<nr>1</nr> [eisende partij 1] ,

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 11811423 \ CV EXPL 25-3018 Vonnis van 25 maart 2026 in de zaak van

<nr>1</nr> [eisende partij 1] , 2. [eisende partij 2], beiden te [plaats 1] , eisende partijen, gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders, tegen [gedaagde partij] , te [plaats 2] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. J.G. van Ek. Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] (eisers gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] .

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het exploot van dagvaarding van 14 juli 2025 met producties 1 tot en met 9; - de conclusie van antwoord; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - het bericht van 5 januari 2026 met productie 10 van [eiser] ; - het bericht van 9 januari 2026 met productie 1 en een USB-stick met video-opname van [gedaagde] ; - het bericht van 12 januari 2026 met een reactie van [eiser] op de door [gedaagde] in het geding gebrachte video-opname; - de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. [eiser] heeft aan [gedaagde] de woning aan de [adres] verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 november 2024 en geëindigd op 1 oktober 2025. 2.2. De kale huurprijs bedroeg € 290,00 per maand. Daarnaast bestond de maandelijkse betalingsverplichting uit € 100,00 als voorschot op de vergoeding in verband met de levering van de nutsvoorzieningen (elektriciteit) en € 45,00 als voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten (servicekosten). [gedaagde] diende in totaal dus € 435,00 per maand aan [eiser] te voldoen. 2.3. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan over de maanden januari 2025 tot en met juli 2025 van € 1.329,00. De huur over de maanden augustus en september 2025 heeft [gedaagde] volledig voldaan aan [eiser] .

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en na vermindering van eis, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.529,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, eveneens te vermeerderen met de proceskosten. Het bedrag van € 1.529,42 is als volgt opgebouwd: € 1.329,00 huurachterstand € 198,38 buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw € 2 ,04 wettelijke rente tot 11 juli 2025 € 1.529,42 3.2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door het laten ontstaan van een huurachterstand. Omdat [gedaagde] ook na sommatie niet tot betaling van de achterstand is overgegaan vordert [eiser] ook betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] erkent de hoogte van de huurachterstand. Als verweer doet hij een beroep op huurprijsvermindering omdat volgens hem in het gehuurde een aantal gebreken waren die die vermindering rechtvaardigen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling Huurachterstand 4.1. [gedaagde] heeft de gestelde huurachterstand erkend maar heeft aangevoerd dat hij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van gebreken in het gehuurde. 4.2. De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot een vordering kan instellen tot een evenredige vermindering van de huurprijs. Uit de wetsgeschiedenis en uit de rechtspraak volgt dat een beroep op huurprijsvermindering niet enkel als verweer tegen een vordering tot betaling van de huurprijs kan worden gedaan, maar dat daadwerkelijk een vordering in reconventie dient te worden ingesteld. [gedaagde] heeft dit echter nagelaten. Hij heeft geen vordering in reconventie, zoals voorgeschreven in artikel 137 Rv, ingesteld maar slechts bij wijze van verweer in conventie aangevoerd dat hij aanspraak maakt op huurprijsvermindering zodat dit beroep niet als zodanig kan worden beoordeeld. 4.3. Het voorgaande betekent reeds dat [gedaagde] gehouden is om de huurachterstand die hij heeft laten ontstaan alsnog volledig te betalen. Het gevorderde bedrag van € 1.329,00 aan huurachterstand over de periode van januari tot en met juli 2025 zal daarom worden toegewezen. 4.4. De vordering met betrekking tot betaling van de wettelijke rente over de achterstallige huur zal eveneens worden toegewezen, zoals vermeld in de beslissing. 4.5. Afgezien van het voorgaande en in het geval [gedaagde] wel op deugdelijke wijze een eis in reconventie zou hebben ingediend, heeft te gelden dat hij onvoldoende heeft onderbouwd op grond waarvan hij aanspraak zou kunnen maken op een huurprijsvermindering van 30 % van de maandelijkse huurprijs, hetgeen over de periode van januari tot en met juli 2025 volgens hem een bedrag van € 913,50 zou vertegenwoordigen. Daarvoor geldt immers dat [gedaagde] de huurprijsvermindering had moeten berekenen over de kale huurprijs. Die bedroeg € 290,00 per maand en niet € 435,00 per maand. Bovendien heeft [eiser] aan [gedaagde] al een compensatie van € 60,00 per maand voor de maanden december 2024 tot en met april 2025 aangeboden in verband met het verminderd huurgenot gedurende de werkzaamheden aan de dakbedekking, die begin mei 2025 zijn afgerond, zo heeft [eiser] middels de factuur van de dakdekker aangetoond. Het totaalbedrag van € 300,00 is ook daadwerkelijk in mindering gebracht op de huurachterstand zoals gevorderd in de dagvaarding. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen nader te onderbouwen waarom hij recht meent te hebben op een hogere huurprijsvermindering en tevens over de maanden mei, juni en juli 2025, maar ook dat heeft hij nagelaten. Buitengerechtelijke incassokosten 4.6. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter zal het gevorderde bedrag van € 198,38 inclusief btw, dat overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief, toewijzen. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling zal ook worden toegewezen. Proceskosten 4.7. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 145,45 - griffierecht € 257,00 - salaris gemachtigde € 434,00 (2 punten × € 217,00) - nakosten € 108,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 944,95

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.331,04, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.329,00, met ingang van 14 juli 2025 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 198,38 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken door mr. Bisscheroux op 25 maart 2026.

ECLI:NL:GHAMS:2022:2817, r.o. 3.7 en ECLI:NL:GHAMS:2024:876, r.o. 4.6. Productie 1 bij dagvaarding.