<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 10742924 UC EXPL 23-6886 JP/36418 Vonnis van 12 juni 2024 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eisende partij] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , verder ook te noemen: [eisende partij] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mrs. L.L. de Boef en P.M.A.F. Stigter, tegen: [gedaagde] h.o.d.n. [handelsnaam], wonende te [woonplaats] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, thans procederend in persoon.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. [eisende partij] heeft op 4 oktober 2023 een dagvaarding metproducties laten uitbrengen aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 15 november 2023 gereageerd met een conclusie van antwoord en een eis in reconventie met producties. Op 14 maart 2024 heeft [eisende partij] een conclusie van antwoord in reconventie ingediend waarbij zij gelijktijdig aanvullende producties en een eiswijziging heeft ingediend. 1.2. Op 25 maart 2024 heeft in de zaak de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eisende partij] is mevrouw [A] , algemeen directeur van [eisende partij] , verschenen met de gemachtigden. De gemachtigde van [gedaagde] heeft kort voor de mondelinge behandeling laten weten niet meer als haar gemachtigde op te treden. [gedaagde] is niet verschenen op de mondelinge behandeling, zonder voorafgaande nadere berichtgeving. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de zitting is besproken. Daarna volgt dit vonnis.

<nr>2</nr>Het geschil In conventie en reconventie 2.1. [gedaagde] huurt per 1 december 2021 van [eisende partij] een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] . [gedaagde] handelde bij het aangaan van de huurovereenkomst onder de naam ’ [naam] ’ en heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst aangegeven dat zij in het gehuurde een massagesalon wil exploiteren. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als ‘praktijk/kantoorruimte voor de uitoefening van het bedrijf van Huurder, indien en voor zover passend binnen het vigerende bestemmingsplan en conform de (lokale) overheidsvoorschriften’. [gedaagde] heeft aanpassingen verricht aan het gehuurde waaronder het plaatsen van een afzuiginstallatie. Ook heeft zij een jacuzzi laten plaatsen in het gehuurde en heeft zij met stickers op de ramen reclame geuit voor haar onderneming. Volgens [eisende partij] heeft [gedaagde] zonder toestemming de bestemming van het gehuurde gewijzigd en wijzigingen aan het gehuurde aangebracht, zijn de reclame-uitingen ongepast en zonder toestemming geplaatst en bestaat er een huurachterstand. [eisende partij] vordert daarom in deze procedure, na wijziging van haar eis om, uitvoerbaar bij voorraad: primair: de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde in lege en behoorlijke staat, waarmee tevens is bedoeld de oorspronkelijke staat zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom en [eisende partij] te machtigen de ontruiming zelf te bewerkstelligen en de kosten daarvan voor rekening van [gedaagde] te laten komen. Ook vordert [eisende partij] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de schade die zij lijdt door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, op te maken bij staat met rente; subsidiair: [gedaagde] te veroordelen de door haar aangebrachte wijzigingen te verwijderen en de daardoor ontstane schade professioneel te doen herstellen op straffe van een dwangsom; zowel primair als subsidiair: [gedaagde] te veroordelen om € 1.325,00 inclusief btw per maand (of zoveel hoger als bij huurverhoging is toegestaan) te betalen per 1 april 2024 tot de ontruiming, te vermeerderen met de contractuele boete(rente) en haar te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en de proces- en nakosten met rente. 2.2. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering van [eisende partij] en concludeert tot afwijzing van deze vordering met veroordeling van [eisende partij] in de proces- en nakosten. [gedaagde] heeft daarnaast zelf vorderingen in reconventie ingesteld. Zij vordert in reconventie [eisende partij] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen: de reclame-uiting, foto’s/logo/stickers, naamsaanduiding op de ramen en pui van het gehuurde te gedogen, op verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 met een maximum van € 50.000,00; de jacuzzi, de geurfilters en de vernieuwde mechanische ventilatie te gedogen, op verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 met een maximum van € 50.000,00; de andere aanpassingen in het gehuurde (keuken, systeemplafond en douchegelegenheid) te gedogen op verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 met een maximum van € 50.000,00; tot betaling van € 9.800,00 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente; tot vergoeding van € 13.476,38 aan daadwerkelijke proceskosten en nasalaris; tot betaling van € 9.256,50 inclusief btw, vermeerderd met rente; tot vergoeding van € 19.478,71 aan daadwerkelijke proceskosten, met rente.

<nr>3</nr>De beoordeling In conventie en reconventie 3.1. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 3.2. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen in conventie en reconventie, behandelt de kantonrechter de vorderingen hierna gezamenlijk. De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] zal het gehuurde moeten verlaten 3.3. [eisende partij] heeft meerdere gronden aangevoerd waarop zij van mening is dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Zij heeft aangevoerd dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als huurder omdat zij: 1) wijzigingen heeft aangebracht aan het gehuurde zonder toestemming, 2) zonder toestemming reclame-uitingen op de gevel van het gehuurde heeft geplaatst die niet passend zijn, 3) de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd en 4) een huurachterstand heeft. 3.4. Volgens [eisende partij] bestaat er tot en met maart 2024 een huurachterstand van € 2.726,13; dat is een huurachterstand van (ruim) twee maanden. [eisende partij] vordert in deze procedure geen betaling van de huurachterstand, maar het is volgens haar wel een tekortkoming waardoor de huurovereenkomst ontbonden kan worden. [gedaagde] heeft de hoogte van déze huurachterstand niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand klopt. Deze huurachterstand is zodanig dat van [eisende partij] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Deze tekortkoming biedt voldoende grondslag voor de door [eisende partij] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en daarom wordt de huurovereenkomst worden ontbonden. 3.5. Gelet op het gevoerde debat tussen partijen in deze zaak merkt de kantonrechter daarnaast, ten overvloede, op dat er ook sprake is van een bestemmingswijziging van het gehuurde terwijl [eisende partij] daarvoor geen toestemming heeft verleend. De huurovereenkomst tussen [eisende partij] en [gedaagde] is aangegaan met de bedoeling dat [gedaagde] daar een massagesalon zou gaan exploiteren. Dat is dan ook wat verstaan moet worden onder ‘praktijk/kantoorruimte voor de uitoefening van het bedrijf van Huurder’ bij de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is er nog steeds sprake van alleen een massagesalon. [gedaagde] heeft een jacuzzi laten plaatsen in het gehuurde en volgens haar is deze jacuzzi een medische aanvulling op de massages die zij geeft. Dat heeft zij echter niet met stukken onderbouwd. Bovendien blijkt uit de stukken, namelijk het in opdracht van [gedaagde] opgesteld bouwkundig rapport van [B] (zie productie 20 bij de dagvaarding) dat het de bedoeling is van [gedaagde] om een ‘fantastische wellness ervaring voor iedereen jong en oud’ te creëren en de jacuzzi voor dat doel in het gehuurde wordt geplaatst. Zo staat op pagina vier van productie 20 onder het kopje ‘toekomstige Wellness ruimte nr. 3’ ook de jacuzzi genoemd. Bovendien heeft [gedaagde] de SBI-code bij de Kamer van Koophandel laten wijzigingen waarbij de code is gewijzigd naar code 9604 waar sauna’s, solaria, baden e.d. onder vallen. Dat er dus sprake is van slechts een massagesalon, blijkt niet uit het voorgaande. Ook de bestemmingswijziging in strijd met de huurovereenkomst en zonder toestemming van [eisende partij] biedt voldoende grond om de huurovereenkomst te ontbinden. 3.6. Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde] moet het gehuurde daarom ook ontruimen. Dit betekent dat zij het gehuurde moet verlaten en leeg en in behoorlijke staat, waarmee tevens is bedoeld de oorspronkelijke staat zoals overeengekomen in de huurovereenkomst moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor veertien dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan haar door de deurwaarder is bezorgd. 3.7. De gevorderde dwangsom die gekoppeld is aan de ontruiming, wordt afgewezen. Het vonnis biedt [eisende partij] al de mogelijkheid om de ontruiming van [gedaagde] te bewerkstelligen en het opleggen van een dwangsom is dus niet nodig. 3.8. [eisende partij] heeft daarnaast een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren. Die vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [eisende partij] om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zal [eisende partij] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (zie de artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen het gehuurde te verlaten. 