<nr>1</nr> [eiser sub 1] ,

<nr>1</nr> <?linebreak?>1. De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 23 december 2015.1.2. De comparitie van partijen is gehouden op 10 februari 2016. Van hetgeen tijdens de comparitie aan de orde is gekomen is aantekening gehouden. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2. De feiten 2.1. [gedaagden] hebben in 2005 het woonhuis met ondergrond, erf, en verdere toebehoren, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] gekocht. Dit woonhuis (hierna: de woning) betreft een herenhuis - tussenwoning - van het bouwjaar 1912 en is kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie [sectie] , nummer [nummer] . Ten tijde van de aankoop van de woning door [gedaagden] lag er op de vloer in de vloer in de woonkamer al parket. 2.2. [gedaagden] hebben op 28 augustus 2012 een vragenlijst voor de verkoop van de woning ingevuld en ondertekend. Door [gedaagden] is in deze lijst achter de vragen ”Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag, of aanhoudend vochtige plekken op de gevels?” en ”Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?” het vakje onder ”Nee” aangekruist. Daarnaast is het vakje onder ”Nee” aangekruist bij de vragen ”Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag, of optrekkend vocht op de vloeren, plafonds en/of wanden?”, ”Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?”, ”Zijn er (gerepareerde of verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan de vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?” en ”Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangepaste vloerdelen?”. Achter de vraag ”Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?” is door [gedaagden] het vakje onder ”Niet bekend” aangekruist. Bij de vraag ”Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc.?” is door [gedaagden] het vakje onder ”Nee” aangekruist. Verder vermeldt de vragenlijst onder meer dat ”Verkoper(s) verklaart/verklaren dat alle hem/haar/hen bekende feiten te hebben vermeld (…)” en dat de vragenlijst ”Aldus naar waarheid ingevuld” is. 2.3. [eisers] hebben op 2 januari 2014 door [adviesbureau 1] (hierna: [adviesbureau 1] ) een bouwtechnische keuring van de woning laten verrichten. Van deze keuring is door [adviesbureau 1] een bouwkundig rapport opgemaakt. Dit rapport vermeld onder andere het volgende:”(…)Fundering: Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd.Opmerking Gezien de leeftijd van de woning is te verwachten dat hier sprake is vaninspecteur een gemetselde fundering op vaste grondslag. De fundering vormt samen met de fundering van de buurpanden een constructieve eenheid. Aan het opgaand werk zijn geen afwijkingen (scheuren en/of verzakkingen) aangetroffen, derhalve is het onwaarschijnlijk dat aan de fundering tekortkomingen zullen worden aangetroffen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Kruipruimte: Voldoende (Niet toegankelijk) Opmerking De kruipruimte onder de woonkamer is niet toegankelijk. Gezien de bouwaard inspecteur is de vrije ruimte beperkt. De ruimte is niet vochtig, de bodem is voldoende droog, er zijn geen geuren waargenomen. Optrekkend vocht lijkt voldoende te worden voorkomen. Kruipruimteventilatie is in ruim voldoende mate aanwezig. De ventilatie roosters ten behoeve van de kruipruimte ventilatie ontbreken geadviseerd wordt deze roosters aan te brengen teneinde de kruipruimte ontoegankelijk te maken voor ongedierte. Gezien de situering van de woning en de aangetroffen omstandigheden zijn geen tekortkomingen te verwachten. Kelder: (...) Opmerking Onder de trap is een kleine half-diepe kelder aanwezig. De kelder is inspecteur goed toegankelijk ruikt niet muf en er zijn geen vochtplekken aangetroffen, de kelder kan als zodanig voldoende functioneren. (…) Vloer: Begane Grond Voldoende Opmerking De begane grondvloer bestaat uit houten delen op een houten balklaag volgens authentiek systeem. De vloer is ondersteund en voldoende stabiel er zijn geen aanwijzingen dat de balklaag tekortkomingen vertoond. De vloer is afgewerkt met een parketvloer. Er zijn aan de vloer geen tekortkomingen geconstateerd. Voor zover te beoordelen is de vloer niet geïsoleerd. (zie ook opmerkingen bij onderdeel kruipruimte). Door de vloer aan de onderzijde na te isoleren is nog enig voordeel ten aanzien van het energieverbruik te realiseren. Probleem is dat de kruipruimte door het aangebrachte parket niet zondermeer toegankelijk is, mogelijk kan op een esthetisch verantwoorde plaats een toegang worden gecreëerd (bv. Ter plaatse van de haardplaat van de houtkachel.) (...)” 2.4. Op 16 januari 2014 is tussen [eisers] als kopers en [gedaagden] als verkopers een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand gekomen. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 365.000,00. In deze koopovereenkomst is onder artikel 5 onder meer opgenomen: ”Staat van de onroerende zaak, gebruik 5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspreken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)” 2.5. De woning is op 1 augustus 2014 aan [eisers] geleverd. 2.6. Op verzoek van [eisers] heeft [adviesbureau 2] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: [adviesbureau 2] ) op 20 maart 2015 de woonkamer, keuken, hal en het tochtportaal van de woning geïnspecteerd. Van die inspectie is door [adviesbureau 2] op 26 maart 2015 een rapport uitgebracht. In dit rapport geeft [adviesbureau 2] onder andere aan: ”Rechts achter in de woonkamer is ter plaatse van de scheidingswand keuken / woonkamer een grote verkleuring (foto 1) in de dekvloer zichtbaar. De verkleuring was tijdens koop aanwezig heeft u aangegeven. (…) Na overleg met u is besloten een spiekluik (foto 2) in de vloer aan te brengen, dit was noodzakelijk omdat de vochtwaarden in de vloer en de plint erg hoog waren. (…) Tijdens de inspectie was de relatieve luchtvochtigheid vastgesteld op 67,7% dit is aan de hoge kant normaal zou dit tussen de 40 en 65% liggen. Wat opvalt is dat er verkleuringen op de wand direct boven de plint aanwezig zijn, dit duidt op luchtstromingen vanuit de kruipruimte. Opmerking: U gaf aan dat een bouwkundige de woning voor de koop heeft onderzocht. Het is daarom vreemd dat men hier niet adequaat op gereageerd heeft. De verkleuringen duiden op een probleem in de onderliggende ruimte. Via het aangebrachte spiekluikje (foto 2) was dit dan ook duidelijk zichtbaar. Direct onder het luikje was de afsluitklep kapot. Dit is waarschijnlijk tijdens eerdere herstelwerkzaamheden aan de vloer uitgevoerd. Er staat namelijk direct onder de vloerbalk een houten steun welke van vloer tot afsluitklep aanwezig is, deze is waarschijnlijk door de klep heen geslagen waarna men deze heeft verplaatst. (…) In de afsluitklep is duidelijk de ontstane opening zichtbaar. Hierdoor komt een penetrante (rioolgeur) de kruipruimte in en deze wordt meegevoerd tussen aansluitnaad wand vloer waarna de verkleuringen op de wand boven de plint zijn ontstaan. Dit verklaart ook de geurvorming boven de vloer. (…) Op de foto hierboven (foto 4) is zichtbaar dat de vloer al eens is hersteld. Er zijn in het verleden nieuwe vloerdelen en houten regels aangebracht. De balklaag is vanuit de oplegging zichtbaar aangetast door houtaantastende schimmels. Via het spiekluikje was zichtbaar dat er 2 vloerbalken zichtbaar zijn aangetast door houtaantastende schimmels en als gevolg van aantasting zijn deze vervormd. Daarnaast zijn nog 6 vloerbalken zichtbaar welke dermate grote verkleuringen vertonen dat deze waarschijnlijk zijn aangetast van binnenuit door houtaantastende schimmels. (…) Op foto 5 is de balkkop zichtbaar welke vrijwel geen draagkracht meer heeft. (…) Foto 6 Een aangetaste vloerbalk vanuit de oplegging door houtaantastende schimmels. In de kruipruimte is bouwafval aanwezig. De grondslag lijkt droog. Maar ondanks dat dit droog lijkt vindt er wel verdamping van grondvocht plaats wat zichtbaar is door de meegevoerde grondzouten. (…) Op foto 7 de balk rechts van het spiekluikje, deze vertoont ook verkleuringen en aantasting veroorzaakt door houtaantastende schimmels. tevens zijn de zaagsneden van de vloerdelen beoordeeld, hier zijn ook de aantastingen zichtbaar welke veroorzaakt worden door houtaantastende schimmels. (…) 2. Keuken In de keuken is een betonvloer aanwezig. De plint op de scheidingswand keuken / woonkamer vertoont vervorming als gevolg van aantasting veroorzaakt door houtaantastende schimmels. Het vochtpercentage in de plint is hoog. Gemeten waarden zijn: van 22,3% tot 23,2%. Dergelijke vochtwaarden zijn te hoog en gunstig voor de ontwikkeling van schimmels. (…) Met u is de situatie besproken. Besproken is om de riolering op korte termijn te laten herstellen dit om onnodig vochtbelasting te krijgen en stank te voorkomen. De riolering is inmiddels hersteld. Conclusie: De aangetroffen schade in de woning moet al langere tijd aanwezig zijn geweest. Uitgaande van een gemiddelde groei en de helft van de aangetroffen schade van houtaantastende schimmels zal de schade circa 4,2 jaar aanwezig moeten zijn geweest. Omdat de situatie er nu niet naar is om tot herstel over te gaan (u woont er en uw zwangerschap) is het nu niet direct mogelijk om tot actie over te gaan. Dit zal wel in de toekomst moeten gebeuren ook om zo verdere schade te kunnen voorkomen.” In de haar rapportage adviseert [adviesbureau 2] [eisers] de aangetaste houten delen te vervangen, de kruipruimte op te schonen en uit te graven/vlakken, bestrijding tegen houtaantastende schimmels uit te laten voeren en een droger milieu in de kruipruimte te creëren door het aanbrengen van een bodemafsluiter. De kosten hiervoor raamt [adviesbureau 2] op circa € 11.589,00 inclusief btw. 2.7. Bij e-mail van hun gemachtigde van 16 juli 2015 hebben [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de met het herstel van de door [adviesbureau 2] aan de woning geconstateerde gebreken gemoeide kosten en [gedaagden] gesommeerd om aansprakelijkheid voor deze gebreken te erkennen. Daarop hebben [gedaagden] bij brief van hun gemachtigde van 24 augustus 2015 te kennen gegeven dat niet aan deze sommatie zal worden voldaan. 3. Het geschil 3.1. [eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen voortvloeiende uit de met [eisers] gesloten koopovereenkomst, voor welke uit deze tekortkoming (non-conformiteit) voor [eisers] voortvloeiende schade, [gedaagden] hoofdelijk jegens [eisers] aansprakelijk zijn, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. 3.2. Ter onderbouwing van die vordering stellen [eisers] - zakelijk weergegeven - dat [gedaagden] de in de koopovereenkomst gestelde garantie niet zijn nagekomen c.q. deze hebben geschonden en dat de schade als gevolg van deze non-conformiteit aan hen moet worden toegerekend. [eisers] wijzen op het bepaalde in de koopakte. Tegenover het in artikel 5.1 van die akte bepaalde staat de garantie van artikel 5.3 van deze akte, namelijk dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Volgens [eisers] beschikt de woning echter, gelet op de vastgestelde ernstige gebreken aan de vloer, met schades aan de muren, plinten en wanden tot gevolg, en de stankoverlast niet over deze eigenschappen, zodat [gedaagden] de conformiteitsgarantie hebben geschonden. [eisers] stellen dat uit het rapport van [adviesbureau 2] blijkt dat de onderhavige gebreken reeds op het moment van de eigendomsoverdracht aanwezig waren. Gebleken is dat er al eerder herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en volgens de deskundige moet de schimmel zich al ruim 4 jaar hebben voorgedaan. Daaruit concluderen [eisers] dat [gedaagden] op de hoogte waren van de gebreken, althans dat [gedaagden] daarvan redelijkerwijze op de hoogte behoorden te zijn. [gedaagden] hadden hen op de hoogte moeten stellen van de eerdere reparatiewerkzaamheden, maar dat hebben zij nagelaten aldus [eisers] . [eisers] stellen dat van verschoonbare onwetendheid, voor zover daar al sprake van zou zijn, hetgeen [eisers] betwisten, gelet op de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst opgenomen garantie geen sprake kan zijn. Van belang is volgens [eisers] ook dat zij met gebreken zoals die zich thans aan de woning voordoen geen rekening hoefden te houden omdat uit de uitlatingen (en de verklaringen in de vragenlijst) van [gedaagden] , alsmede de bouwkundige keuring, immers bleek dat er geen grote problemen met de dekvloer en de vloerbalken en verkleuring van de vloer en wanden zouden zijn te verwachten. [eisers] stellen dat zij door het voorafgaand aan de aankoop laten verrichten van een deugdelijk bouwkundig onderzoek aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. [eisers] stellen zich dan ook op het standpunt dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming en dat [gedaagden] schadeplichtig zijn jegens [eisers] . 3.3. [gedaagden] voeren verweer. Kort gezegd bestrijden [gedaagden] dat de gebreken reeds bestonden ten tijde van de koop/levering van de woning, dat die gebreken tot non-conformiteit leiden en dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden. Zij konden van die gebreken niet weten en hoefden daarvan dus geen mededelingen aan [eisers] te doen. [gedaagden] betwisten dan ook dat zij toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Iedere rechtsgrond voor vergoeding aan [eisers] van de kosten van herstel ontbreekt, aldus [gedaagden] . Derhalve concluderen [gedaagden] tot afwijzing van de vordering van [eisers] . 3.4. Op hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht wordt hierna voor zover nodig teruggekomen. 4. De beoordeling 4.1. [eisers] baseren hun vordering enerzijds op het bepaalde in artikel 5.3. van de koopovereenkomst en anderzijds op grond van artikel 7:17 BW. In geschil is of de woning de eigenschappen bezit die [eisers] als kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten. 4.2. Op grond van het bepaalde in artikel 7:17 BW mag de koper in elk geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Daarnaast bevat artikel 5.3. van de koopovereenkomst de expliciete garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Die garantie wordt in hetzelfde artikel ingeperkt door onder meer de bepaling dat de verkoper niet in staat voor de afwezigheid van gebreken die weliswaar het normaal gebruik belemmeren, maar die kenbaar waren voor de koper. 4.3. De vraag is of in dit geval sprake is een zodanige van aantasting van het normale gebruik dat de zaak niet (meer) de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Vast staat dat sprake is van een gebrek aan de vloer van de woonkamer. Er is sprake van hoge vochtwaarden en daarmee gepaard gaande ontwikkeling van schimmels, verkleuringen op de wand boven de plint in woonkamer en keuken, en door schimmels aangetaste vloerbalken. Dat in ieder geval de vloer weer in zodanige staat moet worden gebracht om te voldoen aan de eigenschappen de noodzakelijk zijn voor het normaal gebruik van de woning is door [gedaagden] niet, althans onvoldoende weersproken. Voor het enkele herstel van de vloer alleen al zullen ingrijpende werkzaamheden nodig zijn. Gelet op deze omstandigheden is het onderhavige gebrek aan de vloer niet verenigbaar met het normale gebruik van de woning. 4.4. Enerzijds volgt uit het bepaalde in artikel 7:17 BW en uit de garantie die [gedaagden] bij voormeld artikel 5.3. van de koopovereenkomst hebben gegeven dat [gedaagden] voor dit gebrek aansprakelijk zijn. [gedaagden] betwisten echter dat zij, zoals door [eisers] gesteld, van de gebreken aan de vloer op de hoogte waren. [gedaagden] hebben onweersproken aangevoerd dat de vloer tenminste 15 jaar voor de levering van de woning aan [eisers] en dus voordat [gedaagden] in 2005 de woning hadden gekocht, is aangelegd en dat sinds die tijd niemand onder de vloer is geweest. Vast staat dat enige maanden na de aankoop door [eisers] een sterke rioollucht werd geconstateerd en dat pas bij het onderzoek door [adviesbureau 2] een opening in de vloer is gemaakt om in de kruipruimte onder de vloer te kunnen kijken. Of [gedaagden] al dan niet van de gebreken aan de vloer bij de totstandkoming van de overeenkomst op de hoogte waren is echter niet van belang. De verkoper is ook aansprakelijk als