van € 928,72. Van andere proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is de rechtbank niet gebleken. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil; - stelt het verlies uit werk en woning vast op een bedrag van € 4.250; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van in totaal € 928,72, en - gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45,00 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van Scharrenburg, voorzitter, en mr. A.A. Fase en mr. H. de Jong, leden, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2015. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.