<?linebreak?> [eiser 1] en [eiser 2] , te [plaats] , eisers

Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023. 1.1. Verweerder heeft aan eisers voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 31 maart 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de woning [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 527.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing heeft opgelegd. 1.2. Verweerder heeft het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. 1.3. Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eisers hebben aanvullend gereageerd op het verweerschrift. In beroep heeft verweerder aan eisers voorgesteld de waarde te verlagen naar € 483.000,- omdat de gebruiksoppervlakte door verweerder is aangepast naar 87 m2. 1.4. Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan. Feiten 2. De woning betreft een in 1931 gebouwde beneden-tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 87 m2. Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten een lagere waarde, te weten € 466.000,-. Verweerder bepleit in beroep een waarde van € 483.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] [locatie] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 9 augustus 2021 voor € 491.000,-; - [adres 3] , verkocht op 11 juni 2021 voor € 510.230,-; - [adres 4] , verkocht op 31 oktober 2021 voor € 540.009,-. Beoordeling van het geschil De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix 7. Volgens eisers is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eisers wijzen op de woning [adres 5] die een lagere prijs per m2 heeft dan de woning, terwijl eerstgenoemde woning een groter woonoppervlak heeft, over een tuin beschikt en meerdere uitbouwen heeft. Verder beroepen eisers zich op het gelijkheidsbeginsel. 8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 483.000,- niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn die in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. 9. Ten aanzien van de stellingen dat de woning [adres 5] een lagere WOZ-waarde heeft, oordeelt de rechtbank dat vergelijkingen met WOZ-waarden niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling inzake de WOZ. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is ook geen sprake, alleen al omdat de woning [adres 5] niet (vrijwel) identiek is. 10. Omdat verweerder de bij de uitspraak op bezwaar bepaalde waarde niet handhaaft is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat verweerder de waarde van € 483.000,- wel aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde vaststellen op € 483.000,-.