<?linebreak?> [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres

Beoordeling van de rechtbank 2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 10 december 2024 en op diezelfde dag doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. Beoordelingskader met betrekking tot de niet-woning 4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. 5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. 6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen. Het geschil over de objecten [adres 39] , [adres 34] , [adres 35] , [adres 36] , [adres 37] en [adres 38] in [plaats 2] (UTR 24/2390 t/m UTR 24/2395) 7. De onroerende zaken aan de [adres 39] , [adres 34] , [adres 35] , [adres 36] , [adres 37] en [adres 38] in [plaats 2] zijn winkelruimtes. De objecten zijn gelegen op een C-locatie in [plaats 2] . De objecten zijn in 1961 gebouwd en in 2007 gerenoveerd. De gebruiksoppervlakte van de winkels is als volgt: - [adres 39] heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m²; - [adres 34] heeft een gebruiksoppervlakte van 918 m²; - [adres 35] heeft een gebruiksoppervlakte van 240 m²; - [adres 36] heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m²; - [adres 37] heeft een gebruiksoppervlakte van 84 m²; - [adres 38] heeft een gebruiksoppervlakte van 48 m². 8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waarden. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden. Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 9. De heffingsambtenaar is bij de winkels van de volgende brutohuurwaarde uitgegaan: - [adres 39] , € 21.803,- per jaar (€ 230,- per m²); - [adres 34] , € 118.918,- per jaar (€ 130,- per m²); - [adres 35] , € 38.434,- per jaar (€ 160,- per m²); - [adres 36] , € 23.409,- per jaar (€ 230,- per m²); - [adres 37] , € 19.278,- per jaar (€ 230,- per m²); - [adres 38] , € 14.443,- per jaar (€ 301,- per m²); Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van deze objecten te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met twee verglijkbare huurtransacties en vier eigen huurcijfers ( [adres 34] , [adres 35] , [adres 37] en [adres 38] ). De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² valt binnen de bandbreedte van de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten. 10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,6. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen de objecten van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De gehanteerde kapitalisatiefactor van de objecten valt onder de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. 11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit. De referentieobjecten 12. Eiseres voert aan dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. De gebruiksoppervlakten wijken erg af en daarnaast zijn de leeftijd en ligging niet goed vergelijkbaar. Eiseres voert aan dat daarom dat de kapitalisatiefactor twee punten omlaag moet en de huurwaarde moet 10% lager zijn. 12.1 De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de referentieobjecten wel goed vergelijkbaar zijn qua ligging in winkelcentra. De verkoopreferenties liggen in winkelcentra om de hoek van de objecten. De prijs per m² ligt daar hoger, maar dat maakt niet dat ze niet vergelijkbaar zijn. De huurreferenties liggen in hetzelfde winkelcentra, de huurwaarde is deels onderbouwd met eigen huurcijfers. Bij de objecten zitten wat grotere objecten, daar is rekening mee gehouden door een lagere huurprijs. Met betrekking tot de leeftijd voert de heffingsambtenaar aan dat de objecten in 2007 gerenoveerd zijn. Het verschilt wel iets, maar er wordt rekening gehouden met eventuele verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud tussen de objecten en de referentieobjecten. De leegstand zit verdisconteerd in de verkoop- en huurcijfers. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Zakelijke IWOZ/vastgoedkaarten, huurcontracten/huurinformatieformulieren en aktes 13. Eiseres voert aan dat zij van de verkoopreferenties de zakelijke IWOZ/vastgoedkaarten wilt hebben. Dit is volgens eiseres bij andere rechtbanken inmiddels gebruikelijk en geeft een goed inzicht in de kenmerken van de referentieobjecten. Daarnaast heeft eiseres verzocht om de huurovereenkomsten of huurinformatieformulieren van de gebruikte huurreferenties met daarin alle allonges. Ook kan eiseres de aktes niet vinden in het Kadaster. Door het ontbreken van al deze informatie is de waardebepaling voor eiseres niet controleerbaar. 13.1 De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er vaak geen zakelijke IWOZ/vastgoedkaarten beschikbaar zijn en dat zij alle stukken hebben aangeleverd die gebruikt zijn voor de bepaling van de waarde. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gekeken in het register van het Kadaster en heeft de aktes wel kunnen vinden. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen en kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar heeft daarnaast gebruikt gemaakt van eigen huurcijfers. De onderliggende stukken daarvan kan gemachtigde van eiseres indien gewenst opvragen bij zijn cliënt. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie [adres 39] , [adres 34] , [adres 35] , [adres 36] , [adres 37] en [adres 38] in [plaats 2] 14. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting hierop ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Beoordelingskader met betrekking tot de woningen 15. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 16. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. Algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen – de gebruiksoppervlakte 17. Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen niet klopt. In de IWOZ/vastgoedkaarten staat het BAG gebruiksoppervlakte en dat komt niet overeen met de in de matrix gehanteerde gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de BAG gebruiksoppervlakte gebaseerd is op een andere informatiestroom die op een andere manier berekend en gemeten wordt. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Het geschil over de woningen [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] (UTR 24/2351 en UTR 24/2353) 18. De woningen zijn in 1904 gebouwde appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 34 m2. 19. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een hogere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de in de uitspraak op bezwaar verhoogde waarde van € 249.000,-. 20. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met 3 verkopen in [plaats 2] , te weten: - [adres 51] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 349.000,-; - [adres 52] , verkocht op 14 september 2021 voor € 260.000,-; - [adres 53] , verkocht op 9 februari 2022 voor € 310.000,-. Beoordeling van het geschil 21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die een vergelijkbare ligging in [plaats 2] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningenniveau en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 22. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De waarde van de woningen ten opzichte van de referentiewoningen 23. Eiseres voert aan dat de waarde van de woningen te laag is vastgesteld. De m²-prijs van de woningen is € 7.342,- terwijl de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen € 7.443,- is. De m²-prijs van de woningen moet volgens eiseres minstens op het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen liggen. Daarnaast wijst eiseres op de m²-prijs van de woning aan de [adres 3] (€ 8.000,- per m²), volgens eiseres is deze woning identiek. Dit zou een waarde van € 8.000,- per m² voor de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] rechtvaardigen. 23.1 De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat twee van de drie referentiewoningen een hogere m²-prijs hebben doordat er een correctie op het voorzieningenniveau van de woningen heeft plaatsgevonden. Bij dit soort woningen met dit gebruiksoppervlak kom je dan uit op de vastgestelde m²-prijs. De woning aan de [adres 3] is niet identiek, deze is kleiner en daaruit volgt een hogere prijs per m². De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] 24. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting hierop ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Het geschil over de woning [adres 3] in [plaats 2] (UTR 24/2354) 25. De woning is een in 1904 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 24 m2. 26. Op de zitting heeft eiseres aangevoerd het eens te zijn met de vastgestelde waarde per m² van € 8.000,-. Daarom verklaart de rechtbank het beroep met betrekking tot de woning aan de [adres 3] ongegrond. Het geschil over de woning [adres 4] in [plaats 2] (UTR 24/2355) 27. De woning is een in 1904 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 35 m2. 28. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een hogere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 270.000,-. 29. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten: - [adres 51] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 349.000,-; - [adres 52] , verkocht op 14 september 2021 voor € 260.000,-; - [adres 53] , verkocht op 9 februari 2022 voor € 310.000,-. Beoordeling van het geschil 30. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die een vergelijkbare ligging in [plaats 2] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningenniveau en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 31. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De referentiewoningen 32. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat zij met betrekking tot deze woning dezelfde gronden wil aanvoeren als bij [adres 1] en [adres 2] . Daarnaast voert eiseres aan dat er vergeleken moet worden met hetzelfde soort woningen (benedenwoningen). 32.1 De rechtbank is van oordeel dat met de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van € 7.443,- ten opzichte van de m²-prijs van de woning (€ 7.720,-) al aannemelijk wordt gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Een vergelijking met de [adres 3] gaat wederom niet op, de woning aan de [adres 3] is niet identiek, deze is kleiner en daaruit volgt een hogere prijs per m². Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de referentiewoningen prima vergelijkbaar zijn. Dat verkochte benedenwoningen misschien beter vergelijkbaar zijn kan kloppen, maar dan moeten die referentiewoningen wel verkocht zijn binnen een jaar rondom waardepeildatum. Daarnaast maakt dit niet dat de gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie [adres 4] in Utrecht 33. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Het geschil over de woning [adres 5] in [plaats 2] (UTR 24/2356) 34. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 84 m2. 35. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een hogere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 453.000,-. 36. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 2] , te weten: - [adres 54] , verkocht op 20 oktober 2021 voor € 440.000,-; - [adres 55] , verkocht op 6 oktober 2021 voor € 444.000,-; - [adres 56] , verkocht op 14 september 2021 voor € 450.500,-; - [adres 57] , verkocht op 29 april 2022 voor € 511.120,-. Beoordeling van het geschil 37. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die een vergelijkbare ligging in [plaats 2] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningenniveau en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 38. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De waarde van de woningen ten opzichte van de referentiewoningen 39. Eiseres voert aan dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. De m²-prijs van de woningen is € 5.394,- terwijl de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen € 6.121,- is. De m²-prijs van de woningen moet volgens eiseres minstens op het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen liggen. 39.1 De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de drie referentiewoningen allemaal kleiner zijn dan de woning en daardoor een hogere m²-prijs hebben. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Voor zover eiseres aan wil voeren dat de woning identiek is aan [adres 3] en dat dit volgens haar een m²-prijs van € 8.000,- per m² zou rechtvaardigen wijst de rechtbank op overweging 23.1 van deze uitspraak. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie [adres 5] in [plaats 2] 40. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Het geschil over de woning [adres 6] in [plaats 2] (UTR 24/2359) 41. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m2. 42. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een hogere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 619.000,-. 43. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats 2] , te weten: - [adres 58] , verkocht op 29 oktober 2021 voor € 612.500,-; - [adres 59] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 770.000,-; - [adres 60] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 586.500,-; - [adres 61] , verkocht op 30 april 2021 voor € 740.000,-; - [adres 62] , verkocht op 11 augustus 2022 voor € 685.000,-. Beoordeling van het geschil 44. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die een vergelijkbare ligging in [plaats 2] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningenniveau en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 45. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De waarde van de woningen ten opzichte van de referentiewoningen 46. Eiseres voert aan dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. De m²-prijs van de woning is € 4.918,- terwijl de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen € 6.698,- is. De m²-prijs van de woningen moet volgens eiseres minstens op het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen liggen. Het kan volgens eiseres niet zo zijn dat een appartement van 120 m² een m²-prijs heeft van € 6.612,- en een appartement (de woning) met 6 m² meer gebruiksoppervlakte een waarde heeft van € 4.918,- per m². 46.1 De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in m²-prijs tussen de referentiewoningen en de woning komt door het afnemend grensnut. Daarnaast moet er vergeleken worden met meerdere referentiewoningen. Een waarde bepalen aan de hand van alleen de referentiewoning met de hoogste m²-prijs is niet de bedoeling. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Voor zover eiseres aan wil voeren dat de woning identiek is aan [adres 3] en dat dit volgens haar een m²-prijs van € 8.000,- per m² zou rechtvaardigen wijst de rechtbank op overweging 23.1 van deze uitspraak. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie [adres 6] in [plaats 2] 47. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Het geschil over de woningen [adres 7] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] ,21, [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] in [plaats 2] (UTR 24/2360 t/m UTR 24/2365, UTR 24/2367 en UTR 24/2369) 48. De woningen zijn in 2011 gebouwde eindwoningen ( [adres 7] , [adres 14] , [adres 8] , [adres 11] ) en tussenwoningen ( [adres 12] , [adres 13] , [adres 9] , [adres 10] ). De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 102 m2. 49. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden. 50. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats 2] , te weten: - [adres 63] , verkocht op 8 april 2022 voor € 600.000,-; - [adres 64] , verkocht op 30 mei 2021 voor € 540.000,-; - [adres 65] , verkocht op 14 september 2021 voor € 660.000,-; - [adres 66] , verkocht op 8 oktober 2021 voor € 535.500,-; - [adres 67] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 625.000,-; - [adres 68] , verkocht op 25 oktober 2021 voor € 440.500,-. Beoordeling van het geschil 51. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussen- en eindwoningen zijn, die in [plaats 2] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua ligging en gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 52. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De m²-prijs van de hoek- en tussenwoningen. 