GRONDEN VAN DE BESLISSING

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1. Als uitgangspunt geldt het volgende. a. Gedaagden huren van eiseres de woning op het [adres], aanvankelijk als wisselwoning. De schriftelijke huurovereenkomst dateert van 22 oktober 2001, maar de huur was feitelijk al per 1 september 1999 ingegaan. b. Over de huurprijs en de staat van het gehuurde hebben partijen verschillende procedures gevoerd. Bij vonnis van 15 juli 2013 heeft de kantonrechter (na een descente op 27 september 2011) geoordeeld dat de woning gebreken vertoont die tot tijdelijke verlaging van de huurprijs aanleiding geven met 25%. Daarbij gaat het onder meer over schimmelvorming in de badkamer, onvoldoende ventilatie daarvan en van de wc, de (aarding van) de elektriciteitsvoorziening en scheurvorming. De huurkorting is in tijd beperkt tot de periode van 11 augustus 2008 tot en met 31 december 2011, omdat gedaagden daarna onvoldoende gelegenheid hebben geboden om de gebreken te herstellen.c. Op 5 februari 2013 heeft een inspectie van de woning plaatsgevonden door [het Stadsdeel]. Bij brief van 12 maart 2013 is eiseres aangeschreven over de daarbij geconstateerde gebreken (Vooraanschrijving en Spoedaanschrijving) onder verwijzing naar een bijgevoegde lijst met te treffen voorzieningen. Daarbij gaat het om de ventilatie van de toiletruimte, de elektriciteitsinstallatie en het herstel van een wand ter plaatse van de slaapkamer aan de achterzijde welke niet meer bestand is tegen de daarop werkende krachten en onvoldoende brandwerend.d. Ondanks pogingen om tot een afspraak te komen voor een nieuwe inventarisatie van de blijkbaar na voormelde descente in ernst toegenomen gebreken, is het daartoe niet gekomen. e. Bij brief van 1 augustus 2013 hebben gedaagden opnieuw melding gemaakt van in ernst toenemende gebreken, waaronder verdergaande scheurvorming in wanden. f. Bij brief van 10 september 2013 heeft eiseres gedaagden bericht dat op 24 september 2013 een nadere inspectie zou plaatsvinden en een aanvang met de noodzakelijke werkzaamheden zou worden gemaakt, met de mededeling dat bij gebreke van vrijwillige medewerking een kort geding zal worden aanhangig gemaakt.g. Gedaagden hebben op 24 september 2013 en ook nadien geen toegang verleend tot het gehuurde.h. Op 26 mei 2014 heeft [het Stadsdeel] eiseres aangeschreven tot het treffen van de noodzakelijke voorzieningen binnen zes weken op straffe van een dwangsom van € 15.000,- (aanschrijving [nummer]). 2. Eisers vordert als voorziening gedaagden te veroordelen tot medewerking aan de in alinea 16 van de dagvaarding en de brief van 10 september 2013 onder 1 tot en met 6 genoemde werkzaamheden en de daartoe noodzakelijke inspectie, waaronder het onbelemmerd verschaffen van toegang tot de woning, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag, en tot tijdelijke ontruiming van het gehuurde voor de duur van de renovatiewerkzaamheden indien zij aan de eerste veroordeling niet zouden voldoen. Alles met veroordeling van gedaagden in de kosten van ontruiming, de proceskosten en de nakosten. Eiseres stelt daartoe - kort gezegd - dat zij een spoedeisend belang heeft bij herstel van de reeds geconstateerde en bij nadere inspectie mogelijk nog te constateren gebreken aan de woning, niet alleen omdat zij daartoe door het Stadsdeel is aangeschreven, maar ook om haar eigendom te behoeden voor verdere achteruitgang. Gedaagden zijn niet bereid gebleken tot vrijwillige en onvoorwaardelijke medewerking, hoewel blijkens de klachten van gedaagden ook zij van mening zijn dat de gebreken ernstig zijn en in ernst toenemen. Eiseres acht zich niet gehouden tot het treffen van voorzieningen aan de woning, met name aan de elektriciteitsinstallatie, die het Bouwbesluit te boven gaan. Zo is het niet noodzakelijk om alle stopcontacten in de gehele woning te aarden. Aangezien gedaagde geen CV wensen, is mechanische ventilatie van de woning niet mogelijk vanwege de