<nr>1</nr> [gedaagde sub 1] ,

<nr>5</nr>De beoordeling Geen nietige opzegging 5.1. Op grond van de wet en de schriftelijke huurovereenkomst kon worden opgezegd tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Verhuurster heeft tegen 1 oktober 2023 opgezegd. Huurders hebben onweersproken gesteld dat zij de huuropzegging pas op 6 oktober 2022 hebben ontvangen. De kantonrechter is het met huurders eens dat dat te laat is; de schriftelijke huuropzegging had voor 1 oktober 2022 in hun bezit moeten zijn. 5.2. Toch vindt de kantonrechter dat huurders zich in dit geval in alle redelijkheid niet op de termijnoverschrijding kunnen beroepen. Het gaat slechts om enkele dagen termijnoverschrijding, terwijl ook vast staat dat huurders er in het gesprek op 16 september 2022 al van op de hoogte zijn gekomen dat verhuurster de huurovereenkomst wilde gaan opzeggen en dat de reden daarvoor was dat verhuurster het gehuurde zelf nodig had. 5.3. Volgens huurders heeft verhuurster in de opzeggingsbrief onvoldoende duidelijk vermeld wat de opzeggingsgrond was. De kantonrechter gaat hier niet in mee. 5.4. Op grond van vaste rechtspraak is niet de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief beslissend, maar de betekenis die de huurders in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mochten toekennen. Daarbij is van belang wat voorafgaand aan de opzeggingsbrief al tussen partijen is besproken over de voorgenomen beëindiging van de huurovereenkomst. 5.5. Verhuurster stelt dat met huurders op 16 september 2002 is besproken dat zij het gehuurde binnen afzienbare termijn nodig had voor de uitbreiding van het themapark en dat zij daarom de huurovereenkomst zou gaan opzeggen tegen 1 oktober 2023. Daarbij zou verhuurster hebben aangegeven dat de investeringen erop gericht zijn om meer bezoekers te trekken en om bezoekers langer te laten verblijven. In het kader van dit laatste doel wilde zij ook haar horeca activiteiten uitbreiden. Met het oog daarop besprak verhuurster met huurders dat zij graag bereid was om te onderzoeken of huurders een rol in de toekomstige horeca van Mind Mystery zouden kunnen krijgen. 5.6. Volgens huurders was echter ten tijde van de opzegging nog niet duidelijk wat de concrete plannen waren en is er slechts “preventief” opgezegd. Hun is verzekerd dat het gehuurde niet zou worden platgegooid. De oorspronkelijke verhuurders hebben bij de verkoop van het gehuurde aan verhuurster met hun afgesproken dat de huurovereenkomst niet zou worden aangetast of worden opgezegd na de verkoop. Huurders vertrouwden daarop. 5.7. Verhuurster stelt echter dat zij in het gesprek van 16 september 2022 ook een tekening van 22 juli 2022 heeft laten zien aan huurders waarop is te zien dat het gehuurde verdwijnt (productie 24 bij de conclusie van repliek). Besproken is dat verhuurster het gehuurde wil “integreren” in het themapark. Zo staat het ook in de huuropzegging. Volgens verhuurster was dan ook zonneklaar voor huurders dat verhuurster het gehuurde zelf wilde gaan gebruiken voor de uitbreiding van de opstallen die zij aan Mind Mystery verhuurt. 5.8. Huurders hebben niet betwist dat verhuurster de tekening van 22 juli 2022 tijdens het gesprek van 16 september 2022 heeft getoond. Volgens huurders lagen er echter ook plannen waarbij het gehuurde niet zou verdwijnen en was op dat moment onvoldoende concreet welke optie het zou worden. Omdat een toekomstige samenwerking nog moest worden onderzocht en verhuurster had medegedeeld dat de huurovereenkomst preventief zou worden opgezegd, zijn huurders van mening dat zij niet hadden hoeven te begrijpen dat er werd opgezegd wegens dringend eigen gebruik. 5.9. De kantonrechter ziet dat anders. De opzeggingsbrief van 19 september 2022 (bijlage 8 bij de dagvaarding) vermeldt: “Zoals wij woensdag jl. hebben besproken, zijn wij helaas genoodzaakt de huurovereenkomst per 1 oktober 2023 formeel te beëindigen. De reden hiervoor is dat wij als eigenaar het pand wensen te gaan integreren in de voorziene uitbreiding van Mind Mystery.” 5.10. Uit het verslag dat huurders zelf hebben opgemaakt van het gesprek van 16 september 2002 (bijlage 21 bij de conclusie van antwoord) blijkt dat met hen is besproken dat verhuurster het park wilde gaan uitbreiden en dat dit de reden is voor opzegging van de huurovereenkomst. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat verhuurster het pand voor zichzelf wilde gaan gebruiken, anders hoefde ze de huurovereenkomst niet op te zeggen. Het verslag zegt niks over een “preventieve opzegging’, maar een preventieve opzegging is ook een opzegging en deze is kennelijk gedaan omdat nog niet duidelijk was of partijen het eens zouden gaan worden over een samenwerkingsvorm. Dat moest nog onderzocht worden. Dat er nog verschillende opties bestonden waaruit nog moest worden gekozen (wel/niet “platgooien” van het gehuurde) maakt niet dat huurders niet hadden hoeven te begrijpen dat verhuurster wilde opzeggen wegens dringend eigen gebruik. In het licht van wat is besproken vallen beide opties onder het integreren van het gehuurde in een voorziene uitbreiding van Mind Mystery als bedoeld in de opzeggingsbrief. De conclusie is dan ook dat huurders de opzeggingsbrief redelijkerwijs zo hadden moeten begrijpen dat de reden voor opzegging dringend eigen gebruik door verhuurster was. Van een nietige opzegging is daarom geen sprake. Wel dringend persoonlijk gebruik Algemeen 5.11. Om te kunnen opzeggen op grond van dringend eigen gebruik is vereist dat verhuurster aannemelijk maakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft om persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. Dat betekent dat het voorgenomen persoonlijk gebruik van het gehuurde voor verhuurster van wezenlijk belang moet zijn. De vraag of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het feit dat er voor verhuurster alternatieven bestaan hoeft aan een beroep op grond van dringend eigen gebruik niet in de weg te staan. Dat zal pas het geval zijn als het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van verhuurster te vergen dat zij dat doet. De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Niet vereist is echter dat verhuurster aantoont dat alle benodigde vergunningen voor de verbouwing inderdaad zullen worden verleend. Enige onzekerheid mag nog bestaan. (‘Rossel’, in T&C Huurrecht, art. 7:296 Burgerlijk Wetboek, aant. 4). Persoonlijk 5.12. Verhuurster heeft onweersproken gesteld dat zij enig aandeelhouder en enig bestuurder is van Mind Mystery B.V. Mind Mystery B.V. huurt het vastgoed waarop zij het themapark exploiteert van verhuurster. Alle opbrengsten van Mind Mystery B.V. komen toe aan verhuurster als enig aandeelhouder. Verhuurster heeft er daarom belang bij dat haar dochtervennootschap Mind Mystery B.V. het themapark optimaal kan exploiteren. 5.13. Verhuurster heeft uittreksels overgelegd uit het handelsregister van haar en Mind Mystery B.V. Het uittreksel van verhuurster vermeldt als activiteiten: “Musea, Overige specialistische zakelijke dienstverlening, Dienstverlening voor uitgevoerde kunst, Het exploiteren van een museum op het gebied van optisch bedrog en aanverwante onderwerpen. Het verzorgen van entertainment en evenementen, de verkoop van merchandise en dergelijke.” Het uittreksel van Mind Mystery B.V. vermeldt “Het exploiteren van een attractiepark op het gebied van optisch bedrog en aanverwante onderwerpen, de verkoop van merchandise en het exploiteren van een horecagelegenheid in het attractiepark.” 5.14. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit dit alles dat verhuurster en Mind Mystery B.V. ten aanzien van het persoonlijk gebruik van het gehuurde met elkaar vereenzelvigd kunnen worden. Dat betekent dat het beoogd gebruik door Mind Mystery B.V. moet worden gezien als persoonlijk gebruik door verhuurster. Dringend nodig hebben 5.15. Verhuurster heeft in het kader van het gestelde dringend eigen gebruik het volgende gesteld. Om ook voor de toekomst relevant te blijven is het nodig om het concept van Mind Mystery te versterken en te moderniseren en bezoekers langer “vast te houden”. Een themapark moet uitbreiden en innoveren om de aandacht van het publiek te blijven trekken. De integratie en uitbreiding van de horeca is in dit kader noodzakelijk. Hierbij heeft verhuurster ook een financieel belang. De uitbreidingsplannen leiden tot een behoorlijke investering en om deze terug te kunnen verdienen moet verhuurster haar horeca activiteiten fors uitbreiden. Met het oog daarop wenst verhuurster een restaurant te realiseren dat ook toegankelijk is voor bezoekers die het park zelf niet bezoeken. Verhuurster heeft het terrein van het gehuurde nodig voor haar uitbreidingsplannen. Op de plek van het gehuurde wenst zij het nieuwe hoofdgebouw te realiseren met daarin attracties, maar ook de nieuwe ingang, gecombineerd met horeca. Dit is een natuurlijke zichtlocatie en ideaal voor de bezoekersstroom. De hoek waarin het gehuurde staat bevindt zich in het snijvlak van het parkeerterrein, de vijver en de aanwezige wandel- en fietsroutes. Deze plek krijgt in het kader van het themapark de prominente plaats die ze verdient, daar waar nu nog sprake is van een rommelige hoek. Door de bundeling van horeca en ingang kan worden bespaard op personeelskosten en doordat de horeca ook los van het park toegankelijk is, kan deze ook na sluitingstijd van het park geopend blijven. In het voorliggende plan hoeft geen bos te worden gekapt en worden de aanwezige open plekken (waaronder het gehuurde) gebruikt. In de nieuwe plannen wordt ook efficiënter met de ruimte op het parkeerterrein omgegaan. 