GRONDEN VAN DE BESLISSING

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11131386 \ KK EXPL 24-379 Vonnis in kort geding van 10 juli 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. H.E. van Zijll, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. E.N. Nordmann. VERLOOP VAN DE PROCEDURE Bij dagvaarding van 5 juni 2024, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juli 2024. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Ook [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen hebben op voorhand (aanvullende) stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting, de gemachtigde van [gedaagde] mede aan de hand van een pleitnotitie, hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

Uitgangspunten 1.1. Vanaf 15 juni 2022 huurt [gedaagde] van [eiser] de woning aan de [adres] tegen een aanvangshuur van € 1665,- per maand. 1.2. [eiser] heeft e-mailberichten overgelegd, waaruit blijkt dat voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst tussen [naam 1] , makelaar, en [naam 2] van Van der Laarse makelaardij, de makelaar van [eiser] , over de te sluiten huurovereenkomst is gecommuniceerd en dat deze naar aanleiding van die communicatie op punten is aangepast. Hierin is onder meer het volgende vermeld: - op 29 mei 2022 door [naam 1] : “(…) De heer [gedaagde] verheugt zich er op om zijn intrek te gaan nemen in het mooie appartement aan de [adres] . Jij en ik hebben overleg gehad over het huurcontract (…) en hetgeen we besproken hebben zou ik even op schrift zetten. (…) Art. 3.4 Het is de intentie van verhuurder om voor langere tijd te verhuren dan 2 jaar, maar als verhuurder dat uiteindelijk niet wil, zal hij huurder daarvan zo snel mogelijk in kennis stellen. En eerder dan de gestelde tijd van maximaal 3 maanden tevoren. (…) Gaarne ontvangen we spoedig een aangepaste versie van het huurcontract. (…)” - op 30 mei 2022 door [naam 2] : “(…) Art. 3.4 (…) Er gelden wettelijke opzegtermijnen, dit is dwingend recht. Hier kunnen we niet van afwijken. (…) Kan ik de huurovereenkomst klaarzetten in DocuSign om te tekenen? (…)” - op 30 mei 2022 door [naam 1] : “(…) Het huurcontract kan je mede mailen aan de heer [gedaagde] . Hij komt dan tekenen bij jou op kantoor. (…)” 1.3. [gedaagde] heeft vervolgens de schriftelijke huurovereenkomst op het kantoor van Van der Laarse makelaardij ondertekend. 1.4. In de huurovereenkomst is onder meer vermeld: “(…) NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING: Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) – partijen kiezen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van maximaal twee (2) jaar ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek aangezien sprake is van zelfstandige woonruimte; -Indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, komt huurder huurbescherming toe; (…) Duur, verlenging en opzegging Bepaalde tijd voor maximaal (2) jaar (zelfstandig) 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte) met een minimale huurperiode van circa 24 maanden ingaande 15 juni 2022. (…) 3.3 Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kan verhuurder deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. 3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. (…)” 1.5. Bij aangetekende brief van 1 april 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd en dus eindigt op 14 juni 2024. 1.6. Bij brief van 22 april 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] geprotesteerd tegen beëindiging van de huurovereenkomst. 1.7. [gedaagde] heeft een verklaring overgelegd van [naam 1] , gedateerd op 22 juni 2024, waarin zij onder meer verklaard dat zij op 4 april 2024 door [gedaagde] is gevraagd om met de verhuurder te praten over de opzegging van de huur en: “(…) Hierbij verklaar ik dat ik op geen enkele wijze betrokken ben geweest bij de huur van het appartement, noch als makelaar noch anderszins. (…) Ik heb het appartement nooit gezien, ik was nooit betrokken bij de huur van het appartement en ook niet bij de huurovereenkomst. Ik heb de makelaar, [naam 3] , nooit gezien, en voor het eerst gesproken op 16 april. Zijn verklaring dat ik betrokken was bij het aangaan van de huur is absoluut niet waar! Ik was op geen enkele wijze betrokken, noch professioneel noch anderszins. De enige betrokkenheid was toen de verhuurder de brief had gestuurd zoals hierboven beschreven. Deze verklaring is naar waarheid afgelegd op 22 juni 2024. (…)”

Geschil 2. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en tot betaling van de executie- en proceskosten. 3. [eiser] stelt daartoe dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd op 14 juni 2024 is geëindigd en dat [gedaagde] nu zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Vanwege huwelijksproblemen wil [eiser] zelf gebruik maken van de woning. 4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de standpunten van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.

Beoordeling 5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 6. In de eerste plaats betwist [gedaagde] dat sprake is van spoedeisend belang. Nu [eiser] echter stelt dat de huurovereenkomst is geëindigd en hij zelf in de woning wil gaan wonen, is daarmee het spoedeisend belang gegeven. 7. [eiser] doet in deze procedure een beroep op artikel 3.1 en 3.4 van de huurovereenkomst. Nu [eiser] met zijn gezin in een ander huis woont en dit appartement daarnaast verhuurt, wordt hij aangemerkt als handelaar. [gedaagde] is een consument. Gevolg daarvan is dat de kantonrechter gehouden is om ambtshalve te toetsen aan het consumentenrecht en met name aan de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG). Hoewel de tekst van artikel 3.1, zoals ook aangevoerd door [gedaagde] , niet glashelder is: de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal twee jaar of korter met een minimale huurperiode van circa 24 maanden, blijkt uit hetgeen “in aanmerking is genomen” en hetgeen bepaald is in artikel 3.3 en 3.4 voldoende duidelijk dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd ingevolge de wettelijke vereiste daarvoor. Voorshands wordt daarom geoordeeld dat geen sprake is van oneerlijke bedingen. Daarbij geldt dat ter zitting is gebleken dat partijen na onderhandeling ten aanzien van een aantal artikelen zijn afgeweken van de standaard ROZ bepalingen, zodat het de vraag is of 3.1 en 3.4 wel bepalingen zijn die bedoeld zijn om in meerdere overeenkomsten te gelden. Als dat niet het geval is, hoeven deze immers niet op oneerlijkheid getoetst te worden aan de Richtlijn. 8. [gedaagde] voert aan dat het desondanks de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. Dit is ook de reden geweest dat hij al zijn inboedel uit de opslag naar het gehuurde heeft verhuisd en een parkeerplek bij het gehuurde huurt. Er zou sprake zijn van “proefwonen” voor de duur van de eerste twee jaar, waarna de huurovereenkomst zou worden voortgezet. Als [gedaagde] had geweten dat de overeenkomst voor maximaal twee jaar zou zijn, had hij de overeenkomst nooit gesloten. 9. [eiser] stelt hiertegenover dat dit niet de bedoeling van partijen was en dat [gedaagde] , die werd bijgestaan door een zelfstandig makelaar, [naam 1] , voldoende op de hoogte was dat het ging om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Ter staving daarvan heeft [eiser] een verklaring van zijn makelaar overgelegd. Hoewel [gedaagde] vervolgens voor de zitting de hiervoor onder 1.7 geciteerde verklaring van [naam 1] heeft overgelegd, betwiste [gedaagde] ter zitting niet dat [naam 1] voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst in 2022 per e-mail met de makelaar van [eiser] heeft gecorrespondeerd over de huurovereenkomst en specifiek over artikel 3.1. Ook wordt niet betwist dat [naam 1] makelaar is (geweest). [eiser] mocht dan ook gerechtvaardigd erop vertrouwen dat [gedaagde] door [naam 1] voor het sluiten van de huurovereenkomst is geïnformeerd dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betrof met de mogelijkheid om die te verlengen, maar niet met een verplichting daartoe. Eén en ander blijkt ook uit de letterlijke tekst van de schriftelijke huurovereenkomst. De voorlopige conclusie is dan ook dat partijen een overeenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten, waarbij tijdig is medegedeeld dat deze niet werd verlengd. 10. [gedaagde] voert verder nog aan dat [eiser] de overeenkomst niet wil verlengen vanwege het afschaffen van tijdelijke huurcontracten per 1 juli 2024. Hierin kan [gedaagde] niet worden gevolgd, want ook als de wet niet gewijzigd zou zijn, kon [eiser] hiervoor kiezen. Het maakt evenmin dat, nu de huurovereenkomst is gesloten vóór deze wetswijziging, [eiser] geen beroep meer kan doen op de bepaalde tijd van deze huurovereenkomst. 11. Tot slot voert [gedaagde] aan dat ontruiming van het gehuurde voor hem tot een noodtoestand zal leiden omdat hij dan dakloos zal worden, waardoor hij zijn onderneming niet kan voortzetten. Hierin wordt hij echter niet gevolgd. [gedaagde] kon en moest er rekening mee houden dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd en is daarvan tijdig op de hoogte gesteld door [eiser] . Hij had dan ook vanaf 1 april 2024 de tijd om andere woonruimte te zoeken. Hoewel de woningmarkt gespannen is, wordt ervan uitgegaan dat [gedaagde] binnen afzienbare tijd voor de overeengekomen huurprijs van thans ruim € 1700,- per maand vervangende woonruimte zal kunnen vinden. 12. Slotsom van bovenstaande is dat de verwachting is dat een bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst tussen partijen op 14 juni 2024 is geëindigd en dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarop vooruitlopend is de vordering tot ontruiming toewijsbaar. 13. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 136,97 - griffierecht € 87,00 - salaris advocaat € 543,00 - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 834,47

BESLISSING De kantonrechter: veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 834,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier. 811