Procesverloop

Overwegingen 2. De woning is een in 1921 gebouwde rietgedekt vrijstaande woning met een serre, dakkapel, een hobbyruimte en een vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 535 m³ en ligt op een kavel van 1150 m². 3. Verweerder heeft WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.042.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 951.000,-. Verweerder handhaaft de in het bestreden besluit vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd. Herhalen van de bezwaargronden in beroep 4. Eiser heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die hij in bezwaar heeft aangevoerd, in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiser hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van verweerder in reactie op haar bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiser de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht. Toezenden op de zaak betrekking hebbende stukken 5. Eiser heeft aangevoerd dat hij in bezwaar heeft verzocht om hem in het bezit te stellen van de taxatiematrix en dat verweerder dat ten onrechte niet heeft gedaan. Deze taxatiematrix moet in beroep alsnog worden overgelegd ook al heeft verweerder in beroep andere referentieobjecten gebruikt. 6. Niet in geschil is dat de taxatiematrix behoort tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Verder staat vast dat verweerder deze taxatiematrix in de bezwaarfase niet aan eiser heeft toegezonden en ook niet op een later moment. De rechtbank is evenwel van oordeel dat deze informatieachterstand in beroep is hersteld omdat verweerder de referentieobjecten waarop de taxatiematrix betrekking had, in beroep niet meer aan de onderbouwing van de WOZ-waarde ten grondslag heeft gelegd. Verweerder heeft met betrekking tot de in beroep gehanteerde referentiewoningen wel een taxatiematrix overgelegd. 7. De rechtbank zal daarom het in de bezwaarfase ontstane gebrek passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiser heeft wel beroep moeten instellen om de relevante documenten te kunnen inzien. De rechtbank zal verweerder dan ook veroordelen in de proceskosten in de beroepsfase en hem opdragen het griffierecht te vergoeden. Dat is het uitgangspunt bij het toepassen van artikel 6:22 van de Awb in de beroepsfase. De WOZ-waarde 8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport van 2 december 2020 en de matrix die verweerder in beroep heeft overgelegd is gebruik gemaakt van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten betreffen hetzelfde type woning (vrijstaand) en twee van de drie zijn van (ongeveer) hetzelfde bouwjaar. De transactiedata van de vergelijkingsobjecten liggen voldoende dichtbij de waardepeildatum van 1 januari 2019. Met het taxatierapport en de matrix heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, aan- en bijgebouwen en perceelgrootte. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning. 10. Eiser heeft aangevoerd dat zijn woning op een smal perceel ligt en in die zin minder doelmatig is. Dit in tegenstelling tot de woning aan de [adres 4] die in het midden van het perceel ligt. Verder stelt eiser dat onduidelijk is waarom de m³ prijs van de serre in de matrix (€ 689,-) afwijkt van de prijs zoals genoemd in de taxatiewaardeset (€ 450,-). 11. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat de kwalificatie van de doelmatigheid van eisers woning met een 2 is gewaardeerd en dat daarom met 33% is gecorrigeerd. Hierdoor komt de waarde van het woningdeel van eisers woning (535 m³) € 162.073,- lager uit dan zonder deze correctie. Verweerder heeft verduidelijkt dat ‑ hoewel normaal gesproken de perceelsvorm in de grondwaarde tot uitdrukking zou moeten komen in dit geval de correctie van 33% vanwege de minder doelmatige perceelsvorm voldoende zou moeten zijn. De rechtbank volgt verweerder hierin en is van oordeel dat eiser met deze correctie zeker niet te kort is gedaan. 12. Met betrekking tot de m³ prijs die voor de serre is gehanteerd heeft verweerder toegelicht dat uit de opgevraagde bouwtekeningen is gebleken dat de serre onder architectuur is gebouwd en ook wel een tuinkamer wordt genoemd. Deze uitbouw aan eisers woning is dus eerder een vast onderdeel van de woning. Ter zitting is dit namens eiser niet weersproken. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn standpunt dat de afwijking van de m3 prijs hierdoor wordt verklaard. 13. Het voorgaande betekent dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Proceskosten en griffierecht 14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534 ,- en een wegingsfactor 1). 15. Verder bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.