<nr>1</nr> [eiser] ,

<nr>3</nr>De beoordeling 3.1. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in conventie Geen sprake van ‘obscuur libel’ 3.2. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser c.s.] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de processtukken zijn aan te merken als ‘obscuur libel’. Volgens [gedaagde] lijkt [eiser c.s.] aan te geven dat [gedaagde] en de kantonrechter ‘zelf maar moeten gaan zoeken wat er gevorderd wordt en wat de grondslag van welke vordering dan ook zou moeten zijn’. 3.3. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. De processtukken voldoen op zichzelf aan de daaraan te stellen eisen. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bleek dat de (specificatie van de) huurachterstand onduidelijk was, die niet door de zaakwaarnemer van mr. Van de Loosdrecht kon worden verhelderd. De kantonrechter heeft toen bepaald dat [eiser c.s.] zijn eis bij akte mocht verduidelijken en dat [gedaagde] vervolgens en onder meer hierop mocht reageren. Dit hebben [eiser c.s.] en [gedaagde] gedaan. Uit de conclusie van antwoord, de mondelinge behandeling en de akte van [gedaagde] volgt dat het voor [gedaagde] duidelijk is waartegen hij zich moest verweren. [gedaagde] is dan ook niet in zijn processuele belangen geschaad. Het niet-ontvankelijkheidsverweer wordt daarom verworpen en de kantonrechter beoordeelt de vorderingen van [eiser c.s.] inhoudelijk. Alle processtukken worden bij de beoordeling betrokken 3.4. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat er sprake is van schending van het beginsel van hoor en wederhoor en ‘fair play’, omdat de conclusie van antwoord tevens vermeerdering van eis korter dan tien dagen voor de mondelinge behandeling zijn ingediend. [gedaagde] en zijn gemachtigde hebben de inhoud hiervan hierdoor niet meer kunnen bespreken. 3.5. De kantonrechter verwerpt de stelling van [gedaagde] , omdat na de mondelinge behandeling nog een schriftelijke ronde heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft bij akte dus alsnog op de conclusie van antwoord tevens vermeerdering van eis van [eiser c.s.] kunnen reageren. Er is daarom geen sprake van schending van het beginsel van hoor en wederhoor en ‘fair play’. De conclusie van antwoord tevens vermeerdering van eis wordt daarom bij de beoordeling betrokken. 3.6. [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser c.s.] een extra productie bij de akte heeft toegevoegd, terwijl de kantonrechter heeft bepaald dat bij het nemen van de aktes geen producties mochten worden toegevoegd. De kantonrechter stelt vast dat het hier niet gaat om een nieuwe productie, maar om een specificatie van de vordering, zoals door de kantonrechter is gevraagd. Ook deze specificatie wordt dan ook bij de beoordeling betrokken. [gedaagde] moet de huurachterstand van € 3.697,67 betalen 3.7. [eiser c.s.] vordert betaling van de huurachterstand. De kantonrechter stelt aan de hand van de stukken vast dat volgens [eiser c.s.] per 3 mei 2024 het volgende bedrag aan huurachterstand openstaat: November 2022 December 2022 September 2023 Oktober 2023 November 2023 December 2023 Januari 2024 Februari 2024 Maart 2024 April 2024 € € € € € € € € € € 1.138,34 1.568,87 95,70 95,70 95,70 224,86 95,70 95,70 95,70 95,70 Mei 2024 € 1.664,57 + Totaal € 5.266,54 3.8. De verweren van [gedaagde] met betrekking tot de openstaande huurtermijnen worden hierna besproken. [gedaagde] mocht zijn betalingsverplichting niet opschorten 3.9. Wat betreft de facturen van november en december 2022 beroept [gedaagde] zich op een opschortingsrecht, omdat hij wil dat het schilderwerk aan de voorkant van het pand wordt hersteld en vindt dat [eiser c.s.] dat ten onrechte nalaat. [eiser c.s.] betwist dat er sprake is van gebreken die voor zijn rekening komen. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.10. Op grond van artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 7:205 BW is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, indien de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken niet nakomt. Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 3.11. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter met partijen naar de foto’s van de voorkant van het pand gekeken (productie B bij de conclusie van antwoord). De klachten van [gedaagde] over het schilderwerk gaan om de boegdelen op de eerste etage, de zinkplaat in de pui en de pilaren. 3.12. [eiser c.s.] heeft gesteld dat de boegdelen op de eerste etage niet tot het gehuurde van [gedaagde] behoren, maar bij het gehuurde van de bovenburen van [gedaagde] horen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken, waardoor de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de stelling van [eiser c.s.] Omdat de boegdelen op de eerste etage niet tot het gehuurde van [gedaagde] behoren, geven de gestelde gebreken hieraan aan [gedaagde] geen recht tot opschorting van zijn betalingsverplichting. 3.13. Met betrekking tot de pilaren heeft [eiser c.s.] gesteld dat de beschadigingen zijn ontstaan door [gedaagde] zelf, omdat hij er met kettingen een fruitrek aan vastzet. Ook dit is door [gedaagde] niet weersproken. Reeds omdat deze beschadigingen aan [gedaagde] zelf toe te rekenen zijn, kunnen de beschadigingen aan de pilaren niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden aangemerkt. Ook dit gestelde gebrek geeft aan [gedaagde] dus geen recht tot opschorting van zijn betalingsverplichting. 3.14. Tot slot geeft ook het bladeren van op de zinkplaat in de pui aangebrachte verf aan [gedaagde] niet het recht tot opschorting van zijn betalingsverplichting. [gedaagde] heeft immers onvoldoende gemotiveerd waarom het afbladderen van de verf op een relatief klein deel van de zinken pui tot verminderd huurgenot leidt in de zin van artikel 7:204 BW. 3.15. Gelet op voorgaande is [gedaagde] niet bevoegd om zijn betalingsverplichting op te schorten. [gedaagde] moet de huur van november 2022 en december 2022 aan[eiser c.s.] betalen. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen. [gedaagde] moet de geïndexeerde huurprijs betalen 3.16. [eiser c.s.] heeft [gedaagde] gevraagd om de per 1 september 2023 contractueel geïndexeerde huurprijs van € 1.664,57 aan hem te betalen. [gedaagde] betwist dat hij het indexeringsbedrag van € 95,70 verschuldigd is, omdat de verhoging van de huurprijs niet tijdig en op juiste wijze bekend is gemaakt. Dit is volgens [gedaagde] een verplichting waar niet ten nadele van de huurder van afgeweken mag worden. Bovendien heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de huurprijsverhoging per 1 september 2023. [eiser c.s.] is het niet met [gedaagde] eens en verwijst naar artikel 4.5 van de huurovereenkomst, waarin staat: ‘4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 september, voor het eerst met ingang van 1 september 2017, aangepast in overeenstemming met 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.’ In artikel 18.6 van de algemene bepalingen staat: ‘18.6 Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.’ 3.17. Blijkens artikel 4.5 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 18.6 van de algemene bepalingen bezien, is sprake van een jaarlijkse indexering van de huurprijs van de bedrijfsruimte. De geïndexeerde huurprijs is ook opeisbaar wanneer daarvan geen aparte mededeling wordt gedaan. Door deze bepalingen te aanvaarden heeft [gedaagde] de verschuldigdheid en opeisbaarheid van de jaarlijkse indexering van de huurprijs, zonder dat daarvan eerst (tijdig en op bepaalde wijze) mededeling moet worden gedaan, geaccepteerd. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd waarop de gestelde verplichting om een indexering van de huurprijs van bedrijfsruimte tijdig en op juiste wijze bekend te maken is gebaseerd en waarom hier niet ten nadele van de huurder van bedrijfsruimte afgeweken zou mogen worden. De kantonrechter verwerpt dan ook de onder 3.16 vermelde stelling van [gedaagde] dat hij het indexeringsbedrag niet verschuldigd is omdat de indexering niet tijdig en op juiste wijze bekend is gemaakt, als niet (voldoende) gemotiveerd. 3.18. De omstandigheid dat [gedaagde] bezwaar heeft tegen de indexering van de huurprijs betekent niet dat de indexering daarmee van de baan is. De indexering maakt immers deel uit van de contractuele verhouding tussen partijen en de huurovereenkomst waarvan de algemene bepalingen deel uitmaken voorziet niet in een recht op bezwaar met de bevoegdheid tot opschorting van de huurbetalingsverplichting. Indien [gedaagde] meent dat er gronden zijn voor wijziging van de huurovereenkomst betreffende de overeengekomen jaarlijkse indexering van de huurprijs, moet hij daartoe een vordering bij de rechter indienen. Nu een dergelijke vordering niet voorligt, gaat de kantonrechter aan het voormelde bezwaar van [gedaagde] voorbij. 3.19. [eiser c.s.] heeft in beginsel dus recht op de geïndexeerde huurprijs, tenzij sprake is van rechtsverwerking dan wel indien er naderhand andersluidende afspraken zijn gemaakt. Hiervan is niet gebleken. [gedaagde] moet dus per 1 september 2023 de geïndexeerde huurprijs van € 1.664,57 aan [eiser c.s.] betalen. Dit betekent dat de openstaande bedragen van € 95,70 voor de maanden september 2023 tot en met mei 2024 worden toegewezen. 3.20. De overige stellingen van partijen, zoals de reactie van [eiser c.s.] voor het geval er wel een kennisgeving had moeten worden uitgebracht, behoeven gelet op het hiervoor overwogene geen bespreking. [gedaagde] mocht niet verrekenen 3.21. [gedaagde] stelt dat hij de huur over de maand december 2023 met een bedrag van € 129,16 mocht verrekenen, omdat hij een factuur van [bedrijf] heeft betaald die door [eiser c.s.] betaald had moeten worden. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.22. Artikel 6:127 lid 2 BW bepaalt dat een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening heeft, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. 3.23. [gedaagde] stelt dat hij de factuur van [bedrijf] niet had hoeven te betalen en dat hij deze factuur onverschuldigd voor [eiser c.s.] aan [bedrijf] heeft betaald. [gedaagde] kan zijn onverschuldigde betaling aan een derde niet verrekenen met zijn schuld aan [eiser c.s.] , omdat [eiser c.s.] en [bedrijf] niet dezelfde wederpartij zijn en de onverschuldigde betaling aan [bedrijf] en de huurbetalingsverplichting aan [eiser c.s.] niet tegenover elkaar staan. Er is dus niet voldaan aan de vereisten van artikel 6:127 lid 2 BW. Daarom wordt het beroep van [gedaagde] op verrekening verworpen. Dat betekent dat de vordering van € 129,16 over de maand december 2023 wordt toegewezen. Mei 2024 wordt gedeeltelijk afgewezen 3.24. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gemeld dat de huur voor de maand mei 2024 (zonder de indexering) is betaald. [eiser c.s.] heeft vervolgens bevestigd dat [gedaagde] op 7 mei 2024 de huur zonder indexering, dus een bedrag van € 1.568,87, heeft betaald. De vordering van [eiser c.s.] voor zover die ziet op het bedrag van € 1.568,87 (huur zonder indexering) voor de maand mei 2024 wordt daarom afgewezen. Huurachterstand: conclusie 3.25. Gelet op het voorgaande wordt de vordering met betrekking tot de huurachterstand, behoudens de huur zonder indexatie voor mei 2024, toegewezen. Dit betekent dat een bedrag van € 3.697,67 (= € 5.266,54 - € 1.568,87) wordt toegewezen. [gedaagde] moet wettelijke rente betalen 3.26. De vordering tot betaling van de wettelijke rente over de huurachterstand is door [gedaagde] niet gemotiveerd betwist. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde ontbinding en de daarop gebaseerde vorderingen worden afgewezen 3.27. [eiser c.s.] vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de huurachterstand en door [gedaagde] veroorzaakte overlast. 3.28. Met betrekking tot de gestelde overlast overweegt de kantonrechter het volgende. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren.In de dagvaarding volstaat [eiser c.s.] met de stelling dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder door geruime tijd overlast te veroorzaken waarvan omwonende herhaaldelijk melding hebben gedaan, met verwijzing naar een productie inzake die meldingen. [eiser c.s.] heeft noch in de dagvaarding noch tijdens de mondelinge behandeling geconcretiseerd – bijvoorbeeld – wat de aard en de frequentie van de gestelde overlast zou zijn en wie precies die overlast zou hebben ervaren. Gelet hierop verwerpt de kantonrechter de stelling van [eiser c.s.] dat sprake is van overlast als niet (voldoende) gemotiveerd. 3.29. De kantonrechter heeft hierboven vastgesteld dat sprake is van een huurachterstand. Dit is een tekortkoming in de op [gedaagde] rustende verbintenis uit de huurovereenkomst. Gezien de stellingen van partijen moet worden beoordeeld of deze huurachterstand grond is voor de gevorderde ontbinding. De kantonrechter stelt hierbij het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte, zal een achterstand van meer dan twee maanden meestal voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 3.30. Er is tot en met mei 2024 sprake van een huurachterstand van € 3.697,67. Dit komt neer op afgerond 2,2 maanden, dus iets meer dan twee maanden. Weliswaar heeft [gedaagde] op grond van zijn onjuiste (veronder)stellingen zijn betalingsverplichting opgeschort, maar hij heeft ook gemeld – kort gezegd – dat als hij ongelijk krijgt hij direct het verschuldigde bedrag aan [eiser c.s.] zal betalen. [eiser c.s.] heeft niet gesteld dat aan deze toezegging getwijfeld moet worden of dat [gedaagde] tot directe betaling van de huurachterstand niet in staat zou zijn. Onder voormelde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de huurachterstand van iets meer dan twee maanden de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De ontbindingsvordering van [eiser c.s.] wordt daarom afgewezen. 3.31. Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen van [eiser c.s.] die voortbouwen op de ontbinding van de huurovereenkomst evenmin kunnen worden toegewezen. [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen 3.32. [eiser c.s.] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser c.s.] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser c.s.] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Anders dan [gedaagde] stelt, is tijdverantwoording en de betalingshouding van een debiteur geen vereiste voor het toekennen van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald voor de toegewezen hoofdsom van € 3.697,67. Daarom wordt € 430,53 toegewezen. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 3.33. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [eiser c.s.] aan hem moet betalen. De proceskosten aan de zijde van [eiser c.s.] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 133,77 - griffierecht € 244,00 - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten × € 271,00) Totaal € 919,77 3.34. Tot de proceskosten behoren ook de nakosten. Deze kosten worden na de beoordeling in reconventie begroot, in verband met de samenhang tussen de zaak in conventie en in reconventie. In conventie wordt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard 3.35. [eiser c.s.] vordert dat in conventie het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiser c.s.] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van[eiser c.s.] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [gedaagde] wil niet dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard wordt, omdat hij direct schade zou lijden en zijn bedrijf zou moeten beëindigen. Hierop heeft [eiser c.s.] niet gereageerd en [eiser c.s.] heeft vervolgens ook niet toegelicht waarom zijn belang om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis zwaarder zou wegen dan het belang van [gedaagde] . Gelet op het voorgaande wordt het vonnis in conventie niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. in reconventie De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen 3.36. De vorderingen van [gedaagde] als vermeld onder 2.3. worden afgewezen, omdat er geen sprake is van gebreken althans gebreken die voor rekening van [eiser c.s.] zouden moeten komen. De kantonrechter verwijst ter motivering van dit oordeel naar het overwogene onder punt 3.9 tot en met punt 3.14 van dit vonnis. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 3.37. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten. Dit betekent dat hij zijn eigen kosten moet dragen en de proceskosten van [eiser c.s.] aan hem moet betalen. De proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser c.s.] worden begroot op € 271,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x € 271,00 x factor 0,5 wegens de samenhang tussen de vorderingen en stellingen in conventie en reconventie). 3.38. De proceskostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser c.s.] dat niet heeft gevorderd. 3.39. Tot de proceskosten behoren ook de nakosten. Deze kosten worden hierna begroot, in verband met de samenhang tussen de zaak in conventie en in reconventie. zowel in conventie als in reconventie Nakosten 3.40. Tot de proceskosten horen ook de nakosten (kosten die na het vonnis zijn ontstaan). Die kosten worden vastgesteld op € 135,00 aan salaris gemachtigde. Als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna moet worden betekend, dan moeten [gedaagde] ook de kosten van de betekening aan [eiser c.s.] betalen.