<nr>1</nr> [eiseres] te [woonplaats] ,

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/674455 KG ZA 24-994 Vonnis in kort geding van 29 november 2024 in de zaak van

<nr>1</nr> [eiseres] te [woonplaats] , 2. [eiser] te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. H.M. van Eerten te Zwolle, tegen: HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND te Leiden, gedaagde, advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam. Eisers worden hierna ‘ [eisers] c.s.’ genoemd en gedaagde wordt hierna ‘het Hoogheemraadschap’ genoemd.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 24 oktober 2024 met producties; - de akte overlegging producties (producties 1 tot en met 4) van de zijde van het Hoogheemraadschap; - de op 8 november 2024 van de zijde van [eisers] c.s. overgelegde producties 11 tot en met 13; - de op 15 november 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

<nr>2</nr>De feiten Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eisers] c.s. wonen aan de [adres 1] te [plaats 1] (verder: de woning). Schuin tegenover de woning, aan de overkant van de weg, ongeveer ter hoogte van de woning aan de [adres 2] , ligt aan de oeverrand van de ringvaart een loswal met een strook grond. De loswal met de aangrenzende oeverrand behoort tot het perceel dat kadastraal bekend is als [kadastraal nummer 1] . Op onderstaande afbeelding staat de loswal links in het omcirkelde deel van het perceel weergegeven (gemarkeerd met het witte kruis met daarin de tekens “NP”). Daarnaast, aan de linkerzijde, ligt nog een strookje grond waarop een hek is geplaatst. 2.2. De loswal wordt al sinds lange tijd gebruikt door [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam] ). [bedrijfsnaam] is een bedrijf dat zich bezig houdt met de bouw van jachten. De werf van [bedrijfsnaam] is gevestigd op Kaag-eiland. Voor [bedrijfsnaam] worden materialen/voorraden per vrachtwagen/trailercombinaties op de loswal gelost c.q. overgeladen op zogenaamde platbodems om over water te worden getransporteerd naar de scheepswerf op Kaag-eiland. Met de groei van de onderneming van [bedrijfsnaam] door de jaren, is ook het gebruik van de loswal geïntensiveerd. 2.3. Het Hoogheemraadschap heeft op 28 oktober 2008 een besluit genomen waarbij [bedrijfsnaam] een persoonlijk gebruiksrecht is toegekend voor het tijdelijk gebruik van de loswal (hierna: het besluit) en het daaraan grenzende water. Het besluit is ondertekend door het Hoogheemraadschap. [bedrijfsnaam] heeft het besluit ‘voor akkoord’ ondertekend. Als bijlage I bij het besluit is een tekening gevoegd waarop staat weergegeven welk perceel “water t.b.v. steiger” wordt verhuurd: 2.4. In 2021 is door het Hoogheemraadschap en [bedrijfsnaam] een huurovereenkomst vastgelegd (hierna: de huurovereenkomst) waarin onder meer het volgende staat opgenomen: “[partijen, voorzieningenrechter] komen overeen: Dat Rijnland aan huurder [ [bedrijfsnaam] , voorzieningenrechter] verhuurt een loswal en een perceel water ten behoeve van het afmeren van een pont met een lengte van circa 22,5 meter en een breedte van 4 meter ten opzichte van de kant water in de ringvaart van de Haarlemmermeerpolder, nabij [adres 2] te [plaats 1] , kadastraal bekend [kadastraal nummer 2] (gedeeltelijk), geheel en al zoals op bijgevoegde tekening schetsmatig is weergegeven, hierna: het gehuurde.” De huurovereenkomst vermeldt als ingangsdatum 24 oktober 1983 en eindigt op 31 mei 2049. De huurprijs bedraagt € 226,89 per jaar. Verder staat in de huurovereenkomst opgenomen dat [bedrijfsnaam] , indien van toepassing, de verplichting heeft de noodzakelijke vergunningen te verkrijgen van andere bevoegde instanties zoals een omgevingsvergunning van de gemeente. Op de tekening bij de huurovereenkomst staat onder meer het volgende afgebeeld: 2.5. Op 29 augustus 2024 heeft het Hoogheemraadschap in het Waterschapsblad zijn voornemen gepubliceerd om over te gaan tot verkoop van een perceel water en loswal nabij [adres 2] te [plaats 1] . In de publicatie staat onder meer het volgende opgenomen: “ Rijnland is voornemens om tot verkoop over te gaan van een perceel aan een bij ons bekende partij: Objectinformatie: Voornemen: Verkoop perceel water en loswal aan huidige gebruiker Kadastraal bekend: [kadastraal nummer 1] (gedeeltelijk) Plaatselijk bekend: nabij [adres 2] te [plaats 1] De beoogde partij is de meest geschikte partij. Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft door deze publicatie uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).” In de publicatie is een wachttijd van 20 kalenderdagen opgenomen. Daarbij staat vermeld dat na het verstrijken van de wachttijd Rijnland overgaat tot verkoop aan “de meest geschikte partij”. 2.6. [eisers] c.s. zijn bij emailbericht van 9 september 2024 opgekomen tegen het voornemen van het Hoogheemraadschap. Zij hebben onder meer aangevoerd dat het gebruik van de loswal door [bedrijfsnaam] sinds jaar en dag veel overlast met zich brengt, onder meer bestaande uit: geluidsoverlast, gevaarlijke verkeerssituaties, gevaarlijke stoffen en tanken van schepen, milieuvervuiling/stank, aantasting van woongenot/leefomgeving, trillingen in de omgeving en schade aan woningen. [eisers] c.s. hebben de vraag opgeworpen of het gebruik van [bedrijfsnaam] voldoet aan Nederlandse wet- en regelgeving en of het gebruik van de loswal past binnen het bestemmingsplan. Zij hebben alternatieven voor [bedrijfsnaam] geschetst. [eisers] c.s. hebben kenbaar gemaakt het oneens te zijn met het voornemen van het Hoogheemraadschap. 2.7. Het Hoogheemraadschap is bij emailbericht van 13 september 2024 voorbijgegaan aan de bezwaren van [eisers] c.s. omdat door [eisers] c.s. niet kenbaar is gemaakt waarom zij een meer geschikte kandidaat zouden zijn dan [bedrijfsnaam] . Verder heeft het Hoogheemraadschap toegelicht dat uitsluitend de gemeente [plaats 2] bevoegd is om handhavend op te treden, en dat het het Hoogheemraadschap vrijstaat de grond te verkopen. 2.8. Bij emailbericht van 16 september 2024 hebben [eisers] c.s. bij Rijnland kenbaar gemaakt dat ook zij geïnteresseerd zijn in de aankoop van het perceel water en de loswal nabij [adres 2] te [plaats 1] . Zij hebben voorgesteld de locatie na aankoop voor activiteiten ten behoeve van de samenleving in te zetten, zodat het de leefbaarheid in [plaats 1] ten goede komt. [eisers] c.s. hebben onder meer voorgesteld de kade in te richten voor ligplaatsen van sloepen, bankjes te plaatsen en een opstapplek te creëren voor toeristen. 2.9. Het Hoogheemraadschap heeft kenbaar gemaakt dat [eisers] c.s. geen geschiktere kandidaat is dan [bedrijfsnaam] , zodat het Hoogheemraadschap tot overdracht van het perceel over zal gaan, tenzij [eisers] c.s. daartegen tijdig in kort geding opkomen. Verder heeft het Hoogheemraadschap kenbaar gemaakt een driepartijengesprek te hebben gehad met [bedrijfsnaam] en de gemeente [plaats 2] om de mogelijkheden te bespreken om de door de omwonenden ervaren overlast te verminderen, maar dat zij niet betrokken is bij daarover eventueel te maken afspraken. Ook heeft het Hoogheemraadschap kenbaar gemaakt nog wel twee locaties te hebben onderzocht die mogelijk als alternatieve opstel/wachtlocatie (voor vrachtauto’s) zouden kunnen dienen.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. [eisers] c.s. vorderen – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. het Hoogheemraadschap te verbieden om (een gedeelte van) het [kadastraal nummer 1] te [plaats 2] te verkopen en te leveren aan [bedrijfsnaam] ; II. het Hooghemraadschap te gebieden om een openbare selectieprocedure te organiseren voor zover zij alsnog (een deel van) voornoemd kadastraal perceel zal willen verkopen en leveren aan derden/private partijen; een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- per overtreding; met veroordeling van het Hoogheemraadschap in de kosten van de procedure. 3.2. Daartoe voeren [eisers] c.s. – samengevat – het volgende aan. Het Hoogheemraadschap heeft niet op grond van objectieve, verifieerbare en redelijke criteria gemotiveerd op grond waarvan zij meent dat [bedrijfsnaam] de meest geschikte koper, althans de enige serieuze gegadigde, is voor het perceel. Verder is in het geheel onbepaald welk deel van het kadastrale perceel het Hoogheemraadschap voornemens is te verkopen. [eisers] c.s. zijn daarbij een meer geschikte kandidaat dan [bedrijfsnaam] om richting te geven aan het gebruik van de loswal in overeenstemming met de feitelijke ruimtelijke ontwikkelingen ter plaatse. Het gebruik van de loswal door [bedrijfsnaam] is bovendien in strijd met het bestemmingsplan en de planvoorschriften, aldus [eisers] c.s. 3.3. Het Hoogheemraadschap voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

