<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11842211 \ CV EXPL 25-11239 Vonnis van 27 januari 2026 in de zaak van de heer [eiser], te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: Incassocenter B.V., tegen mevrouw [gedaagde] (H.O.D.N. [handelsnaam] ), te [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. De zaak in het kort [gedaagde] was aanhuurmakelaar van [eiser] . [gedaagde] heeft met [eiser] afgesproken een deel van de betaalde courtage terug te betalen. [eiser] houdt [gedaagde] daaraan, maar [gedaagde] stelt te zijn misleid door [eiser] en is daarom niet meer bereid terug te betalen. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot betaling, omdat de misleiding niet is komen vast te staan.

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 5 september 2025; - de voorwaardelijke conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling van 17 december 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling is [eiser] bijgestaan door mevrouw [naam] , waarneemster voor zijn gemachtigde vanuit [advocatenkantoor] . Zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagde] is niet verschenen. Ten slotte is vonnis bepaald.

<nr>2</nr>De feiten 2.1. [gedaagde] was aanhuurmakelaar van [eiser] . De afspraken tussen partijen zijn opgenomen in een e-mail van [gedaagde] aan [eiser] van 14 augustus 2024. Daarin staat onder meer: “Let op: we zullen (…) startkosten activeren (…) van € 375,- (…) excl. BTW (€ 453,75 incl. BTW). (…) Aanhuurkosten: Wij hopen binnen 4 weken een geschikte appartement/woning voor u gevonden te hebben. Wanneer wij uw nieuwe woning/appartement succesvol hebben beveiligd is er een bemiddelingsvergoeding van 1 maand bruto huur (excl. 21% btw) minus de startkosten van toepassing voor onze bemiddeling, (…)” 2.2. [eiser] heeft een bedrag van € 1.996,50 aan [gedaagde] betaald. 2.3. In een WhatsApp-bericht van 2 september 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] geschreven: “(…) yes we will reimburse you. Please send me the account number for the bank transfer. (…) within 2 week you will receive the payment”. In reactie daarop heeft [eiser] zijn bankrekeningnummer gestuurd. [gedaagde] heeft niet betaald. 2.4. Onder meer bij exploot van 17 februari 2025 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de hoofdsom van € 1.542,75 te betalen.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. Samenvattend vordert [eiser] dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 1.542,75, vermeerderd met rente en kosten. 3.2. [eiser] legt aan zijn vordering onder meer ten grondslag dat [gedaagde] gehouden is hun afspraak tot terugbetaling na te komen. Deze afspraak had betrekking op het door [eiser] betaalde bedrag, minus de startkosten (inclusief btw). [gedaagde] verkeert in verzuim van deze terugbetalingsverplichting en is buitengerechtelijke incassokosten en rente verschuldigd. Als de in het ongelijk te stellen partij moet [gedaagde] volgens [eiser] de proceskosten betalen. 3.3. [gedaagde] heeft erkend dat zij in het WhatsApp-bericht heeft toegezegd een deel van het betaalde bedrag terug te betalen, maar vindt dat zij zich niet aan deze toezegging hoeft te houden, omdat zij erachter is gekomen dat [eiser] haar onder valse voorwendselen heeft gevraagd om een deel terug te betalen. [gedaagde] stelt dat [eiser] een door haar voor hem gevonden woning heeft afgezegd. Zij heeft vervolgens haar toezegging gedaan, omdat [eiser] een zielig verhaal had. Later kwam zij erachter dat [eiser] zelf heeft geprobeerd om de woning alsnog te krijgen. Dat vindt zij niet eerlijk. Zij stelt werk te hebben verricht en wil daarvoor betaald worden.

<nr>4</nr>De beoordeling Geen eis in reconventie ingesteld 4.1. Voor het geval de kantonrechter de reactie van [gedaagde] dat zij werk heeft verricht en daarvoor betaald wil worden zou aanmerken als een eis in reconventie, heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. De kantonrechter vat de bedoelde reactie van [gedaagde] echter niet op als een eis in reconventie, maar als onderdeel van haar verweer tegen de vordering van [eiser] . Terugbetalingsverplichting 4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat zij hebben afgesproken dat [gedaagde] een bedrag van € 1.542,75 zou terugbetalen aan [eiser] . Naar de kantonrechter begrijpt verweert [gedaagde] zich tegen de door [eiser] gevorderde nakoming van deze afspraak met een beroep op dwaling en bedrog. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij de juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 sub a BW). Een overeenkomst is ook vernietigbaar, wanneer die door bedrog tot stand is gekomen (artikel 3:44 leden 1 en 3 BW). [gedaagde] kan in deze gerechtelijke procedure een beroep op een (dergelijke) vernietigingsgrond doen ter afwering van de vorderingen van [eiser] (artikel 3:51 lid 3 BW). 4.3. [gedaagde] draagt de stelplicht en zo nodig bewijslast van haar op dwaling en bedrog gegronde verweer. [gedaagde] heeft geen onderbouwing van de door haar gestelde valse voorwendselen van [eiser] in het geding gebracht en [eiser] heeft het relaas van [gedaagde] betwist. Ter achtergrond van de terugbetalingsafspraak heeft [eiser] verder toegelicht dat hij een totaalbedrag gelijk aan de overeengekomen bemiddelingsvergoeding en startkosten had betaald aan [gedaagde] , omdat zij een woning voor hem had gevonden. [eiser] zegt echter dat hij [gedaagde] een dag voordat hij de sleutels zou krijgen heeft laten weten dat hij die woning toch niet wilde hebben, omdat hij geen huurovereenkomst zou krijgen en de huur contant moest betalen. Zonder geaccepteerde woning zou [eiser] niet de overeengekomen bemiddelingsvergoeding, maar alleen de overeengekomen startkosten verschuldigd zijn. Daarom hebben partijen volgens hem de terugbetalingsafspraak gemaakt. Deze toelichting van [eiser] heeft [gedaagde] niet betwist. In het licht van deze gemotiveerde betwisting van [eiser] heeft [gedaagde] haar verweer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd, zodat aan bewijslevering van haar stelling dat [eiser] haar misleid zou hebben niet wordt toegekomen en aan dit verweer van [gedaagde] wordt voorbijgegaan. 4.4. De conclusie is dat [gedaagde] gehouden is het overeengekomen bedrag terug te betalen. Anders dan gevorderd, wordt de rente over deze hoofdsom toegewezen met ingang van 17 september 2024, omdat toen de door [gedaagde] voorgestelde en door [eiser] geaccepteerde betalingstermijn van twee weken was verstreken en daardoor het verzuim van [gedaagde] zonder ingebrekestelling was ingetreden (artikel 6:83 aanhef en sub a BW). Vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten 4.5. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Op grond van artikel 2 leden 1 en 3 van dit besluit wordt een bedrag van € 280,01 toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen. Proceskostenvergoeding 4.6. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 148,40 - griffierecht € 257,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 880,90 4.7. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.542,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 september 2024, tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 280,01 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 21 juli 2025, tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 880,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Boeve en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.