5.16. Volgens huurders is er geen sprake van noodzakelijk dringend eigen gebruik: er liggen ook andere concrete opties op tafel waarbij het themapark succesvol kan worden uitgebreid, zonder dat het gehuurde daarvoor moet wijken. Verhuurster kan in de behoefte voor uitbreiding van de horeca voorzien door gebruik te maken van de – tot nu toe – onbenutte capaciteit van de reeds op het park bestaande horecavoorzieningen. Die capaciteit is groter dan de capaciteit van het restaurant van huurders. Huurders hebben bovendien veel klanten uit de regio die niet het park zelf bezoeken. Verhuurster hoeft dan ook niet te vrezen dat zij in dat scenario huurders beconcurreert. [vorige verhuurders] hebben in 2020 tekeningen laten maken voor hun plannen waarbij het gehuurde zou blijven bestaan en waarbij huurders een rol zouden krijgen. [vorige verhuurders] hebben deze uitbreidingsplannen echter niet kunnen uitvoeren, omdat zij te maken kregen met medische problemen, wat hun heeft doen besluiten tot verkoop van het park en het gehuurde. De plannen uit 2020 hebben zij daarbij overgedragen aan koper, terwijl zij met huurders afspraken dat de huurovereenkomst niet zou worden aangetast en dat huurders hun horecaonderneming op gelijke wijze zouden kunnen blijven exploiteren. Volgens huurders was dit ook geen vreemde afspraak, gelet op de goede verstandhouding, betrokkenheid en input/bijdragen die huurders al die jaren aan het park leverden. Volgens voormalig verhuurder [achternaam] is ook anno 2023 een uitbreiding van het park conform de plannen uit 2020 nog het meest kansrijk. Voor de nieuwe plannen, waarbij het gehuurde moet verdwijnen, is ook nog geen vergunning aangevraagd. Het is ook maar de vraag of die verleend gaat worden. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig en een aantal omwonenden heeft al aangegeven tegen de plannen te zijn. 5.17. De kantonrechter is van oordeel dat het voorgenomen eigen gebruik van het gehuurde, gelet op de uitbreidingsplannen van het themapark, voor verhuurster van wezenlijk belang is. Het feit dat er eventueel een alternatief plan is, waarbij het gehuurde niet hoeft te verdwijnen, staat in dit geval aan de dringendheid van het eigen gebruik door verhuurster niet in de weg. Het staat verhuurster als onderneemster immers vrij om vorm te geven aan de uitbreidingsplannen zoals zij dat zelf als meest passend voor ogen staat. Verhuurster heeft daarbij goed gemotiveerd gekozen voor de volgens haar beste optie, zowel qua toekomstig uiterlijk van het park alsook qua te behalen rendement. Dat de andere optie, waarbij het gehuurde blijft bestaan, een grotere kans heeft om het vergunningentraject succesvol te doorstaan, hebben huurders niet onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat. Ook de afspraken die in het verleden zouden zijn gemaakt tussen de voormalige verhuurders en huurders over het voortbestaan van de huurovereenkomst, kunnen niet verhinderen dat verhuurster nu toch een andere keuze maakt. Niet gesteld is immers dat verhuurster als partij bij die afspraken is betrokken en het blijkt ook nergens uit. Huurders kunnen zich daarom jegens verhuurster niet beroepen op met de vorige verhuurders gemaakte afspraken. 5.18. Het feit dat er nog geen vergunning is aangevraagd en de uitkomst daarvan onzeker is, maakt niet dat het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is en dat de vordering daarom zou moeten worden afgewezen. Volgens vaste rechtspraak is immers niet vereist dat verhuurster aantoont dat alle benodigde vergunningen inderdaad worden verleend. Enige onzekerheid mag bestaan. Verhuurster heeft in dit verband gesteld dat er vanuit de gemeente positief is gereageerd op de plannen. Ter onderbouwing heeft zij verwezen naar diverse adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Horst aan de Maas (CRK, ook wel aangeduid als de “welstandscommissie”). In het advies van 22 juli 2022 (bijlage 26 bij de dagvaarding) staat: “De gemeente heeft gekeken naar parkeerbeleid en bestemmingsplan en is op hoofdlijnen akkoord met initiatiefnemer.” Vervolgens is er in het CRK-advies van 18 juli 2023 (bijlage 33 bij de conclusie van repliek in conventie) sprake van een akkoord op hoofdlijnen. Het advies wordt gegeven aan het college van burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, in het kader van de aanvraag voor een principeverzoek. In het daaropvolgende CRK-advies van 10 oktober 2023 (bijlage 34 bij de conclusie van repliek in conventie) spreekt de Commissie haar voorkeur uit voor gevelontwerp C, zonder daaraan nog verdere voorwaarden of adviezen voor de aanvrager aan te verbinden. Huurders hebben bij conclusie van dupliek diverse e-mails van de gemeente Horst aan de Maas (gericht aan buurtbewoners) overgelegd. Uit de e-mails blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niets anders dan dat de toets van het principeverzoek nog niet is afgerond (e-mail van 13 oktober 2023) en dat een en ander mogelijk is vertraagd in verband met aanpassingen/wijzigingen in de gebiedsvisie (onder andere de e-mail van 6 december 2023). Hoewel er dus enige onzekerheid bestaat of de plannen kunnen doorgaan, kan op grond van die e-mails op dit moment niet worden gezegd dat het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Conclusie 5.19. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat verhuurster voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Tijdstip einde huurovereenkomst 5.20. Vervolgens dient de kantonrechter het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop huurders het gehuurde ontruimd aan verhuurster ter beschikking moeten stellen. Huurders hebben verzocht hierbij rekening te houden met de gevolgen van de coronapandemie zoals die voor hen ook vandaag de dag nog voelbaar zijn. Huurders hebben daartoe aangevoerd dat zij financieel flink getroffen zijn door de coronamaatregelen en dat zij behoorlijke schulden hebben moeten maken bij de belastingdienst. Het gaat om ruim € 171.000,00 aan loonheffing en omzetbelasting en voor huurders zelf om ruim € 53.000,00 en een kleine € 40.000,00 aan inkomstenbelasting (bijlage 12 bij de conclusie van antwoord). Voor deze schulden loopt volgens huurders een betalingsregeling van vijf jaar vanaf oktober 2022. Daarnaast staat er voor Boscafé ’t Rimpelt B.V. (de andere onderneming van huurders) een belastingschuld open van in totaal ruim € 76.000,00 aan loonheffing, omzetbelasting en vennootschapsbelasting. De schulden kunnen volgens de boekhouder van huurders worden terugbetaald bij een voortzetting van de huurovereenkomst en een ongewijzigde exploitatie. In de kern komt dit betoog van huurders erop neer dat, nu er in de corona-tijd investeringen zijn gedaan (namelijk het aangaan van schulden), zij de kans zouden moeten hebben die investeringen terug te verdienen/af te betalen. 5.21. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) (onder meer en weliswaar in het kader van huurprijsvermindering) overwogen dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Volgens de Hoge Raad valt het nadeel dat wordt veroorzaakt door de coronamaatregelen in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. Daarom moet het nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten – in beginsel gelijk worden verdeeld over de verhuurder en de huurder. 5.22. Analoog hieraan komt het de kantonrechter redelijk voor het einde van de (al in 2013 ingegane) huurovereenkomst niet te stellen op een termijn van vijf jaar na de datum waartegen is opgezegd, wat huurders eigenlijk willen, maar op een termijn van tweeënhalf jaar. In zoverre wordt het (ondernemers)risico van het niet kunnen beschikken door verhuurster over het gehuurde en het (ondernemers)risico van het niet kunnen terugverdienen van investeringen door huurders verdeeld over verhuurster en huurders. Een en ander betekent dat het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en huurders het gehuurde ontruimd ter beschikking dienen te stellen aan verhuurster wordt vastgesteld op 31 maart 2026. Nu nog geen tegemoetkoming in de verhuiskosten 5.23. Huurders hebben hun vordering daartoe nog niet onderbouwd. Nu een beëindiging op korte termijn nog niet aan de orde is, lijkt het weinig zinvol nu al een nadere aktewisseling te laten plaatsvinden. De vordering wordt daarom zonder nadere aktewisseling afgewezen. Geen uitvoerbaar verklaring bij voorraad 5.24. De opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering. Op grond van artikel 7:295 BW kan dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard indien het verweer van huurders hem kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is niet het geval. De vordering wordt daarom afgewezen. Proceskosten 5.25. In de uitkomst van de procedure (de huurovereenkomst wordt beëindigd, maar niet zo snel als verhuurster wil) ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren en wel zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt.