Procesverloop

Overwegingen 1. De woning is een in 1929 gebouwd appartement . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 91 m2. 2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 301.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 369.000,-. Beoordelingskader 3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 20 december 2018 voor € 520.000,-; - [adres 3] , verkocht op 4 juli 2018 voor € 428.000,-; - [adres 4] , verkocht op 12 juni 2019 voor € 455.000,-; Beoordeling van het geschil 6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde wijk ( [locatie] ) liggen (waarvan één referentiewoning in hetzelfde gebouw/appartementencomplex), niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.. 7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. VVE-reserves 8. De gemachtigde van eiser heeft de beroepsgrond, dat niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de VVE-reserves op de verkoopcijfers gecorrigeerd zijn, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen 9. De rechtbank vindt de referentiewoningen goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. De gebruikte referentiewoningen zijn allemaal appartementen, behalve [adres 2] . Deze woning betreft een maisonnette. De ligging van de woning is ook vergelijkbaar met de referentiewoning. Zoals hierboven aangegeven, zijn de referentiewoningen namelijk gelegen in een woonwijk in [locatie] . Ook op bouwkundige kwaliteit zijn de woning en de referentiewoningen hetzelfde gewaardeerd. Daarnaast houdt verweerder voldoende rekening met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De voorzieningen van de woning zijn gewaardeerd op ‘eenvoudig’, terwijl de voorzieningen van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] op ‘normaal’ zijn gewaardeerd. Daarnaast is de staat van onderhoud van de woning, [adres 3] en Adriaanstraat op ‘voldoende’ gewaardeerd, terwijl [adres 2] zelfs op ‘goed’ is gewaardeerd. Dit verklaart de (aanzienlijk) hogere m2-prijs van de referentiewoningen. Er is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen. De stelling van eiser dat [adres 2] en [adres 4] over een tuin beschikken, maakt niet dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder rekening heeft gehouden met de tuin door voor de tuin een aftrek toe te passen. Bovendien heeft [adres 3] ook geen tuin. Voor de woning van eiser is de laagste prijs per m2 gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. Indexeringspercentages 10. Eiser stelt dat verweerder (de onderbouwing van) de gehanteerde indexeringscijfers niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de indexering is gebaseerd op de permanente marktanalyse. Hiervoor heeft verweerder de verkoopprijzen van twee appartementen en één maisonnette gebruikt die in hetzelfde gedeelte van [plaats] zijn gelegen zoals de woning. De enkele stelling van eiser dat (de onderbouwing van) de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk is gemaakt, zonder nadere onderbouwing, leidt voor de rechtbank niet tot twijfel omtrent de juistheid van het indexeringspercentage. De beroepsgrond slaagt niet. Gedateerde voorzieningen 11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens eiser zijn de badkamer, keuken en sanitair meer dan 15 jaar oud. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de woning voor wat betreft de voorzieningen gewaardeerd heeft op ‘eenvoudig’. Verweerder geeft aan dat met deze waardering met de ouderdom van de voorzieningen rekening is gehouden. Bovendien heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de waardering op ‘eenvoudig’ niet wil zeggen dat de voorzieningen niet goed zijn. Verweerder heeft door middel van de taxatiematrix laten zien dat de voorzieningen van de woning verouderd zijn ten opzichte van de referentiewoningen. Daar waar de woning op ‘eenvoudig’ is gewaardeerd, zijn de referentiewoningen op ‘normaal’ gewaardeerd. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat de voorzieningen van een slechtere staat zijn. De beroepsgrond slaagt niet. De op de zaak betrekking hebbende stukken 12. Eiser voert aan dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder ook de getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren moet overleggen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Eiser kan naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting. 12.1 De rechtbank is het met verweerder eens. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen. Ook is verweerder niet verplicht om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de KOUDV-factoren wel genoemd, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus deze gegevens kunnen dan ook niet worden overgelegd. 12.2 De achterliggende gedachte van het blackboxarrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. Ook met betrekking tot de overlegde taxatiematrix in beroep geldt dat verweerder geen gegevens hoeft te overleggen dan waar hij over beschikt. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.