<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11369871 \ AV EXPL 24-39 Vonnis in kort geding van 11 december 2024 in de zaak van STICHTING DE ALLIANTIE, gevestigd in Hilversum, eisende partij, hierna te noemen: De Alliantie, gemachtigde: mr. K. Sluijs, tegen [gedaagde] , woonachtig in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J.A. Spigt.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. De Alliantie heeft [gedaagde] op 31 oktober 2024 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 november 2024. Namens De Alliantie waren [A] ( [functie 1] van De Alliantie) en [B] ( [functie 2] van De Alliantie) aanwezig met de gemachtigde mr. K. Sluijs. [gedaagde] was ook aanwezig met haar gemachtigde mr. J.A. Spigt. Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat binnen twee weken een vonnis wordt gegeven. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

<nr>2</nr>De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] huurt een woning van De Alliantie. Omdat de woning ernstig is vervuild, beschadigd en heel erg stinkt naar kattenurine vordert De Alliantie dat [gedaagde] de woning ontruimt. Daarnaast wil De Alliantie dat [gedaagde] de huur blijft betalen totdat de woning ontruimd is en dat zij de schade aan de woning vergoedt. [gedaagde] vindt dat zij in de woning mag blijven wonen. Zij kan geen afscheid nemen van haar dertien katten, waar zij veel om geeft. De woning zou daarnaast ook vies en beschimmeld aan haar zijn opgeleverd door De Alliantie. Andere huurders veroorzaken volgens haar ook stankoverlast en door een ontruiming zou zij (meer) in de problemen komen. De kantonrechter wijst de vorderingen van De Alliantie grotendeels toe. Dit betekent dat [gedaagde] de woning uit moet. 3. De achtergrond van de zaak 3.1. [gedaagde] huurt sinds augustus 2015 van De Alliantie een woning. Buren hebben gemeld dat uit de woning van [gedaagde] een hele sterke stank van kattenurine/ammoniak komt. Vanwege deze meldingen heeft De Alliantie meerdere pogingen gedaan om in contact te komen met [gedaagde] . Toen dat niet lukte startte De Alliantie een kort geding procedure tegen [gedaagde] . In de uitspraak van deze eerdere procedure is bepaald dat [gedaagde] moest meewerken aan een inspectie van de woning. 3.2. De inspectie van de woning vond plaats op 26 september 2024. Tijdens de inspectie werd het volgende door medewerkers van De Alliantie geconstateerd: de woning is ernstig vervuild en stinkt enorm door/naar kattenurine, braaksel of poep; de woning en de meubels daarin zijn ernstig beschadigd; in de woning bevinden zich ongeveer vijftien katten; de katten waren tijdens de inspectie opgesloten in aparte kamer, waar De Alliantie pas in mocht kijken van [gedaagde] na tussenkomst van een wijkagent; om de beschadiging, vervuiling en stank in de woning te verhelpen zijn ingrijpende herstelmaatregelen nodig. 3.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [A] , die aanwezig was bij de inspectie, gezegd dat de complete woning hersteld moet worden. Zo is de cementdekvloer van de woning doordrenkt met kattenurine en deze zal daardoor vervangen, gereinigd en gecoat moeten worden. Het is volgens hem niet gezond dat iemand nu nog in de woning verblijft. 3.4. [B] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij sinds twee maanden elke week langsgaat bij [gedaagde] om te kijken hoe het gaat en om kattenvoer te brengen. Zij is ook met [gedaagde] meegegaan om een andere woning te bezichtigen die De Alliantie aan [gedaagde] had aangeboden. [gedaagde] mocht deze woning van De Alliantie huren onder de voorwaarden dat zij hulp zou accepteren en maximaal twee katten hield. Op dit aanbod is [gedaagde] niet ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling De Alliantie heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming 4.1. De Alliantie heeft voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. De woning is ernstig vervuild en beschadigd en moet hersteld worden. Daarnaast wil De Alliantie de stankoverlast oplossen voor de buren. Het is niet gezond voor [gedaagde] en omwonenden om nog langer in de stank te zitten. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen met een termijn van drie weken 4.2. De gevorderde ontruiming – vooruitlopend op de bodemprocedure –wordt toegewezen. De ontruimingstermmijn wordt op drie weken gezet. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat het hoogstwaarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Van De Alliantie kan niet worden gevergd dat de uitkomst van een (lange) bodemprocedure wordt afgewacht. De Alliantie heeft er belang bij de woning te kunnen herstellen en dat haar andere huurders niet (nog) langer stankoverlast hoeven te ervaren. Hieronder zal dit worden toegelicht. 4.3. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van [gedaagde] . Bij de beoordeling van zo’n vordering moet - volgens vaste rechtspraak - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder 4.4. [gedaagde] is verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent onder andere dat zij de woning goed moet onderhouden en geen (stank)overlast mag veroorzaken. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen. De woning is sterk beschadigd en vervuild. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de hiervoor onder 3.2 genoemde omstandigheden zich daadwerkelijk voor hebben gedaan. De vervuiling blijkt onder meer uit de door De Alliantie overgelegde foto’s. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat de gestelde vervuiling aanwezig is. Ook heeft zij niet betwist dat zij een grote hoeveelheid katten in haar huis heeft, al zijn het er volgens haar geen 15 maar 13. De vervuiling is zo erg dat de stank van kattenurine op de gemeenschappelijke gang te ruiken is en daarmee overlast veroorzaakt aan buren van [gedaagde] . Sommige buren hebben aangegeven geen gasten te willen ontvangen vanwege de stank. Dat de stankoverlast van andere huurders/buren afkomstig zou zijn en niet van [gedaagde] (zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling suggereerde) blijkt nergens uit. 4.5. De kantonrechter gaat niet mee in het betoog van [gedaagde] dat de woning al vies en beschimmeld was toen zij de woning ging huren en dat er recent een lekkage in de woning is geweest, waardoor de vloer beschadigd is. Als [gedaagde] (onderhouds-)klachten had over de woning dan had zij die bij De Alliantie moeten melden, maar het is niet gebleken dat zij dit heeft gedaan. De gemachtigde van De Alliantie heeft daarbij op de mondelinge behandeling toegelicht dat De Alliantie woningen schoon oplevert. Dat het aan [gedaagde] is opgeleverd in de slechte staat waarin het huis zich nu bevindt blijkt hoe dan ook nergens uit, en ligt overigens ook niet voor de hand. 4.6. Iedere tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst aan de kant van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding daarvan door De Alliantie. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van die uitzondering is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De woning is namelijk ernstig vervuild en daardoor ook beschadigd geraakt. Volgens de inschatting van de reparatie-opzichter zal herstel van de woning meer dan € 70.000,- gaan kosten. Verder weegt mee dat De Alliantie [gedaagde] meerdere keren (schriftelijk) heeft aangesproken over de vervuiling van de woning en haar een vervangende woning heeft aangeboden, maar [gedaagde] hier niet op heeft gereageerd. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat de voorwaarden die De Alliantie verbond aan het krijgen van de vervangende woning voor haar geen optie zijn. Zij wil geen afscheid nemen van (het merendeel van) haar katten. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] veel om haar katten geeft, maar dit maakt niet dat deze ongezonde situatie voor [gedaagde] en haar buren moet blijven bestaan. De Alliantie moet ook voor andere huurders/omwonenden zoveel als mogelijk zorgen voor ongestoord huurgenot, zonder stankoverlast. 4.7. [gedaagde] heeft gesteld dat zij (meer) in de problemen komt als zij de woning moet verlaten. Gelet op de ernst van de tekortkomingen weegt dit belang naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet op tegen de belangen van De Alliantie (en omwonenden) bij ontruiming. De kantonrechter neemt hierbij in overweging dat het moeten ontruimen van de woning er niet toe zal leiden dat [gedaagde] haar minderjarige dochter niet meer kan zien. Zij woont namelijk niet bij [gedaagde] thuis. Verder neemt de kantonrechter in overweging dat De Alliantie op de mondelinge behandeling heeft gezegd dat zij goede banden heeft met hulpverlenende instanties en een instantie bereid is om hulp te verlenen aan [gedaagde] na de ontruiming. [gedaagde] zal daardoor niet zomaar op straat hoeven komen te staan. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op drie weken 4.8. De Alliantie heeft een ontruimingstermijn gevorderd van zeven dagen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van De Alliantie aangegeven dat een ontruimingstermijn van drie weken in orde is, maar langer niet vanwege de stankoverlast voor de buren. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn mede daarom vast op drie weken (21 dagen). [gedaagde] heeft hierdoor ook meer tijd heeft om onderkomen te zoeken voor haar katten. [gedaagde] moet de huur doorbetalen totdat de woning is ontruimd 4.9. [gedaagde] moet € 753,56 aan huur blijven betalen totdat de woning daadwerkelijk wordt ontruimd. [gedaagde] mag namelijk in de woning blijven totdat De Alliantie deze uitspraak laat betekenen en voor het gebruik van de woning moet zij betalen. De veroordeling tot schadevergoeding wordt afgewezen 4.10. De Alliantie vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade aan de woning, met verwijzing naar een schadestaatprocedure voor de vaststelling van de hoogte van de schade. Omdat een dergelijke vordering zich niet leent voor behandeling in kort geding wordt deze afgewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 4.11. De Alliantie heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat De Alliantie het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van De Alliantie om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn onder meer genoemd onder 4.1 tot en met 4.7. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van De Alliantie zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten 4.12. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 136,72 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 944,72

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van De Alliantie zijn, en de sleutels af te geven aan De Alliantie, 5.2. veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van een bedrag van € 753,56 per maand tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024. 61312

Op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. Artikel 6:265 lid 1 BW.