<nr>1</nr>VERLOOP VAN DE PROCEDURE

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht Zaaknummer en rolnummer: 1394219 \ HA EXPL 12-1503 Uitspraak: 17 juli 2013 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 1. Schoonmaakbedrijf Dohmen B.V., gevestigd te Amsterdam, handelend onder de naam DW Facility Groep, nader te noemen Dohmen, gemachtigde mr. E.R. Jonker, eiseres t e g e n 1. Westerhuis Vastgoed V.O.F., 2. Westerhuis Amsterdam B.V., 3. WS 187 B.V., allen gevestigd te Amsterdam, nader te noemen Westerhuis, gemachtigde mr. J. Saelman gedaagden,

<nr>1</nr>VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: de dagvaarding van 26 oktober 2012 inhoudende de vordering van Dohmen, met producties, de conclusie van antwoord van Westerhuis, met producties, Ingevolge het tussenvonnis van 16 januari 2013 heeft een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal hiervan en de daarin genoemde andere stukken bevinden zich bij de stukken. Daarna is vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING

<nr>2</nr>Feiten en omstandigheden Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast. 2.1. Dohmen heeft met Westerhuis een overeenkomst gesloten voor de schoonmaak van het pand van Westerhuis. 2.2. De overeenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in: Start datum 4 januari 2010 De opdracht wordt aangegaan voor 1 jaar met een stilzwijgende verlenging van telkens 1 jaar en een opzegtermijn van 3 maanden voor afloopdatum van deze overeenkomst, de afloopdatum is gelijk aan de startdatum van de opdrachtbevestiging. Op alle genoemde werkzaamheden zijn de algemene voorwaarden voor schoonmaakwerkzaamheden van toepassing. 2.3. Die algemene voorwaarden houden – voor zover hier van belang – het volgende in: Artikel 7 Contractnaleving en controle a. Indien gedurende de looptijd van de overeenkomst door de opdrachtgever geconstateerd wordt, dat de uitvoering van het werkprogramma in belangrijke mate afwijkt van hetgeen overeengekomen is, of indien de opdrachtgever aan de hand van een tevoren tussen partijen schriftelijk overeengekomen kwaliteitsnormerings- en -controlesysteem constateert, dat het resultaat van de uitvoering van de verrichte werkzaamheden beneden het tevoren afgesproken niveau blijft, zal de opdrachtgever de aannemer onverwijld schriftelijk in kennis stellen van de door hem geconstateerde afwijking(en). b. Bedoelde schriftelijke inkennisstelling bevat tenminste: 1. een nauwkeurige omschrijving van tijdstip, ruimte, aard en ernst van de geconstateerde afwijking; 2. een redelijke termijn waarbinnen de aannemer de geconstateerde afwijking dient te herstellen. c. Indien door de aannemer de geconstateerde afwijking niet binnen de gestelde termijn of niet op behoorlijke wijze wordt hersteld, staat het de opdrachtgever vrij de gesloten overeenkomst onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst als ontbonden te beschouwen. De opdrachtgever zal de aannemer hiervan bij aangetekend schrijven in kennis stellen. Van ontbinding van de overeenkomst zal evenwel geen sprake zijn, indien de geconstateerde afwijking de eerste door de opdrachtgever aan de aannemer gemelde afwijking is binnen een periode van 6 maanden, of indien de geconstateerde afwijking van zo gering belang is, dat bij redelijke afweging van de belangen van de opdrachtgever en de aannemer een zodanige afwijking niet tot ontbinding van de overeenkomst zou mogen leiden. (…) Artikel 14 Duur van de overeenkomst en beëindiging a. De overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, tenzij nadrukkelijk anders is overeengekomen. b. Beëindiging van de overeenkomst kan, door beide partijen, slechts bij aangetekend schrijven geschieden. De opzegtermijn bedraagt in alle gevallen minimaal 3 maanden