Procesverloop

Procesverloop In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 189.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 18 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 11 mei 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen 1.De woning is een in 1983 gebouwd appartement op de begane grond met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 57 m2. 2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 162.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. 4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 7.Eiser heeft op de avond voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrekken. 8.Eiser heeft op de zitting naar aanleiding van de taxatiematrix van verweerder zijn beroepsgrond dat ten onrechte de aanwezigheid van een VVE-reserve niet uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten is gehaald ingetrokken. Verder heeft eiser op de zitting toegelicht dat met de in beroep door verweerder overgelegde taxatiematrix de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat hem betreft nu voldoende inzichtelijk zijn gemaakt. 9.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij heeft gecorrigeerd voor verschillen in luxe, kwaliteit en onderhoud. De rechtbank kan eiser daarin niet volgen. De taxatiematrix geeft hier voldoende inzicht in. In algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. 10.Eiser voert aan dat de in de taxatiematrix van verweerder opgenomen referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat sommige referentiewoningen een balkon in plaats van een tuin hebben en omdat de referentiewoning aan de [adres 2] een eindwoning is met ramen in de zijgevel en zonder overhangend balkon, waardoor deze woning veel lichter is dan de woning. De rechtbank stelt vast dat één van de referentieobjecten wel een tuin heeft net als de woning. Verder is zij van oordeel dat het feit dat de andere referentiewoningen een balkon hebben geen reden is om ze niet geschikt te achten als referentiewoning. De rechtbank is van oordeel dat voor zover de ramen in de zijgevel van de woning aan de [adres 2] al een waardeverhogend effect zouden hebben, dit in de matrix van verweerder voldoende is meegenomen, omdat deze woning een veel hogere waarde per m2 heeft dan de woning. Daarbij overweegt de rechtbank dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat de ramen van de woning aan de [adres 2] uitkijken over een parkeerplaats. 11.Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de transacties van de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] en de aan de [adres 5] . Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat woningen aan de [straat 1] voor een veel lagere prijs worden verkocht dan woningen aan [straat 2] . De woning aan de [adres 5] is een voormalige huurwoning die casco is opgeleverd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door eiser aangedragen referentiewoningen als onvoldoende representatief heeft kunnen aanmerken. 12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.