<nr>1</nr>De procedure

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11617207 \ KK EXPL 25-186 Vonnis in kort geding van 14 mei 2025 in de zaak van STICHTING YMERE, te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Ymere, gemachtigde: mr. R.N.E. Visser, tegen BEAUFIN B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] [gedaagde 2] [gedaagde 3] Zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen te [adres] , van wie de namen niet bekend zijn te [woonplaats] gedaagden gedaagde sub 1 hierna: de bewindvoerder, gedaagde sub 2 hierna: [gedaagde 2] gemachtigde: mr. B. Kahraman voor de bewindvoerder en [gedaagde 2] gedaagden sub 3 en 4 niet verschenen

<nr>1</nr>De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 1 april 2025, met producties;- de conclusie van antwoord, met producties. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 mei 2025. Voor Ymere is verschenen [naam] (medewerker woonfraude), vergezeld door de gemachtigde. Ook zijn [gedaagde 2] en de bewindvoerder met hun gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht – de gemachtigde van Ymere aan de hand van spreekaantekeningen – en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. 1.3. Gedaagden sub 3 en 4 zijn, ondanks daartoe behoorlijk te zijn opgeroepen, niet verschenen. Tegen hen is daarom verstek verleend. 1.4. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

<nr>2</nr>Uitgangspunten 2.1. [gedaagde 2] huurt sinds 15 maart 2018 van Ymere de sociale huurwoning aan het [adres] (hierna: de woning). 2.2. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat [gedaagde 2] de woning zelf moet bewonen en daar zijn hoofdverblijf moet hebben (artikel 6.2) en dat het niet is toegestaan de woning zonder toestemming van Ymere onder te verhuren of in gebruik te geven (artikel 6.10). In de bij de algemene voorwaarden horende tarievenlijst van Ymere staat onder meer: “boete bij onderhuur: € 5.000,00”. 2.3. Op 28 april 2020 heeft Ymere [gedaagde 2] een brief gestuurd, waarin zij onder meer schreef dat het haar was gebleken dat gedurende de detentie van [gedaagde 2] iemand anders (incidenteel) in de woning verbleef en dat het niet is toegestaan iemand anders zonder toestemming van Ymere in de woning te laten verblijven. 2.4. In mei 2021 is bij twee huisbezoeken een (ander) gezin in de woning aangetroffen. Er heeft een gesprek tussen Ymere en [gedaagde 2] plaatsgevonden, waarin [gedaagde 2] heeft verklaard dat hij zijn woning tijdelijk aan dat gezin in gebruik had gegeven om te voorkomen dat zij op straat kwamen te staan en dat hij daar geen geld voor kreeg. Op 11 november 2021 is er een Nieuwe Kans aan [gedaagde 2] afgegeven. Deze is op 30 maart 2022 door de [gemeente] beëindigd, omdat er geen sprake was van een stabiele financiële huishouding. 2.5. In juli 2022 heeft de politie weer een andere persoon in de woning aangetroffen. Ymere heeft [gedaagde 2] op 12 december 2022 een brief gestuurd, waarin zij schreef dat [gedaagde 2] de woning aan iemand anders in gebruik had gegeven, wat zonder toestemming niet mocht. Ook schrijft ze daarin dat hij zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben. 2.6. Op 2 januari 2025 ontvangt Ymere een melding van de politie dat [gedaagde 2] niet (meer) in de woning woont. Op 15 januari 2025 hebben een toezichthouder van de gemeente en een medewerker van Ymere de woning bezocht. Daarbij hebben zij gedaagde sub 3 in de woning aangetroffen. Zij verklaarde dat zij met haar vriend in de woning woont, zij sinds ongeveer een week en haar vriend al wat langer. 2.7. [gedaagde 2] heeft een huurachterstand van € 787,77. Dit betreft de huur voor de maanden augustus en oktober 2021. 2.8. Ymere heeft [gedaagde 2] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft hij niet gedaan. 2.9. Op 11 april 2025 heeft de [gemeente] naar aanleiding van een uitgevoerd huisbezoek besloten dat [gedaagde 2] terecht is ingeschreven op het adres van de woning en dat zijn registratie in het BRP daarom gehandhaafd blijft.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1. Ymere vordert samengevat primair ontruiming van de woning, subsidiair voorwaardelijke ontruiming, met in beide gevallen veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van de contractuele boete van € 5.000 en hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 3.2. Volgens Ymere heeft [gedaagde 2] geen hoofdverblijf in de woning, heeft hij de woning onderverhuurd c.q. in gebruik gegeven aan gedaagde sub 3 en/of anderen. Bovendien is er sprake van een betalingsachterstand, aldus Ymere. 3.3. [gedaagde 2] voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling Inleiding 4.1. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 4.2. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht. Een ontruiming heeft immers veelal onomkeerbare gevolgen en er is in deze procedure geen plaats voor bewijslevering. Voldoende aannemelijk dient te zijn dat de rechter in een bodemprocedure over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. 4.3. Het spoedeisend belang is in deze zaak gegeven en door gedaagden ook niet betwist. Hoofdverblijf en in gebruik geven woning 4.4. [gedaagde 2] moet op grond van de huurovereenkomst zijn hoofdverblijf in de woning hebben. Niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde 2] in strijd daarmee geen hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). In dat kader is onder meer van belang dat de [gemeente] na een afgelegd huisbezoek op 11 april jl. heeft besloten dat [gedaagde 2] terecht op het adres van de woning staat ingeschreven. Dat bij eerdere huisbezoeken anderen in zijn woning zijn aangetroffen en dat er daarbij ook spullen van die anderen in de woning zijn aangetroffen, maakt dat niet anders. Bij het in januari 2025 uitgevoerde huisbezoek zijn immers ook verschillende spullen en inventaris van [gedaagde 2] aangetroffen. Bovendien heeft [gedaagde 2] toegelicht dat hij ook periodes bij zijn zieke moeder doorbrengt, die hij verzorgt en waar hij ook wel eens overnacht. Dat maakt op zichzelf nog niet dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft. Dat [gedaagde 2] geen bonnetjes heeft overgelegd, waaruit volgt dat hij in de buurt van de woning boodschappen doet, zoals Ymere ter zitting heeft aangevoerd, maakt evenmin dat aannemelijk is geworden dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft. [gedaagde 2] en zijn bewindvoerder hebben immers ter zitting voldoende uitgelegd dat hij dat simpelweg niet kan, omdat hij geen geld heeft om boodschappen te doen. Zijn huurtoeslag was namelijk (tijdelijk) stopgezet en hij gaat naar de voedselbank. 4.5. Het is [gedaagde 2] op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan zijn woning zonder toestemming van Ymere onder te verhuren of in gebruik te geven. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] in de periode van december 2024 tot januari 2025 gedurende meerdere weken mensen in zijn woning heeft laten verblijven. Voldoende aannemelijk is geworden dat hij daarmee zijn woning in gebruik heeft gegeven en dus in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst. Dat had hij niet mogen doen, zeker niet omdat hij daar al eerder voor was gewaarschuwd en dus had moeten weten dat het niet mocht. Geen ontruiming 4.6. Maar het is niet voldoende aannemelijk geworden dat die tekortkoming zodanig is, dat een kantonrechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde ontruiming wordt dan ook afgewezen. Daarbij is het volgende van belang. 4.7. De tijdens het huisbezoek in januari 2025 aangetroffen personen hebben verklaard dat zij vrienden van [gedaagde 2] zijn, dat hij hen tijdelijk heeft opgevangen om de periode te overbruggen tussen het verlies van hun anti-kraakwoning en het kunnen betrekken van hun nieuwe – overigens ook bij Ymere gehuurde – woning. Ook hebben zij verklaard dat zij [gedaagde 2] daarvoor niets hebben betaald. Ook [gedaagde 2] heeft dit consequent verklaard. Ter zitting heeft hij nader toegelicht dat die personen sinds januari 2025 niet meer in zijn woning verblijven, dat hij hen alleen tijdelijk heeft opgevangen ‘uit een goed hart’ en dat hij daar dus geen geld voor heeft gekregen. Alhoewel dit op zichzelf een nobel doel is, neemt dit naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet weg dat [gedaagde 2] daarmee in strijd met zijn huurovereenkomst heeft gehandeld. Maar het zijn wel factoren die naar verwachting (in het voordeel van [gedaagde 2] ) zullen worden meegewogen in de te maken belangenafweging. Dat geldt ook voor de door [gedaagde 2] aangevoerde omstandigheden dat hij drie minderjarige kinderen heeft, die bij hun moeder wonen, maar wel af en toe bij [gedaagde 2] verblijven, waarvoor hij een eigen woning nodig heeft. Daarnaast weegt de kantonrechter het op 11 april jl. door de gemeente genomen besluit, dat hij terecht in de woning is ingeschreven, ook in dit kader mee. 4.8. Dat er sprake is van een huurachterstand maakt naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet dat de belangenafweging de andere kant op zal uitvallen. Niet in geschil is dat dit gaat om twee huurtermijnen uit 2021. De bewindvoerder heeft ter zitting toegelicht dat [gedaagde 2] sinds augustus 2024 in de Wsnp zit en dat de lopende huur sindsdien wordt betaald. Ymere heeft dat niet weersproken. 4.9. De gevorderde ontruiming door [gedaagde 2] wordt dus afgewezen. Dit geldt ook voor de andere gedaagden, ook omdat niet aannemelijk is gemaakt dat die (nu nog) in de woning verblijven. Niet in geschil is bijvoorbeeld dat gedaagde sub 3 inmiddels zelf een andere woning van Ymere huurt. 4.10. De van [gedaagde 2] gevorderde contractuele boete wordt eveneens afgewezen, alleen al omdat niet aannemelijk is geworden dat hij zijn woning heeft onderverhuurd. Dat is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter volgens de tarievenlijst echter wel nodig voor de gevorderde contractuele boete. Bij die stand van zaken wordt niet toegekomen aan een beoordeling van de vraag in hoeverre dat beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en, in dat geval, wat de sanctie daarvan is. 4.11. Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] en de bewindvoerder worden begroot op: - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 610,50

<nr>5</nr>De beslissing De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van Ymere af, 5.2. veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Stichting Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

Wettelijke schuldsanering, of voluit de Wet schuldsanering natuurlijke personen. Richtlijn 93/13 EG.