Procesverloop

Overwegingen 1. Het object is een vrijstaande woning uit 1995 met een garage. De woning staat op een perceel van 485 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2. 2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken. 4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 422.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 364.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 27 september 2017 voor € 500.000,-, [adres 3] , verkocht op 20 juni 2018 voor € 527.500,- en [adres 4] , verkocht op 20 februari 2018 voor € 872.500,-. 5. Ter zitting voert eiser aan dat referentiewoning [adres 3] een gebruiksoppervlakte van 199 m2 heeft, in plaats van de door verweerder gehanteerde oppervlakte van 165 m2. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar zijn overgelegde stamkaart van deze woning die als bijlage bij het beroepschrift is opgenomen. 6. De rechtbank oordeelt dat eiser de door verweerder gehanteerde gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 3] gemotiveerd heeft betwist door het overleggen van de stamkaart van deze woning, waaruit een gebruiksoppervlakte van 199 m2 blijkt. Verweerder heeft hier geen nadere uitleg op kunnen geven, anders dan dat hij aangeeft bij deze referentiewoning altijd te zijn uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 165 m2. Naar het oordeel van de rechtbank is dit onvoldoende gemotiveerd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat bij het vaststellen van de waardebepaling van het object de referentiewoning [adres 3] als onderbouwing vervalt. 7. Er resteren nog twee onderbouwingen. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. De ingebrachte taxatiematrix in de beroepsfase is een hulpmiddel bij het nader onderbouwen van de WOZ-waarde van het object. Het wegvallen van referentiewoning [adres 3] hoeft daarom geen beletsel te zijn. De rechtbank zal beoordelen of de twee overgebleven referentiewoningen de waarde kunnen onderbouwen. 8. De rechtbank is van oordeel dat referentiewoning [adres 4] niet geschikt is om als onderbouwing te dienen, omdat het gebruiksoppervlak vele malen groter is (224 m2) dan de woning (103 m2) en ook het kaveloppervlakte veel groter is (945 m2) dan de kavel van de woning (485 m2). Daarmee resteert er één referentiewoning. Dat is onvoldoende om de waarde te kunnen onderbouwen. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet aan de gestelde bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat € 422.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 9. Aangezien verweerder de waarde van het object niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de referentiewoningen in het taxatierapport van eiser niet goed vergelijkbaar zijn. Deze woningen dateren namelijk van de jaren ’60, terwijl het object dateert van 1995. Daarnaast staat referentiewoning [adres 5] in [woonplaats] op een aanzienlijk groter perceel dan het object, namelijk 8.670 m2. Eiser heeft daarom de door hem gestelde waarde van het object evenmin aannemelijk gemaakt. 10. Nu beide partijen de waarde van het object niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 393.000,-. 11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van €265,-), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een niet-inpandige woningtaxatie stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uur à € 53,- plus 21% BTW).