Procesverloop

Overwegingen 1. De woning is een in 1962 gebouwd appartement met balkon en berging. De woning heeft een oppervlakte van 76 m2. 2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 181.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 199.000,-. Beoordelingskader 3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . Maakt verweerder de waarde aannemelijk? 6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde wijk (Kanaleneiland) liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank gelet op wat hierna wordt overwogen niet tot een ander oordeel. De op de zaak betrekking hebbende stukken 8. Eiser voert aan dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Eiser kan naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting. 9.1 De rechtbank is het met verweerder eens. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen. 9.2 De achterliggende gedachte van het blackboxarrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet. Aandeel reservefonds VvE 10. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De rechtbank volgt het standpunt van eiser in zoverre dat het deel van de verkoopprijs dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE inderdaad niet mag worden betrokken bij de berekening van de WOZ-waarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Uit de taxatiematrix die verweerder heeft overgelegd, blijkt echter dat verweerder de verkoopcijfers van de referentiewoningen heeft gecorrigeerd voor de VvE-reserves door deze reserves uit de verkoopcijfers te halen. Eiser heeft de juistheid hiervan niet betwist. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet. Gedateerde voorzieningen en staat van onderhoud 11. Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning. Verweerder heeft hierover toegelicht dat hij referentiewoningen heeft geselecteerd uit dezelfde bouwstroom en bouwperiode, die voor wat betreft de staat van onderhoud en hun voorzieningen vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De rechtbank overweegt, in het licht van eisers niet nadere onderbouwde stelling, dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning niet meer gedateerd zijn dan de voorzieningen van de referentiewoningen. Zowel de woning als vergelijkingsobject [adres] scoren op de voorzieningen ‘eenvoudig’. Daarnaast hebben alle referentiewoningen dezelfde score op staat onderhoud, namelijk ‘voldoende’. Bovendien hanteert verweerder voor de woning een waarde per m2 die (aanzienlijk) lager ligt dan de gerealiseerde prijzen per m2 bij de referentiewoningen. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet. Aanwezigheid asbesthoudende materialen 12. Daarnaast voert eiser aan dat in de woning asbest aanwezig is. Verweerder stelt dat hier door de taxateur onderzoek naar is gedaan en dat in de woning geen of een beperkte hoeveelheid asbesthoudende materialen aanwezig zijn. De eventuele aanwezigheid van asbest heeft dus geen waardedrukkend effect. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet. Verslag hoorzitting incompleet 13. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat het verslag van de hoorzitting onvolledig is. Eiser komt hier nu pas mee en heeft dit niet eerder bij verweerder aan de orde gesteld. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het op de weg van eiser had gelegen om hierin eerder actie te ondernemen richting verweerder. Conclusie 14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.