aanwezigheid van open verbrandingstoestellen. Daarom zal voor de toiletruimte en de badkamer een andere voorziening met ventilatoren moeten worden getroffen en eventueel een voorziening naar het dak. Gezien de blijkbaar toegenomen scheurvorming zal ook de fundering (nader) moeten worden onderzocht, om te kunnen beoordelen welke vorm van herstel noodzakelijk is. 3. Gedaagden verweren zich tegen de vordering. In de eerste plaats zijn zij van mening dat het spoedeisend belang daaraan ontbreekt, omdat de gebreken al zo lang bestaan en de laatste jaren al wel zes keer een inspectie heeft plaatsgevonden. Er lopen nog procedures bij de Huurcommissie en de Bestuursrechter. Gedaagden zien niet in waarom de uitslag daarvan niet kan worden afgewacht. Zij betwisten de echtheid van de onder 1h. genoemde aanschrijving. Verder is de zaak volgens gedaagden te complex voor kort geding en worden zij daardoor in hun mogelijkheid om verweer te voeren benadeeld. Eiseres probeert gedaagden al tien jaar uit de gehuurde woning te krijgen, waarna zij deze met lapmiddelen wil opknappen en vervolgens verkopen. Dit om kostbaar funderingsherstel voor rekening van de volgende eigenaar te brengen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is bij vonnis van 15 juli 2013 evenwel afgewezen. Gedaagden uiten voorts hun bezorgdheid over de wijze waarop eiseres de scheuren in de woning wil herstellen zonder de fundering aan te pakken. De ventilatie en de elektriciteitsinstallatie moeten in overeenstemming worden gebracht met het Bouwbesluit, maar daar hoort volgens gedaagden ook met het oog op brandpreventie wel bij dat zij over voldoende geaarde stopcontacten komen te beschikken en dat de stroomvoorziening wordt versterkt ten behoeve van zogenaamde TA-kachels en andere apparaten. Gedaagden kiezen niet voor CV, omdat zij de huurverhoging die daarvan het gevolg is niet kunnen betalen. Zij willen ook niet dat een gat in de muur tussen de badkamer en de WC wordt gemaakt. Ten slotte wijzen gedaagden erop dat hun gezondheid als gevolg van de gebreken in de woning en de druk van voortdurende procedures wordt geschaad. 4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of aanleiding bestaat voor het treffen van een ordemaatregel en of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. 5. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan beide voorwaarden voldaan. De kantonrechter heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de echtheid van de onder 1h. genoemde aanschrijving. Het feit dat het overgelegde exemplaar niet is ondertekend, gedateerd of van een streepjescode voorzien, is daarvoor onvoldoende. Het dwangsombesluit sluit aan op de aanschrijving van 12 maart 2013 en is verzonden met een wel gedateerde en ondertekende toezendingsbrief. Met het dwangsombesluit alleen al is de spoedeisendheid gegeven. Spoedeisend belang volgt ook uit de hiervoor onder 1 weergegeven feitelijke omstandigheden, waaruit immers naar voren komt dat een aantal gebreken aan het gehuurde dringend moet worden verholpen. Eiseres is daartoe als eigenaar ook verplicht. Ook naar het betoog van gedaagden is sprake van in ernst toenemende scheurvorming als gevolg van verzakking, zodat niet kan worden volgehouden dat eiseres geen spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. De omstandigheid dat de gebreken (deels) al geruime tijd bestaan en dat al verschillende inspecties in de woning hebben plaatsgevonden, doet daaraan niet af. Uit de eigen stellingen van gedaagden volgt dat de scheurvorming in de muren aanleiding moet zijn voor onderzoek van de fundering. Ter zitting is door de gemachtigde van eiseres toegezegd dat ook de fundering aan nadere inspectie zal worden onderworpen en zo nodig hersteld. 6. Te ingewikkeld voor kort geding is de zaak ondanks de langdurige voorgeschiedenis evenmin. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn gedaagden ook niet in hun processuele belang geschaad. Zij hebben uitvoerig de gelegenheid gekregen om hun kant van de zaak toe te lichten en stukken in het geding te brengen. 