en vangt aan: - bij opzegging door aannemer: op het moment dat opzegging bij aangetekend schrijven is geschied. - bij opzegging door opdrachtgever: 1. indien aannemer meedingt in nieuwe aanbestedingsprocedure: op het moment dat de nieuwe aannemer schriftelijk aan aannemer bekend is gemaakt; 2. indien aannemer niet meedingt in nieuwe aanbestedingsprocedure: op het moment dat opzegging bij aangetekend schrijven is geschied, echter met dien verstande, dat minimaal 1 maand van de opzegtermijn dient te liggen na het moment, waarop de nieuwe aannemer of het besluit tot herinbesteding schriftelijk aan aannemer bekend is gemaakt. Opzegging geschiedt tegen het einde van de kalendermaand.(…) 2.4. Bij aangetekende brief van 14 maart 2012 heeft Westerhuis aan Dohmen geschreven: Westerhuis VOF heeft op 17 december 2009 een contract afgesloten voor de schoonmaakwerkzaamheden van de algemene ruimtes van het Westerhuis. Helaas hebben wij ondervonden dat ondanks meerdere klachten onzerzijds de kwaliteit van de door u geleverde diensten ver onder de maat is en niet conform de afspraken in ons contract. Wij hebben meerdere mails verstuurd inclusief foto’s aan uw medewerkers [naam 1], [naam 2] en [naam 3] op: Vrijdag 9 september 2011 om 16:44 Donderdag 3 november 2011 om 10:49 Dinsdag 6 december 2011 om 12:53 Woensdag 11 januari 2012 om 17:06 Dinsdag 17 januari 2012 om 17:06 Dinsdag 7 februari 2012 om 13:48 Vrijdag 17 februari 2012 om 12:30 Dinsdag 21 februari 2012 om 15:37 Woensdag 13 maart 2012 om 17:23 Donderdag 15 maart 2012 om 10:31 Wij krijgen reeds vanaf het begin veel klachten binnen van ontevreden huurders en uit onze vele inspecties zijn deze tekortkomingen bevestigd (zie ook bovengenoemd mailcorrespondentie inclusief foto’s). Daarnaast zijn er vaak schoonmakers bezig tijdens kantooruren (zelfs tot 10:00 uur) hetgeen in strijd is met de afspraken en levert dit overlast op voor de huurders. Op basis van bovenstaand hebben wij besloten de samenwerking niet langer voort te zetten en het contract met DW Facilitygroep (…) te beëindigen per 1 april 2012 . 2.5. Bij aangetekende brief van 28 maart 2012 heeft Dohmen daarop aan Westerhuis teruggeschreven: Hierbij bevestigen wij de ontvangst van de opzegging van de tussen partijen gesloten schoonmaakovereenkomst (…). Wij gaan niet akkoord met de opgegeven einddatum van 1 april 2012. De tussen partijen gesloten overeenkomst heeft een looptijd van telkens een jaar ingaande op 4 januari 2010 met een opzegtermijn van 3 maanden voorafgaande aan de einddatum. De eerst volgende wisseldatum is derhalve 1 januari 2013. De door u opgegeven reden “dat ondanks meerdere klachten de kwaliteit van de door u geleverde diensten ver onder de maat is en niet conform de afspraak in ons contract” Delen wij niet. zijn wij niet van mening dat wij onze verplichtingen niet zijn nagekomen. Zoals u weet, verzorgen wij al ruim drie jaar het schoonmaakonderhoud op uw locatie. In deze periode zijn de werkzaamheden altijd goed verlopen en zijn normaal voorkomende klachten en/of problemen altijd adequaat en direct opgelost. (…) Er zijn ons dan ook geen excessen bekend die het tussentijds beëindigen van de tussen partijen gesloten overeenkomstig artikel 7 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarde zou rechtvaardigen, mede omdat dit artikel een ontbinding inhoud en geen opzegging. De door u geschetste recentelijke gebeurtenissen zijn naar onze mening niet een afspiegeling van onze volledige dienstverlening. Diverse klachten betreffen zelfs periodieke werkzaamheden die juist eerder dan afgesproken zijn uitgevoerd om U tevreden te stellen waaronder jaarlijkse tapijtreiniging en periodieke werkzaamheden i.v.m. extreme vervuiling door de winterperiode en werkzaamheden aan de straat. (…) Op 27 maart jl. heeft mijn collega, [naam 3], telefonisch contact met u opgenomen. In dit gesprek is besproken dat wij contractueel onze dienstverlening willen doorzetten tot de afloopdatum van de overeenkomst. Wij zullen indien noodzakelijk en onderling overeengekomen maatregelen treffen om de kwaliteit voor U nog beter te waarborgen. (…) Als laatste wil ik u er uitdrukkelijk op wijzen dat het onrechtmatig opzeggen van de onderling gesloten overeenkomst en het blokkeren van de mogelijkheid om ons ook na 30 maart 2012 de schoonmaakwerkzaamheden te laten verrichten u niet ontslaat van uw betalingsverplichtingen deze zullen onverkort doorlopen tot aan 1 januari 2013. (…) 2.6. Op 2 april 2012 heeft Dohmen aan Westerhuis in een e-mail geschreven: Ik ontvang wel graag van u (…) de nog niet ontvangen bevestiging dat u de medewerkers van DW Facilitygroep vesting Amsterdam, de toegang tot de algemene ruimte ontzegt. Helaas moet ik dit strikt juridisch formeel aan u vragen. Zonder deze bevestiging zal er geen sleutel overdacht plaats kunnen vinden en zullen wij toch nog de werkzaamheden uitvoeren conform onderling (nog lopende) overeenkomst. 2.7. Op dezelfde dag heeft Westerhuis daarop aan Dohmen teruggeschreven: Bijgaand verwijs ik u nogmaals naar de door ons verstuurde opzeggingsbrief. Hierin staat glashelder dat wij de overeenkomst hebben beëindigd per 1 april jl. en er geen sprake is van een ‘nog lopende’ overeenkomst. Toegang tot de algemene ruimten komt hiermee te vervallen.

<nr>3</nr>Vordering en verweer Dohmen vordert bij vonnis, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 3.1. primair: 3.1.1. een verklaring voor recht dat de overeenkomst voor bepaalde tijd, te weten met één jaar, aldus tot 31 december 2012, is verlengd; 3.1.2. hoofdelijke veroordeling van Westerhuis tot nakoming hiervan, op straffe van een dwangsom; 3.1.3. hoofdelijke veroordeling van Westerhuis tot betaling van de gemiste termijnen, op straffe van een dwangsom; 3.2. subsidiair: 3.2.1. voor zover nakoming geheel of gedeeltelijk niet meer mogelijk zal zijn, ontbinding van de schoonmaakovereenkomst tussen partijen, en hoofdelijke veroordeling van Westerhuis tot betaling van € 20.651,97 als vervangende schadevergoeding; 3.2.2. hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de wettelijke (handels)rente en buitengerechtelijke incassokosten; 3.3. meer subsidiair: 3.3.1. een verklaring voor recht, indien en voor zover de schoonmaakovereenkomst niet per 1 januari 2012 verlengd is voor de duur van een jaar, maar voor onbepaalde tijd en de schoonmaakovereenkomst niet ontbonden wordt, dat de opzegging door Westerhuis niet op de juiste wijze is geschied, derhalve de schoonmaakovereenkomst niet is opgezegd, dus nog in stand is; 3.3.2. Met veroordeling van Westerhuis in de kosten van deze procedure. 3.4. Dohmen stelt daartoe kort gezegd dat de overeenkomst alleen tegen 1 januari 2013 – met een opzegtermijn van 3 maanden – opzegbaar was, zodat de opzegging van Westerhuis tegen 1 april 2012 geen effect heeft gehad. Westerhuis schiet daarom toerekenbaar tekort door Dohmen niet toe te laten tot het schoon te maken pand en is daarom gehouden de verschenen termijnbedragen te betalen, althans schade te vergoeden. De beëindigingsbrief kan niet worden opgevat als een ontbinding door Westerhuis, omdat daarvoor geen gronden aanwezig waren: Dohmen is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en niet in verzuim geraakt. 3.5. Westerhuis voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat zij de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. De kwaliteit van de werkzaamheden van Dohmen was onvoldoende. Aangezien de overeenkomst reeds is ontbonden, kan Westerhuis niet gehouden zijn tot nakoming of schadevergoeding.

<nr>4</nr>Beoordeling 4.1. De kantonrechter overweegt als volgt. Allereerst moet beoordeeld worden of de brief van 14 maart 2012 van Westerhuis (zie onder 2.4) gericht was op de opzegging of op de ontbinding van de overeenkomst tussen partijen. De brief spreekt over “beëindiging” van de overeenkomst, de termen ontbinding of opzegging worden niet gebruikt. De brief verwijst wel expliciet naar klachten van Westerhuis en de huurders van het pand over de kwaliteit van het schoonmaakwerk. Daaruit leidt de kantonrechter af – omdat voor opzegging geen tekortkoming vereist is – dat de brief bedoeld is als ontbindingsverklaring. Immers dat Westerhuis een termijn voor de beëindiging hanteert zou wel op een opzegging kunnen wijzen, maar nu die termijn aanzienlijk korter is dan de overeengekomen opzegtermijn van 3 maanden, legt dat onvoldoende gewicht in de schaal. Dat Westerhuis in een latere e-mail haar brief omschrijft als een opzeggingsbrief is eveneens (ook in samenhang met het voorgaande) onvoldoende, omdat daaruit niet zonder meer volgt dat door Westerhuis een ontbinding niet beoogd was. 4.2. De vervolgvraag is of Westerhuis bevoegd was de overeenkomst te ontbinden. In artikel 7 van de algemene voorwaarden is geregeld onder welke omstandigheden Westerhuis de overeenkomst als ontbonden mocht beschouwen: dat wil zeggen onder welke omstandigheden de overeenkomst ontbonden mocht worden. Onder a van dat artikel staat als vereiste voor ontbinding “dat de uitvoering van het werkprogramma in belangrijke mate afwijkt van hetgeen overeengekomen is, of indien de opdrachtgever aan de hand van een tevoren tussen partijen schriftelijk overeengekomen kwaliteitsnormerings- en -controlesysteem constateert, dat het resultaat van de verrichte werkzaamheden duidelijk beneden het tevoren afgesproken niveau blijft”. Dohmen voert aan dat het overeengekomen budget en werkprogramma leidend zijn. Voor zover Dohmen daarmee betoogt dat uit deze expliciete regeling voor de kwaliteit van de werkzaamheden volgt dat in de verwijzing naar “uitvoering van het werkprogramma” geen kwaliteitseis gelezen kan worden, zodat – letterlijk gelezen – een gebrekkig resultaat alleen een ontbindingsgrond zou kunnen zijn indien partijen een “schriftelijk overeengekomen kwaliteitsnormerings- en -controlesysteem” hanteren, volgt de kantonrechter die uitleg niet. Immers de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De kantonrechter is van oordeel dat partijen over en weer uit moesten gaan van schoonmaakwerkzaamheden van een redelijke kwaliteit. Dat wil zeggen dat – zeker als, zoals in dit geval, partijen geen kwaliteitsnormerings- en controlesysteem hanteren – bij de beoordeling van de vraag of uitvoering van het werkprogramma afwijkt van wat is overeengekomen ook de kwaliteit van die uitvoering moet worden betrokken. Daarbij betrekt de kantonrechter dat onderscheid tussen (gedeeltelijk) niet goed en (gedeeltelijk) niet uitgevoerde werkzaamheden theoretisch is: immers in beide gevallen is niet (alles) schoongemaakt. 4.3. Vervolgens moet worden vastgesteld of de kwaliteit van de werkzaamheden, gelet op de door partijen aangevoerde standpunten, wel of niet voldoende was. Over die kwaliteit had Westerhuis, zo stelt zij, voortdurend klachten. Uit de overgelegde e-mails blijkt dat voor de daarin genoemde klachten geldt dat ze steeds voldoende concreet zijn, met Dohmen zijn besproken en dat Dohmen steeds een termijn is gegeven om de werkzaamheden alsnog deugdelijk te verrichten. De overgelegde reacties van Dohmen houden onder meer toezeggingen in dat werkzaamheden zullen worden verricht en afspraken voor het lopen controle-rondes. In reactie op een klacht waarbij Dohmen een termijn tot 20 februari 2012 was geboden, schreef een medewerker van Dohmen op 21 februari 2012 aan (een medewerkster van) Westerhuis: “Gisteren hebben wij alle randen en richels opnieuw afgenomen, de kasten in de keukens… het enige wat wij niet hebben gedaan is het tapijt, door het slecht weer van afgelopen weken is het tapijt behoorlijk vervuild vooral bij de lift, dat kunnen wij nooit met spuitbusjes schoonmaken, ik stel voor om over 2 weken als het weer beter wordt om het grondig machinaal te reinigen (extra beurt). Wil jij toch een controleronde lopen dan stel ik voor om het voor vrijdag a.s. te gaan doen (…).” Westerhuis schreef op dezelfde dag terug: “Ik ben vanochtend in het Westerhuis geweest, de bewering dat alle randen en richels zijn gedaan is niet juist: Natuurstenen vensterbanken in de toiletten begane grond niet gedaan (zie bijgaande foto); Witte tafel met stoelen op tweede verdieping zijn niet goed gedaan (zie bijgaande foto); Witte hoge kasten in de keuken op de 1e verdieping zijn niet gedaan (zie ook bijgaande foto); Zwarte trap van begane grond naar eerste verdieping is niet grondig gedaan (zie ook bijgaande foto); Verder wil ik (…) melding maken van het volgende: De schoonmaakster was vanochtend om 09.45 nog in de keuken op de eerste verdieping aan het dweilen. (…) [T]oen zij klaar was met het dweilen van de keuken begon zij met de vieze mop het tapijt te dweilen! (…) Allereerst is dit uitermate onhygiënisch maar ten tweede had ik op zijn minst verwacht dat een opgeleide schoonmaakster van DW Facility groep wel weet dat je tapijt niet hoort te dweilen/ moppen! (…)”. Op 14 maart 2012 schreef Westerhuis opnieuw aan Dohmen dat er een schoonmaakinspectie was geweest en dat de constateringen “teleurstellend” waren. 4.4. Deze en de andere klachten zijn door Dohmen niet – voldoende gemotiveerd – weersproken. Haar standpunt dat de klachten van Westerhuis niet zien op overeengekomen werkzaamheden, althans dat Dohmen niet tekortgeschoten is in haar verplichtingen heeft Dohmen niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met verwijzingen naar de overeenkomst. Daarmee is onvoldoende weersproken dat de uitvoering van het werkprogramma in belangrijke mate in negatieve zin afweek van hetgeen overeengekomen is. Aangezien de klachten ook aan de eisen van artikel 7 sub b van de algemene voorwaarden voldoen, mocht Westerhuis de overeenkomst, op grond van artikel 7 sub c, ontbinden. Dat een van de in dat genoemde artikel uitzonderingen zich voordoet is door Dohmen niet voldoende onderbouwd gesteld. Door Dohmen is niet – voldoende – toegelicht waarom in dit artikel ook de eis van artikel 6:265 lid 2 van het burgerlijk wetboek (BW) (dat Dohmen in verzuim is geraakt of dat nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is geworden,) zou moeten worden gelezen. Dat wetsartikel is immers van regelend recht en partijen hebben in artikel 7 van de algemene voorwaarden de voorwaarden geformuleerd voor ontbinding. De kantonrechter is van oordeel dat Westerhuis er in beginsel op mag vertrouwen dat zij de overeenkomst mag ontbinden als aan die voorwaarden is voldaan. De vraag of Westerhuis tevens op grond van artikel 6:265 BW, los van artikel 7 van de algemene voorwaarden, de overeenkomst zou kunnen ontbinden behoeft gelet op het voorgaande geen behandeling meer. 4.5. Hoewel tussen partijen niet in geschil is dat de overeenkomst stilzwijgend is verlengd met de periode van één jaar, is de door Dohmen gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar. Gelet op het oordeel van de kantonrechter dat Westerhuis de overeenkomst per 1 april 2012 heeft ontbonden, heeft Dohmen daarbij immers geen belang meer. Ook de overige vorderingen van Dohmen zijn, gelet op die ontbinding, niet toewijsbaar. 4.6. Bij deze uitkomst van de procedure wordt Dohmen als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Westerhuis.

<nr>5</nr>BESLISSING De kantonrechter: 5.1. wijst het gevorderde af; 5.2. veroordeelt Dohmen in de proceskosten, aan de zijde van Westerhuis tot op heden begroot op griffierecht € nvt explootkosten € nvt salaris gemachtigde € 800,00 ______totaal € 800,00 inclusief eventueel verschuldigde btw; 5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door mr. A.B.M. Wijnveldt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juli 2013 in tegenwoordigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter