uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 maart 2022 in de zaak tussen

Inleiding 1.1. In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 741.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2. In de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. 1.4. De zaak is behandeld op een MS Teams zitting van 1 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur], taxateur.

Overwegingen 2. De woning is in 1906 gebouwd en is van het type twee-onder-één-kap. De woning is 223 m2 groot en heeft een stuk grond van 226 m2. 3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken. 5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 741.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. Op de zitting heeft verweerder de referentiewoning [adres 2] geschrapt. Daarmee resteren vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 3], verkocht op 2 februari 2021 voor € 750.000,-, [adres 4], verkocht op 7 mei 2020 voor € 780.000,-, [adres 5], verkocht op 25 maart 2021 voor € 820.000,- en [adres 6], verkocht op 15 januari 2021 voor € 940.026,-. Eiser bepleit een waarde van € 685.000,-. 6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 741.000,- niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is ook voldoende inzichtelijk gemaakt. 7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 8. Eiser voert aan dat de schuur van de woning is bedekt met asbestplaten. Op de zitting heeft verweerder hierover aangegeven dat daarmee rekening is gehouden door de woning een lagere codering voor de onderhoudstoestand te geven, namelijk een 5. Dat betekent dat sprake is van een matige score op dit onderdeel. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze uitleg voor onjuist te houden en stelt vast dat eiser dit niet gemotiveerd heeft weersproken. 9. Daarnaast voert eiser op de zitting aan dat verweerder de grondwaarde te hoog heeft gewaardeerd, doordat bij de woning van eiser van 0 tot en met 75 m² een grondstaffel van € 1.050,- per m² is gehanteerd en van 76 m² tot en met 150 m² een grondstaffel van € 750,- per m². Dit is hoger dan de vier referentiewoningen, waar respectievelijk een grondstaffel van € 850,- en € 350,- per m² is gehanteerd, terwijl het in dezelfde wijk is gelegen. 10. In reactie hierop heeft verweerder toegelicht dat hij verschillende grondstaffels hanteert, vanwege het verschil qua type woningen. Eiser heeft een twee-onder-één-kapwoning en de referentiewoningen zijn rijwoningen. Verweerder heeft dezelfde berekening als eiser gemaakt. Daaruit volgt weliswaar een woningwaarde van € 598.000,- en € 2.682,- per m² in plaats van € 528.287,- en € 2.369,- per m², maar vergeleken met de vier referentiewoningen en daarbij rekening houdend met de KOUDV-factoren bedraagt het gemiddelde daarvan € 3.066,- per m². Volgens verweerder zit daar een dermate hoge marge in, dat niet kan worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dat volgen. 11. Tot slot heeft eiser op de zitting verklaard dat verweerder in beroep met de taxatiematrix rekening heeft gehouden met de gedateerdheid en het achterstallig onderhoud van de woning. De rechtbank zal dit punt daarom niet inhoudelijk bespreken.