7. Anders dan gedaagden betogen gaat het in deze procedure niet om beëindiging van de huur. Ontruiming is alleen aan de orde indien gedaagden geen toegang verlenen tot het gehuurde en dan nog alleen voor de duur van de inspectie en de uitvoering van de noodzakelijke werkzaamheden. De kantonrechter is voorshands met eiseres van oordeel dat gedaagden geen aanspraak kunnen maken op voorzieningen die de normen van het geldende Bouwbesluit te boven gaan. Het feit dat veel apparaten (zoals computers) zijn voorzien van een randaarde stekker betekent nog niet dat daarvoor ook perse een geaard stopcontact nodig is. Het staat buiten kijf dat gedaagden niet zijn gehouden om de aanleg van een CV installatie te accepteren, maar dat betekent dan ook dat zij de consequenties van hun keuze om daar niet mee in te stemmen voor de wijze van ventilatie dienen te aanvaarden. In de brief van 10 september 2013 (onder 3) heeft eiseres al uitdrukkelijk vermeld dat de opening tussen het toilet en de badkamer niet zal worden hersteld als gedaagden dat niet wensen. Voor zover gedaagden zich als verweer beroepen op artikel 7:277 BW wordt nog overwogen dat het artikel geen betrekking heeft op de onderhavige situatie. Van opzegging is geen sprake. 8. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevraagde voorziening zal worden toegewezen als na te melden. Gedaagden hebben door hun opstelling, hoezeer ook mede ingegeven door zorgen over de sociale woningmarkt, voldoende aanleiding gegeven om te vrezen, ook met het oog op hun eigen gezondheid, dat zonder deze veroordeling niet tijdig en adequaat zal kunnen worden opgetreden. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat de overige thans nog lopende procedures kennelijk door gedaagden zijn geëntameerd. Zij hebben het dus zelf in de hand om aan de druk die deze meebrengen een einde te maken. De dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden. Voor de eventueel te maken ontruimingskosten zal nog geen titel worden gegeven, omdat die kosten nog niet kunnen worden begroot. 9. Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

<?linebreak?>BESLISSING De kantonrechter: veroordeelt gedaagden om de in alinea 16 van de dagvaarding (waarmee deze procedure is ingeleid) en de onder 1 tot en met 6 van de brief van 10 september 2013 (hiervoor vermeld onder 1f.) genoemde werkzaamheden (wat punt 3 betreft desgewenst) aan de woning op [adres] en de daarvoor noodzakelijke inspectie van de woning toe te laten en om daaraan onvoorwaardelijk en volledige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het onbelemmerd toegang verschaffen tot de woning aan medewerkers van eiseres, [het Stadsdeel] en de door eiseres voor bedoelde werkzaamheden in te schakelen opdrachtnemers; veroordeelt gedaagden tot betaling van een dwangsom aan eiseres van € 250,- per dag voor iedere dag dat gedaagden na betekening van dit vonnis geheel of gedeeltelijk mochten nalaten om aan deze veroordelingen te voldoen tot een maximum van € 100.000,-; veroordeelt gedaagden voor het geval zij niet aan de onder I genoemde veroordeling voldoen om binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de uit te voeren werkzaamheden en voor zover naar het oordeel van eiseres voor de uitvoering daarvan vereist, te ontruimen, welke ontruiming zo nodig kan worden bewerkstelligd door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het in artikel 555 e.v. Rv bepaalde; veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 97,74 aan explootkosten € 115,- aan griffierecht en € 400,- aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw, en € 131,- (zonder betekening) of € 199,- (met betekening) aan nakosten, met bepaling dat daarover wettelijke rente zal zijn verschuldigd vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis; verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter