<nr>1</nr>De procedure

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht zaaknummer / rolnummer: C/03/201709 / KG ZA 15-39 Vonnis in kort geding van 5 maart 2015 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1], eiser, advocaat mr. A.J.L.J. Pfeil te Maastricht, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2], gedaagde, advocaat mr. R.H.J.G. Borger te Maastricht. Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 t/m 7- de brief van [eiser] met productie 8- de producties 1 t/m 13 van [gedaagde] de mondelinge behandeling op 12 februari 2015 met de pleitnota van [gedaagde]- de brief van 23 februari 2015 van [gedaagde] met bijlagen- de brief van 25 februari 2015 van [eiser] met bijlagen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. Bij overeenkomst van 11 februari 2004 heeft [eiser] aan [gedaagde] verkocht en in eigendom overgedragen het onder de naam “[naam]” geëxploiteerde horecabedrijf bestaande uit de inventaris zich bevindende in het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] (een historische carréboerderij), de goodwill, de handelsnaam en de exploitatierechten. 2.2. Bij overeenkomst van 23 maart 2004 heeft [eiser] aan Brand Bierbrouwerij B.V. (hierna: “Brand”) het bedrijfspand, bestaande uit het café, de bovenwoning en het voor het pand gelegen terras, verhuurd. Artikel 1.2 van deze huurovereenkomst luidt:“De binnenplaats met bijbehorende stallen behoren niet tot het gehuurde. Hiervan wordt de brouwerij het gebruiksrecht verleend als opslagruimte/terras, zolang deze niet anderszins wordt gebruikt. Na twee jaar, gedurende welke de brouwerij het gebruiksrecht in ieder geval heeft, zal verhuurder een voorstel doen om de betreffende ruimte aan de brouwerij te verhuren,(…). 2.3. Brand heeft op haar beurt de bedrijfsruimte aan [gedaagde] verhuurd. In die huurovereenkomst staat:“De binnenplaats met bijbehorende stallen behoren niet tot het gehuurde. Hiervan wordt de huurder het gebruiksrecht verleend als opslagruimte/terras, zolang deze door de pandeigenaar niet anderszins wordt gebruikt. Uiterlijk na twee jaar, zal brouwerij een voorstel doen om de betreffende ruimte aan de huurder te verhuren.” 2.4. [eiser] heeft bij brief van 8 maart 2007 een voorstel aan Brand gedaan om de schuur op de verhoging op de binnenplaats met een oppervlakte van ± 50 m2, het terras op de verhoging en het gebruik van de uitgang [adres] te huren, voor € 500,00 voor de schuur zonder en € 750,00 voor de schuur mét verdiepingsvloer. Brand heeft op haar beurt, bij brief van 19 maart 2007, aan [gedaagde] een huurvoorstel gedaan. Brand schrijft:“Wij zullen u in de gelegenheid stellen de huidige huurovereenkomst uit te breiden met het huren van een nieuwe ruimte van ca. 50 m2 op de verhoging in de te renoveren voormalige stal onder de volgende condities (alle bedragen voor zover van toepassing excl. b.t.w.):- de huurprijs wordt verhoogd met € 500,00 per maand;- (…)- indien u in de betreffende ruimte een verdiepingsvloer met trap wenst, zal het hiervoor genoemde bedrag ad € 500,00 worden verhoogd naar € 750,00 per maand. Aan dit voorstel verbinden wij als voorwaarden dat wij met de pandeigenaar overeenstemming bereiken omtrent het huren van de betreffende ruimte, (…)” 2.5. [gedaagde] heeft dit aanbod van Brand afgewezen en zulks bij brief van 16 mei 2007 aan [eiser] meegedeeld. Brand heeft op haar beurt [eiser] geantwoord geen gebruik te willen maken van diens huurvoorstel. Er is dus geen huurcontract m.b.t. de binnenplaats tot stand gekomen. [gedaagde] is de binnenplaats met bijgebouwen wel blijven gebruiken, hetgeen [eiser] heeft gedoogd. 2.6. [gedaagde] heeft op enig moment de twee aan de binnenplaats gelegen poorten, waardoor men vanaf de openbare weg toegang heeft tot de binnenplaats, vanaf de binnenzijde vergrendeld, en heeft bij brief van 3 december 2014 [eiser] de toegang tot het horecabedrijf, het bijbehorende terras, de opslag en het achtterrein (de binnenplaats) ontzegd. In reactie hierop heeft [gedaagde] bij brief van 3 december 2014 het recht van [eiser] op gebruik van de binnenplaats c.a. opgezegd tegen 1 februari 2015.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld:a. de in diens bezit zijnde sleutels van de beide poorten bij [eiser] in te leveren;b. de vergrendeling van beide poorten op te heffen en opgeheven te houden en [eiser] te allen tijde vrije toegang tot de binnenplaats met bijgebouwen via beide poorten te verlenen;c. het door of in opdracht van [gedaagde] op de binnenplaats opgerichte schuurtje af te (doen) breken zonder schade aan de eigendommen van [eiser];d. het gebruik van de poorten, de binnenplaats, de bijgebouwen en de verhoging achter het pand te beëindigen en deze te ontruimen en ontruimd te houden,een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee na betekening van het vonnis in gebreke mocht blijven, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling a. en b. inleveren sleutels beide poorten, ontgrendeling en vrije doorgang 4.1. [eiser] is eigenaar van de binnenplaats en de poorten die toegang geven tot de binnenplaats. [gedaagde] heeft [eiser] de toegang tot het horecabedrijf en tot de binnenplaats ontzegd, en deze afgesloten (zie 2.6). [eiser] heeft als gevolg daarvan geen toegang meer tot de binnenplaats, noch via het horecabedrijf, noch vanaf de openbare weg. 4.1.1. Het spoedeisend belang van [eiser] bij opheffing van deze situatie volgt uit de inbreuk op zijn eigendomsrecht en het feit dat hij de binnenplaats nodig heeft voor toegang tot de bijgebouwen en de zaken van zichzelf en van derden die hij daar heeft opgeslagen. 4.1.2. Krachtens de koopovereenkomst met [eiser] (zie 2.1) en de met instemming van [eiser] gesloten huurovereenkomst met Brand (zie 2.3) heeft [gedaagde] het exclusieve recht van exploitatie en gebruik van het café, de bovenwoning en het voor het pand gelegen terras. Krachtens dit recht mag [gedaagde] aan [eiser] de toegang tot deze ruimten ontzeggen. De binnenplaats behoort echter (zie 2.3) niet tot het gehuurde. [gedaagde] heeft daarom op de binnenplaats niet het exclusieve gebruiksrecht, en evenmin de bevoegdheid de aan de binnenplaats gelegen poorten te vergrendelen of [eiser] anderszins de toegang tot de binnenplaats te belemmeren of ontzeggen. Door dat wel te doen maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser], hetgeen onrechtmatig is. Reeds op deze grond dient [gedaagde] de sleutels van de beide poorten in te leveren, de poorten te ontgrendelen en [eiser] vrije doorgang te verlenen. De vorderingen onder a. en b. worden toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom zal worden verminderd en gemaximeerd als hierna onder 5.1 te formuleren.c. afbraak schuurtje 4.2. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om een spoedeisend belang bij afbraak van het schuurtje aan te nemen. Zoals [gedaagde] heeft gesteld en [eiser] niet heeft betwist, heeft [eiser] toegestaan dat [gedaagde] dit schuurtje plaatste en het gebruik ervan door [gedaagde] voor de bedrijfsvoering van het café jarenlang gedoogd. [eiser] heeft niets gesteld waaruit volgt dat het thans, vooruitlopend op een oordeel van de bodemrechter over de rechten van partijen m.b.t. het schuurtje, noodzakelijk is het schuurtje af te breken. De vordering onder c. wordt afgewezen. d. beëindiging gebruik poorten, binnenplaats, bijgebouwen en verhoging 4.3. [gedaagde] voert tegen deze vordering aan dat Brand jegens [eiser] (zie 2.2) en hij jegens Brand (zie 2.3), en daarvan afgeleid hij rechtstreeks jegens [eiser], nog altijd het in de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte opgenomen gebruiksrecht heeft voor de poorten, de binnenplaats en de bijgebouwen. Er is namelijk nooit een acceptabel voorstel (zie 2.4) gedaan tot verhuur van de binnenplaats en de stallen, terwijl Brand daartoe krachtens art. 1.2. van de huurovereenkomst verplicht was. Het beperkte huurvoorstel, voor 50m2 op de verhoging, was onacceptabel. Het gebruiksrecht is daardoor niet omgezet in een huurrecht, zoals partijen bedoeld hadden, en in stand gebleven. Als het gebruiksrecht al zou zijn geëindigd, ontbreekt mede i.v.m. het langdurig gedogen door [eiser] van het gebruik door [gedaagde] van de binnenplaats c.a. het spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] om die situatie te beëindigen. Tot slot is de opzegging van het gebruiksrecht op 3 december 2014 tegen 1 februari 2015 (zie 2.6) zonder voldoende zwaarwegende grond en op onredelijk korte termijn gedaan, aldus [gedaagde]. 4.3.1. Het spoedeisend belang van [eiser] volgt uit zijn bevoegdheid om zijn onroerende zaken van een ieder die deze zonder recht houdt, op te eisen. 4.3.2. Aan deze bevoegdheid van [eiser] als eigenaar doet het gebruiksrecht om niet van [gedaagde] niet af, tenzij [eiser] misbruik van deze bevoegdheid zou maken door beëindiging van dit gebruik te vorderen. Dit laatste is gesteld noch gebleken. Of dit gebruiksrecht de jure eerder was geëindigd door de niet-totstandkoming van een huurovereenkomst binnen de door partijen beoogde termijn (zie 2.4 en 2.5), kan in het midden blijven, nu het gebruik door [gedaagde] ondanks dat een huurovereenkomst in 2007 niet tot stand is gekomen de facto is voortgezet, zonder bezwaar van [eiser] of van Brand. De vraag is dan ook, op welke termijn het gebruiksrecht thans eindigt. Gelet op de omstandigheden van het geval - waaronder de onrechtmatige belemmering door [gedaagde] van de toegang van [eiser] tot de binnenplaats en het ook van de zijde van [gedaagde] achterwege blijven van een voorstel om voor het gebruik van de binneplats c.a. huur te gaan betalen - moet het gebruiksrecht geacht worden thans door de opzegging te zijn geëindigd. [eiser] had niet de verplichting een (zwaarder wegende) opzeggingsgrond te noemen dan hij gedaan heeft, en de door hem in acht genomen termijn wordt als redelijk gekwalificeerd. De vordering onder d. is daarom toewijsbaar, behoudens het navolgende. 4.3.3. Krachtens artikel 2.111 van het Bouwbesluit dient de bedrijfsruimte te beschikken over ten minste één vluchtroute, dat wil zeggen een weg waarlangs bezoekers de ruimte kunnen verlaten wanneer de ingang waardoor zij dit hebben betreden als gevolg van brand daartoe onbruikbaar is. Partijen hebben zich na de mondelinge behandeling met name erover uitgelaten of de bedrijfsruimte krachtens het Bouwbesluit over een tweede vluchtroute dient te beschikken, maar hebben (ook ter gelegenheid van de mondelinge behandeling) niet met voldoende duidelijkheid gesteld dat het gehuurde over een permanent begaanbare eerste vluchtroute beschikt. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat deze er (naast de hoofdingang, die naar zijn aard niet als vluchtroute geldt) niet is, en dat als zodanig de poort aan de achterzijde van de binnenplaats dient en geschikt is. Niettegenstaande de verbazingwekkende afsluiting van deze vluchtroute door degene die verplicht is hem te hebben (zie 2.6), [gedaagde] zelf, kan de toewijzing aan [eiser] van zijn vordering niet tot gevolg hebben dat aan de bedrijfsruimte de enige - voor exploitatie ervan als café wettelijk verplichte - vluchtweg wordt ontnomen. De vordering onder d. zal derhalve, op de hierna te formuleren wijze, aldus worden toegewezen dat [gedaagde] het recht op gebruik van de binnenplaats en de poorten voor zover nodig om de vluchtweg vanuit het café te realiseren, behoudt. 4.4. Met het bovenstaande zijn partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld. De voorzieningenrechter zal daarom de proceskosten compenseren, aldus dat elk de eigen kosten draagt.

<nr>5</nr>De beslissing De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om de in diens bezit zijnde sleutels van beide poorten bij [eiser] althans diens raadsman in te leveren op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee na de betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,--, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de vergrendeling van beide poorten op te heffen en opgeheven te houden en [eiser] derhalve te allen tijde vrije toegang tot de binnenplaats met bijgebouwen via beide poorten te verlenen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee na de betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,--, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om het gebruik van de poort aan de linkerzijde van de binnenplaats, de binnenplaats behoudens het gedeelte dat voor personen nodig is om te gaan van de achteringang van de bedrijfsruimte naar de poort aan de achterzijde van de binnenplaats, de bijgebouwen en de verhoging achter het pand te beëindigen, en één en ander met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee na de betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,- 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af, 5.6. compenseert de kosten van deze procedure, Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken. EvdP