proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

Overwegingen 1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 30a te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 638.000 Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag). 2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd en vastgesteld op € 584.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 3. De woning is een vrijstaande woning met berging/schuur, opslagruimtes een tuinhuis en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 435 m³. Het perceel bij de woning is 1.799 m2. De woning is in 1967 gebouwd. 4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd waarin de waarde is vastgesteld op € 585.000. Omdat het rapport uitgaat van waardepeildatum 12 november 2017 en de waardestijging van woningen gemiddeld 20% per jaar is, dient hiermee nog rekening mee worden gehouden en dus bepleit eiser een waarde van € 475.000. Volgens eiser is door verweerder bij de waardering geen rekening gehouden met de ongunstige ligging van de woning en de plannen van de buurman van eiser om een grote varkensstal te gaan bouwen. 5. Verweerder neemt het standpunt in dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix (de matrix) overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 585.180. Daarnaast heeft verweerder aangegeven dat van (concrete) plannen van de bouw van een varkensstal niet is gebleken. 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix en de ter zitting gegeven toelichting daarop maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de ligging van de vergelijkingsobjecten en die van de woning van eiser. Ten gevolge van dit verschil heeft verweerder de woning van eiser voor de ligging een vlokcode 2 (matig) gegeven en de vergelijkingsobjecten een code 3 (gemiddeld) of 4 (bovengemiddeld). Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de ligging als matig is gekwalificeerd vanwege de actieve boerderij naast de woning. 8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat er rekening moet worden gehouden met de concrete plannen voor het bouwen van een nieuwe grote varkensstal naast de woning van eiser en er derhalve een lagere vlokcode 1 (slecht) voor de ligging zou moeten worden toegekend, acht de rechtbank tegenover de stellige betwisting van verweerder, niet aannemelijk. Ter zake van het door eiser overgelegde taxatierapport overweegt de rechtbank dat dit ziet op waardepeildatum 12 november 2017 en niet op de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat vergelijkingsobjecten genoemd in het taxatieverslag niet goed bruikbaar zijn; de verkoop van [adres 1] 66 betrof een familietransactie, de [adres 2] 10 is in zeer gedateerde staat is verkocht en de verkoop van de [adres 3] 16 ligt te ver van de waardepeildatum. Deze objecten kunnen dan ook geen onderbouwing vormen voor de WOZ-waarde van de woning. Gelet op voorgaande is het taxatieverslag van eiser dan ook niet goed bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning. 9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard. 10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Heekelaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2018. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: