proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van <?linebreak?>5 januari 2023 in de zaak tussen

Overwegingen 1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking verminderd tot een waarde van € 532.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 2. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 1930. De woning heeft een inhoud van ongeveer 634 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 590 m². Ook heeft de woning een aanbouw van 100 m3, vier dakkapellen en twee overkappingen. Bij de woning behoren tevens een stenen en een houten schuur. 3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 4. Eiser bepleit een waarde van € 452.000. Daartoe stelt hij – zakelijk weergegeven – dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de scheuren in de woning als gevolg van de sloop van de nabij gelegen school, de verzakkingen tussen het voor- en achterhuis, de fundering die vervangen dient te worden, de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, met het feit dat een deel van het perceel is gelegen op een weg die ook door derden wordt gebruikt en de slechte ligging van de woning. Ook stelt eiser dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden en dat hij de matrix op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ reeds in de bezwaarfase van verweerder had moeten ontvangen. 5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken. 6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde waardematrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] [nummer 2] te [plaats 2] (verkocht op 11 september 2018 voor € 550.500), [adres 3] [nummer 3] te [plaats 3] (verkocht op 9 juli 2019 voor € 515.000), [adres 4] [nummer 4] te [plaats 3] (verkocht op 10 juni 2019 voor € 542.500) en [adres 5] [nummer 5] te [plaats 4] (verkocht op 31 mei 2018 voor € 580.000). De referentieobjecten zijn – net als de onderhavige woning – van hetzelfde bouwtype, komen uit dezelfde bouwperiode, hebben een zelfde waardering (namelijk gemiddeld) voor de voorzieningen van de woning en zijn ook in het buitengebied van gemeente Westland gelegen. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat voor het buitengebied van de diverse kernen in de gemeente Westland een zelfde grondstaffel wordt gehanteerd en voorts dat woningen uit de buitengebieden beter vergelijkbaar met elkaar dan met woningen die in de dezelfde kern zijn gelegen. Met deze verklaring acht de rechtbank de verschillende liggingen van de woningen dan ook vergelijkbaar. Met de verschillen in inhoud, oppervlakte van het perceel, onderhoud en kwaliteit is voldoende rekening gehouden. Niet is gebleken dat de prijs per kubieke meter van € 399 en de prijs per vierkante meter van het perceel van € 367 te hoog zijn vastgesteld. 8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het voorgaande niet af. Zoals uit de voorgaande overweging volgt, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De stelling van eiser dat de sloop van de school scheurvorming aan zijn woning tot gevolg heeft gehad, heeft verweerder gemotiveerd weersproken met haar verklaring dat de tussen de woning en de school enige afstand zit. Ook overweegt de rechtbank dat eiser op geen enkele wijze de scheurvorming als gevolg van de sloop van de school aannemelijk heeft gemaakt. Ten aanzien van de door eiser gestelde verzakkingen en het moeten vervangen van de fundering overweegt de rechtbank dat eiser met hetgeen hij heeft gesteld de genoemde waardeverminderende factoren niet aannemelijk heeft gemaakt. In dit licht wijst de rechtbank er voorts op dat eiser (of diens gemachtigde) het verzoek van verweerder voor een inpandige opname heeft afgewezen. Met een inpandige opname had verweerder de door eiser gestelde waardeverminderende factoren kunnen waarnemen. Dat eiser het verzoek van de inpandige opname heeft afgewezen en verweerder daardoor niet op de hoogte is van de, voor zover hier al sprake van is, waardeverminderende factoren, dient dan ook voor rekening en risico van eiser te komen. Wat betreft de slechte ligging heeft verweerder voorts een correctie van 15% op de grondprijs toegepast. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze correctie hoger dient te zijn. Ook volgt uit de matrix dat het deel van het perceel wat ziet op de weg die ook door derden wordt gebruikt, niet bij de waardering is meegenomen. 9. Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet de verplichting de waardematrix reeds in de bezwaarfase aan eiser toe te zenden. Op verweerder rust slechts de plicht om de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen. De waardematrix is pas in de beroepsfase opgemaakt en is dan ook niet gebruikt voor het bepalen van de waarde in de bezwaarfase. 10. De rechtbank is voorts niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel of enig ander rechtsbeginsel. 12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard. 13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: