<nr>1</nr>De procedure

Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/619021 / / KG ZA 21-959 Vonnis in kort geding van 23 november 2021 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] te [plaats], eiseres, advocaat mr. J. Klein Molekamp te [plaats], tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid H & B BOUW B.V. te Voorhout, gedaagde, advocaat mr. D. Lasschuit te Den Haag. Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘H&B’.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 18 oktober 2021, met producties; - de conclusie van antwoord, met producties; - de pleitnota van [eiseres] ; 1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 9 november 2021. Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

<nr>2</nr>De feiten Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eiseres] houdt zich bezig met de detailhandel in en de reparatie van motorfietsen en onderdelen daarvan. [eiseres] is eigenaar van het bedrijfspand met ondergrond aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het bedrijfspand). Bestuurder en aandeelhouder van [eiseres] is de heer [A] , die thans 77 jaar oud is. 2.2. Nadat makelaar [B] ( [B] ) eind 2019 contact had gehad met de dochter van [A] , heeft hij architect [C] (hierna: [C] ) van architectenbureau Ontwerpbureau [C] en Partners te [plaats] opdracht gegeven onderzoek te doen naar de (verschillende varianten voor) herontwikkeling van het bedrijfspand. 2.3. Op 13 maart 2020 hebben [B] en [C] met betrekking tot het bedrijfspand een (ontwikkel)plan gepresenteerd aan [eiseres] . 2.4. Op 25 juni 2020 is er een bespreking gevoerd tussen [eiseres] , [B] , en [C] . Hierbij heeft [B] een koopprijs van € 650.000,- genoemd. 2.5. In een handgeschreven brief van 27 juni 2020 heeft [eiseres] het volgende geschreven: Perceel en grond € 725.000,- Bij sloop pand wil ik bij opbrengst staalconstructie en balken ½ van de opbrengst Bij koppelverkoop wil ik 1/3 van het verschil hebben Kan ik wel de verkoop op mijn naam daar ik dan geen btw hoef af te dragen? Maar dat moet dan wel nagezien worden Wil dat wel op papier hebben. 2.6. Op 24 juli 2020 is er een bespreking gevoerd tussen [eiseres] , [B] , en [C] . Hierbij was ook de heer [D] (hierna: [D] ) aanwezig. [D] is middellijk bestuurder van H&B Bouw Holding B.V. (hierna: H&B Holding) die op beurt bestuurder is van H&B. Tijdens deze bespreking is aan [eiseres] een conceptontwikkelovereenkomst voorgelegd, met daarin een koopprijs van € 725.000 en waarin H&B Holding als koper staat vermeld. In de considerans staat vermeld: “In aanmerking nemende dat: Partijen in teamverband bovenstaande woningbouwontwikkeling tot stand wensen te brengen (…)”. De overeenkomst bevat ten behoeve van de koper een ontbindende voorwaarde met betrekking tot bodemonderzoek. Daarnaast bevat de overeenkomst de volgende voorwaarden:  bij koppelverkoop wenst de verkopende partij 1/3 van het verschil van de[r] verkoop van de grond te ontvangen.  de koop geschiedt onder de voorwaarde dat het verkochte wordt overgedragen op basis van 6% overdrachtsbelasting voort verklaart verkoper indien nodig medewerking te verlenen aan een juridische eigendomsoverdracht van de onroerende zaak door middel van een zogenoemde “Groninger Akte” om de 6% overdrachtsbelasting te kunnen waarborgen en te voorkomen dat er 21% btw dient te worden betaald. [eiseres] heeft deze overeenkomst niet ondertekend. 2.7. Bij brief van 4 augustus 2020 heeft [eiseres] aan [B] geschreven dat hij zich niet kan vinden in de gestelde voorwaarden. In deze brief schrijft [eiseres] onder meer het volgende: “Bij ons eerste gesprek heb ik duidelijk aangegeven wat ik wilde, dit wijkt wel erg af van wat jullie voorwaardes zeggen. De prijs van het pand staat vast, daar zal ik niets over zeggen. In de bouw meegaan, is niet afgesproken, daar ga ik echt niet in mee, en zo heeft het voor mij geen zin om verder te gaan met jullie” 2.8. Op 10 augustus 2020 is met betrekking tot het bedrijfspand een principeverzoek ingediend bij de gemeente Lisse door architectenbureau Ontwerpbureau [C] en Partners te [plaats]. 2.9. Op 9 september 2020 is een aangepaste conceptontwikkelovereenkomst opgesteld door of in opdracht van H&B. Ook in deze overeenkomst staat H&B Holding als koper vermeld. In de overeenkomst zijn de in 2.6 vermelde voorwaarden aangevuld. Er is onder meer opgenomen dat verkopende partij een voorschot van € 100.000,- voldoet aan [eiseres] . 2.10. Vanaf 29 september 2020 heeft [eiseres] een aantal keer telefonisch gesproken met [B] . Hierbij is onder meer gesproken over de hoogte van de voorschotbetaling. 2.11. Op of omstreeks 22 oktober 2020 heeft [eiseres] aan [B] meegedeeld dat hij niet meer met hem wil praten en dat hij inmiddels in gesprek is met een andere partij 2.12. Bij (advocaat)brief van 4 november 2020 heeft H&B [eiseres] gesommeerd tot nakoming van de met betrekking tot het bedrijfspand gesloten koopovereenkomst. 2.13. Bij e-mail van 6 november 2021 heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat hij nooit met H&B heeft onderhandeld, maar alleen met [B] . 2.14. Na daartoe op 17 november 2020 verlof te hebben verkregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft H&B op 18 november 2020 ten laste van [eiseres] conservatoir beslag tot levering gelegd op het bedrijfspand. 2.15. Op 30 november 2020 heeft H&B bij deze rechtbank een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [eiseres] , waarin zij levering van het bedrijfspand vordert. Aan deze vordering heeft H&B ten grondslag gelegd dat er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en, subsidiair, dat de onderhandelingen tussen partijen zover gevorderd waren dat het [eiseres] niet meer vrij stond zich uit de onderhandelingen terug te trekken. In reconventie vordert [eiseres] opheffing van het conservatoire beslag. 2.16. Op 8 december 2020 heeft een door H&B aangezochte notaris een conceptakte van koop en levering opgesteld. In deze conceptakte staat H&B als kopende partij vermeld. 2.17. In een door hem op 9 juni 2021 ondertekende verklaring heeft [B] onder meer het volgende verklaard over het verloop van de onderhandelingen na 27 juni 2020: “Rekening houdend met de voorwaarden van [eiseres] is vervolgens een ontwikkelovereenkomst opgesteld waarin o.a. opgenomen was door hem verlangde koopsom. Deze eerste versie voldeed in grote lijnen aan zijn wensen alleen rees er bij hem onduidelijkheid over het btw verhaal en het, zoals hij dat omschreef, meegaan in de bouw. Dit punt berust op gebrek aan kennis/inzicht over hoe de ontwikkeling in de praktijk tot stand gebracht zou worden. Er is nooit sprake geweest van meeparticiperen in de bouw noch dat hij de te realiseren woningen zelf zou moeten verkopen of daar risico voor zou dragen. Gedurende diverse gesprekken en contactmomenten hebben [C] en ik hem geadviseerd om te gaan praten met een notaris/fiscalist, zodat hij door een onafhankelijk derde over de transactie geadviseerd werd en een voor hem zo fiscaal vriendelijk mogelijke oplossing zou worden bereikt. Bovendien kreeg ik het gevoel dat door zijn gebrek aan kennis van verkopen van onroerend goed het wantrouwen werd vergroot en dit de transactie in de weg zou kunnen staan. Een eigen adviseur had bij [eiseres] de nodige zorgen kunnen wegnemen. Ik kreeg de indruk dat [eiseres] gezien de kosten die dit advies met zich meebrengt hier niet naar heeft geluisterd. Hij gaf aan nog wel een klant van hem te kunnen raadplegen en heeft vervolgens internet afgezocht en kwam met warrige verhalen over btw risico's. Hierop heb ik hem wederom geadviseerd hierover professioneel advies te vragen. Uiteindelijk resulteerde dit in het niet ondertekenen van de ontwikkelovereenkomst. Dit heeft hij per brief kenbaar gemaakt waarop ik contact heb opgenomen om te horen waar de pijnpunten zich bevonden. Reden was met name zijn zorg over de risico's die hij zou lopen bij het betalen van btw, een mogelijk faillissement van de aannemer en het meegaan in de bouw. Daarnaast verlangde [eiseres] dat de aannemer hem 1/3 van de koopsom vooruit zou betalen. Ik heb uitgelegd dat dit hoogst ongebruikelijk is en dat 1/3 onredelijk hoog is. Dit punt is besproken met H&B Bouw en naar aanleiding daarvan hebben wij een tegenvoorstel gedaan om €100.000 vooruit te betalen. De heer [eiseres] gaf aan dat hij dit geld nodig zou hebben voor herhuisvesting en het feit dat hij zijn bedrijfsactiviteiten zou moeten afbouwen en daardoor inkomsten zou gaan mislopen. In deze contactmomenten over het verder invullen van de voorwaarden heeft [eiseres] ingestemd met het indienen van het principeverzoek. Dit mede omdat het gehele proces al de nodig tijd had gekost en er voldoende vertrouwen was (kennelijk ook bij [eiseres] ) de nog resterende geschilpunten te kunnen overbruggen. Tevens was het voor [eiseres] belangrijk om ook een stip op de horizon te hebben waar hij uiteindelijk naar toe zou kunnen gaan werken. Het antwoord op de aanpassing in de ontwikkelovereenkomst deed lang op zich wachten, [eiseres] gaf aan dat hij met de bank moest gaan praten en dat hij tevens ook even vakantie wilde houden. Uiteindelijke liet hij weten dat hij volgens zijn bank helemaal niet kan verkopen en dat hij daarom genoodzaak[t] was het verkoopproces te be[ë]indigen. Hierop heb ik geprobeerd te achterhalen wat het exacte probleem nu was, teneinde mee te kunnen denken over een passende oplossing. Echte duidelijkheid op dit punt werd door [eiseres] in onze diverse contactmomenten nooit gegeven.” 2.18. Bij brief van 10 juni 2021 heeft de rechtbank aan partijen meegedeeld dat in verband met opgetreden vertraging de mondelinge behandeling van de bodemprocedure pas in 2022 kan worden ingepland. 2.19. Bij brieven van 26 juli en 14 september 2021 heeft [E] Bouwprojecten B.V. (hierna: [E] ) aan [eiseres] meegedeeld dat zij erop vertrouwt dat zij op niet al te lange termijn tot aankoop van het bedrijfspand kan overgaan en dat zij, indien dat anders is, zich moet beraden op de intrekking van haar bod en opzegging van de overeenkomst.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. [eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – H&B te veroordelen het conservatoire beslag op het bedrijfspand te heffen, zulks op straffe van een dwangsom en met veroordeling van H&B in de proceskosten. 3.2. Aan deze vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Het beslagrekest is (net als de dagvaarding in de hoofdzaak) op essentiële onderdelen in strijd met artikel 21 Rv. Het beslag is vexatoir, aangezien er geen (mondelinge of schriftelijke) overeenkomst is, en al helemaal niet met H&B. Voorts is nooit voldaan aan de door [eiseres] gestelde voorwaarden met betrekking tot btw en het niet deelnemen aan de bouw, zodat ook daarom geen overeenkomst tot stand is gekomen. Aangezien [eiseres] zijn onderneming wenst te beëindigen en [E] door het voortduren van het beslag als koper van het bedrijfspand dreigt af te haken, dient de te maken belangenafweging in het voordeel van [eiseres] uit te vallen. Indien [E] afhaakt, ziet [eiseres] haar inspanningen om het bedrijfspand te verkopen verloren en zal zij gedwongen zijn de onderneming verder te exploiteren. 3.3. H&B voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

<nr>4</nr>De beoordeling van het geschil 4.1. Ingevolge artikel 705 lid 2 Rv wordt een conservatoir beslag opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Het ligt op de weg van [eiseres] om, met inachtneming van de beperkingen van het kort geding, aannemelijk te maken dat de door H&B gepretendeerde vordering ondeugdelijk is of dat het voortduren van het beslag om andere redenen niet kan worden gerechtvaardigd. Deze beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. Een conservatoir beslag strekt er naar zijn aard toe om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken. Ambtshalve wordt hierbij overwogen dat een vordering tot opheffing van een conservatoir beslag naar haar aard spoedeisend is en dat het concrete (spoedeisend) belang wordt meegewogen in de belangenafweging. Artikel 21 Rv 4.2. [eiseres] heeft aan haar vordering tot opheffing ten grondslag gelegd dat het beslagrekest zodanige onjuistheden bevat dat de beslagen reeds daarom, op grond van artikel 21 Rv, moeten worden opgeheven. Zij doelt hiermee kennelijk op het feit dat de datum van de tweede conceptovereenkomst gelegen is na het afbreken van de onderhandelingen op 4 augustus 2020, het feit [eiseres] niet rechtsreeks met H&B heeft onderhandeld en op stellingen met betrekking tot uitlatingen van [eiseres] die H&B niet heeft onderbouwd. Deze door [eiseres] gestelde onjuistheden kwalificeren evenwel niet als onjuistheden die aanleiding geven voor opheffing van het beslag. H&B heeft met betrekking tot de datum van de conceptovereenkomst gesteld dat zij heeft bedoeld te verwijzen naar de eerdere conceptovereenkomst van 24 juli 2020. Voorts is aannemelijk dat partijen na de brief van 4 augustus 2020 nog contact met elkaar hebben gehad, zodat mogelijk is dat de onderhandelingen (in ieder geval in de visie van H&B) na die datum zijn voortgezet. Daarnaast heeft H&B verklaard dat [B] namens haar heeft onderhandeld en staat vast dat H&B (vertegenwoordigd door [D] ) bij ten minste één bespreking (die van 24 juli 2020) aanwezig is geweest. Overigens betreffen het geen evidente onjuistheden maar punten van debat tussen partijen die mogelijk in de bodemprocedure een rol kunnen spelen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is geen sprake van misleiding door onvoldoende toelichting. De gestelde onjuistheden en/of onvolledigheden doen niet af aan de (mogelijke) vordering van H&B tot nakoming van de volgens haar tussen partijen gesloten overeenkomst. Hierbij wordt opgemerkt dat het de rechter vrij staat de beslissing om een beslag niet op te heffen te baseren op feiten en omstandigheden die niet in het beslagrekest waren vermeld, maar in het opheffingsgeding nader door de beslaglegger ten grondslag zijn gelegd aan de vordering ter verzekering waarvan het beslag is gelegd (zie Hoge Raad 17 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1074). Belangenafweging - deugdelijkheid van de vordering 4.3. Tussen partijen staat vast dat er gedurende geruime tijd onderhandelingen zijn gevoerd met betrekking tot de verkoop van het bedrijfspand. Er is weliswaar geen koopovereenkomst ondertekend, maar vaststaat dat [B] en [C] (al dan niet voor H&B) met medeweten van [eiseres] concrete plannen hebben gemaakt om het bedrijfspand te ontwikkelen en dat de door [eiseres] voorgestelde koopprijs is geaccepteerd, net als de door [eiseres] geformuleerde voorwaarde met betrekking tot een koppelverkoop. Het verweer van [eiseres] dat zij nooit met H&B heeft onderhandeld, doet niet af aan de bereikte overeenstemming op die onderdelen. Uit niets blijkt dat [eiseres] redelijkerwijs mocht verwachten dat [B] voor zichzelf onderhandelde. Niet in geschil is dat [D] , als vertegenwoordiger van de beoogde kopende partij, bij de bespreking van 24 juli 2020 aanwezig was en dat hij bevoegd was om zowel H&B als H&B Holding te vertegenwoordigen. Nadat [eiseres] dus uiterlijk op 24 juli 2020 ermee bekend werd dat H&B Holding dan wel H&B als kopende partij zou optreden, heeft zij daartegen ook geen bezwaren gemaakt. Haar bezwaren hadden betrekking op andere punten. Dat de (precieze) kopende partij voor [eiseres] van doorslaggevend belang was, is daarom niet aannemelijk. Nu H&B Holding voor zover nodig haar vorderingen op [eiseres] aan H&B heeft gecedeerd, zal de voorzieningenrechter er voorshands vanuit gaan dat H&B een beroep toekomt op de afspraken die [D] op 24 juli 2020 met [eiseres] heeft gemaakt. 4.4. Vast staat dat de gevoerde onderhandelingen niet hebben geleid tot ondertekening van een overeenkomst. H&B heeft gesteld dat zij in het gesprek van 24 juli 2020 de door [eiseres] gevraagde koopprijs met de bijbehorende voorwaarden heeft aanvaard, zodat op dat moment op hoofdlijnen een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, en dat daarbij door H&B wel enkele ontbindende voorwaarde werden bedongen. Volgens H&B is [eiseres] daarbij gevraagd om medewerking te verlenen aan de rechtstreekse levering van de kavels aan de kopers van de woningen omdat op die manier in de overdrachtsbelasting kon worden geleverd in plaats van in de btw. [eiseres] heeft daartegenover echter aangevoerd dat haar in dat gesprek (door [C] ) is gezegd dat zij moest meedoen met de ontwikkeling van het bedrijfspand, wat [eiseres] niet wilde, dat zij plotseling geconfronteerd werd met ontbindende voorwaarden wat niet overeen kwam met wat zij daarvoor had besproken en dat [eiseres] de garantie dat zij geen btw (ook niet bij wijze van naheffing) hoefde te betalen niet op papier heeft gekregen, en dat zij daardoor haar vertrouwen heeft verloren en er geen koopovereenkomst, ook niet op hoofdlijnen, tot stand is gekomen. H&B heeft met verwijzing naar de conceptovereenkomst van 24 juli 2020 betwist dat [eiseres] zou moeten deelnemen aan de ontwikkeling van het bedrijfspand en dat de ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld met betrekking tot het bodemonderzoek) standaardvoorwaarden betroffen. Zij