<nr>4</nr>De beoordeling van het geschil 4.1. De vraag ligt voor of [eisers] c.s. met succes kunnen opkomen tegen de voorgenomen verkoop en levering van een perceel water en loswal van het Hoogheemraadschap aan [bedrijfsnaam] . 4.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat in deze procedure geen oordeel wordt gegeven over de vraag of [bedrijfsnaam] door haar gebruik van de loswal in strijd handelt met het bestemmingsplan, zoals [eisers] c.s. uitvoerig hebben aangevoerd. Voor die beoordeling dient een bestuursrechtelijke procedure. Dat een dergelijke procedure loopt of heeft gelopen is overigens niet gebleken. Vast staat in ieder geval wel dat [bedrijfsnaam] al vele jaren gebruik maakt van de loswal en dat de gemeente daarvan op de hoogte is. De gemeente is eveneens op de hoogte van de bezwaren van omwonenden tegen het intensieve gebruik van de loswal en zij is daarom met [bedrijfsnaam] om de tafel gegaan om te bekijken of tegemoet gekomen kan worden aan bezwaren van de omwonenden. Dat heeft niet geleid tot het aanwijzen van een andere locatie voor [bedrijfsnaam] . Dat de gemeente van oordeel is dat het huidige gebruik van de loswal door [bedrijfsnaam] dient te worden gestaakt is evenmin gebleken. Bij de verdere beoordeling zal daarom de feitelijke situatie tot uitgangspunt worden genomen. 4.3. Voor de vraag of het Hoogheemraadschap met de voorgenomen verkoop van het perceel aan [bedrijfsnaam] in strijd handelt met het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778), geldt het volgende. Uit het Didam-arrest volgt dat wanneer een overheidslichaam van plan is een onroerende zaak te verkopen, voldaan moet worden aan bepaalde voorwaarden. De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest onder meer geoordeeld dat: uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn (rechtsoverweging 3.1.4); dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen (rechtsoverweging 3.1.5). De Hoge Raad heeft verder geoordeeld dat de in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. 4.4. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de publicatie van 29 augustus 2024 van het Hoogheemraadschap waarin de voorgenomen verkoop van een perceel water en loswal kenbaar is gemaakt, niet voldoet aan de eisen die de Hoge Raad in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Daarvoor is allereerst van belang dat de publicatie niet is voorzien van de vereiste motivering waarom [bedrijfsnaam] als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop en verder geldt dat het te verkopen perceel door het Hoogheemraadschap onvoldoende precies is afgebakend. 4.5. In de publicatie van het Hoogheemraadschap wordt vermeld dat [bedrijfsnaam] de “meest geschikte” partij is voor het te verkopen perceel. Ook in de navolgende correspondentie met [eisers] c.s. duidt het Hoogheemraadschap [bedrijfsnaam] aan als de “meest geschikte” kandidaat voor het perceel. Ter zitting is van de zijde van het Hoogheemraadschap toegelicht dat het – in lijn met het Didam-arrest – bedoeld heeft kenbaar te maken dat [bedrijfsnaam] de “enige serieuze gegadigde” (en dus niet de “meest geschikte”) is voor het perceel. Waarom [bedrijfsnaam] de enige serieuze gegadigde voor het perceel zou zijn, heeft het Hoogheemraadschap ter zitting ook nader gemotiveerd. Een belangrijke omstandigheid in dat verband is volgens het Hoogheemraadschap de nog tot 2049 lopende huurovereenkomst die het Hoogheemraadschap met [bedrijfsnaam] heeft gesloten. Ook is toegelicht dat de loswal voor [bedrijfsnaam] onmisbaar is vanwege de vestiging op Kaag-eiland. Verder is erop gewezen dat de loswal in combinatie met de goederenpont van [bedrijfsnaam] dient voor het overbrengen van hulpdiensten in geval van calamiteiten. Geen van deze gezichtspunten staan echter vermeld in de publicatie van 29 augustus 2024. In feite bevat de publicatie alleen de conclusie dat [bedrijfsnaam] “de meest geschikte partij” (waarbij dus kennelijk is bedoeld: de enige serieuze gegadigde) is voor het perceel. Daarmee voldoet het Hoogheemraadschap niet aan het vereiste dat de Hoge Raad stelt dat (kort samengevat) het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Er is dan ook sprake van een motiveringsgebrek in de publicatie. 4.6. Dat het Hoogheemraadschap in deze kortgedingprocedure alsnog heeft gemotiveerd dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria [bedrijfsnaam] de enige serieuze gegadigde voor de aankoop is, herstelt het motiveringsgebrek niet, nu hetgeen ter zitting naar voren is gebracht derden niet bereikt. Om wel aan de Didam-vereisten te voldoen, dient het Hoogheemraadschap, indien hij dat nog wenst, zijn voornemen tot verkoop aan [bedrijfsnaam] daarom opnieuw publiek kenbaar te maken, maar nu voorzien van de vereiste motivering. Daartegen kan vervolgens zo nodig door derden binnen een nieuwe termijn van 20 kalenderdagen worden opgekomen. Op de uitkomst van een en ander kan de voorzieningenrechter niet vooruitlopen. Het door [eisers] c.s. onder I. gevorderde verbod zal daarom worden toegewezen. 4.7. Met [eisers] c.s. is de voorzieningenrechter verder van oordeel dat het te verkopen perceel ook onvoldoende precies is afgebakend in de aankondiging. In de publicatie is het te verkopen perceel aangeduid als het “perceel water en loswal nabij [adres 2] te [plaats 1] ”. Als kadastrale aanduiding staat vermeld “ [kadastraal nummer 1] (gedeeltelijk)”, maar om welk gedeelte van het perceel het precies gaat, volgt niet uit de publicatie. Dat het gaat om het perceel water en loswal aan de huidige gebruiker, biedt evenmin een handvat om de precieze afbakening van het te verkopen perceel te bepalen. Voor derden is het niet evident welk deel van het perceel door de huidige gebruiker ( [bedrijfsnaam] ) precies mag worden gebruikt. De gearceerde delen op de tekeningen die als bijlagen bij het besluit (uit 2008) en de huurovereenkomst (uit 2021) zijn gevoegd verschillen. Deze gearceerde delen beogen aan te duiden welk deel van het perceel door [bedrijfsnaam] in gebruik is genomen, althans door haar is gehuurd, maar voor de verschillen in de tekening is van de zijde van het Hoogheemraadschap geen verdere verklaring gegeven. Daarmee bestaat temeer aanleiding om het te verkopen perceel in de openbare aankondiging preciezer af te bakenen. Ter zitting heeft de rentmeester van het Hoogheemraadschap telefonisch toegelicht dat het te verkopen object ziet op de loswal (het stuk grond met het witte kruis erin) en een strook oever van 50 centimeter breed en een deel water, zoals gearceerd op de bijlage bij de huurovereenkomst. Het deel naast de loswal waarop het hek geplaatst staat, zou daar uitdrukkelijk niet toe behoren. Omdat dit alles uit de publicatie niet kenbaar is, ziet de voorzieningenrechter aanleiding te bepalen dat het Hoogheemraadschap in een eventuele nieuwe openbare aankondiging het te verkopen perceel nauwkeurig moet concretiseren. Het wordt aan het Hoogheemraadschap overgelaten of zij voor deze invulling gebruik maakt van een kaart waarop het te verkopen perceel staat afgebakend of op andere wijze een specificatie geeft. 4.8. Het door [eisers] c.s. onder II. gevorderde gebod voor het Hoogheemraadschap om tot een openbare selectieprocedure over te gaan wijst de voorzieningenrechter af. Of het tot een openbare selectieprocedure zal moeten komen, is nu nog onzeker. Het Hoogheemraadschap mag immers een nieuw deugdelijk gemotiveerd besluit nemen tot verkoop aan [bedrijfsnaam] indien zij dat nog wenst. Op de uitkomst van mogelijke bezwaren daartegen kan nu nog niet vooruit worden gelopen door op voorhand te bepalen dat er alsnog een openbare selectieprocedure moet plaatsvinden. 4.9. Het Hoogheemraadschap is een overheidsinstelling, die rechterlijke uitspraken pleegt na te komen. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding daaraan in dit geval te twijfelen, zodat er geen dwangsom zal worden opgelegd aan het Hoogheemraadschap. 4.10. Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld ziet de voorzieningenrechter aanleiding de kosten van de procedure te compenseren.

<nr>5</nr>De beslissing De voorzieningenrechter: 5.1. verbiedt het Hoogheemraadschap om op basis van het op 29 augustus 2024 gepubliceerde voornemen over te gaan tot verkoop en levering van (een gedeelte van) het [kadastraal nummer 1] te [plaats 2] aan [bedrijfsnaam] ; 5.2. gebiedt het Hoogheemraadschap om, indien het opnieuw wenst over te gaan tot publicatie van een voornemen om (een gedeelte van) het [kadastraal nummer 1] te [plaats 2] te verkopen en te leveren aan [bedrijfsnaam] , het te verkopen perceel nauwkeurig te concretiseren en een motivering op te nemen voor de aan het voornemen ten grondslag liggende redenen; 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2024. ddg