53. Eiseres voert aan dat het niet klopt dat hoek- en tussenwoningen dezelfde m²-prijs hebben. Hoekwoningen zijn volgens eiseres gewilder omdat ze maar één buurman, een grotere tuin, meer uitzicht en meer lichtinval hebben. Hieruit concludeert eiseres dat de m²-prijs van de tussenwoningen verlaagd moet worden. 53.1 De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in eindwaarde van de eind- en tussenwoningen zit in de deelobjecten en de oppervlakte van de grond. De hoek- en tussenwoningen zijn even groot en hebben dus dezelfde m²-prijs. Daarnaast blijkt uit oblieke foto’s dat er geen ramen in de zijmuren zitten en dat er dus geen verschil is in lichtinval. Daarnaast hebben [adres 14] en [adres 8] geen dakopbouw en zit er erfdienstbaarheid op de grond in de vorm van een brandgang. Dit heeft dus gaan meerwaarde. De heffingsambtenaar voert aan dat er niet allemaal pluspunten aan de hoekwoningen zitten. Dat geldt ook voor de woningen met een dakopbouw. Er ligt een behoorlijk hoog appartementencomplex (10 a 11 verdiepingen) naast wat aardig wat licht tegenhoudt. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie [adres 7] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] in [plaats 2] 54. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Het geschil over de woningen [adres 40] , [adres 41] , [adres 42] , [adres 43] , [adres 44] , [adres 45] , [adres 46] , [adres 47] , [adres 48] , [adres 49] , [adres 50] , [adres 15] , [adres 16] , [adres 17] , [adres 18] , [adres 19] , [adres 20] , [adres 21] , [adres 22] , [adres 23] , [adres 24] , [adres 25] , [adres 26] , [adres 27] , [adres 28] , [adres 29] , [adres 30] , [adres 31] , [adres 32] , [adres 33] in [plaats 2] (UTR 24/2370 t/m UTR 24/2373, UTR 24/2375 t/m UTR 24/2378, UTR 24/2380 t/m 24/2389, UTR 24/2396 t/m UTR 24/2401 en UTR 24/2404 t/m UTR 24/2408) 55. De woningen zijn in 1961 gebouwde maisonnette woningen. De woning aan de [adres 19] heeft een gebruiksoppervlakte van 97 m². De overige woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 100 m2. 56. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 290.000,- voor de [adres 19] en € 295.000,- voor de overige woningen. Beoordeling van het geschil 57. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres voor alle woningen een hogere waarde bepleit. Die ruimte is er volgens de gemachtigde van eiseres gezien de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix. De rechtbank stelt echter vast dat de gemachtigde van eiseres op de hoorzitting in bezwaar een lagere waarde heeft bepleit. In het beroepschrift van 6 februari 2024 heeft de gemachtigde van eiseres vervolgens gesteld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden apert onjuist is. Daarbij zijn in dit beroepschrift waardeverminderde factoren genoemd (gebrekkige onderhoudssituatie en gevolgen van de corona crisis). Deze waardeverminderde factoren kunnen naar het oordeel van de rechtbank alleen zien op de onderbouwing van de stelling dat de waarde van alle woningen te hoog is vastgesteld. Vanuit dat perspectief rustte op de heffingsambtenaar de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. Ter onderbouwing dáárvan heeft de heffingsambtenaar dan ook de taxatiematrixen opgesteld. 58. In principe staat het eiseres vrij om haar standpunt gedurende de procedure te wijzigen. Dit is echter anders als de goede procesorde zich hiertegen verzet. Naar het oordeel van de rechtbank is daar in dit geval sprake van. Eiseres heeft door deze wijze van procederen de heffingsambtenaar de kans ontnomen om adequaat te reageren op het nieuwe standpunt. Doordat de gemachtigde van eiseres nu een hogere waarde bepleit, verandert de bewijslast van de heffingsambtenaar en moet hij in het licht van deze nieuwe stelling aannemelijk maken dat de waarde niet te laag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting bezwaar gemaakt tegen deze wijze van procederen. De gemachtigde van eiseres heeft niet gesteld en ook de rechtbank is niet gebleken dat hij niet al eerder een hogere waarde had kunnen bepleiten. Volgens de gemachtigde van eiseres heeft hij al eerder in beroep in zijn zogenoemde ‘pinpointbrief’ van 20 december 2024 aangevoerd dat de waarde van verhuurde zelfstandige woningen verhoogd moeten worden. In deze brief is gesteld dat: “in voorkomend geval niet-woningen zoveel mogelijk in waarde(n) verlaagd moeten worden, maar dat in de regel de waardes van verhuurde zelfstandige woonruimtes zoveel mogelijk verhoogd moeten worden om een hogere (nieuwe aanvangs-)huur te kunnen bevorderen, een hypothecaire financiering te vereenvoudigen en een zelfbewoningsplicht te vermijden. Uitzonderlijke situaties voorbehouden!” De rechtbank is van oordeel dat hieruit niet kan worden afgeleid dat eiseres voor de woningen in deze zaak een hogere waarde bepleitte. In de pinpointbrief is dit verder niet verduidelijkt en is ook niet aangegeven voor welke specifieke onroerende zaken dit geldt. De rechtbank zal dan ook voorbij gaan aan de nieuwe beroepsgrond op de zitting dat de waarden van de woningen te laag zijn vastgesteld. Dat betekent dat de rechtbank niet zal beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te laag heeft vastgesteld. De rechtbank vindt hiervoor steun in jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. 59. Dit betekent dat alleen nog kan worden teruggevallen op het eerdere in bezwaar ingenomen standpunt van eiseres, namelijk dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Maar dat standpunt is door eiseres nu juist verlaten. Een beoordeling van de zaak aan de hand van dat standpunt kan er alleen toe leiden dat wordt vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, en vervolgens tot een verlaging van de WOZ-waarde van de woningen. Eiseres wenst echter juist een verhoging van die waarde. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat het op de zitting innemen van een tegenovergesteld standpunt in strijd is met de goede procesorde. Het beroep met betrekking tot de woningen aan de Van Heuven Goedhartlaan is dan ook ongegrond. Proceskosten in bezwaar en beroep 60. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van vier objecten aangepast. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een proceskostenvergoeding toegekend van € 592,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1). 61. Niet in geschil is dat de waarde per punt gezien de recente jurisprudentie van de Hoge Raad € 647,- moet zijn. Dit betekent dat het beroep gegrond is voor zover gericht tegen de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de vastgestelde proceskosten in bezwaar. De rechtbank zal zelf voorzien in de vaststelling van de proceskosten. 62. In geschil is de wegingsfactor. Eiseres voert aan dat de waarde van vier objecten is aangepast. Hieruit volgt volgens eiseres dat, gelet op de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), bij vier of meer objecten waarvan de waarde is aangepast wegingsfactor 1,5 toegepast moet worden. De heffingsambtenaar voert aan dat het om één aanslag gaat en dat er dan ook maar één punt kan worden toegekend. Bij vier of meer aanslagen waartegen het bezwaar (deels) gegrond wordt verklaard zou wegingsfactor 1,5 toegepast moeten worden. In dit geval moet volgens de heffingsambtenaar wegingsfactor 1 worden toegepast. 63. De rechtbank overweegt dat uit de arresten van de Hoge Raad volgt dat voor de toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) sprake is van één bezwaar als dat is gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. Hetzelfde geldt voor het bezwaar tegen in één aanslagbiljet opgenomen WOZ-beschikkingen. Hieruit volgt ook dat de heffingsambtenaar voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting kon volstaan met het toekennen van twee punten. 64. In geschil is het gewicht van de zaak. Voor zover eiseres aanvoert dat de wegingsfactor 1,5 moet zijn vanwege de complexe en/of verschillende aard van de werkzaamheden die haar gemachtigde voor het bezwaar tegen de onderscheiden onroerende zaken heeft moeten verrichten, overweegt de rechtbank – onder verwijzing naar de naar de uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch – dat een wegingsfactor 1,5 is aangewezen bij zaken die zich duidelijk onderscheiden in belang en complexiteit en aard van de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden, dan wel indien meerder WOZ-beschikkingen in één aanslagbiljet zijn opgenomen en de aan die waarderingen ten grondslag liggende feiten en omstandigheden zodanig verschillen dat zij een afzonderlijke behandeling vergen en daarmee de werkzeemheden van de gemachtigde meer dan gemiddeld complex maken. 65. De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar de waardes van vier woningen zijn verhoogd. Ook stelt de rechtbank vast dat de woningen waarvan de waardes zijn verhoogd, vier appartementen zijn aan de [straat] in [plaats 2] ( [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ). De waardes zijn in de uitspraak op bezwaar onderbouwd met dezelfde referentiewoningen. Eiseres heeft (zonder onderbouwing) aangevoerd dat de waardes van de woningen zo hoog mogelijk moeten worden vastgesteld omdat de woningen onder het puntenstelsel vallen en een lagere WOZ-waarde negatief werkt op de puntentelling en dus op de huurinkomsten. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor het toepassen van wegingsfactor 1,5. De werkzaamheden zijn niet aan te merken als meer dan gemiddeld complex. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de richtsnoer proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024, zoals opgenomen in onder andere de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 augustus 2024 geen aanleiding geeft om tot een ander oordeel te komen. 66. De rechtbank stelt de hoogte van de proceskosten die de heffingsambtenaar moet vergoeden in de bezwaarfase vast op € 1.294,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647.- en wegingsfactor 1). Nu de proceskostenvergoeding in beroep uitsluitend voorkomt uit de door de heffingsambtenaar toegekende proceskostenvergoeding in de bezwaarfase wordt uitgegaan van een wegingsfactor 0,25. De door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten in de beroepsprocedure worden vastgesteld op € 453,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 0,25). De rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.747,50. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. 67. Eiseres heeft verzocht om de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De wetgeving en jurisprudentie bieden daartoe geen grondslag. Daarom wordt dit verzoek afgewezen. Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade 68. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 69. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen 20 maart 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.