heeft verder gesteld dat het probleem met de btw was opgelost door er een grondtransactie van te maken, zodat er overdrachtsbelasting verschuldigd was en geen btw. Echter, uit de verklaring van [B] , die wordt ondersteund door [C] , blijkt ook dat, zoals [eiseres] stelt, er bij de heer [eiseres] op 24 juli 2020 onduidelijkheid bestond over “het btw-verhaal” en “meegaan in de bouw”. Dat op die onderdelen op 24 juli 2020 geen wilsovereenstemming is bereikt, is gelet daarop voorshands voldoende aannemelijk. Nu [eiseres] steeds heeft aangegeven dat de afhandeling van btw voor hem van wezenlijk belang was voor het sluiten van een koopovereenkomst, en daarnaast sprake was van nieuwe ontbindende voorwaarden waarover geen overeenstemming is bereikt en bovendien uit niets blijkt dat overeenstemming is bereikt over de wijze van levering: direct aan H&B, of, zoals H&B voorstelde, door [eiseres] aan de kopers van de woningen, is de slotsom dat op 24 juli 2020 geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Bij dit oordeel weegt mee dat H&B een ervaren speler is op het gebied van vastgoed en dat [eiseres] (vertegenwoordigd door de heer [eiseres] , een man van boven de 75 jaren zonder makelaar of andere relevante juridische bijstand) op dat gebied niet ervaren is. 4.5. Er bestaat voorts onvoldoende grond om aan te nemen dat partijen na 24 juli 2020 alsnog overeenstemming hebben bereikt. Voorshands is onvoldoende aannemelijk dat de tweede conceptovereenkomst een weerslag is van de punten waarop partijen op enig moment overeenstemming hebben bereikt. In dat verband is onder meer van belang dat vast staat dat H&B in ieder geval niet de door [eiseres] verlangde schriftelijke garantie met betrekking tot de btw heeft afgegeven en dat [eiseres] vragen bleef stellen over de btw. De verklaring van [B] (zie 2.17) ondersteunt de conclusie dat er op geen enkel moment volledige overeenstemming is geweest en dat hij en [C] (en daarmee) H&B zich ervan bewust waren dat [eiseres] – door een gebrek aan kennis en de door hen aangeraden deskundige bijstand – onvoldoende vertrouwen had in de overeenkomst. Dit betekent dat er ook niet vanuit kan worden gegaan dat er tussen H&B en [eiseres] na 24 juli 2020 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Onder deze omstandigheden, waarbij duidelijk was dat [eiseres] geen vertrouwen meer had en zich ook liet niet bijstaan door een deskundige, kan ook niet worden aangenomen dat er een zogenoemde rompovereenkomst tot stand gekomen is. 4.6. Op grond van het voorgaande is het niet aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat tussen H&B en [eiseres] een overeenkomst tot stand is gekomen. De vordering waarvoor het beslag is gelegd is daarmee summierlijk ondeugdelijk is. Dit betekent dat het beslag moet worden opgeheven. 4.7. Een afweging van de betrokken wederzijdse belangen maakt het voorgaande niet anders. Tegenover het financiële belang van H&B tegen verwerving van het bedrijfspand weegt het belang van [eiseres] om het op korte termijn te verkopen en te leveren aan een derde met wie overeenstemming is bereikt zwaarder. 4.8. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat het niet uitgesloten is dat het [eiseres] in het bereikte stadium van de onderhandelingen niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken zoals zij heeft gedaan en dat zij uit dien hoofde schadeplichtig is jegens H&B. De opheffing van het beslag staat aan deze mogelijke aansprakelijkheid van [eiseres] niet in de weg. Slotsom en proceskosten 4.9. De conclusie is dat het beslag moet worden opgeheven. Om executieproblemen te voorkomen zal de voorzieningenrechter het beslag zelf opheffen. 4.10. H&B wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

<nr>5</nr>De beslissing De voorzieningenrechter: 5.1. heft op het door H&B ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslag tot levering op de onroerende zaak aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] ; 5.2. veroordeelt H&B in de kosten van dit geding, tot dusver aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.786,38, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat, € 667,-- aan griffierecht en € 103,38 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw; 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021. WJ