<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK LIMBURG Zittingsplaats Maastricht Burgerlijk recht Zaaknummer 6088943 CV EXPL 17-5277 Vonnis van 5 juli 2017 in het kort geding van WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT, gevestigd te Maastricht, eisende partij, gemachtigde mr. N. Kooistra tegen [gedaagde] , wonend te [woonplaats] aan de [adres 1] , gedaagde partij, gemachtigde mr. L. Hermans. Partijen zullen hierna Maasvallei en [gedaagde] genoemd worden.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het exploot van dagvaarding d.d. 23 juni 2017 met producties de van de zijde van [gedaagde] op 30 juni 2017 ingekomen producties de mondelinge behandeling ter zitting van 3 juni 2017. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. [gedaagde] huurt van Maasvallei de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (verder te noemen: het gehuurde). 2.2. In verband met een grootschalige herontwikkeling in de wijk waarin het gehuurde is gelegen staat de sloop van onder andere het gehuurde gepland in augustus 2017, waarna op diezelfde plek vanaf december 2017 nieuwbouw gerealiseerd zal worden. De nutsvoorzieningen ter plaatse zullen, volgens de planning, in augustus worden afgesloten. 2.3. Sinds juli 2015 is Maasvallei met een van de dochters (verder te noemen: [naam dochter gedaagde] ) van [gedaagde] (die zelf op leeftijd is en met gezondheidsproblemen kampt) in gesprek over de voorgenomen sloop van de wijk en nieuwbouw en over de (tijdelijke) herhuisvesting van [gedaagde] . 2.4. In maart 2016 bezichtigt [naam dochter gedaagde] namens [gedaagde] een door Maasvallei aangeboden niet-geliberaliseerde huurwoning in verband met de herhuisvesting, waarna [naam dochter gedaagde] op 15 maart 2016 telefonisch aan Maasvallei laat weten dat [gedaagde] liever een geliberaliseerde woning wil betrekken. Maasvallei neemt daarop contact op met meerdere verhuurmakelaars om op die wijze aan de wens van [gedaagde] tegemoet te kunnen komen en regelt diverse bezichtigingen voor [gedaagde] . 2.5. Op 15 april 2016 heeft [naam dochter gedaagde] een e-mailbericht aan Maasvallei gestuurd waarbij zij het volgende te kennen geeft: “Ik heb vandaag mijn moeder ingeschreven in het nieuw te realiseren privé verzorgingshuis in Maastricht. Het zal medio januari opgeleverd worden. Zij zal aansluitend haar intrek daar nemen. Tot die tijd hoop ik dat ze gewoon op haar huidige adres kan blijven maar indien nodig, kan ik zorgen voor tijdelijke opvang in de vorm van shortstayhuur.” 2.6. Op 19 september 2016 schrijft Maasvallei per e-mailbericht het volgende aan [naam dochter gedaagde] : “Beste [naam dochter gedaagde] , Ons laatste contact dateert alweer van april van dit jaar. Je hebt me toen laten weten, dat je moeder staat ingeschreven voor een nog te realiseren privé verzorgingshuis in het centrum van Maastricht, welke medio januari opgeleverd gaat worden. Graag zou ik een door je moeder getekende verklaring willen ontvangen, waarin bevestigd wordt dat je moeder naar dit verzorgingshuis gaat verhuizen.” 2.7. Een dag later (20 september 2016) ontvangt Maasvallei een reactie per e-mailbericht van [naam dochter gedaagde] : “Het nieuw te realiseren verzorgingstehuis zal in het oude [naam pand] aan de [adres 2] worden gevestigd. Elis Thuiszorg is de initiatiefnemer. Een en ander heeft wel wat vertraging opgelopen maar mijn moeder zal uiteraard zodra het mogelijk is verhuizen. Ik zal zsm je zo’n verklaring doen toekomen.” 2.8. Maasvallei stuurt een dag later een brief aan [gedaagde] met de volgende inhoud: “Naar aanleiding van het huisbezoek, dat mevr. [naam medewerkster Maasvallei] en dhr. [naam medewerker Maasvallei] u brachten in het bijzijn van uw dochter op 21 maart 2016, willen wij u nog het navolgende bevestigen: • Het is u bekend dat Maasvallei de bestaande oude woning in [naam wijk] wilt slopen en vervangen door nieuwbouw; • Maasvallei heeft u medegedeeld, dat in begin 2017 uw huidige woning in het kader van van de nieuwe bouwplannen vrij dient te zijn voor sloop van de woning; • Voor deze plannen is voor u, als zittende huurder, het Sociaal Plan van Maasvallei van toepassing. Het Sociaal Plan met de bijbehorende vergoedingen is aan u overhandigd. In april 2016 heeft uw dochter aangegeven, dat u ingeschreven staat voor een nog te realiseren privé verzorgingstehuis in het oude [naam pand] aan de [adres 2] te [woonplaats] . Het complex zou medio januari 2017 opgeleverd gaan worden. Bijgaand sturen wij u in tweevoud de vaststellingovereenkomst met het vriendelijke verzoek één door u getekend exemplaar aan ons te retourneren.” In het daarbij meegestuurde en reeds door een medewerkster van Maasvallei maar nog niet door [gedaagde] ondertekende stuk staat dat de huurovereenkomst wordt beëindigd per 31 maart 2017 en dat het gehuurde uiterlijk op die dag volledig ontruimd aan Maasvallei ter beschikking dient te worden gesteld. Dit stuk is door Maasvallei ook aan [naam dochter gedaagde] toegestuurd. 