Procesverloop

Overwegingen Inleiding 1. De woning is een in 1954 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 134 m2 en een kaveloppervlak van 304 m2. 2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 481.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 557.000,-. Beoordelingskader 3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [gemeente] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 8 december 2020 voor € 500.000,-; - [adres 3] , verkocht op 26 februari 2020 voor € 555.000,-; - [adres 4] , verkocht op 15 oktober 2019 voor € 400.000,-. Deze referentiewoningen worden door eiser niet betwist. Beoordeling van het geschil Maakt verweerder de waarde aannemelijk? 6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij twee woningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De op de zaak betrekking hebbende stukken 8.1 Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Ook stelt eiser dat hij geen grondstaffel en taxatieverslag heeft ontvangen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Volgens verweerder zijn zowel de grondstaffel als het taxatieverslag in bezwaar aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] . verstrekt. Dit blijkt ook uit de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft de ontvangst van deze stukken niet betwist. Volgens verweerder kan eiser naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting. 8.2 De rechtbank is het met verweerder eens. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen. 8.3 De achterliggende gedachte van het blackbox-arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet. Verslag hoorzitting incompleet 9. Eiser stelt dat niet volledig is weergeven wat op de hoorzitting is besproken. Volgens eiser is dit in strijd met het motiveringsbeginsel. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar uitgebreid is opgenomen wat tijdens de hoorzitting op 10 mei 2021 is besproken. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Inhoud 10. Eiser stelt dat verweerder de inhoud van de woning onjuist heeft berekend en dat verweerder het op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser onderbouwt dit niet. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de juistheid van de inhoud te twijfelen. De grondstaffel 11. Op de zitting zijn bij eiser vragen gerezen over met name de (totstandkoming van de) ‘eerste stap’ van de grondstaffel (bandbreedte: 0 – 60 m2). De grondstaffel is in de bezwaarfase overgelegd aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] . De ontvangst van de grondstaffel is door eiser niet betwist. De taxateur van verweerder heeft op de zitting onderkend en toegelicht dat de eerste stap aan de kleine kant is, maar dat dit verklaard kan worden door het feit dat bouwgrond veel waard is. Over de verschillen tussen de ‘eerste stap’ en de daaropvolgende ‘stappen’ heeft de taxateur van verweerder uitgelegd dat hij dit niet kan toelichten, omdat dit een volstrekt nieuwe beroepsgrond is. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Het ter zitting aanvoeren van deze nieuwe beroepsgrond acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde. Verweerder heeft niet adequaat op de nieuwe beroepsgrond kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep. Conclusie 12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.