3.9. [eisende partij] heeft ook een vergoeding gevorderd voor de kosten voor de ontruiming van het gehuurde. Dit zijn kosten die in het geval van een gedwongen ontruiming ná het vonnis zullen worden gemaakt (denk aan kosten van de deurwaarder, sleutelmaker, verhuizer, opslagkosten etc.) en naast de proceskosten ook nog door [gedaagde] aan [eisende partij] moeten worden betaald. De ontruimingskosten kunnen alleen niet in dit vonnis worden toegewezen, omdat de hoogte van de kosten op dit moment nog niet te begroten is. [gedaagde] moet er wel rekening mee houden dat als zij het gehuurde na dit vonnis niet vrijwillig ontruimt, [eisende partij] de kosten van een gedwongen ontruiming bij haar in rekening mag brengen. Geen schadevergoeding voor [eisende partij] , maar [gedaagde] moet wel de maandelijkse (huur)termijnen blijven betalen tot de ontruiming 3.10. [eisende partij] vordert verder vergoeding van de schade die zij lijdt en zal lijden door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, op te maken bij staat. [eisende partij] heeft tijdens de mondelinge behandeling in reactie op vragen van de kantonrechter toegelicht dat dit gaat over de eventuele schade die zij lijdt doordat [gedaagde] verbouwingen heeft uitgevoerd aan het gehuurde. Zij heeft voor deze vordering geen verdere motivering of onderbouwing gegeven en reeds daarom wordt deze vordering afgewezen. 3.11. [eisende partij] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurprijs van € 1.325,00 inclusief btw (eventueel geïndexeerd) per maand vanaf 1 april 2024 tot aan de ontruiming. Hiertegen heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Deze vordering wordt toegewezen. De termijnen tot de ontbinding kwalificeren als huurtermijnen. Ook na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [gedaagde] aan [eisende partij] deze maandelijkse vergoeding betalen (eventueel geïndexeerd) die zij ook vóór de ontbinding maandelijks aan [eisende partij] als huur betaalde, ten titel van ongerechtvaardigde verrijking. [eisende partij] heeft voor deze termijnen ook de contractuele (boete) rente gevorderd. Deze contractuele boeterente wordt toegewezen tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst, met dien verstande dat deze boeterente verschuldigd is over elke niet of niet tijdig betaalde huurtermijn vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de ontbinding van de huurovereenkomst per vandaag. Voor de maandelijkse vergoedingen na de ontbinding van de huurovereenkomst bestaat er immers geen grondslag voor het toewijzen van deze contractuele boete. Buitengerechtelijke kosten 3.12. [eisende partij] vordert ook de buitengerechtelijke kosten van € 3.926,45 inclusief btw. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd. De door [eisende partij] gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten komt op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In dit geval acht de kantonrechter echter termen aanwezig om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv te matigen tot het tarief van de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: Besluit). Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] heeft de (hoogte) van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten betwist en [eisende partij] heeft vervolgens niet onderbouwd (aangetoond) dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest dan het tarief van de staffel van het Besluit én dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot het gevorderde bedrag. Omdat de buitengerechtelijke incassokosten in dit geval gelden voor een vordering van onbepaalde waarde, vindt berekening plaats volgens de staffel van het Besluit . De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt dan ook gematigd toegewezen tot het tarief van de wettelijke staffel van € 462,50. Subsidiaire vordering 3.13. Omdat de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming van [eisende partij] wordt toegewezen, hoeft de subsidiaire vordering van [eisende partij] niet besproken te worden. De vorderingen van [gedaagde] tot het gedogen 3.14. Omdat de door [eisende partij] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen, heeft [gedaagde] geen belang meer bij de haar vorderingen dat [eisende partij] de reclame-uitingen, foto’s/logo/stickers, naamsaanduiding op de gevel, de jacuzzi, de geurfilters en de vernieuwde mechanische ventilatie alsook de andere aanpassingen die zij heeft verricht in het gehuurde (keuken, systeemplafond en douchegelegenheid), moet gedogen. De huurovereenkomst tussen partijen is met dit vonnis namelijk geëindigd en [gedaagde] moet het gehuurde verlaten. Deze vorderingen worden daarom afgewezen. Geen schadevergoeding van € 9.800,00 voor [gedaagde] 3.15. [gedaagde] heeft een schadevergoeding gevorderd van in totaal € 9.800,00 voor het verwijderen van de door de vorige huurder aangebrachte bestickering dan wel het verwijderen van het overgeplakte gedeelte van haar bestickering en het vernieuwen van: 1) een verouderde mechanische installatie, 2) een ontoegankelijke nooddeur en 3) een verouderde meterkast. [eisende partij] heeft deze vorderingen weersproken. 