Procesverloop

Overwegingen 1.De woning is een in 1960 gebouwde tussenwoning met berging/schuur. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 122 m2 en ligt op een kavel van 140 m2. 2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 259.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. 4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van de methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 7.Eiser voert aan dat zijn woning een matige ligging heeft in tegenstelling tot de referentiewoningen. De woning van eiser heeft een matige geluidskwaliteit, terwijl de andere referentiewoningen allemaal een redelijke geluidskwaliteit hebben. Eiser heeft gegevens van het RIVM overgelegd ter onderbouwing hiervan. De woning van eiser ligt tegenover een drukke flat en een ondergrondse afvalcontainer. Ook is er geluidsoverlast van de snelweg. 8.De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de ligging van de woning niet goed vergelijkbaar is met de referentiewoningen. Uit de taxatiematrix blijkt dat alle woningen zijn gelegen aan een doorgaande weg in dezelfde woonwijk. Over het verschil in geluidskwaliteit waarop eiser heeft gewezen, heeft verweerder ter zitting toegelicht dat dit volgens de overgelegde gegevens gering is (5 decibel). Bij de referentiewoning aan de [adres 2] ligt een ondergrondse container tegenover de woning. De referentiewoning aan de [adres 3] ligt tegenover een school, zodat ook daar sprake kan zijn van geluidsoverlast. Alle woningen zijn in een woonwijk en aan een doorgaande weg gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de woningen wat ligging betreft voldoende vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet. 9.Met betrekking tot de referentiewoning aan de [adres 2] voert eiser aan dat uit de overgelegde aanbiedingsteksten blijkt dat recent een en ander is vernieuwd. Daardoor is deze woning ten onrechte niet als bovengemiddeld aangemerkt. De taxateur van verweerder heeft de foto’s van de woning gezien en op basis daarvan toegelicht dat de woning netjes is, maar niet bovengemiddeld goed. Daarom is de staat van onderhoud als ‘voldoende’ gekwalificeerd. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat deze kwalificatie onjuist is. 10.Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte de referentiewoning aan de [adres 4] in de vergelijking heeft opgenomen, omdat in de aanbiedingstekst staat dat de woning wordt verkocht met een as is where is clausule, wat volgens eiser tot gevolg heeft dat er minder garanties worden gegeven. Ook heeft verweerder in de taxatiematrix ten onrechte de garage niet meegenomen, hetgeen leidt tot een lagere prijs per m2. De rechtbank stelt vast dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat bij de [adres 4] inderdaad per ongeluk de garage niet is meegenomen in de berekening. De waarde van de garage is € 20.000,-. De woningwaarde per m2 wordt gecorrigeerd naar € 1.779,-. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat de garage in eerste instantie niet is meegenomen in de taxatiematrix niet maakt dat deze taxatiematrix niet meer bruikbaar is. Ook de stelling van eiser ter zitting dat er sprake is van een as is where is clausule in de koopovereenkomst van de [adres 4] maakt niet dat deze referentiewoning niet bruikbaar is. Eiser heeft niet onderbouwd wat de inhoud van deze clausule is en ook niet dat deze clausule maakt dat deze invloed heeft op de waarde in het economische verkeer. 11.Eiser voert met betrekking tot de referentiewoning [adres 3] aan dat verweerder ten onrechte de overkapping van deze woning niet heeft meegenomen in de taxatiematrix, dat de woning te beschouwen is als bovendoelmatig nu de tweede verdieping wordt verhuurd als appartement en dat de voorzieningen beter zijn dan ‘matig’. Verweerder heeft over deze referentiewoning toegelicht dat het enkele feit dat de tweede verdieping van deze woning wordt verhuurd niet maakt dat de woning als bovendoelmatig zou moeten worden gekwalificeerd. De keuken op de tweede verdieping stelt volgens de taxateur niet veel voor, het is een losse kookplaat op een koelkast met een aanrechtblok. Ook is de badkamer op deze verdieping erg oud. Dat de tweede verdieping als los appartement gezien kan worden maakt dus niet direct dat de woning bovendoelmatig is. Zoals verweerder ter zitting heeft aangegeven heeft de taxateur op basis van de foto’s geconcludeerd dat de keuken en de badkamer zijn aan te merken als minstens 30 jaar oud. De taxateur heeft verder aangegeven dat de overkapping een dakje tussen de schutting van de buren en de behekking betreft en dat dit weinig waarde heeft. Daarom is dit ook niet apart meegenomen in de taxatiematrix. De rechtbank kan deze toelichtingen van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 12. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om de vergelijkingsobjecten te kiezen die hij het meest passend acht, mits ze voldoende vergelijkbaar zijn en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de geselecteerde referentiewoningen heeft kunnen gebruiken voor de waardevaststelling van de woning. Deze woningen zijn vergelijkbaar met de woning van eiser. Het betreffen allemaal tussenwoningen, met een soortgelijke locatie (Kanaleneiland-Noord) en ligging (aan doorgaande weg in woonwijk). Verder hebben ze allemaal een normale uitstraling, zijn ze uit hetzelfde bouwjaar en is de bouwkwaliteit en staat van onderhoud voldoende. Ook de gebruiks- en perceeloppervlakte zijn vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiematrix dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, wat betreft onder de voorzieningen, in voldoende mate rekening is gehouden. Voor de referentiewoningen is ook een hogere prijs per m2 gehanteerd, ook na de hierover onder 11 genoemde correctie. Voor eisers woning is de laagste prijs van € 1.611,- per m2 gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld. 13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.