2.9. [naam dochter gedaagde] heeft op 10 oktober 2016 per e-mailbericht aan Maasvallei - voor zover hier van belang - het navolgende bericht: “(…) De verhuisdatum zal, volgens mondelinge afspraak gemaakt tijdens het huisbezoek eerder dit jaar, 31 mei 2017 zijn. Indien het voor haar mogelijk is al eerder te verhuizen dan zal ze uiteraard alles vroeger willen opleveren.” 2.10. Op 18 oktober 2016 heeft Maasvallei vervolgens - onder meer - het volgende aan [naam dochter gedaagde] bericht: “Bijgaand stuur ik je de aangepaste vaststellingsovereenkomst. Ik heb de einddatum veranderd in 31 mei 2017. Vriendelijk verzoek ik je deze aangepaste vaststellingsovereenkomst door je moeder te laten ondertekenen en aan ons te retourneren.” 2.11. Maasvallei heeft op 21 november 2016 nog geen ondertekend exemplaar van de vaststellingsovereenkomst retour ontvangen, weshalve zij [naam dochter gedaagde] vraagt wanneer zij dit alsnog tegemoet kan zien. [naam dochter gedaagde] antwoordt op 28 november 2016 per e-mailbericht als volgt: “Inderdaad heeft de ondertekening door mijn moeder enige vertraging opgelopen. Dit vanwege de onzekerheid over de precieze opleverdatum van het project met de nieuwe zorgwoningen in Maastricht. Ik heb zelf regelmatig contact met de projectleider en die verzekert mij dat er alles aangedaan wordt om de opleverdatum te halen. Echter het kan altijd zo zijn dat er ietwat later opgeleverd zal worden als voorzien. Zodat mijn moeder nu niet tweemaal moet verhuizen binnen 1 maand of dakloos is gedurende 1 maand, zou ik je willen vragen enige coulantie te verlenen met betrekking tot de definitieve vertrekdatum. Natuurlijk streef ik er ook naar dat alles zsm verloopt en daar zal ik dan ook mijn uiterste best voor blijven doen.” 2.12. Maasvallei reageert op 5 december 2016 als volgt: “Natuurlijk hebben we begrip voor de situatie van je moeder. Op jouw verzoek hebben wij inmiddels de einddatum meerdere keren verplaatst, zodat je moeder niet twee keer zou moeten verhuizen. De alleruiterste datum dat de sleutels van de woning moeten worden ingeleverd is 31 juli 2017. Helaas is verder uitstel echt niet meer mogelijk. Bijgaand tref je de gewijzigde vaststellingsovereenkomst aan met het vriendelijke verzoek om deze te laten ondertekenen door je moeder en aan ons te retourneren.” 2.13. Na enige verdere correspondentie over en weer ontvangt Maasvallei op 25 januari 2017 een op 14 januari 2017 door [gedaagde] ondertekende vaststellingsovereenkomst aangaande de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 juli 2017 en de ontruiming van het gehuurde, welke volgens die vaststellingsovereenkomst uiterlijk op die datum geschied dient te zijn. 2.14. Op 13 april 2017 ontvangt Maasvallei een e-mailbericht van [naam dochter gedaagde] waarin zij te kennen geeft dat de oplevering van het woonzorgproject - door externe factoren - verdere vertraging heeft opgelopen en waarin zij wederom om enige coulance verzoekt (“het is een kwestie van 4 tot 8 weken verlenging”). 2.15. In haar reactie op laatstgenoemd e-mailbericht geeft Maasvallei op 19 april 2017, onder verwijzing naar het eerdere bericht van 5 december 2016, te kennen dat verdere verplaatsing van de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Tegelijkertijd worden daarbij twee tijdelijke woningen aangeboden, beide in [woonplaats] op de [adres 3] , waarvan één uit de sociale woningbouw en één uit de vrije sector. [gedaagde] is niet op die aanboden ingegaan. 2.16. [naam dochter gedaagde] laat vervolgens op 9 mei 2017 het volgende weten aan Maasvallei: “Gezien het feit dat moeder al ruim 30 jaar een goede huurder is en altijd medewerking heeft verleend in alle situaties, lijkt het me niet meer dan redelijk dat zij nu juridisch zich zal laten bijstaan ten einde niet als 75jarige gehandicapte vrouw het onderspit moet delven vanwege een al jaren slepende kwestie bij de Maasvallei over het te slopen en nieuwe te ontwikkelen gebied waar zij al ruim 30 jaar woonachtig is.”

<nr>3</nr>De vordering en het geschil 3.1. Maasvallei vordert de veroordeling van [gedaagde] - kort gezegd - tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2017 en onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten met rente en in de nakosten. 3.2. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling 4.1. Het gestelde spoedeisend belang, gelegen in de geplande sloop van het gehuurde in augustus 2017, is op zichzelf niet betwist en staat daarmee vast. 4.2. Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient te worden beoordeeld of het aannemelijk is dat de rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt. 4.3. Naar het oordeel van de kantonrechter is het (méér dan) aannemelijk dat een bodemrechter een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering (in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) zal toewijzen. Vaststaat immers dat Maasvallei reeds sinds 2015 met [gedaagde] over de geplande sloop en nieuwbouw in gesprek is en dat zij reeds in december 2016 te kennen heeft gegeven dat, gelet op die planning - die niet alleen het gehuurde maar de gehele wijk waarin het gehuurde zich bevindt betreft - de sloop van het gehuurd zal gaan plaatsvinden in augustus 2017, zodat verder uitstel voor de ontruiming niet mogelijk is. Bovenal heeft [gedaagde] een vaststellingsovereenkomst gesloten met Maasvallei waarbij de huurovereenkomst is beëindigd per 31 juli 2017 en waarbij [gedaagde] zich heeft verbonden om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen. Dat de oplevering van de zorgwoning waar [gedaagde] naartoe wil verhuizen (fikse) vertraging heeft opgelopen is onder de gegeven omstandigheden een risico dat voor haar rekening dient te blijven. Het beroep op overmacht faalt. Kennelijk geniet het niet de voorkeur van [gedaagde] om in betrekkelijk korte tijd twee keer te moeten verhuizen (hoewel [naam dochter gedaagde] in april 2016 nog expliciet te kennen gaf zo nodig voor tijdelijk woonruimte voor [gedaagde] te kunnen zorgen in de vorm van shortstayhuur), hetgeen op zichzelf begrijpelijk is, doch dit weegt niet op tegen de belangen van Maasvallei om conform haar planning voortgang te maken met de sloop en nieuwbouw van de onderhavige wijk. Door [gedaagde] aan haar verplichting uit de vaststellingsovereenkomst te houden, handelt Maasvallei onder deze omstandigheden niet in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid waarnaar partijen bij de overeenkomst zich dienen te gedragen. Dat [gedaagde] het gehuurde al 30 jaar lang bewoont, is in dit kader niet relevant. [gedaagde] geraakt door de ontruiming niet in een noodsituatie. Er is immers vervangende woonruimte beschikbaar. Dat de twee door Maasvallei aangeboden huurwoningen om gezondheidsredenen niet geschikt zijn voor [gedaagde] , zoals ter zitting is aangevoerd, is op geen enkele wijze met (medische) stukken nader onderbouwd zodat daaraan voorbijgegaan dient te worden. De gevorderde voorziening zal worden toegewezen. 4.4. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming voor zover nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van gedaagden, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 Rv en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt. 4.5. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Maasvallei tot de datum van dit vonnis begroot op € 614,31, bestaande uit € 400,00 aan salaris gemachtigde, € 117,00 aan griffierecht en € 97,31 aan explootkosten. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de achtste dag van betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening. 4.6. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] uiterlijk op 31 juli 2017 met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Maasvallei te stellen, 5.2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Maasvallei tot de datum van dit vonnis begroot op € 614,31, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening, 5.3. veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Maasvallei volledig aan de veroordeling onder 5.1. en 5.2. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening. 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken. RK