Procesverloop

Overwegingen 1. De woning is een geschakelde twee onder één kapwoning uit 1977 met een inhoud van 533 m³ en een perceel van 470 m². De woning heeft verder een garage. 2. Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar de indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn gemaakt, zodat niet is te herleiden of een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Hierdoor is een ongelijkwaardige procespositie ontstaan. Eiser wijst ter onderbouwing van zijn stelling op de uitspraken van rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 en rechtbank Oost-Brabant van 19 januari 2022. 3. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase door verweerder geen indexeringspercentage is gebruikt en evenmin genoemd, zodat verweerder hierin ook geen inzicht heeft hoeven en kunnen geven. In de taxatiematrix die met het verweerschrift is overgelegd heeft wel een indexering naar de waardepeildatum plaatsgevonden. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat gekeken wordt naar de permanente marktanalyse in het betreffende segment en dat daarnaast door een taxateur wordt gekeken of dat voor de betreffende woning tot een correcte prijs leidt, of dat er gecorrigeerd moet worden. In het verweerschrift heeft verweerder gewezen op de waardeontwikkeling in de gemeente [gemeente] , gebaseerd op informatie van de Waarderingskamer. Daarnaast heeft verweerder ter zitting uitgelegd dat voor indexering van referentieobjecten gekeken is naar de indexering van (geschakelde) twee onder een kapwoningen in dezelfde buurt, gebaseerd op verkoopprijzen. Niet is gesteld of gebleken dat hieraan stukken als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ ten grondslag liggen. Verweerder heeft met deze uitleg in het verweerschrift en ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Nu eiser voor het overige het percentage op zichzelf niet (onderbouwd) betwist, ziet de rechtbank in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden om verweerder om een nadere onderbouwing van de indexeringspercentages te vragen. De beroepsgrond slaagt niet. 4. Eiser voert verder aan dat verweerder in het taxatieverslag woningen dat in bezwaar is overgelegd niet de KOUDV- en liggingsfactoren heeft vermeld, zodat niet inzichtelijk is gemaakt hoe deze onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. 5. De rechtbank stelt vast dat uit het taxatieverslag woningen niet blijkt dat verweerder daarbij gebruik heeft gemaakt van KOUDV- en liggingsfactoren. De beroepsgrond dat hier tijdens de bezwaarfase ten onrechte geen inzicht in is gegeven, kan reeds om die reden al niet slagen. In beroep heeft verweerder gelijktijdig met het verweerschrift een taxatieopbouw en matrix overgelegd, waarin de KOD- en liggingsfactoren wel een rol spelen. Alle referentieobjecten hebben, net als de woning, op alle KOD-factoren een 3 gekregen, zodat afwijkingen hiervan bij de waardebepaling geen rol spelen. Voor de ligging is bij alle referentieobjecten en de woning 20% afgetrokken van de grondwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht gegeven in hoe bij de waardevaststelling van de woning rekening is gehouden met deze factoren. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet. 6. Eiser voert verder aan dat [adres 2] heel luxe is, gelet op de twee badkamers en een mooie keuken waarover dit referentieobject beschikt. Dit referentieobject is daarom volgens eiser ten onrechte op onderhoud en doelmatigheid als gemiddeld beoordeeld. Verweerder stelt zich hierover op het standpunt dat dit referentieobject niet heel luxe is en daarom terecht op gemiddeld is gesteld. De rechtbank oordeelt dat eiser niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s, dat [adres 2] qua onderhoud en doelmatigheid bovengemiddeld is. Zonder die onderbouwing, die ontbreekt, en mede gelet op de betwisting van verweerder ter zitting is hetgeen eiser aanvoert over [adres 2] onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden. De beroepsgrond slaagt niet. 7. Over de door eiser gestelde scheurvorming in de woning overweegt de rechtbank dat deze stelling niet nader is onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s. Er is voorts niet gebleken dat, al zou er sprake zijn van scheurvorming, dit maakt dat de staat van het onderhoud daardoor beneden gemiddeld is. De rechtbank wijst hiervoor tevens op de door verweerder ter zitting genoemde punten, zoals dubbel glas, de vernieuwde badkamer en het energielabel, die maken dat de staat van de woning als gemiddeld moet worden beoordeeld. De beroepsgrond slaagt daarom niet. 8. Eiser voert vervolgens aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De rechtbank onderschrijft dit standpunt niet. Verweerder heeft immers in het verweerschrift gezegd dat de ligging van de woning inderdaad slecht is. Dit blijkt ook uit de matrix, waar een korting van 20% is toegepast vanwege de ligging. Daarnaast is ook bij de referentieobjecten vanwege de ligging sprake van een aftrek van 20% van de grondwaarde. Hiermee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De beroepsgrond slaagt niet. 9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning beschikt over een inhoud die niet representatief is voor de bruikbaarheid. De woning heeft een verdieping met een plafondhoogte van 2,28m en deurhoogte van 1,90m. Dit maakt de woning ondoelmatig. Dit heeft verweerder niet verdisconteerd in de waarde. 10. De rechtbank stelt vast dat de referentieobjecten die in de matrix staan vergelijkbare woningen zijn; twee onder een kapwoningen in dezelfde wijk. De plafond- en deurhoogte is daarmee verdisconteerd in de verkoopprijzen van die referentieobjecten. Verweerder heeft hiermee dus voldoende rekening gehouden bij de waardebepaling van de woning. Verder geldt dat van een waarde drukkend effect door de hoogte van de plafonds niet is gebleken. De beroepsgrond slaagt niet. 11. Hetgeen eiser voor het overige heeft aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.