3.16. De kantonrechter overweegt dat zij in het midden kan laten of er sprake is van een gebrek ten aanzien van de mechanische installatie, de nooddeur en de meterkast. Immers, ook als het bij deze posten om gebreken zou gaan, dan zou dat niet tot toewijzing van de daaromtrent gevorderde schadevergoeding kunnen leiden. Immers, [gedaagde] heeft niet gesteld en uit de stukken blijkt niet dat [gedaagde] aan [eisende partij] heeft laten weten dat zij deze gebreken verholpen wil hebben en dat [eisende partij] met het herstel daarvan in verzuim is geraakt. Daarom kan niet worden vastgesteld dat aan de eisen uit de wet is voldaan om de door [gedaagde] gemaakte kosten vergoed te krijgen van [eisende partij] . 3.17. Voor wat betreft de vergoeding voor het verwijderen van de bestickering en het verwijderen van het afgeplakte gedeelte van haar eigen bestickering, overweegt de kantonrechter dat de door [gedaagde] gevorderde kosten niet blijken uit de stukken. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot schadevergoeding van € 9.800,00 van [gedaagde] wordt afgewezen. Proceskosten 3.18. [gedaagde] heeft gevorderd om [eisende partij] te veroordelen in de volledige proceskosten. 3.19. Omdat [gedaagde] , zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisende partij] aan haar moeten betalen. Anders dan [gedaagde] heeft gesteld kan niet worden geconcludeerd dat [eisende partij] misbruik van recht heeft gemaakt. [gedaagde] is immers tekortgeschoten in haar verplichting om huurtermijnen te betalen op grond waarvan een grond voor ontbinding is ontstaan, welke ontbinding [eisende partij] in rechte heeft gevorderd. 3.20. De proceskosten in conventie van [eisende partij] worden begroot op: - dagvaarding € 110,55 - griffierecht € 487,00 - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 1.274,55 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.21. De proceskosten in reconventie van [eisende partij] worden begroot op een bedrag van € 815,00 (2 punten x tarief € 815,00 x factor 0,5 wegens de samenhang tussen de vorderingen en stellingen van partijen) aan salaris gemachtigde. Uitvoerbaar bij voorraadverklaring 3.22. Partijen hebben over en weer gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en zijn over en weer daartegen niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden danwel belangen gebleken die aan toewijzing van die vordering voor wat betreft de veroordelingen in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de veroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] moet voldoen aan de veroordelingen en dat [eisende partij] het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.

<nr>4</nr>De beslissing De kantonrechter: In conventie 4.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in Veenendaal per vandaag; 4.2. veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen in behoorlijke staat, waarmee tevens is bedoeld de oorspronkelijke staat zoals overeengekomen in de huurovereenkomst en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eisende partij] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen; 4.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisende partij] van: € 1.350,00 inclusief btw per maand (eventueel geïndexeerd) aan huurtermijn dan wel vergoeding, vanaf 1 april 2024 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de contractuele boeterente over elke niet of niet tijdig betaalde huurtermijn vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de ontbinding van de huurovereenkomst per vandaag; € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten; 4.4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van [eisende partij] van € 1.274,55 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 4.5. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 4.6. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 4.7. wijst de vorderingen van [gedaagde] af; 4.8. veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van [eisende partij] van € 815,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 4.9. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in conventie en reconventie 4.10. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.

Vergelijke met het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ1782). Als bedoeld in artikel 7:204, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Zie de artikelen 7:206 en 207 van het Burgerlijk Wetboek. Zie de punten 5 tot en met 7 onder randnummer 2.2.