hij het gebrek niet kende. Immers, uit het tweede lid van artikel 7:17 BW volgt dat de koper in élk geval de geschiktheid voor normaal gebruik mag verwachten en bovendien hebben [gedaagden] in artikel 5.3. van de koopovereenkomst de uitdrukkelijke garantie daarvan aan [eisers] gegeven. Anderzijds komen op grond van artikel 7:17 BW alsmede op grond van artikel 5.3. van de koopovereenkomst kenbare gebreken voor rekening van de koper. [eisers] kunnen [gedaagden] niet aanspreken als het gaat om gebreken die voor hen kenbaar waren of hadden moeten zijn. De vraag is dus of [eisers] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst wisten of konden weten dan wel hadden moeten weten dat sprake was van de onderhavige gebreken. Uit de stellingen van [eisers] kan worden afgeleid dat zij zich op het standpunt stellen dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Zulks zou onder meer blijken uit de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst. De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen kan immers worden vastgesteld dat [gedaagden] niet bekend waren met de gebreken aan de vloer. Zoals [gedaagden] hebben aangevoerd konden zij [eisers] daarom ten tijde van de aankoop dan ook geen mededeling doen. Van belang is of [eisers] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar de koper twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten. [eisers] stellen dat zij aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. 4.5. De onderhavige woning is meer dan honderd jaar oud. In het algemeen kan bij de aankoop van een in 1916 gebouwde woning noodzakelijk (achterstallig) onderhoud aan de woning worden verwacht. Met het oog daarop hebben [eisers] een bouwtechnische keuring door [adviesbureau 1] laten verrichten. In dit verband heeft [adviesbureau 1] te gelden als hulppersoon van [eisers] . Dit betekent dat fouten van [adviesbureau 1] zijn toe te rekenen aan de kopers i.c. [eisers] . Vast staat dat ten tijde van die keuring de kruipruimte onder de vloer vanwege het aangebrachte parket niet toegankelijk was. In het rapport van [adviesbureau 1] wordt immers gemeld ”dat de kruipruimte door het aangebrachte parket niet zondermeer toegankelijk is”. In dit rapport wordt wel een mogelijkheid aangegeven om de kruipruimte alsnog te kunnen inspecteren. [eiser sub 1] heeft ter zitting verklaard dat die mogelijkheid wel is besproken, maar [eiser sub 1] stelt dat hij niet weet niet of [adviesbureau 1] ook daadwerkelijk aan de makelaar die voor [gedaagden] als verkopend makelaar optrad heeft gevraagd of een toegang tot de kruipruimte kon worden gecreëerd. Kennelijk is door [adviesbureau 1] de beslissing genomen om niet onder de vloer in de kruipruimte te kijken. Uit het rapport van [adviesbureau 2] blijkt dat [adviesbureau 1] niet adequaat op de verkleuringen heeft gereageerd en dat [adviesbureau 1] , die optrad in hoedanigheid van hulppersoon van [eisers] , een fout heeft gemaakt. Dit dient dan ook voor risico van [eisers] te blijven en kan niet aan [gedaagden] worden tegengeworpen. [eisers] hadden de gebreken aan de vloerbalken bij toegang kunnen ontdekken en dus ten tijde van het aangaan van de overeenkomst redelijkerwijs bekend kunnen zijn met de afwezigheid van eigenschappen aan de vloer die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn en nu geen toegang is verkregen daarover vragen moeten stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] dan ook hun onderzoeksplicht verzaakt. [gedaagden] kunnen daarom niet aansprakelijk worden gehouden voor de gebreken aan de woning. 4.6. Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat de vordering van [eisers] als ongegrond wordt afgewezen. 4.7. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisers] worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Abusievelijk is door de griffier een griffierecht van € 78,00 bepaald in plaats van een griffierecht van € 221,00. Dit hogere griffierecht zal alsnog aan [eisers] in rekening worden gebracht. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde.