<nr>1</nr>De procedure

<nr>2</nr>De beoordeling in het incident en in de hoofdzaak 2.1. In de hoofdzaak vordert [partij 1] onder andere betaling door [partij 2] van € 51.993,05 aan schadevergoeding. [partij 2] heeft een bedrijfsruimte omgebouwd tot twee appartementen. [partij 1] heeft in oktober 2022 één van deze appartementsrechten gekocht van [partij 2] en in december 2022 geleverd gekregen. [partij 1] stelt dat [partij 2] tekort is geschoten in de nakoming van deze overeenkomst. Het appartement voldoet volgens [partij 1] niet aan de voorschriften van de vergunningsvoorwaarden van de gemeente en beantwoordt daarom niet aan de koopovereenkomst. Er is onder andere sprake van gebreken op het gebied van de (brand)veiligheid. 2.2. [partij 2] voert verweer tegen de vorderingen van [partij 1] en concludeert tot afwijzing daarvan. In het incident 2.3. In het incident vordert [partij 1] als voorschot betaling van de op de schadevergoeding van € 51.993,05. Hij stelt dat de gemeente [gemeente] hem op 23 juli 2025 een last onder dwangsom heeft opgelegd. Voor 1 november 2025 moet [partij 1] bepaalde herstelwerkzaamheden aan het appartement uit (laten) voeren. Als hij hier niet aan voldoet, dan verbeurt hij dwangsommen van respectievelijk € 4.500,00 en € 3.500,00 per (gedeelte van een) maand. Van [partij 1] kan niet verwacht worden dat hij het oordeel in de bodemprocedure afwacht. Als [partij 1] namelijk niet tijdig tot herstel overgaat, loopt hij het risico op aanzienlijke financiële schade door de verbeurte van dwangsommen. Het pand moet met spoed brandveilig worden gemaakt. Een eerste gesprek met een aannemer vindt plaats op 16 september 2025. [partij 1] is niet in staat om de kosten voor de herstelwerkzaamheden voor te schieten. De vordering van [partij 1] is meer dan voldoende aannemelijk, er is sprake van onverwijlde spoed en het restitutierisico weegt niet zwaarder dan het belang van [partij 1] bij een voorschot op de schadevergoeding. 2.4. [partij 2] voert daartegenover aan dat hij de last onder dwangsom niet eerder dan bij de incidentele vordering heeft gezien. [partij 2] verkeerde in de veronderstelling dat alle herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Het is onduidelijk welke werkzaamheden sinds 2022 door [partij 1] in de woning zijn uitgevoerd. [partij 1] stelt verder de incidentele vordering pas in als de dwangsommen dreigen te worden verbeurd. De kans is ook klein dat [partij 1] tijdig een aannemer vindt die de werkzaamheden kan en wil uitvoeren. Nu [partij 1] niet in staat is om de kosten voor de werkzaamheden voor te schieten, is er sprake van een groot restitutierisico. [partij 1] vordert als voorschot betaling van het volledige door hem in de hoofdzaak gevorderde bedrag aan schade. Het zou volgens [partij 2] meer voor de hand liggen als [partij 1] een voorschot ter hoogte van een bij aannemers gebruikelijke deelbetaling zou vorderen. 2.5. Artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) biedt partijen de mogelijkheid om in een aanhangige procedure te vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van de hoofdprocedure. 2.6. De incidentele vordering moet samenhangen met de hoofdprocedure. Daaraan voldoet de incidentele vordering van [partij 1] , omdat het gaat om een voorschot op wat hij in de hoofdprocedure vordert. 2.7. Het karakter van de voorziening brengt met zich dat [partij 1] in het incident een zodanig dringend belang bij de gevraagde voorziening moet hebben, dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de afloop van de hoofdprocedure afwacht. 2.8. De rechtbank is van oordeel dat ook aan dit criterium is voldaan. Door het opleggen van een last onder dwangsom is, mede gelet op het feit dat [partij 1] de kosten voor de herstelwerkzaamheden niet voor kan schieten, bij [partij 1] een dringend belang bij de gevraagde voorziening aanwezig. 2.9. Bij een beslissing op de incidentele vordering dient het belang van [partij 1] bij toewijzing van de vordering te worden afgewogen tegen het belang van de [partij 2] om de afloop van de procedure af te wachten. Bij die belangenafweging moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken, waaronder de mate van aannemelijkheid van een toewijzing van de vordering in de hoofdprocedure, de te verwachten duur van het geding en het eventuele restitutierisico. 2.10. De rechtbank moet zich daarom voorshands een oordeel vormen over de vraag of zozeer aannemelijk is dat de bodemrechter [partij 2] zal veroordelen tot een bepaald bedrag aan schadevergoeding, dat daarvan in dit incident mag worden uitgegaan. De rechtbank overweegt als volgt. 2.11. Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Onder “normaal gebruik” van een appartement als onderhavige, moet naar het oordeel van de rechtbank naar gangbaar spraakgebruik worden begrepen dat verbouwingen zijn gedaan in overeenstemming en met de benodigde omgevingsvergunningen en dat de koper niet wordt geconfronteerd met handhaving door de gemeente. 2.12. Uit de last onder dwangsom van 23 juli 2025 blijkt dat er bij een controle op 2 juni 2025 naar voren is gekomen dat de bouw van de woning van [partij 1] niet conform de voorwaarden van de verleende omgevingsvergunning heeft plaatsgevonden. Er worden door de gemeente veertien gebreken genoemd, waarvan er twee (volledig) zijn opgelost. Er resteren volgens de gemeente dus nog twaalf gebreken. In het kader van dit incident acht de rechtbank het daarom voor nu aannemelijk dat het appartement niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. 2.13. [partij 2] heeft aangevoerd dat hij na een eerdere inspectie door de gemeente herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, en dat niet duidelijk is welke werkzaamheden [partij 1] zelf heeft uitgevoerd. Blijkens de opgelegde last onder dwangsom van 23 juli 2025 hebben deze werkzaamheden klaarblijkelijk niet geleid tot het (volledig) verhelpen van de in de last opgenomen punten. [partij 2] betwist ook niet dat de twaalf punten nog openstaan. Met betrekking tot (een deel van) deze punten is het naar het voorlopige oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat deze punten een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst zullen opleveren, en dat dit in de hoofdzaak tot toewijzing van een schadevergoeding zal leiden. 2.14. Dat [partij 1] niet tijdig na de ontvangst van de eerste brief van de gemeente is gaan handelen ter voorkoming van een eventuele last onder dwangsom, zoals [partij 2] aanvoert, betekent niet dat [partij 1] geen belang meer heeft bij de provisionele vordering. Hetzelfde geldt voor de opmerking van [partij 2] dat het de vraag is of [partij 1] nog wel tijdig een aannemer kan vinden. Hooguit zou dit tot de conclusie kunnen leiden dat [partij 1] het oplopen van een (eventuele) dwangsom (deels) aan zichzelf heeft te wijten, maar dat ligt in dit incident niet voor. 2.15. Vervolgens zal bepaald moeten worden welk voorschot op de schadevergoeding toewijsbaar is. 2.16. [partij 1] vordert als voorschot op het bedrag aan schadevergoeding dat hij in de hoofdprocedure vordert. De rechtbank zal hem hierin niet geheel volgen. [partij 2] heeft gesteld dat hij de punten die de gemeente aanvankelijk heeft geconstateerd heeft proberen op te lossen. Uit de last onder dwangsom van 23 juli 2025 volgt ook dat er inderdaad bepaalde herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, wat tot het oplossen van een deel van de door de gemeente aanvankelijk geconstateerde punten heeft geleid. Welke kosten gemoeid zijn met het herstellen van de resterende punten is niet duidelijk. [partij 1] heeft geen rapport of offerte van ná 23 juli 2025 overgelegd. Dit had inmiddels wel op zijn weg gelegen nu in de incidentele vordering aangekondigd werd dat [partij 1] in september 2025 contact zou hebben met een aannemer voor het opmaken van een offerte. Gelet op dit alles vindt de rechtbank het redelijk om als voorschot op de schadevergoeding € 30.000,00 toe te kennen. 2.17. De rechtbank onderkent dat er sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [partij 1] . Dit risico staat de toewijzing van het voorschot niet in de weg. Het belang van [partij 1] bij een spoedige uitvoering van de herstelwerkzaamheden weegt, zeker in het licht van de last onder dwangsom, zwaarder dan het restitutierisico aan de zijde van [partij 2] . 2.18. De rechtbank acht het dan ook redelijk om € 30.000,00 als voorschot op de schadevergoeding toe te kennen. 2.19. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [partij 2] in het incident veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [partij 1] , waarbij rekening zal worden gehouden met het aan [partij 1] toe te wijzen bedrag. De proceskosten van [partij 1] worden begroot op € 786,00 aan salaris advocaat (1 punt x tarief € 786,00). In de hoofdzaak 2.20. De rechtbank zal een mondelinge behandeling bevelen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. 2.21. De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij op de mondelinge behandeling de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten. 2.22. De rechtbank gelast dat [partij 1] tien dagen voor de mondelinge behandeling bij akte in ieder geval de offerte van de aannemer en facturen van uitgevoerde werkzaamheden in geding dient te brengen. 2.23. In beginsel wordt op de mondelinge behandeling aan de raadslieden van partijen de gelegenheid geboden de juridische standpunten van partijen nader toe te lichten. Daarbij mag gebruik worden gemaakt van beknopte spreekaantekeningen. Hiervoor zijn 10 minuten per partij gereserveerd. Partijen kunnen binnen twee weken na dit vonnis (gemotiveerd) verzoeken om meer spreektijd. Daar zal dan door de rechtbank op worden beslist. Uitgebreide mondelinge en schriftelijke uiteenzettingen zullen echter niet worden toegestaan. 2.24. Tijdens of na de mondelinge behandeling kan de rechtbank direct mondeling uitspraak doen. Op de mondelinge behandeling zal, eventueel aan de hand van een voorlopig oordeel over de zaak, worden nagegaan hoe de verdere gang van de procedure moet zijn. Daarbij kan ook de mogelijkheid van een schikking of inschakeling van een mediator aan de orde komen. De zitting eindigt met een aantal formaliteiten. 2.25. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor opgave van verhinderdagen. 2.26. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.